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2024年03月29日 星期五 08:46:29
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Tag: 卖房

10个首次卖房者9个觉得卖亏了 4个需要避免的错误

  【加拿大都市网】最近Zillow的一项调查发现,10个首次卖房者,有9个觉得如果他们做了一些不同的事情,他们的房子可以卖得更多。 在我们即将迎来一年中出售房屋的最佳时机之际,如果你正考虑将房屋挂牌出售,这些建议可能会有所帮助。 这些发现是基于对过去两年中完成交易的首次卖家的调查。11月的调查包括2000多名成年人。 专家们表示现在仍然是一个卖方市场。 "即使在一个真正强大的卖方市场,人们仍然会有遗憾,"Zillow房屋趋势专家阿曼达·彭德尔顿(Amanda Pendleton)说。“他们会事后怀疑自己的决定。” 根据Zillow的数据,在全国范围内,将房屋挂牌出售的最佳时间是4月的后半月。 以下是近期卖家的四个遗憾,房主们在今年春天挂牌之前应该注意。 1. 没有一个成功的定价策略 为了让你的房子得到最好的交易,你要以最具竞争力的价格上市。 Zillow的数据显示,价格有竞争力的房源在31天内就能找到买家。与此同时,其他房屋在市场上徘徊的时间中位数为73天。 彭德尔顿说:"这说明了定价的力量"。 要想知道你的房子现在在市场上可能值多少钱,可以看看你所在地区的同类房子在过去六个月的售价。获得一个好的独立评估也可以帮助设定预期。 2. 忽视路边的吸引力 为了增加你的房屋价值,你可能想进行一些投资,以改善第一印象。 专家建议,新的花和灌木以及新油漆可能有助于潜在的买家看到自己住在家里。把你的房子摆弄好,可能有助于以正确的方式展示它,并卖出好价钱。 网上的吸引力也很关键,特别是现在自从新冠疫情以来,虚拟看房流行了起来。 彭德尔顿说:"人们希望能够在自己的客厅里舒适地参观房屋。“ 请记住,潜在的买家可能仅凭一张照片就把你的房子从他们的候选名单中剔除。 彭德尔顿说,投资于专业和无人机摄影也可以帮助展示你的房源。 3. 糟糕的时机 Zillow发现,最近有四分之一的卖家认为他们的时机错了。 然而,彭德尔顿说,把握房地产市场的时机并不是一个好主意。那些卖掉房子然后租房的人,期望房价会下降,现在发现,虽然房价低了一点,但抵押贷款利率却暴涨了。 "时间太难把握了,"彭德尔顿说。 在市场顶部离场的想法也意味着你预计房地产市场会出现崩盘,而这并不在专家的预测中。 "我们的经济学家没有看到这一点,"彭德尔顿说。 4. 忽视维修 最近约有四分之一的首次卖家认为,如果当初多花些心思修缮房屋,他们可以得到一个更好的价格。彭德尔顿说,有些改进可能比其他改进的回报更高。 Zillow发现,大规模的项目,如厨房装修或屋顶更换,通常不会带来显著的回报。 房主在挂牌前最常完成的项目包括室内粉刷、地毯清洁和景观美化。 彭德尔顿说:“这是有充分理由的。这些项目能让你的投资得到最大的回报。”(都市网Rick编译,图片来源星岛资料图) (ref:https://www.cnbc.com/2023/03/15/84percent-of-recent-first-time-home-sellers-have-regrets-mistakes-to-avoid.html)

疫情下她被迫卖房 却没想到还要被罚款!

(巴里比纳因财务压力,被迫卖了在安省的房子。) 这波疫情严重打击许多人的财务境况,一名安省女子因为付不出房贷,若想提前与银行解约,还需要遭受3万元罚款,逼得她不得不考虑卖房子。 CBC报道,巴里比纳(Kristina Barybina)是一名房地产经纪人,过去这几个月她收入枯竭,根本付不出每个月2,780美元两千多元的房贷。她查了合约才发现,如果提前与道明银行(TD Bank)解除5年期房屋贷款,需遭罚款将近30,000元。她说:“我眼睛快冒出来了,这太疯狂了。” 抵押贷款专家麦可里斯特(Rob McLister)说,对于那些不得不出售房屋并拥有固定利率抵押贷款的人来说,现在受到的打击尤其严重。他呼吁银行宽大处理。 巴里比纳说,她去年11月就曾考虑卖掉位于安省East Gwillimbury的自住房,但当时将其挂卖时,没有买家表示兴趣,所以取消了挂卖动作。到了3月中旬,卖房成了必要手段,没得选择。因为她自己不再有收入,且原本住在她家的租客搬回与家人同住了,另一间Airbnb的套房收入也完全没有了。单亲母亲的她要照顾同住的年迈母亲和一个12岁的儿子,财务窘境已经逼着她开始服用治疗焦虑症的药物。 巴里比纳曾要求房贷推迟一个月,但她很快意识到,这不是解决方法,她还是付不出房贷,所以她幸运地4月份卖出了房屋。只不过她发现,她5年固定房贷还有19个月才到期,总额59.1万元,但提早还款却须被罚款29,530元。 加拿大所有大型银行都使用类似的方法来计算提前终止固定利率抵押贷款应承担的罚款。他们可以收取3个月利息,也可以收取所谓的利率差(IRD)- 以较高者为准。   如果银行选择收取3个月的利息,巴里比纳说她只欠3000元。 银行辩称,因为客户提早还款就让他们失去了原本预期的收入。但麦可里斯特说,银行的罚款远超过其损失。   道明银行拒绝了CBC的采访请求。一位发言人发声明说,该行会确保客户了解房贷罚款的问题,也向巴里比纳额外提供了5个月的房贷递延。声明并未提到是否有和巴里比纳两人进行罚款谈判。 (Flora Kenari和丈夫Mohammad Mehdiour也苦于房贷罚款问题。) Flora Kenari和丈夫Mohammad Mehdiour也正在支付不公平的房贷罚款。她们夫妻俩在渥太华东部的格洛斯特(Gloucester)买了一间房子,15个月前以3.56%的利率获得了5年期固定抵押贷款。但是,当他们在1月份回到银行讨论将房贷转移到新房时,他们被告知将缴付罚款8,000元。 罚款的计算方法和利率是挂勾的,换句话说,过去两个月因为银行不断降低利率,所以罚款率提高,所以她们在丰业银行房贷罚款在短短两个月内已增加了50%,到了3月,罚款已增至12,000元。 虽然和银行投诉后,丰业银行愿意将罚款减少到原来的8,000元。但这对夫妻觉得根本不应该收取费用,因为他们的房屋抵押权可以转移到另一处房产。 丰业银行发言人在声明中说,它“非常认真地对待客户的担忧”,并正在与当事人达成解决方案。” 长期以来,终止固定房贷的处罚就遭人批评,很多民众促请联邦政府要求银行提高对贷款罚款法规的透明度。 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)行政总裁西德尔(Evan Siddall)说,这波疫情估计将有多达五分之二的房贷被拖欠,而且其中很大一部分房主将面临严厉的罚款。她希望政府采取相应行动,因为在美国就没有这种极端的惩罚措施。 图:CBC v01  

律师连线:买房前是否可以拍摄作纪录?

原标题:买屋前拍摄房屋状况作纪录  须获卖方同意只供个人参考 问:我计划购买房屋,为能让自己记得参观过的房屋,请问是否可以在参观时拍摄照片和摄像? 在现今的房屋市场,潜在买家在作出买屋决定前,可以查看和参观许多放售的房屋。由于放售的房屋众多,拍摄纪录房屋内外的状况,确实可以帮助您稍后想起房屋的某些细节。 不过,在拍照之前,最好先与您的地产经纪沟通,询问屋主是否有定下一些相关的规则、权限或限制。 例如,屋主是否愿意让人在子女房间或主人房中拍照,卖方经纪一般都会知道,其客户是否对参观者设下相关的拍照规则。 值得注意的是,即使潜在买家被允许拍照,所拍的照片应该只供个人参考之用。屋主允许拍照,并不代表他们允许公开这些照片。 在某人家中拍照时,应注意以下几点:第一,在拍照或摄像之前先询问。第二,避免拍摄有关屋主的个人或保密资料;包括个人照片,屋内展示的各类证书或艺术品等。第三,切勿在橱柜和抽屉内拍摄,也不要拍摄任何个人财产。第四,在别人的家中,请务必尊重屋主的财产和私隐。 如果您正在放售房屋,并正在安排房屋开放日(open house)的事项,请向地产经纪表达您对拍照或摄像的意见。这样您的经纪便可以将您的要求,反映在销售资料中,并在开放参观前与买方经纪作好相关的沟通。 除了向经纪说明您的要求,在开放参观前,最好还是采取一些预防措施。我建议将一些贵重物品、财务资料、护照和敏感文件等,放在保险柜或其他安全地方,并清点家中展示的照片数目。 正如我在前面的专栏文章中所建议,这是您的家,对于在屋内允许甚么或不允许甚么,您拥有最终的决定权。如果您不想参观者在家中拍摄,请及早通知您的经纪,以便他们可以有效地传达您的看法。

这个季节是最佳卖房时机,最高可多收近9万元!

