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【加拿大都市网】如果被多伦多的房地产市场价格吓破，安省以西的阿省可能会较快“上车”，为吸引有意置业的人，阿省推出名为“阿省正在召唤（Alberta is Calling）”第二阶段活动。 阿省省长Jason Kenney在Twitter上一段影片中表示，阿省拥有加拿大最低的税收和最低的生活成本，加上最高的工资和收入以及许多机会。活动称阿省每周收入略高于安省，平均分别为1,245至1,186元。  虽然平均收入差异并不大，但置业方面存在明显差异，根据Kenney说法，阿省埃德蒙顿独立屋的平均成本为49万，在卡尔加里为70万，而多伦多则为140万。 Yash Chauhan三年来到加拿大，因多伦多租金高昂，他今年2月决定由多伦多搬到阿省卡尔加里生活，直言是个冲动的举动，但几天后，Chauhan知道自己没有做错决定。 Chauhan提到阿省的自然风景是另一优势，当走出家门时，在两分钟内可以看到群山，他鼓励其他人跟随脚步前往阿省生活。认为如果想过上富裕的生活，或者会贫穷至死；如果想活得穷，但死得富足，则应留在多伦多。 阿省在生活成本、职业和生活方式有不少优势，而阿省有约10万个职位空缺，劳动力短缺限制78%企业满足需求。尽管劳动力短缺，但阿省表示，到今年为止，该省的就业增长仍然是全国最大。在2021年12月至2022年8月期间，阿省就业人数增加61,700人，而安省就业人数增加28,600人。 但罗特曼学院荣誉教授Anil Verma表示，在卡尔加里和埃德蒙顿等人口较少的城市较难获得工作，认为比住房成本大得多的因素是就业机会。Verma认为，阿省的经济及就业机会，很大程度上仅限于石油、天然气和其他采掘业，如采矿业。 Verma指安省的就业范围比阿省大得多，认为对于身兼多职的夫妇或家庭来说，多伦多地区较易就业。 (图：CBC) T11

■■调查发现有43%人抱怨居住地区的房价太高，令他们无法置业。Re/Max   【加拿大都市网】加拿大人为了能够置业，有64%的人愿意迁离原来生活的城市。虽然有半数人以搬到100公里以内的市镇为限，但有多达38%不介意搬到其他城市或省份生活。 地产代理Re/Max的报告指出，有38%人对可负担得起房屋的定义为，符合基本需要，包括绿地和餐厅。依据全国各地的平均房价计算，最能够负担得起的房屋依然是缅省，但今年由布兰登（Brandon）取代去年的温尼伯，利斋拿则继续上榜。 如果以收入与支付房屋贷款的比率计算，阿省的红鹿（Red Deer）是全国最可以负担得起的房地产市场，平均房价需要每月支付收入的25.86%，利斋拿则要支付26.94%，布兰登为27.73%。加东地区则以安省雷湾的29.78%最低，其次是纽芬兰省的圣约翰斯31.45%。 今年委托民调机构莱格(Leger)进行的可负担得起房屋报告指出，有68%人为了买屋愿意作出最少一项牺牲。 有64%人宁愿搬到较远的社区或市镇生活，也有56%降低对屋型的要求，有29%人则愿意与家人和朋友共享业权，有27%人打算部分分租。 加息令楼市冷却和转趋平衡 调查发现，有43%人抱怨居住地区的房价太高令他们无法置业，较去年的调查上升1个百分点；有35%人不满生活开支太大；因为人工低无法买屋的人则比去年减少2个百分点至24%。因为利率上升而未能入市的人则较去年增加6%至24%；同样有24%人由于楼价波动而不敢买屋。 加拿大Re/Max总裁亚历山大（Christopher Alexander）说，虽然受可负担能力的影响，但民众依然为了置业愿意作出一些牺牲。