买什么房要缴海外买家税?谁可获豁免?

加拿大都市网

本报记者

安省政府表示,凡是在今年4月21之后交接的物业,在产权登记时必须申报NRST,并且在提供完税证明(由省财政厅出具的带有编号的纳税收据)或是相关买家可以豁免NRST的证明文件之后,才准许产权登记。非居民投机税是在原有的土地转让税之外,需额外缴交的税项。

购买什么物业要缴NRST?

省府规定,凡外国人或实体在规定缴税地区购买含有1至6个独立家庭居住单位(single family residences)的物业,都需要缴税。举例来说,含有1个独立家庭居住单位的物业包括独立屋、半独立屋、排屋及共管柏文单位。
购买多过1个柏文单位时,每1个单位算成1个独立家庭居住单位。含有多个居住单位的物业类型包括双拼屋、三拼屋至最多六拼屋(duplexes, triplexes, fourplexes, fiveplexes and sixplexes)。购买6个单位以上出租柏文大楼或是农地、商业用地及工业用地人士,则不在缴税范围内。
对于住宅与其他用途混合单位,比如商住两用的混合单位,税收只依据其中住宅单位的价值核算,例如1栋物业价值100万元,其中含有1个价值40万元的单一家庭住宅,其余价值60万元的物业为商业用途,购买该物业的外国买家便只需缴交按40万元核算的税项。

哪些人要缴税?

按省府的说法,投机税的纳税主体,是在安省大金马蹄规定地区购买民用住宅的外国实体(foreign entities),或是需缴税的受托人(taxable trustees)。

外国实体包括外籍个人,即按加拿大移民法定义不属于加国公民或是永久居民的个人,以及外国公司。外国公司是指未在加拿大注册(incorporated),或是在加拿大注册但被外国人全部或部分控制的公司,除非其公司股份在加拿大上市。此外,根据加拿大税法界定直接或间接被外国实体控制的公司,也被定义为外国公司。

外国人与本国公民或永久居民合买物业,除非两名买主是配偶关系,否则不获豁免投机税。省府将按合购房屋整栋物业的价值,核算和收缴外国人投机税。举例来说,如果4个人合购1栋物业,其中1名买家属上述定义的外国实体(个人或公司),即使该外国买家只获得其中的25%产权,外国人买家税也要按房屋价值的100%来征收。

省府又规定所有买家共同负有纳税责任,如果其中的外国人买家未能上税,其他买家有责任缴交税项,即使其他买家是加拿大公民或永久居民亦不例外。此外,涉及应纳税外国买家的田土产权转移,即使未经登记,仍将比照现行缴交土地转让税的情况,缴交外国人投机税。

哪些人可获豁免?

依省府说明,凡是已确定被接受为安省提名移民的外国人,可以免缴该税项,但物业日后必须是用于购买者自住。依加拿大移民难民保护法取得难民资格,或是被列为“需要保护人士(难民)”的外国人,亦可免缴。

外国人如果与拥有加国公民、永久居民、省提名移民或是难民身分的配偶共同购买物业时,可免缴外国人投机税。但是如果有上述身分的人士与其外国配偶再加上其他的外国人多人合购物业,则要缴交外国人投机税。举例而言,如果1栋物业交易的买家包括本地公民(移民、难民或省提名移民)及其外籍配偶,再加上1名第三方外国人,那么就不可以豁免。

哪些人可申请退还税款?

省府规定在部份情况下,外国人买家可以申请退还NRST,包括买家在购房之后4年内取得加拿大公民或永久居民身分;外国买家在购置物业之日算起两年内,在被“安省培训、学院及大学法案”认可的专上学院(approved institution)就读全日制课程;或购置物业后,在安省合法连续工作满1年的外国买家,也可以申请退税。

为取得上述退税资格,外国买家必须本人或是与配偶全资拥有该物业,期间必须将物业用于自住。在符合资格后,买家可以凭所要求的辅助资料向政府申请退税及返还利息。