业主想放盘卖房,其中一个重要决定,就是何时挂牌推出市面。很多人以为,春季必定是卖房最佳时机,但原来并不一定。有数据分析,大多地区有部分市场,初秋卖房会比全年其他时候卖得更高价。视乎物业种类而定,少则多卖几千元,多则高近9万元。 传统上,春暖花开的4至6月,是楼房买卖全年最活跃的季节。很多业主都选择在此期间放盘,预求卖得更快、更高价钱。买家亦因为等待度过寒冬而积累强劲的购买意欲,天气和暖的春季一到,便大举入市。因此,春季往往是放盘量及销售量最高的时间。所以,如果有人问,全年什么时候最宜卖房?最正路的答案,一定是春季。 不过,这种说法又不能一概而论。因为,不同地区,房市走势会有所差别。单看全国二手住房销售量、全国住宅中位价等大数据,完全不能帮助业主理解手上准备出售的物业,其所在地理位置中的真实价值。 数据显示秋季卖房更佳 地产资讯网站Zolo.ca最近发布了一项报告,综合2000年至2018年共18年的大多地区各市镇每月楼房销售数据,将叫价、成交价、卖价与挂牌价比率、上市日数等资料进行分析,并得出一个结论:秋季也是最佳卖房时机。 十月放盘价更佳 如果想出售的物业是低幢房屋,而所在地区是在密市、皮克灵市(Pickering)、伯灵顿市(Burlington)、荷顿山(Halton Hills)、闪高县(Simcoe)等,不妨等到入秋之后的10月才放盘出售。根据该项分析,这些市场的房屋成交价,可能会比全年其他月份卖得更好价钱,高出的金额由8,000多元至接近9万元不等。 华人聚居地11月卖房成交价高 至于华人聚居的约克区,包括烈市、万锦市、奥罗拉市,如果在11月初至11月中才卖屋,成交价也可望比其他月份多出1.2至2.9万元。此外,位处大多地区范围内的西北面小镇Orangeville及Dufferin县,亦可考虑在此期间放盘卖屋,成交价大概可比平时多出约8,000元。 不过,如果想出售的物业是共管柏文单位,又是另一种讲法了。以上提到的密市及皮克灵市,柏文业主最好能在春夏期间放盘,卖价会比其他时候多出4至5千元。闪高县的共管柏文市场,竟然在寒冷且满地还是积雪的2月中最为火热,成交价平均可高出2.5万元。 对于烈市及万锦市的共管柏文业主来说,根据该项分析,9月中是约克区共管柏文全年卖得最好价钱的时候,平均可卖多4,400元。 另一方面,奥克维尔(Oakville)、荷顿山、多伦多等地区的业主,或可考虑多等一会至10月初到10月中。其中以奥克维尔市的差价最可观,平均可卖多4.3万元。奥罗拉市柏文业主延迟至10月底至11月初挂牌的话,也可望卖多近3万元。以8月份奥克维尔及奥罗拉市共管柏文均价才52至54万元来说,若真能卖高3、4万元,已是非常不错的楼价「升幅」。 看过以上数据,业主是否心大心细,想在未来两、三个月挂牌卖房?事实上,秋季放盘有好有坏,除了成交价,业主还应权衡其他利弊,才作出卖房决定。 秋季卖房好处: .踏入10月,二手楼房库存量开始减少,即卖房竞争也较少 .在春夏两季仍未成功购房的买家,到了秋季,会更积极入市,希望可在冬季来临前完成交易 .相对于较多人进行家居装修的夏季,装修师傅的秋季档期较多较灵活,卖房前要找装修师傅执整一下,价钱亦可能更好商量 .挂牌的房屋照片有天然秋色作背景,效果自然又好看 秋季卖房坏处: .如果秋季卖不出,房盘可能要在市场上停留到冬季,到时叫价力会进一步下挫 .有些买家会看穿卖家希望在入冬前完成交易的心态,提出更多要求 .气温越来越冷,买家出外看房的意欲也越来越低 .随着树叶枯黄脱落,花儿凋谢,前后园草坪不再青绿,房屋外观吸引力下降 .为了令室内气温任何时候保持在舒适水平,暖气开支会较高

卖房有这些大问题 卖家居然无需向买家说明!

有读者想在今年较后时间卖房子,但知道房子存在一些问题,想知道有哪些问题是必须向潜在买家披露。有几点需要考虑的,例如房子的问题有多严重,也许还有其他您没注意到的问题,以及房子是否还可以住? 卖家应该考虑借助专业人士来评估房屋现存问题的严重程度及整体状况。有了这些信息,建议卖家请销售人员和房产律师协助决定哪些内容是必须或应该向潜在买家披露。 如果您发现已有问题比较严重,并且在挂牌出售前,您没有时间、金钱或专业技能进行必要的维修,那么可以请销售人员和房产律师帮助决定以何种方式来解决。 他们会根据适用的具体要求提出若干选择。这些选项可能包括完成部分修复,确认所列问题并在挂牌标价中标注出来,或者可能“按房产原样”挂牌出售。 什么是披露要求?安省法律对明显缺陷和潜在缺陷进行了区分。明显缺陷是指在验屋时,即使未经训练也能很容易地看到房屋的问题,而潜在缺陷是指即使是专家也难以看出或检测到的问题。 举例来说,明显缺陷可能是主体墙上一个大而可见的裂缝,也可能是破损的楼梯或卫生间少了某些固定装置。明显缺陷,在视觉上是显而易见的,因此您无需向潜在买家说明。他们有责任自行查验。 而潜在缺陷是另一回事。作为卖方,法律要求您披露那些可能会给房屋带来危险或不适合居住的任何已知的潜在问题。潜在缺陷的例子包括在暴雨期间地下室因洪水遭淹,墙壁结构问题或发现霉菌。如果卖方明知这些潜在缺陷却未告知买方,则将面临被买方起诉的风险。 若您还未说明可能存在的问题,强烈建议您与销售人员和律师讨论您的披露要求。 请注意,虽然您的销售人员须按您的要求办理有关事宜,但他们也须遵守“地产经纪专业守则”。如果他们被直接问及房产的有关问题时,销售人员必须说出实情。