房地产市场仍在等待政府推出一个全国的房屋政策，以便能够大幅增加可负担得起的物业；加息令楼市在短期内冷却和转趋平衡，促使疫情以来的急升的房价回缓。 报告指出，外地和迁离市区的买家推高房价。卑诗省的基隆拿房价比去年同期升21.1%至778,657元；维多利亚升14.93%至1,017,292元。阿省卡加利和爱民顿的升幅温和分别为5.85%和4.73%。影响维多利亚和温哥华的房屋可负担能力的因素包括供应不足、生活水平高和通胀。 大多区以奥沙华房屋最可负担 安省的情况与加西和大西洋省份相似，大多伦多地区外围市镇的房价在今年上半年上升最快，温莎升24.42%至674,637元，巴里升24.4%至954,133元，汉密尔顿升22.35%至949,099元。基秦拿-滑铁卢升幅温和，房价为791,674元，只升4.29%。 报告指出，大多伦多地区最可以负担得起的地区是奥沙华、奥兰治维尔（Orangeville）和埃萨（Essa）；汉密尔顿则是Crown Point North、Durand North和Central South；京士顿是Kingscourt、Henderson和Rideau Heights；渥太华是Rockland、Herongate/South Keys和Bells Corners。 报告指出，由于通胀上升至40年来最高，利率也持续上升，令Re/Max需要修正在去年对今年房价将上升9.2%的估计，除汉密尔顿以外，其他地区在下半年的升幅放缓至个位数，个别市场更会出现轻微的回落。   星岛记者报道    

【加拿大都市网】根据一项最新调查指出，有近60％安省省民表示，拥有物业的梦想可能永远不会成真。 物业代理Right at Home Realty发表的报告指出，有超过57％受访安省省民表示，将永远没法在现在居住的城市内置业。 对于大多伦多地区，这个情况更差。 调查指出，在大多伦多地区居住的61％省民表示，已难以负担这样的楼价。 根据加拿大地产商会的数据，今年4月份大多伦多地区的平均楼价为135万元。 Right at Home Realty总裁John Lusink表示，调查结果令人感到沮丧；最近利息上升的挑战，与市场上的所有压力，已经“关闭”对物业的需求，但供应却保持不变，他形容这是一场“最差的完美风暴”。 这项调查在5月10日至12日期间进行，随机方式访问了813名安省成年省民。 调查结果显示，61％受访者指按揭利率上升，不会影响其置业的决定；数字较一年前同样调查记录的71％降低。 Lusink表示，即使加拿大中央银行以加息来压抑通胀，但相信安省，尤其多伦多的楼市不会因此而崩溃，但会影响市场活动继续下降。 他解释，考虑到多伦多的经济与生活质素，再加上新移民不断涌入，因此不认为多伦多的楼市会崩溃。 Desjardins较早时发表的一项报告指出，由于利率趋升，加拿大楼市已临近转折点，其中，安省的楼市最明显，楼价有可能下跌18％；预期最严重的地区，包括Bancroft、Chatham Kent及温莎-Essex，至于多伦多的楼价基本上可以保持不变。 另外，Right at Home Realty的调查发现，大部分业主没有计划在短期内将物业放盘；80％业主表示，未来2至3年内会保持现状，这数字与2021年同类型调查记录的77％为高。 Lusink表示，按揭利率可能会由目前大约5.25%，上升至7%或更高水平，除非政府对目前的按揭压力测试标准作出修改，否则，难以吸引准买家入市。 他强调，如果政府不修改压力测试标准，肯定会让准买家变得十分困难。 （加通社资料图） T02

