多伦多政府考虑干预房屋租金市场 分析师认为这是个昏招

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SOURCE加拿大都市报

【加拿大都市网】多伦多这些年来的房价疯涨,时不时就会上演激烈的抢房大战,疯狂的形势已经蔓延到了租房市场。多伦多政府正在考虑对房租实施全面控制,通过行政措施保护租客利益。但分析师却认为这是个昏招,新的租金控制规则与多伦多处理住房负担能力问题所需要的解决办法,完全背道而驰。

目前的房租控制规定,只适用于1991年以前建成的建筑物,业主可以每年将租金提高1.5%,并可以向该省申请进一步提高,这样做的一个大漏洞是,新建房屋的租金并不在租金规则之内,可以肆意上涨。有声音要求市政府把目前的租金控制条例扩大,这样在1991年以后的公寓同样被政府控制房租增长。

虽然分析师敦促政府不要采取“令人震惊”的计划来扩大租金管制的保护措施,以应对城市的住房危机。但分析师的建议,例如让政府增加经济适用房的投资力度,快速跟踪土地开发过程,给开发商更多的动力来建设专用公寓单位等,都显得过于幼稚,安省政府自2003年以来,已经向多伦多市投放12亿加元用于经济适用房,现在看来效果不佳。原因是,一方面资金到位和实施方面未尽人意,另一方面,多伦多可用的建筑用地越来越稀缺,建筑商囤积土地,待价而沽,经济适用房即使有资金,也需要行政规划。1942年曾经罗斯福总统签署了《紧急物价管制法》,授权物价管理局在全国范围内实施价格管制。根据该法的规定,绝大多数城市的住房租金也被纳入管制范围之列。二战后婴儿潮一代的出生,房地产租赁市场的需求量无法满足,房地产租赁的价格随着需求上升而水涨船高。根据当时的市价,纽约人的平均收入中38.9%要花在房租上。而其它大城市类似旧金山、波士顿、洛杉矶,租金占收入比重一度超过了48.5%。

事实教育我们,简单粗暴的用行政手段来限定租金,根本解决不了问题。首先,对于租房者而言,既然租金不能够上涨,出租房屋的动力基本降到零,市场的供应量下降是非常正常的。考虑到租房是比买房还要更大的需求,但是限制租金法令的出台,无异于让市场立刻减少房屋出租的供应量,加剧了供求失衡的问题。

更有意思的是,这种市场环境催生了一个新的行业“二房东”。精明的“包租婆”们看准了市场被急剧扭曲,开始经营起了分租的业务。高价来租房不可怕,租下来后,他们可以以更高价分租给租不起房屋的穷人。政府的房租价格天花板,却搞成了价格地板。可见,简单粗暴的限制房租增长,不仅很难真正改善租房市场的可负担性,反而催生了黑市,养肥了包租婆,政府的“一片好心”却使得老百姓和租客的日子更加艰难。

对于普通人而言,这一轮房地产暴涨后,不仅使得大部分人置业无门,现在连租房也难,以后恐怕在这个城市里无立锥之地了。多伦多市政府这对房地产租赁市场进行行政调控,控制房租上涨,看似是一场及时雨。而从经济学的角度看,这是最糟糕的做法。在租金管制下,开发商建造租赁物业的动力降低,加剧住房价格的上涨。

安省在1975年推出租金管理条例,作为一项临时措施管制措施,该制度于1986年调整为租金与通货膨胀率挂钩。根据多伦多大学的调查报告,1975年至1986年期间,安省的租金管制影响巨大——新建筑减少,建筑物加速老化,租赁房屋转为公寓,租赁住房短缺严重等。1992年,认识到问题的严重性,政府对1991年以后建成的新单位实行5年租金控制豁免,试图鼓励开发商兴建新的公寓。 而此后,豁免制度一直沿用至今。

现如今,房价暴涨,溢出效应开始影响到社会最底层的人群,这些无力购房的人们,望房兴叹,只有靠租房度日,房屋租赁市场日益增长的需求,背后有多少被这轮房地产狂飙所碾压的普通人的辛酸。

杨凡 

加拿大证券学院院士/特许金融规划师

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