罕见!多伦多这栋老宅百年来首次上市交易 价格令人震惊

■■这幢老屋百年来首次上市交易。星报 这个价格不知道会令多少人怦然心动?!多伦多Corso Italia社区一幢百多年历史的老屋,自1919年以来首次挂牌上市,叫价79.9万。百年来老屋一直保持着初建时的格局和风格,在目前的市场上非常罕见。 据《星报》报道,这幢两层半的半独立式老屋,位于布恩大道(Boon Ave.)133号 ,有4间卧房、2间浴室、前后门廊和全地上的地库,仅以79.9万元挂牌出售,远低于目前多伦多半独立屋平均91.1万元的价格。 而该幢老屋独特之处在于,是自1919年以来,它从未上市交易过。 多伦多仅4.7%房子屋龄百岁 代表这幢老屋的经纪之一怀特(Simon Wright)称,老屋上一次交易是在100年前,之后一直由同一个家庭拥有。起初的屋主是一名叫做杰米(Jamie Shaw)的女子,之后转让给她的亲属艾伦(Alan Shaw)。艾伦在二战时期是一名无线电报务员,后来在邮局工作,他于去年12月以97岁高龄去世。目前该幢老屋的出售由一名遗产受托人处理。 ■■老屋内景之一。星报   虽然目前尚不清楚该老屋在1919年购买时的价格是多少,但当年在多伦多类似房屋的出售纪录显示,当时的平均价格约为2,500元(通货膨胀调整后约为3.6万元)。老屋的房产纪录表明,当它于1946年以1元的价格转让给艾伦时,有1,500元的注册抵押贷款。怀特不能确认老屋的确切屋龄,但推断它应是建于1910年左右。 建筑师贝拉米(Brent Bellamy)指,这幢老屋是体验一段历史的难得机会,它保留了建造时的原貌,几乎没有重新装修过,在多伦多这样的市场尤其非常罕见。他说,老屋中墙壁、地板和门窗上的木质装饰,都可以见证当年的设计元素,玻璃门、狭窄的楼梯和较封闭的房间设计也体现了那个时代的风格。 加拿大统计局2016年的人口统计数据显示,多伦多仅有4.7%的房子拥有百年屋龄,虽然在本国城市中仅排名第六,但是遗产保留专家指,考虑到多伦多的城市规模和发展压力,这个比例已经相当高了。 贝拉米希望这幢老屋的新主人能够真正欣赏它的历史价值,原封不动地保留原样。 本报综合报道

楼市放缓卖房太不容易!专家:你只需要掌握这几个小技巧

■■在目前的市况,如果屋主要卖屋,专家提供多个贴士。资料图片 如何让自己的房子轻松卖出?加拿大房屋市场,近月持续放缓,并且进入“买家市场”,但是仍有不少屋主,选择在这个时候放售房屋。在目前这个买家主导的市场下,卖家应该如何让自己的房子顺利脱手呢?财富管理专家Mark Ting为读者提供几个小贴士,包括做一些小型装修及不要定价太高。 首先,Mark Ting在加拿大广播公司(CBC)撰文指出,如果有心卖房,不要在低迷市场中定价太高,否则房屋难以顺利出售。他又表示,宜将房屋里里外外彻底清洁。一个蓬乱的房子给人的印象不好,可能让人感到你没有妥善保养房子,或者可能衍生其他问题。如果需要,聘请专业人员进行深层清洁,消除令人不愉快的气味。 此外,可以做一些小装修,因为在低迷的市场中,一些房屋破碎缺陷可能都不是买家愿意接受的。 简单作一些清洁、髹漆和修复,在厨房或浴室填上一层新的填缝剂,就有很好的效果,不会让买家找到借口来砍价。 经纪需有谈判技巧 Mark Ting并不建议做重大装修,因为装修需要时间又要花费大笔金钱。但可以考虑聘雇家居陈设专家(Staging)来帮助美化房屋,吸引潜在买家。 如果几个月之后,如果房产吸引很少或根本没有买家感兴趣,那么可能是时候重新检讨销售策略,或可考虑换一个房地产经纪。 若有出价,即使价格太低不合心意,不需立刻拒绝,应考虑让经纪尝试谈判。 Mark Ting强调,从长远来看,所有的清洁、髹油和修理都会带来巨大的回报,不要低估第一印象的重要性。 他又指出,选择适当的经纪。不要错误地选择那些他们说可以为你赚到最多钱的经纪,地产经纪应该要实质地能证明他们的评估是合理的,他们还需要强大的谈判技巧。 本报综合报道

提前退休安享晚年 何时卖屋时机最佳?

一对快要退休的夫妻想知道,他们是不是要卖掉他们的独立屋才能有足够的钱安度晚年?他们现在和以前的财务顾问给出的建议互相矛盾。前任财务顾问说,他们10年内将不得不卖掉他们位于咸美顿的房子;现任顾问说,他们不需要卖房子。 《环球邮报》报道,以一对夫妻为例,请教专家进行分析。个案中的汤姆今年59岁,在一家非盈利组织(NGO)工作,年薪约137,000元;60岁的特莉爱好学习,目前还在上学进修,以后可能因此有兼职收入,她的奖学金可以支付她的学费。夫妻俩想知道,汤姆在3年后能不能退休。 汤姆有一份团体注册退休储蓄计划(group RRSP),他和他的雇主都在供款。特莉有一份来自前雇主的定额福利计划,这份计划从她65岁开始将每年支付她12,090元退休金。这个金额根据通胀率浮动。 夫妻俩计划退休后,一年税后花费约75,000元,其中约15,000元用于旅游。在那之前,他们还需要修缮一下他们的房子,并打算换一辆新车。夫妻俩问:“我们做得到吗?” 合报申请分享CPP降低税额 多伦多财务公司TriDelta Financial的副总裁和财务计划师亚德利(Matthew Ardrey),对这对夫妻提出的建议如下: 汤姆目前对他的团体RRSP月供1,100元,他的雇主月供630元。 夫妻俩每月都在免税储蓄账户(TFSA)里各存入700元。预计汤姆的供款会持续到他退休为止。届时两人的TFSA月供也都会降到500元。 目前他们每个月有约1,400元的现金盈余。他们存著这笔钱,打算用于支付约25,000元的房子修缮开支,以及25,000元的换车费用。 亚德利预计,两人从65岁开始,可以领取加拿大退休金计划(Canada Pension Plan,CPP)和老年保障金(Old Age Security)福利。特莉可领到CPP最高额的70%,汤姆可领到90%。他建议两人作合报申请分享CPP,这样可以降低税额,特莉65岁时可以开始领她的退休金。 由于双方的父母都活了90多岁,亚德利预计两夫妻都可以活到95岁。 他们的投资组合历史回报率为4.4%,扣除1.3%的管理费,净回报率为3.1%。 亚德利说:“根据上述情况,两人可以达到他们的退休花费目标,但是他们的财务缓冲能力处于最低水平。” 亚德利是根据汤姆在3年后、即63岁时退休来做出预估,届时如果他们花掉所有的投资收入,他们每年的财务缓冲垫存仅有2,400元。“这是在成功或者失败的边缘。任何预计外的大笔花费都可能对他们的退休计划造成重大影响。” 房屋大换小可更早退休 他们的房子价值约为67.5万元,如果在汤姆满85岁的时候卖掉房子,换成40万元的共管公寓,他们的财务灵活度将大幅增加,财务缓冲垫存将增加到每年9,000元,而且他们还可以比预期更早退休。 还有一个做法是想办法增加他们的投资回报,夫妻俩现时主要是投资互惠基金,根据他们的投资规模,他们可以聘请一名投资顾问,为他们提供不同的资产组合策略。 虽然投资回报是不能百分百保证的,但是在股票和基金之外,如果投资私人债务、全球地产和应收账款让售(accounts receivable factoring)等和股市关联不大的非主流项目,投资回报有可能在很大程度上增加。 目前夫妻俩的投资组合为40%的固定收入、20%的加拿大股票基金、15%的美国股票基金、25%的国际股票基金。亚德利建议,将投资组合改成25%的固定收入、25%的非主流收入、50%的全球分散股票基金。 “这个新组合的回报率预计达到6.5%,扣除1.5%的投资成本,净回报可达到每年5%。” 如果汤姆和特莉达到这个回报目标,同时又在汤姆满85岁时换屋,他们的财务缓冲能力将非常雄厚,预计每年可达19,200元。如果他们愿意,汤姆在2020年满61岁时就可退休,他们的财务缓冲垫存仍然能够有每年9,000元。

卖房是项“技术活” 自己卖到底靠不靠谱?