【加拿大都市网】一对结婚刚几年的安省年轻夫妇，想拥有自己的房产安居，但全副身家只有15万元现金，为了摆脱大城市高昂的房价，他们最后如何能做到置业安居？ Phillip Shafier及Jessica Shafier在2017年认识，当时Phillip住在烈治文山姑姑和叔叔的家，而Jessica则与父亲一同住在纽马克(Newmarket)。两人关系迅速发展，几个月后Jessica便搬到Phillip的家。两人虽然计划在一年内搬走并租房子，但因为当时不用付租金，而且四房四浴室的家又有足够的空间，因此他们继而决定存钱买房子。但大多伦多地区的楼价迅速飞升，他们也搁置了买楼的计划。 他们的第一个男孩Valentin在2018年出生，他被诊断出患有一型糖尿病，因此Jessica留在家里照顾他，偶尔会在家里为客人提供理发服务。 第二个男孩Louie在2020年出生，Phillip在市中心Hotel Ocho的经理工作因为疫情缘故暂停，2021年1月他作为木匠学徒重新作职业训练，到三月时他们发现会有第三个小孩，便知道是时候找个属于自己的家。 他们只有15万元的预算，他们虽然也想在多市外找房子，但似乎没有能力了。他们也想搬到一个偏远而新的市镇。Phillip之后看到一篇讲述安省居住最便宜城市的文章，而雷湾(Thunder Bay)正在列表上。他们觉得该市十分理想，负担得起之余也接近大自然，而且有好的医疗设施供大儿子Valentin的糖尿病护理。 2021年4月时，两人在网上找到雷湾的一个地产经纪，由于当时Phillip要在市中心当木工，Jessica也要照顾小孩，所以他们决定以虚拟形式找房子。他们理想的房子至少要有三个睡房、一个后园和一个已完成的地库。但在预算以内没有很多房产符合条件，所以要待2021年7月地产经纪才为他们进行第一次虚拟看房子。该房子叫价$159,000元，但之后在检查房子时发现在阁楼曾有严重的火灾损害，因此两人撤销了$150,000元的出价。 意识到预算限制了找寻房子，他们将预算提高至$250,000元。几天后他们又看了另一所房子，与上一次的房子一样位于McKellar Park，叫价$219,900元，总共有五间睡房，除了有后院供小孩玩耍和一个独立的车房供摆放两辆车和设立Phillip的木工坊外，他们也很喜欢房子的质朴和舒适感。屋主接受了他们的$240,000元出价，但当他们尝试获得银行按揭时，银行却因为Phillip的工作地方和新屋相差太远而拒绝了。而他们想找Phillip的姑姑作共同签署人时，她却直接赠送了二十万元给他们。如此一来，他们便在不用抵押的情况下买到房子。 两人其后到雷湾看到房子和他们预期中的一样时松了一口气，他们计划入住前进行装修，包括更换屋顶、睡房的地毡，重新粉刷全屋等等，装修费共约$20,000元。同年11月10日女儿Mia出生，一家人在12月31日便正式入住。虽然仍在适应寒冷的天气和降雪，但他们很享受周围的环境，驾车到附近的大型商店和杂货店只需几分钟，大儿子Valentin将会就读的小学也只需七分钟车程。 Phillip在二月中旬找到了木匠学徒的工作，车程只需三分钟；Jessica也准备在孩子返校后开始提供理发服务。虽然两人很想念多市的朋友和家人，但也觉得邻居十分友善，很欢迎他们一家人。 (图片：多伦多生活) T07  