Q:我正准备卖掉房子,但考虑自己卖。我能将房盘挂上Realtor.ca网站吗? A:对您的问题,简短回答是:可以。您可以请房地产经纪公司在多重电脑盘(MLS)上发布房屋出售的信息,然后亲自执行通常由经纪人处理的大部分操作。换句话说,经纪公司仅为您做“有限的服务”,或者说仅仅是张贴信息而已。 但自行出售房屋并非易事,可能会占用大量时间并需要一些专业知识。你需要知道如何推销房屋,还要安排时间让买家看房。这可不是放一个售房的标志,就可以让感兴趣的买家停下来的。您是否理解一些法律要求?例如该向买家披露什么样的房屋缺陷内容?您是否熟悉交易谈判?熟悉买卖合同?您是否知道如何定价最合理? 房地产经纪公司提供的服务难免会有所不同,需要四处寻找最适合您的人选。如果您最终决定请经纪公司仅仅帮你张贴出售房屋的信息,经纪公司仍有义务确保MLS中显示的信息均准确无误,不能有误导性或欺骗性。因此您可以要求经纪公司确认您提供的信息,例如房屋的大小呎数、装修翻新情况和其它主要功能的内容都是正确的。 通过注册房地产经纪公司帮你卖房的另一个理由是:安全。房地产销售人员和经纪都必须在安省地产议会(RECO)注册才能从事他们的职业。这要求他们必须: 1. 首先完成课程才能进入该专业领域;然后每两年修读一次额外的课程,保持知识更新。 2. 遵守RECO强制执行的2002年房地产和商业经纪人法(REBBA)及其道德准则。 3. 维护消费者定金保险,以保护交易中的定金,防止遭欺诈、破产或挪用。 如果您在房屋买卖方面经验丰富,而且考虑仅请经纪公司张贴售房信息,我仍然建议您与经纪讨论此事,并向房地产律师咨询。 如果没有太多经验,并且不是十分了解卖家的责任,那么应该考虑一下自己卖房是否值得。毕竟房地产交易涉及很多法律问题和大笔资金,风险是不小的。

平房如何卖高价?你只需要将它改建成“怪兽屋”!

■■位于Caribou Road的一幢大屋,正以320万元放盘出售。星报 本报综合报道 多市越来越多的独立平房被发展商收购,改建为大型“怪兽屋”(monster home),再以高价出售。有城市规划专家指出,这种改建大房屋的情况,将迫使收入较低的居民,迁往更远的地区。 现年73岁的诺普曼(Harvey Knopman),在北约克(North York)的Bedford Park-Nortown地区的一所平房,居住了25年。最近他和邻居都收到越来越多的求购询问,他的数名邻居并已决定出售物业。 诺普曼表示,有地产发展商较早时更买下位于Caribou Road的一所教堂,该教堂被视为该地区的地标。他指出,这些买家对他的房屋没有兴趣,他们只想买到地,然后把平房改建成怪兽屋。 83.8万元买入 改建新屋卖200万 ■■诺普曼仍然无意出售居住多年的平房。星报   根据物业买卖纪录,许多位于Caribou Road的新建房屋售价,已接近200万元。一幢位于Caribou Road的独立平房,在2012年以83.8万元出售,经过改建,新屋在两年后以200万元卖出。该幢房屋在2016年,再以310万元转手。 城市规划师凯斯(Cheryll Case)指出,这是一个普遍现象,由于房屋市场畅旺,小型平屋被拆卸改建成巨型房屋,然后再以高价出售图利。 凯斯说,房屋越建越大,最终将迫使低收入居民搬到更远的地区。 诺普曼说,在两年前已有发展商出价200万元收购他的房屋,但他认为,在其他地区可能也要支付同样高的市价买屋,因此拒绝出售。 他又说,不介意住在大屋旁边,因为这可以推高他的物业价格,但年轻人和收入较低的人无法负担如此高价的房屋,也是令人担忧的问题。

房子总是卖不出去?有可能你犯了这些“赶客”大忌!

▲一栋房屋的外观整洁漂亮,能带给潜在买家美好的第一印象 不论地产市道畅旺还是市况淡静,都会见到有二手房盘上市不足3天便找到买家,又或放盘3个月甚至半年仍未卖出的个案。根据近期的地产数据显示,在大多地区,一个二手房盘由挂牌到成功卖出,平均需要33天。如果不想卖来卖去还是待售状态,屋主放盘时便要避免犯下一些“赶客”大忌。 1 叫价过高 当地产市场火热,抢Offer、超叫价成交等例子随处可见时,卖家的理智或多或少会被冲熏,觉得自己的物业也可卖到更好价钱,所以便开出一个比市场价要高很多的叫价。 事实上,就算是卖家市场,即买家需求较强的情况下,很多买家都会对叫价太高的房盘打了折扣,要不就抱着姑且一看的心态看房,要不索性忽略此盘,另找其它更合符自己预算的房盘。因此,寻求专业地产经纪的意见,定一个符合市场价的合理叫价,是成功卖房的一大关键。 2. 零外观 潜在买家来看房时第一眼看到的,是一栋房屋的外观(curb appeal),这也是建立第一印象的东西。就算房屋有多强大的“内在美”,如果外在美欠缺,买家来到门口也会立即掉头走开。其实,清理好前后园草地的杂草,买两盆花,修理好有破损的围栏或墙身,已是最基本的功夫。为大门刷上新漆,也是简单又醒目的提升外观方法。 3 屋内环境不清洁 相信每一位买家去看房时,都预期屋内会是整齐、清洁、光猛的状况。如果屋内多个角落有蜘蛛网、窗台上铺满灰尘、炉灶布满油垢、地毯上污渍处处,那便真是倒胃口了。 试问这样的房屋状态,怎能吸引买家逗留看房?屋主放盘前,需认真清洁房屋每一角落,如自己做不来,花一点钱聘用专业家居清洁也是必要的。 4 凌乱不堪 与房屋清洁问题一样,满布杂物且凌乱不堪的房屋,同样是赶客绝招。对于小屋搬大屋的买家来说,房屋有多少“扩展空间”,绝对是他们考虑购买的因素之一。如果卖家展示的是满屋杂物,买家会顿时失去幻想空间。因此,放盘前,屋主应把厨柜、衣橱、抽屉、杂物架等东西清理一下,只留下少量有需要用的,其余可以捐赠、弃掉或放到储物仓。 5. 屋内充满“味”力 一间屋的气味,是住在里面的人所感受不到的,因为他们早已习惯,不以为然。但对于陌生的看房者来说,一踏入大门口,便可即时嗅得出来。煮食的气味、宠物的气味、吸烟的气味,都是常见但又不是所有人都接受得到的气味。 如果准备卖房,最好在放盘前一段时间内,避免在屋内煮食,特别是煎炸食物。不要以为在室内用空气清新剂喷几喷便可遮盖气味,布艺窗廉、布艺沙发、地毯等,都会日积月累下吸收了气味,可以的话便要清洗一下它们。 6. 过时的墙纸 虽然现时仍然时兴贴墙纸,但也要看图案花纹,如果客厅或睡房贴着的墙纸,已经有十多廿年历史,甚至更久远,获得买家欢心的机会便不大了。对于很多买家来说,老旧墙纸只是增加他们麻烦的东西,因为要额外花功夫清除墙纸。可以的话,在放盘前先把墙纸撕除,刷上新油漆,便可焕然一新。 7. 爆米花天花板 曾经非常盛行的popcorn ceiling,又称stucco ceiling,与墙纸一样,都被视为房屋装修的过时产物。由于易污糟,难清洁,再老旧一点的甚至可能含有石棉,就算想把它铲除,也是一项弄得乱糟糟的麻烦工程,因此现今的买房人士,都不喜欢这种天花板。 8. 强烈色彩的油漆 每个人对颜色的喜好都不同,所以屋主选用的墙身颜色,越偏向“个性化”,便越难找到相同品味的买家。卖房前,还是刷上色调中性的新油漆,把想象空间留给准买家吧。 9. 摆设太个人化 试代入准买家的角色,走入一间可能是未来家的房屋里,却随处看到别人的家庭照、旅行纪念品、奖状,那么幻想的泡泡就被刺破了。卖房前,把所有个人化或家庭化的东西都收起来,放一些中性一些的摆设,点缀一下便可以了。      屋主如影随形 有地产经纪带客人看房时,屋主就算正在家中,最好也不要留在屋内。出去饮杯咖啡也好,去超市逛逛也好,把空间留给买家与经纪,让他们慢慢看,慢慢商量。最忌是屋主像贴身膏药般,买家走到哪里便跟到那里,还要插嘴意见多多。这些行为,都会令买家感到浑身不自在,难以认真清楚地看房。  

楼房买卖马虎不得!首次卖房的这8大误区你要注意了!

在挂牌前,最好将房屋内外的一些残旧或破损部分修补好(星报资料图片) 楼房买卖,属于人生大事,绝对不能马虎。除了首次置业有不少事项需要留意,首次卖房人士同样有一些必须避免的误区。否则一不留神,误踩地雷,轻则破财,重则惹上官非。 首次卖房8大误区 1 节省不应节省的开支 有需要卖房的业主,许多都是差不多时间也买了新房,所以这段期间的个人或家庭财政会比较紧张,自然希望减少相关开支,省得多少便多少。其中一个很常见、但又最大的错误,就是没有委托地产经纪,试图以私售形式放盘,目的就是省回经纪佣金。 不过,欠缺房地产专业知识及经验的业主,能否准确地定出符合市场现况的叫价,是否有技巧与潜在买家议价,单单这两点,得出的差价随时可以比经纪佣金多出许多。 当然,市场上的地产经纪良莠不齐,想找到一位有质素的,最好多见几位,不要只着眼于对方收取多少佣金。 2 忽视必须维修的项目 一间屋只要住上三五年,房屋内外总会出现一些残旧或破损的部分,例如漏水的屋顶、坏了的冷暖气系统、穿了洞的墙壁等等。如果需要维修,最好还是在挂牌前修理好。虽然有些维修项目所费不菲,但打理妥当后,将房屋最健康的一面示人,才能吸引买家。相信绝大部分买家,宁愿以正常价买一间什么都妥当整齐的房屋,也不想减少少钱但买一间缺陷多多的房屋。 3 过度装修 与上一点相反的是,屋主在挂牌上市前非常注重修整装饰房屋,甚至全屋上下来个大翻新,为墙壁重新刷上新漆,把厨柜全部换上新的,全屋换上木地板等等,总之一切去旧迎新。可是,如果欠缺规划,对最近的家居装修潮流不在行,只纯粹以个人品味来决定,这些翻新工程可能得不到其他人欣赏,投资的金钱和时间亦不会有任何回报。更重要一点是,越繁复的装修工程越花费时间,大大延长卖屋过程。事实上,很多买家心目中对“家”都有自己的一幅图画,如果屋主过度装修,限制了某种风格或间隔,反而有赶客的反效果。所以,最简单就是保持所有地方整洁,确保所有东西运作正常便可。 4 房屋不在“待售”状态 没有什么比起屋内到处杂物、窗不明、几不净更加赶客。如前文所述,买家都对新的家有一种幻想,所以第一印象很重要。如果买家进入一间放盘出售的房屋,感觉却好像闯进人家的住所般,不单倒胃口,什么幻想都破灭了。因此,从决定要卖屋开始,便要把一切与个人有关的物品收起,家庭照、奖座、纪念品、衫裤鞋袜等。还要收起对这一间屋的个人情感,把它看成一件即将出售的货品。 卖家若想在成交后将水晶灯摘下带走,一定要在买卖合约中注明(本报资料图片) 5 不切实际的定价 每位屋主都觉得自己的物业是最完美,也是最值钱的,所以在决定卖价时总觉得可以再叫高一点点。不过,现实就是,每间屋都有一个大约的市场价,高出太多,买家连看也不会看。如果有委托地产经纪放盘,他们必会凭专业分析及对市场的了解,给出一个符合市场预期的定价建议。屋主亦要做功课,比对一下同一社区内差不多条件的房屋,最近的叫价及成交价,便知道现在的定价是否合理。这一方面,买家亦会做同样的调查。如果因为叫价过高而难以吸引买家,待在市场上太久,一样会令买家却步。 6 差劲的市场推广 不论房屋有多完美,定价又非常合理,如果欠缺适当的市场推广及宣传策略,便有如锦衣夜行,无人见到。有很多卖家喜欢以传统的市场推广方式,如派传单、在报章卖分类广告,但现今的买家,还喜欢在网上搜寻楼房放盘资讯。忽视网上的宣传推广,肯定事倍功半。挂牌时放上网的照片,也是吸引买家的手段之一。如果欠缺房屋的照片,又或照片质素奇差,都会给人诚意不足的错觉。好的地产经纪,必定会留意这一点,聘请专业摄影师来拍照。 7 没有计清楚卖房开支 许多卖房人士没有注意,原来卖房所牵涉的开支,可以很高昂。众所周知,卖房其中一项开支,是卖出价约5%至6%的地产经纪佣金。但除此之外,还有律师费、维修费、水电费、保险、税项、转户费、搬屋费等等。所有费用加起来,随时会是房屋成交价的1成,绝对不容小觑。为免失预算,卖房前最好先做功课,把所有相关的卖房开支计算清楚。 8. 签名前没有清楚阅读文件 签署销售合同前,没有阅读清楚文件上的每一字,包括细小的文字,这一错误,可以很严重亦很昂贵。销售合同是法律文件,一旦签了名,即同意履行及接受文件上列出的所有条件,例如负责所有维修、放弃一些大型家电。有时就算只是一盏昂贵的水晶灯、一套高级的厨房水龙头,也可引发买卖双方争拗。因此,在签名前,应该小心阅读,更要了解清楚明白。如有疑问,应寻求专业人士帮助。

引起猜测?章泽天折价抛售澳洲近600平米豪宅 售价上亿!

网易娱乐12月3日报道 12月3日上午消息,据《澳大利亚人报》报道,京东董事长刘强东的妻子章泽天正在折价抛售一套澳洲豪宅。 这处豪宅可以尽览悉尼海港大桥和悉尼海港的美景,目前折价300万美元对外出售:从最初的1800万美元降价至1500万至1600万美元,折合人民币约1.11亿元。 该豪宅总面积589平方米,内部设计考究,配有高端家具、时尚装修和昂贵家电,采用现当代设计风格。这里配有24小时门房、管理员和会客厅,另外还有泳池和健身房等健身设施。 章泽天于2015年4月购买这处豪宅,当时花费1221万美元,按照当时的汇率折合人民币8400万元。其丈夫刘强东的净资产达到101亿美元,折合人民币逾700亿元。 来源:网易娱乐