【加拿大都市网】安省一家工程公司，希望吸引及留住员工，向员工每人资助2万元，作为置业支付首期之用。 C.F. Crozier & Associates于6月时向员工推出首次置业援助计划，协助员工能在炽热的楼市下，有能力购买物业。 该工程公司总裁Nick Mocan表示，推出首次置业援助计划的目的，是希望协助员工实现置业的梦想，因为该公司坚信，每个人的成长与职业都同样重要。 该公司表示，推出该项计划的灵感，是来自联邦政府的置业计划，目的是满足员工不断变化的需要，及协助员工消除置业的障碍。 根据加拿大地产商会的数据显示，加国5月份平均楼价按年上升38％，预期2021全年全国平均楼价上升19％。 Crozier的总部位于Collingwood镇，该区的5月份平均楼价记录到按年40％升幅。 Mocan表示：“我们亲眼目睹对物业的需求不断增长，以及我们的员工在尝试入市时所面对的沮丧情况，例如极端竞价战”。 （图片：C.F. Crozier & Associates） T02 （文章来源：星岛综合）

■■千禧代受访者对于在疫情下置业持乐观态度。CBC资料图片   星岛日报讯   有近期民调显示，虽然只有38%国民认为，现在是购买新屋良机，但年龄介乎18至34岁的千禧代受访者，就对于在疫情下置业持乐观态度。有18%的人指疫情令他们加快购买新居或投资物业的计划；有三分一表示等到楼价下跌才会买屋。 这是加拿大丰业银行委托调查公司Maru Blue进行的2020楼房调查，于上月24日在全国收集1,509问卷。当中所得的重点如下： ● 低利率是影响加拿大人现时购房计划的动力。 ● 超过70%租客表示即使利率低企，但没有计划在未来1至2年内购买新屋。 ● 有25%国民认为因疫情带来影响，在未来12个月的楼价将会下跌。 ● 18至34岁国民中有36%乐观认为房价将会下调，35至54岁是24%，55岁或以上为17%。 虽然并非所有国人都希望购买新屋，但众多人留在家里的时间，比以往任何时候都长。目前，有26%的国民正在认真考虑，对其现有的房屋进行翻新。 此外，在疫情下，经济能力是其中一个考虑因素。那些有兴趣购买新屋的人当中，有68%计划将使用积蓄，42%的人打算从主要居所获得资金。 对于打算翻新寓所的国民，有一半受访者表示未有计划如何寻求金钱；只有12%有意从现有物业取得资金；有20%将会使用个人信用额度（line of credit）；22%使用投资所得的金钱；有3%向家人或朋友借钱。 另外，疫情对20%受访者的财务带来负面影响，迫使他们搁置买屋的计划。 该银行发言人华斯达（John Webster）称，疫情使许多国民把家里的客厅变为教室，将饭厅改为办公室，而地库成为家庭的体育馆，许多人开始考虑，为现有房屋进行更多的投资，或重新评估其居住空间。他建议，无论是要购买还是进行翻新，都应该利用低利率，寻求资金以达成计划。星岛记者报道

■■调查显示千禧代及首置人士钟情独立屋、半独立屋及镇屋。 资料图片   星岛日报讯   日前多伦多地产局公布上月楼市走势时，也谈到大多伦多地区低密度房屋，较共管柏文单位更受欢迎，安省地产协会昨公布楼房买卖调查，进一步证实首置者与千禧世代，以购入独立屋或镇屋等为首要目标；千禧世代不介意在市中心外围城市置业，而婴儿潮出生者则喜在偏远城市大屋换细屋，让自己有余钱享受退休生活。 安省楼市呈现小阳春现象，安省地产协会冀通过民意调查，研究准买家对置业的看法，协会委托民调公司于今年1月尾至2月初的一星期内，通过网上民调访问了省内1,420名市民，调查目标是千禧世代、首置人士及婴儿潮退休人士为主。 协会昨公布该名为“楼市买卖双方研究报告”指出，受访者当中约有19%人士，打算在今年内置业，协会指出当业界以为共管柏文单位会是千禧世代与首置者的“最爱”时，民调结果却指出，绝大部分有意今年内买屋的首置者与千禧世代，期待购入独立屋、半独立屋及镇屋。 大多区房屋长期供不应求 有意在今年内置业的受访者当中，多达84%表示以购买低密度房屋为目标，其中首次置业者与千禧世代占83%；当中51%首置者表示他们以独立屋为首选，约22%则以镇屋为“上车”目标。 当被问及居住地点的选择时，千禧世代置业者较婴儿潮置业者，更想在靠近市中心地段或邻近市中心的905地区城市寻找安乐窝，约31%千禧代考虑市中心或近市中心楼房，约35%则打算在905地区置业。 对千禧世代置业者来说，选择置业居所最重要能够负担得起，社区必须要安全、舒适与高质，以及与上班地点不会相距太远。 至于婴儿潮出生的已届退休人士，他们的置业选择则完全不同。在选择享受退休生活的地点方面，约58%准买家宁愿出售靠近市中心或位于905地区的现居所，搬往楼房价格较相宜，但远离市区的小市镇或偏远地方居住。 婴儿潮出生的退休置业者，最看重可负担性，是否位处休闲设施地段，是否适合长者居住，以及是否容许长者漫步的社区。 至于出售他们现居所原因，仍以大屋换细屋为主，约占37%；约18%是考虑年龄渐长及健康问题，退休人士如果换屋，多数首选低层大厦柏文单位。安省地产协会主席莫里森(Sean Morrison)认为，大多伦多地区房屋长期处于供不应求，是导致屋价持续高企的主因。他建议安省政府应考虑通过开发窄巷房屋(Laneway Housing)及多个单位共处一屋(Multi-unit Homes)的可行性，增加房屋供应量，以解现在供应严重不足的燃眉之急。

星岛日报讯 民调显示受访的加国千禧代只有一半人认为有能力购买房屋，对他们日后的退休生活影响深远。年介23至38岁的国民因楼价高昂而未能上车，或是被按揭债务捆绑，对财务前景感到忧虑。 由加拿大毕马威会计师事务所（KPMG）进行的民调，探讨千禧代与退休的问题。传统上自置居所一直是国民退休后重要的经济支柱，有别于X世代和婴儿潮一代，千禧代发现自置物业不再是成年必经阶段，以及代表未来过安稳生活。当中发现，只有54%的千禧一代表示有能力置业，相比前几代拥有房屋的人数大幅下降。根据加拿大统计局资料显示，2016年35岁至54岁的国民，有70.1%拥有自置居所；55岁至64岁的是76.3%。 该报告指，78%国民相信购买房屋是退休后财务稳定的投资。65%千禧代担心，如果购买房屋并延迟储蓄，他们将没有足够的储蓄过退休生活。42%千禧代将会保留退休储蓄，以还清或偿还按揭贷款。有38%千禧代业主认为，他们为自己的房屋付出高昂的价格，担心在退休时无法获得相同或更高的价格。 当被问及到2050年的退休生活，所有受访者看到的景象与当今年纪较大人士所享有的截然不同。90%认为在社会工作的日子更长，84%指他们的退休年龄将会高于65岁。大部分人期望政府对国民未来的退休生活，应该作出适当的帮助。 报告其他重点包括所有年龄层的人士中，有77%认为退休储蓄将严重不足；82%说需要更多政府福利或加拿大退休金来支持生活；89%指联邦政府必须为国民的退休金计划作出更大的保障；83%认为加国需要改革公共及私人退休金和退休储蓄系统。本报记者

民调显示，虽然有众多千禧世代拥有高薪厚职，但面对高昂楼价与个人债务上升的情况，他们的置业梦仍然是遥遥无期。综合受访者的意见所得，民调单位促请联邦政府改善现行措施及引入新的注册储蓄系统。 由加拿大毕马威会计师事务所（KPMG）进行千禧代与退休的民调，访问2,500人，包括1,000名千禧代。当中发现有72%的千禧代表示，他们的目标是置业安居；但46%的人认为买屋如发白日梦一样，仍然是遥不可及的事。 另外，有46%的千禧代业主获得父母的资助，才可以实现置业计划；有38%的受访者认为，他们的房子将来并不值钱。 KPMG人力及社会服务全国总监祖斯（Martin Joyce）指出，由于楼价上涨，个人债台高筑与年度收入，千禧一代难以应付购买楼房的成本，相比他们的父母，很多人无法实现置业的梦想，这种情况在温哥华和多伦多的楼市尤为明显。 