卖房是否披露房屋缺陷 经纪要向业主陈述利害

加拿大于今年10月17日起休闲大麻正式合法化。不吸食或未来不准备吸食大麻的人,可能认为这项改变事不关己,但实情并非如此。大麻合法化的影响和冲击远远超过一般想像。比如一个重要问题,在新的法律框架下,安省每个家庭可以在自己的住宅里,合法种植最多4株大麻。理论上未来在家种植大麻的人会比以往多,因此在房屋交易中碰到“大麻屋”及可能引致法律纠纷的机会,也会大大提高。 负责安省地产从业人员注册、发牌及职业操守监督执行的规管机构安省地产议会(Real Estate Council of Ontario,RECO),近日对从业员特别发出了这方面的指引。这些指引,对于未来买卖房屋的消费者,也有重大参考价值。 地产经纪不论代表卖方还是买方,要把现行以及未来出台的、特别是那些适用于大麻合法化或涉及大麻屋交易的各种法律法规,一一紧记,因为日后从业员相信时常会碰到这类课题。安省地产议会(RECO)向从业员提出如下法律法规澄清及行动建议。 代表卖家的地产经纪首当其冲,在房屋挂牌之前,必须要令房屋卖家清楚了解,依据安省地产业交易法,房屋的哪些重大事实是必须向买家透露的;又有哪些事实是可以向买家透露,也可以不向买家透露,即不是法律强制透露、而是由卖家自由裁量做出决定的。挂牌经纪必须向卖家,清楚解释这些法规,帮助卖家在充分了解信息的情况下,作出自己的决定。 休闲大麻已经正式合法化,房屋交易中碰到大麻屋以及可能引致法律纠纷的机会,将会大大增加(星报资料图片) 隐性物理缺陷须披露 卖家经纪在把房屋挂牌上市之前,要与屋主就与销售有关的各种问题,进行充分讨论和沟通。如果房屋曾经种植大麻,并且由此对房屋造成的物理损害,已经构成对居住人的人身安全危险,同时这些损害又不是由买家或其经纪、验屋师和其他专家以肉眼能够轻易发现,那么这就成为房屋的一个“隐性重大物理缺陷”,经纪要告诉卖家有法律责任,必须要向买家披露。 不过要记住的一点是,卖家只须了解在自己拥有这幢物业期间发生的情况,对于成为业主之前的情况,卖家可能并不知情。 而且问题并不一定是非黑即白。如果要出售的房屋以前曾种植大麻,但是没有引起任何形式的损坏,这种情况要如何处理?安省法庭早前作出的裁决已经确定,在这种情况下,屋主不用主动向买家透露在他们作为业主期间该憧房屋的历史,即使这些历史对未来的买家可能成为一个忌讳。 但是如果卖家选择不透露房屋过往的stigma,即使这并不违反卖家的法定义务,买家日后还是能够以此为由,向法庭起诉卖家。这种起诉官司买家不易打赢,但是卖家一旦被起诉,还是要面对一个可能费时费力费钱的法律诉讼过程。 经纪须陈述利害并遵客户指示 这就带来一个问题,如果买家没有特别问起,卖家到底要不要主动向买方透露在法律上没有义务必须透露的房屋情况和历史?这是一个见仁见智的问题。卖家经纪不能替屋主做决定。经纪的责任是要充分向其客人,解释和说明这两种做法(主动披露和不披露)各自的优劣之处。至于到底采取哪一种方式,完全由屋主做出决定,卖家经纪必须遵从屋主的指示。 但是另外一个经常发生的情况是,买家的经纪可能会特别要求卖家澄清房屋此前是否种过大麻。在面对买方就大麻屋或其它问题的特别质询时,卖家经纪有两个选择,一是如实作出回答,不能撒谎。二是拒绝回答,转而告诉买家自己去做功课寻找有关资讯。选择哪一种做法,也要听从其客户的指示。 若卖家指示不当应终止代理 如此说来,经纪只有完全依从屋主指示这一个选择。在个别情况下,卖家经纪可能并不同意或接受屋主指示自己作出的行动。这种情况如何处理?从雇佣代理关系上看,地产经纪有忠诚于其客人的义务,经纪只能尊重和遵守其委托人即卖家的决定,按照卖家所指示的方式去做。在任何情况 下,卖方的地产经纪都不能未经屋主同意,向买家透露所交易房屋的历史,即使这对买家构成stigma。 地产经纪如果实在难以接受卖家指示的做法,或感到卖家所指示的做法可能涉及违反地产经纪职业操守时,那么地产经纪的另一个选择,是即时中止与卖家的经纪代理关系,抽身撤出这一宗地产交易。 买方经纪有责任甄别 从一系列分析中可以看到,目前安省相关法规中,强制要求卖家必须披露的资讯十分有限。首先强制透露的资讯,必须涉及物理缺陷;至于Stigma等造成买家负面心理和情感的因素,不属于强制披露范畴。第二,必须是隐性的物理缺陷,表面的和显性的物理缺陷不必披露。第三是至少依字面理解,隐性的缺陷只有在会给居住者造成健康及安全上严重危险时,卖家才要向买家披露。 如果买家对于某一方面的stigma有特别在意,卖家又没有法定义务披露,作为买方经纪就要特别留心,透过专业经验采取相应措施。 RECO强调,代表买家的经纪,有责任为买家找到和推荐“最适合于买家需要”的物业房屋,这是向买家所提供的专业服务的一个核心内容。若在同买家的沟通和交流当中,买家已清楚表明不想买到曾经种植大麻的房屋,经纪就要设法实现买家要求。买家经纪通常可以采取以下几个做法: 避开大麻屋3招 第一、如果买家对某一间物业表现出兴趣,其代表经纪可以直接向卖方经纪,就房屋是否种植过大麻做出询问。在这种情况下,卖方经纪要么就所知的事实做出如实回答,要么拒绝作出回应,让买家的地产经纪自己做功课。 第二、无论卖方经纪采取哪种方式回应,买家经纪都要对房屋过往历史进行独立研究。方式可以是在网上搜索房屋所在地址,从而发现房屋过往是否发生重大“新闻”。也可由各种公开渠道,取得房屋的记录和文件。许多城市的警局保存有过往住宅房屋非法种植大麻的记录。不过若只种几株,就未必有记录。警方仅对大规模种植大麻的房屋有记录,对于仅限于几株大麻的小规模种植,记录未必能在警局查到。 第三、买方经纪可以在购房合约(offer)中加入附加条件,要求卖家宣誓保证(warranty)所交易的房屋没有用于种植大麻。不过显而易见,卖家在多数情况下,只能对于自己拥有、居住于房屋的这一段时间做出担保。 依据不同的合同条款及合约语言,如果卖家拒绝做出如上担保,那么表示该幢房屋可能曾经用于种植大麻,或者卖家不知道在他们接手这幢房屋之前,前任屋主是否种过大麻。不论出于哪种情况,如果卖家拒绝做出担保,那么地产经纪应该与买家客户做出进一步讨论,决定是否要承担风险继续完成交易。 是否披露在法律上没有义务必须透露的房屋情况,经纪不能替业主做决定,但一定要解释说明其中利弊(星报资料图片) Stigma和Defect法律区别 在准确了解安省地产业有关资讯事实披露的法律之前,必须要理解两个重要概念:Stigma和Defect,以及两者之间重要的法律区别。 Stigma可以直译为“污名”或“禁忌”。它不是房屋的物理属性,而是房屋过往历史、经历。房屋是由人居住的,在一所房屋的过往历史中,可能隐含着一些不寻常甚至是极端的事件,比如曾经发生过凶杀血案,比如有人曾经在房屋里自杀。新的房主一旦知道这些资料,未来在这里居住时,可能产生负面的感情和心理反应。这类能引起未来买家负面心理或感情的过往历史,被叫做房屋的Stigma。 “污名”或要买方自己调查 房屋过往的哪些历史和经历会引起新买家的负面情感,不同的买家因人而异。买家的背景、阅历、文化禁忌不同,对于不同问题的敏感程度和重视程度也随之不同。简单举例,一幢房屋的前主人可能在物业内合法种植过一株大麻,对于一些买家而言,可能就像种过一盆花卉一样,认为是无关紧要的事实;另一些买家则可能对此相当敏感,将这看成是该物业的“污名”。 在目前安省的地产相关法规中,并没有任何条款强制卖家必须披露可能引起买家负面心理反应或是禁忌的房屋历史。也就是说,法律没有规定卖家必须要强制披露房屋过往的stigma。买家如果有与Stigma相关的任何特定方面的担心,必须透过自己的地产经纪,逐项要求卖家作出保证和澄清,或者自行作出独立调查。 隐性缺陷必须说明 Defect可以直译为“缺陷”或“损坏”,它代表的是一所房屋实际存在的物理特征。房屋物理性的缺陷或损坏又可以分为两大类。一是显性的、表面上的缺陷或损坏(Patent defects)。二是隐性的、潜在缺陷或损坏(Latent defects)。 简单而言,在查看房屋时以肉眼可以看到,不需要移除墙壁或地板、天花板、或是打洞深入至房屋结构内部,即可以发现的物理缺陷或损坏,都是显性或表面的。举例而言,买家或其经纪看到房屋的天花板有损坏或是水渍痕迹,就可以意识到可能屋顶有损坏导致漏水,或是浴室的天花板漏水。在安省的地产法律中,没有强制规定卖家一定要向买家特别披露这些显性的、表面上的房屋缺陷问题。 那些没有在表面上呈现、以肉眼难以看到、即使是验屋师或其他专家,可能都难以发现的缺陷和损坏,被看作是隐性和潜在的。如果这些隐性的缺陷会给居住在房屋中的人造成健康及安全上的严重危险,则卖家必须要向买家披露。比如水电系统损坏,或是房屋结构损坏等,都可以看成是可能给居住者带来危险的重大隐性缺陷。 买家预早告诉经纪自己的忌讳 回到大麻种植的话题。在自家房屋里种植大麻,可以对房屋造成显性的、表面上的损害,也可能带来的损害是隐性的、不易察觉到的,甚至是威胁居住者安全和健康的。还有第三种可能,即使在房屋中种植过大麻,也不一定必然会给房屋造成物理上的损坏。或是经过专业整修,之前存在的损害已经完全得到修复,不复存在。法律并非规定凡种过大麻的房屋业主,一定要向买家披露这一事实。而是要视乎种植大麻是否对房屋造成损害,以及这些损害的性质。 不过在某些买家看来,即使房屋没有因种植大麻而受到物理损害,或者是所受到的损害得到完全修复,只要房屋曾经有种植大麻的历史,对他们而言仍会是一种忌讳,会造成负面的心理反应,从而形成一个stigma。在卖方没有法定义务一定要披露,买方又对这一问题有特别关注的情况下,买方经纪就需要采取特殊步骤,小心谨慎处理。买家如有这一方面的特别关注,也要及早让自己的经纪知晓。 房屋是否存“黑历史”?业主可拒答 买家或提告 安省现行地产业规管法律中,对于买卖房屋时要如何披露有关资讯已有详细规定。大麻合法化本身并没有对这些法规带来巨大改变。但是大麻合法化后,卖家和买家将会面对新情况而产生许多新问题。 身为卖家,日后若在自家合法种植大麻,卖屋时是否必须向买家披露?会否因为买卖房屋时未曾披露而惹官非?身为买家,未来购买房屋时如何避免不经意间“中招”,买进种植过大麻的房屋?买家有哪些法定的知情权?地产经纪又如何可以由专业角度帮到买家呢?   若屋内种植过大量大麻,对房屋结构、墙体和供电系统都会造成严重损害(星报资料图片) 经纪首要是保护客户利益 安省地产议会在向从业人员发出的指引中表示,因应大麻合法化的新情况,身为地产经纪,未来在服务不论是买家还是卖家客户时,要特别了解他们在买卖房时,是否有涉及大麻屋方面的担心,并且要采取适当步骤去回应这些关注,保护客户利益。 地产从业员既要及时了解新出台的法律,也要重新了解和牢记已有的相关法律,这些都是涉及客户根本利益的规定。地产经纪要与客户就上述问题进行充分讨论,并准备好及时向客户作出完整清晰的解释。 综述RECO就房屋资讯披露问题对地产经纪发出的指引,简而言之,目前安省法律所规定,卖房时唯一强制必须向买家披露的资讯,是那些可能对居住者人身安全和健康造成危险、同时又不容易被肉眼所察觉到的隐性和潜在的、涉及房屋物理缺陷和损坏的资讯,简称之为“隐性重大物理缺陷”。 存“污名”可拒答但不能说谎 除此之外,其它涉及房屋的资讯,包括可能导致买家心理忌讳的房屋过往历史(Stigma),都不是法定的卖家必须向买家公开的资讯。在买家没有特别问起的情况下,卖家可以选择主动披露这些资讯,也可以选择不主动披露。在买家有就某一方面问题特别询问的情况下,卖家经纪可以拒绝回答,请买方自己对房屋进行调查。但如果卖家选择回答时,就必须透露真实情况,不能说谎。 是否主动披露这些并非法定要求必须披露的房屋资讯,决定权完全属于卖家,而不属于卖方经纪。经纪只能遵从卖家指示,绝不可以在未经卖家同意的情况下,公开非法定必须透露的房屋资讯。但必须指出的是,如果卖家选择不披露,买家日后认为因此给自己造成了损失,即使是卖家没有违反法定披露责任,仍不能阻止买家把前屋主告上法庭。即使买家的赢面不大,卖家也要被拖下水,面对冗长而昂贵的法律诉讼。 不披露不等于问题不存在 作为买家经纪,不论卖家及其经纪选择以何种方式回应买家的质询,都需要自己对涉及的物业作出独立的调查、研究和判断,这点非常重要。因为买家经纪负有保护自己客户的义务,也负有为买家找到理想房屋的义务。找到理想房屋不仅包含找到客户想要的房屋,也包括避免客户在不知情的情况下,买到自己不想要的房屋。