债务爆增 可支配收入低 根据加拿大统计局数字显示，千禧代是受教育程度最高的一代，但学生债务水平却很高。那些能够入市买屋的人所承担的按揭贷款，相对于他们的收入更大。该调查反映出，千禧一代的收入，与上一代同年纪相比为高，但千禧代受过高等教育，但不一定富裕。 在过去30年，家庭债务一直有上升趋势，最近更达历史新高，这使得置业更加难以承受，特别是在紧张的市场中。 即使1990年加拿大平均债务与可支配收入比率约为87%，到了2018年底已超过175%，这个趋势促使加拿大中央银行对经济呈脆弱状态而提出警告。 此外，债务对收入比率是一项关键的财务指标，对于年轻的千禧代来说，目前已达到216%，远远超过X世代的125%和婴儿潮一代的80%，主要的原因是按揭债务。加拿大中央银行更警告，工资增长比预期为慢。 该民调称，事实证明千禧一代希望购买楼房而愿意承担更高的债务，但他们对收入的看法并不乐观。据加拿大按揭及房屋公司报告，千禧一代现在平均需要储蓄13年才能支付20%的首期，其父母在1976年只花大约5年的时间。 六成五忧储蓄不足以退休 祖斯表示，千禧代需要最少8年时间，为退休储蓄更多的金钱。如果他们确实设法储钱并买房，将会延迟储蓄退休所需的金钱。今次民意调查发现，65%的千禧一代担心他们的储蓄不足以过退休生活。 这些忧虑促使联邦政府采取行动，并实行首次购房者新措施，并促使加拿大央行行长朴洛兹（Stephen Poloz）鼓励按揭市场发展，为加拿大人提供更多选择。 综合民调所得，促请联邦政府采取下列的行动：使更多人可负担楼房成本；使用“注册退休储蓄计划”（RRSP）支付首期更为容易；提高“免税储蓄账户”（TFSA）的限额；实施新的注册储蓄系统，例如“注册教育储蓄计划”（RESP），用于教育储蓄。

■15个城市最适宜居住因素一览表   星岛日报讯   有调查显示加拿大国民在购买楼房物业时，受到多种宜居因素而影响他们的决定。大部分选择具有活力及动感的城市，促使他们乐居于此；当中有89%的受访者表示，会推介认识的人搬进他们的社区。 这是由地产代理公司RE/MAX于近期委托调查公司Leger，了解影响加拿大人选择居所时受到哪些因素影响。RE/MAX安省-大西洋执行副总裁亚历山大(Christopher Alexander)称，楼房是争议性的话题，更是全国面对可负担及供应量的难题。当人们搜寻居所时从所在的社区开始，他们大多数选择一些具有活力的城市及社区。 宜居因素影响国民生活体验 调查指出，每10人中有6人选择容易购物、用膳及绿化空间为首三项适宜居住的因素。而公共交通是36%、工作30%、学校18%，文化及社区中心18%，这些因素不入五大选项。 其实，这些适宜居住的因素对国民甚为重要，因为他们有三分之二的时间留在所属的社区。这个比率在婴儿潮世代高于Z世代、千禧代和X世代。亚历山大说，从调查所得，这些宜居因素是国民生活体验的核心。 该地产公司又进行另一项调查，了解大城市适宜居住的因素包括下列最少一项：工作及就业机会；公共交通；绿化空间及公园；大小零售店铺；经济发展；人口增长；高评分或心仪的学校；楼房供应；可负担房屋；医疗护理设施；以及自行车和行人径。 该公司地产经纪就其所属地区进行评分，在15个区域中有10个选用最多绿化空间的城市，包括渥太华、伦敦市、温尼辟、沙斯卡通、爱民顿、卡加利、维多利亚及那乃磨(Nanaimo)。 在可负担房屋选项，多伦多和温哥华排在榜尾；中或高程度的是渥太华、咸美顿、伦敦市、温尼辟；爱民顿和卡加利处于榜首。加国西面的卡加利在11项中有7项排名最高，包括提供良好就业机会、人口增长、房屋供应，可负担房屋及自行车和行人径。 爱民顿在良好就业机会，高评分或心仪的学校，以及自行车和行人径排名甚高。 至于多伦多在绿化空间及公园排在中等位置，但大小零售商店处于高位。多伦多最昂贵的地区分别是玫瑰岱尔(Rosedale)、里赛(Leaside)及湖滨(Beaches)；最容易负担的是部分士嘉堡地区和东约克。 本报记者报道