租约没到期房东却要卖房?房东该如何合理终结租约?

▲在租约到期之前,房东不能因卖房而终止租约(星报资料图片) 自去年4月20日安省政府宣布推出新措施对《民用出租法》(Residential Tenancies Act, 2006)做出修改,今年5月安省也执行了标准租约(Ontario's Standard Lease),对租客和房东的权益进行进一步细分,可以说目前安省的租客权益保护已经达到了有史以来的最高点。房东如果想要卖掉有租客居住的房子,会有哪些挑战?应该怎样着手安排? 大多伦多全职地产经纪王昕向记者表示,近期帮助一位客户售出其位于士嘉堡中心的小户型Condo,此前已稳妥帮助客户打理出租两年半。在今时今日的大多伦多地区,由于政府对租客赋予最大权利,如何合理地“终结租约”,处理相关细节并最终“销售成功”绝非一件易事。王昕毫不避忌地向记者表示,这中间的过程曲折 ,是对房东以及地产经纪物业管理技能的考验。 带着租约还是清空再上市? 王昕认为房东除了跟地产经纪评估房价和探讨售房细节以外,关于现有租约的细节以及租客安置,是出售在租房屋最为重要环节。 “房东首先要核查租约,确认租客属于固定租期(Fixed-term)阶段还是更新租期(Renewal)阶段。如果在固定租期阶段,则通常只能在租约到期前的2个月才能商议售房展示(Showing)等。例如,一年固定租期,房东不适宜在前10个月突然说要卖房、安排售房展示,因为这会对租客的生活产生较大干扰和影响。当然,也有特例,房东可以带着现有租约一起卖房,不允许买家随意看房,而是收到Offer之后才安排看房。” ▲大多伦多全职地产经纪王昕 如果在固定租期的最后2个月或者续约期间,法律还是允许房东卖房。王昕称,一种情况是房东给租客签发N12(Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental...

93%长者不愿售卖居所 不欢迎地产经纪登门游说

■■一项调查显示,全国93%长者退休后仍乐于居住在现有房屋。网上图片 有调查指出,加国65岁或以上长者,对地产经纪游说他们,将现有住所卖掉感到非常烦恼。调查显示全国93%长者表示,退休后仍乐于居住在现有楼房。另外,房屋资产银行亦表示对退休长者来说,逆向房屋按揭并非最后的贷款,而是一种授权工具,可让退休长者在他们现有居所安享晚年。 数据显示,自2016年至2017年,加国长者查询有关“逆向房屋按揭”的人数增加一倍。 房屋资产银行(HomeEquity Bank)委托IPSOS调查机构,于本年6月进行有关加国退休长者对现有自置住所去留意向作调告。报告显示随着人口老化,不少退休业主均感到,可能要面对卖掉现有住所,来减轻退休的经济压力而大伤脑筋。同时,多达93%年65岁或以上长者表示不愿卖掉住所,且普遍不欢迎地产经纪及买房者。 逆向房屋按揭计划将详细介绍 为加国提供最大的逆向房屋按揭的银行,房屋资产银行副行政总裁苏美嘉(Yvonne Ziomecki)表示,许多加国长者向他们反映,不断受地产经纪或置业人士上门查问,或游说他们将楼房出售而感到不胜其烦。因为长者寿命越来越长,他们意识到长期居住在现有的住所的好处,包括非常重视社区,独立及熟识家居的舒服。 苏美嘉表示,银行一直主动协助55岁或以上的人士,透过“加拿大住宅入息计算的逆向房屋按揭”(CHIP Reverse Mortgage) 让他们可安心地继续拥有他们的住所。调查同时发现,越来越多长者查询“逆向房屋按揭”,由2016年至2017年有一倍的增幅。 为让更多长者明白,有关“逆向房屋按揭”更详尽的资讯,银行将在电视,网络等媒介展开名为“像家一样没有退休”(There's no retirement like home)节目。 调查亦发现房屋拥有权的情绪,与长者人口有莫大关系。 调查数据概要如下﹕ - 对于65岁或以上长者,69%均认为,在退休时,可以独立地维修是最优先的理由,亦是在退休时仍愿保持现有自住楼房的原因。 - 超过51%的75岁或以上长者表示,与家人、朋友及他们的社区保持紧密联系是至为重要。这亦是他们在退休时,仍乐于住在原有住所的最大原因。 - 同样是75岁或以上长者,40%受访者表示,退休时,感情依恋及回忆,是留在原有楼房的重要因素。

多伦多地产经纪同一社区3年卖掉180栋屋 遭居民抵抗

■■印有布华顿头像海报。星报 综合报道 多伦多一地产经纪3年来在同一社区卖掉180套房屋,被社区居民谴责其行为导致出租房屋大量流失、房价高涨、低收入居民流离失所。社区居民目前正在展开抵制该地产经纪再出售房屋的抗议活动,希望保障低收入人群权益,要求政府进行合理租房管制。  据《星报》报道,地产经纪布华顿(Nick Brewerton)因3年内连续卖掉多伦多柏岱尔区(Parkdale)180套房屋,被该区居民指责他造成租房减少、房价高涨、低收入居民无家可归。该社区目前已被贴满印有布华顿头像,以及“这个男人卖掉了柏岱尔区”(#TheManWhoSoldParkdale)字样的黄色海报;社区居民正以此为题目,进行抗议活动。  被指导致出租单位减少 这次抗议活动目的,是唤醒民众抵制社区“高档化”(gentrification),阻止布华顿及其他地产经纪继续出售房屋,并要求市政府和省政府对空置房屋实行租金管制,避免房东强行驱逐房客以提高房价。 关于抗议活动的网站称,布华顿远不是导致多柏岱尔区房价上涨的唯一原因,但他是其中的重要参与者与牟利者。 该团体还提供写着“尼克不得入内区域”(Nick-Free Zone)的海报,鼓励居民挂断他的电话,并提醒他们按照法律要求,房地产经纪人不得在没有提前24小时通知的情况下,进入房产。 布华顿接受《星报》记者采访表示,他的工作只是负责协助买家、卖家与投资者进行交易,每幢房产的出售都涉及多方利益,并非他一人责任。他也对于该社区居民表示同情,但认为租户有问题还是直接联系业主更为有效。

卖房前装修值不值?全面翻新这里增值最大!

■■翻新厨房有助提高房屋价值。 皇家地产提供   星岛日报记者 有不少业主为房屋装修得美仑美奂,生活感到舒适。有调查显示,如希望楼房价值上升,首选是翻新厨房,可以提高房价超过12.5%。其次是完成土库或翻新浴室,视乎采用的物料而定,也可以令屋子价值上涨2.5%至12.5%不等。 这是由皇家地产(Royal LePage)展开的调查,发言人史托利(Tom Storey)称,为房屋装修同时带来财务上的好处,就要了解潜在买家的想法。 在出售房屋前先全面翻新厨房,可以有助提高屋价,这是吸引育有年幼子女的家庭,或是想减低保养费用的买家。 屋主愿付屋价2.5%作翻新费用 此外,增建游泳池或在后园安装平台,是最后考虑的装修工程,为物业增值最多是2.5%。是次受访的专家中,有95%建议屋主进行内部装修,其余认为是外部。 史托利指出,外观虽然重要,但买家花时间观看室内装修,所以装修采用的颜色及物料要较为大众化,不要偏重个人喜好。 此次的调查显示楼房在放盘出售之前,屋主愿意付出物业价值不多于2.5%作为翻新费用。以现时物业价格中位数为605,5122元,投放的资金最多是15,138元。 当问及哪一代较喜爱翻新的房屋,有45.1%受访者认为是婴儿潮人士,他们计划出售房屋,准备搬进较细的单位居住,而且有充裕的资金应付装修费用。 史托利表示,如果婴儿潮人士长时期没有为房屋进行翻新工程,在出售物业时可能以较低的价格,或在市场上等候较长时间才吸引买家垂青。虽然不少买家会装修新居,但看到房屋保养较差,装饰落伍,难以吸引他们购买。

卖房七问 选出好经纪 卖出好价钱

多伦多经历了狂风暴雨、冰天雪地之后,终于迎来了春暖花开的好时光,地产交易也随着气温的攀升而开始趋热。如果你有计划这个时候卖屋,要把它交给什么样的地产经纪你才可以高枕无忧,坐享“渔翁之利”? 近几星期的周末,走到街上,不难见到大街小巷插满地产经纪搞开放屋(Open House)的宣传牌。大家都感受到,卖房旺季已经展开。作为业主,都想卖房过程一切顺利,并以最快时间卖得最好价钱,要做到这几点,便应该由挑选一位合适的地产经纪开始。在签署代理协议前,不妨多见几位“候选人”,问问以下几个问题,衡量对方是否在卖房事宜上的最佳战友。 1、你有哪些与地产行业相关的认证? 接过对方手上的名片,会发现不同人有不同的头衔,例如营业代表(Sales Representative)、经纪(Broker)、地产公司持牌人(Broker of Record)等,他们都是接受过地产从业员培训及考核,可为客户进行房地产买卖的正规地产经纪。不过,有些地产经纪入行前可能修读及考取过其他专业资格,而这些专业知识都可能与房地产买卖相关,例如财务、会计、水电、土木工程、建筑、法律等。 拥有这些专业认证,客户获得的服务质素自然不止于一般的房地产买卖。除了各种与地产行业相关的认证,经验也是一种无形的认证。问问对方过去一年经手卖出的物业有多少?成交价如何?平均几多天卖出?高于或是低于叫价成交?不过 ,切记不可只听片面之词,要深入分析其答案。一般来说,在短时间内卖得越多物业的经纪,听起来好像都很不错,但究竟是否卖得合理好价钱,还是只是卖得低价所以才卖得快,又是另一回事。 2、你是全职从事地产经纪吗? 持牌地产经纪中,有不少人视之为养妻活儿的全职工作,但也有不少人只将地产经纪作为一份兼职,本身还是有一份正职的。这也难怪,因为根据多伦多地产局(TREB)最新的数字,大多地区的持牌地产经纪超过4.9万人,但以2017年为例,全年二手住宅交易宗数共有9.2万,即平均每人每年做不到两宗买卖。为了维生,需要身兼几职也是可以理解的。 询问对方是否全职地产经纪,就是想知道对方有几紧贴市场,能否掌握行业脉搏,每年有几多实战经验,更重要的是,对方会否全心全意服务受委托的客户。有时丰富年资的兼职地产经纪,服务质素亦未必及全情投入的全职新人。 3、你对这个社区熟悉吗? 作为卖家经纪,其工作除了卖屋之外,亦是向潜在买家销售梦想,一个理想生活的美好愿景。有一些地产经纪,在某个城市的某几个社区非常活跃,很多时在区内的街角,总见到他们的卖屋宣传牌。一般来说,他们对该社区有比较深入的认识,那里有公园,那里有超市,区内中小学排名走势如何,都能朗朗上口。另一方面,他们也较留意及了解社区的未来发展,例如政府有否新的基建计划、附近会否有新的楼房兴建等,这些因素都有可能影响区内房价及市场走势。 4、你是如何定出叫价? 要卖得又快又好价钱,其实应该由一个正确的叫价开始。作为代表屋主的地产经纪,应该懂得按照市场状况,为屋主作出合理的分析及引导,从而定出能平衡各方的叫价。除了整体地产市道,社区性因素也很重要,例如近期同一小区或同一条街上,有几多房屋状态类似的物业成交,成交价如何,都是重要的参考数据。如果叫价太高,不切实际,只会吓走潜在买家,最后只得久久呆在市场上,无人问津。如果叫价太低,或许能吸引买家,但能否收到合理还价的柯化,又是另一回事了。 5、作为卖家预计要花多少钱? 买卖楼房的过程中,会产生不少压力,其中一个减压的重点,就是了解在整项交易中将要花费多少金钱,并避免一些意料之外的支出,因为很多情况下,这些额外开支都是不愉快的惊喜。与代表你的地产经纪坐下来好好商量,列出各项开支,例如律师费、验屋费、税项等,并订立一个预算。此外,地产经纪的佣金,一般来说是成交价的5至6%,但这个数字是可以商量的,也要跟地产经纪达成协议。   6、你的销售策略是怎样的? 要确定你的地产经纪有一套行销计划,用什么方式来将你的物业推出市场,例如,会否聘请专业摄影师拍摄房屋相片什至拍摄短片?会否利用社交媒体为楼盘宣传?会为物业创建一个独一无二的网页吗?有效的行销策略,是卖得又快又好价钱的关键之一,懂得从不同渠道接触潜在买家,总好过只在你家门前草坪插牌。 7、想为物业增值,挂牌前还有什么可做? 大部份人都知道,将物业挂牌上市前,要为房屋执整一下,从而提升吸引力,什至可为物业增值。但究竟有什么要执、有什么要整,地产经纪应该可以给予更为专业的指引。有一些执整项目,可以只是将杂物清理,做一些小维修,花费的时间与金钱不多。但也有一些执整,例如太残旧的浴室、老土过时的厨柜、目测可见的屋顶瓦片剥落等,都属于成本较高或装修时间较长的项目。是否值得做,或经济能力是否负担得起,屋主与地产经纪便要共同研究,取得平衡。