■■有调查显示，超过八成的千禧代希望拥有自己的物业。星报资料图片 据道明银行的一项调查显示，有81%的千禧世代人士希望拥有物业。调查又发现，贷款困难和屋价上升，令64%的千禧代要迁居市郊，才能够找到可负担得起的合心意房屋。 调查发现，33%的千禧代喜爱在城市生活，但有64%受访者为了目前或未来需要，愿意由市区搬到郊区居住。道明银行副总裁Pat Giles表示，千禧代的置业选择有很大转变，他们几年前喜爱居住在市区，现时改在市郊物色房屋，以切合未来需要有更大的空间以便组织家庭。不论是首次置业或细屋搬大屋，均有向外发展的趋势。 可负担能力是买屋主要因素 报告指出，影响千禧代买屋的主要因素，有78%是可负担能力，60%是房屋大小，59%是邻里社区。他们由市中心搬到市郊的原因，有64%是负担得起，63%是有更多户外空间，有62%是生活空间更大。 研究又显示，千禧代为了买屋，有58%的人愿意减少外出用餐，56%愿意节省购物， 50%愿意减少娱乐消费。不过，只有27%的千禧代愿意为了合心意的房屋，花更长上下班交通时间；有45%的人认为，就近工作地点是置业时一个重要的考虑因素。 Giles表示，虽然目前的房屋价格较以往高出很多，但并未影响一般人尤其是千禧代买屋的愿望。置业是一生人最大的财务决定，即使并非第一次买屋，也要保持谨慎。况且，房贷压力测试也是去年才开始实施。买家选择房屋贷款时不应只衡量利息，要考虑到是否有足够的弹性，容许因应财务变化加快或延慢还款，甚至暂停按揭。 道明银行表示，评估个人买屋的可负担能力时，应确保有余力应对未来的利率调升。如果是细屋搬大屋，也要计算旧屋的资产值。置业者也要了解“通过初审”（Pre-qualified）和“预先批核”（Pre-approved）的分别。通过初审只是让买家对于可以获批的房屋贷款额，和每月供款有一个大致的认识，以便寻找可负担得起的房屋。预先批核是已经取得财务机构的贷款许可，买家可以安心物色合心意的房屋，出价时也可以令卖家更感诚意。 买屋要预留一笔钱应急 道明银行又指出，买屋要预留一笔钱应付大量的杂项开支。这些一次过支出，包括物业评估和测量、验屋、土地转移税、律师费、业权保险（Title Insurance）、地税、水电登记和搬屋等。细屋搬大屋，也要扣除经纪佣金。 Giles说，首次置业或由Condo搬镇屋或独立屋的买家应要认识到，物业成交后尚有物业税和维修等其他经常性开支，并要储备紧急基金应付漏水和修补屋顶等意外支出。 郊区地铁沿线具吸引力 ■安省华人地产专业协会副会长吴树声   安省华人地产专业协会副会长吴树声（见图）表示，现时不少买家选择到多伦多外围的约克区、皮尔区和杜咸区置业。省政府最近宣布地铁计划，也将吸引一些买家搬到距离地铁站稍远的地点居住。 905外围地区以旺市最具吸引力，因为地铁线延伸到当地。此外，以奥沙华市较为抢手。奥沙华市的房屋价格比多伦多低很多，也有不少在市中心上班的人，选择在靠近GO火车站买屋。吴树声指出，很多人难以负担市中心房屋除了楼价之外，压力测试也令不少买家无法取得贷款。他表示，市内多个地区的镇屋、半独立屋和面积较细的独立屋价格已经回落很多，也是买家可以考虑置业的选择。 本报记者报道

最新公布的一份调查显示，四成的加拿大业主自认为贫困的有房屋者，他们表示，单是用来维持自己的房屋，包括按揭、地税(物业税)、维修保养和水电，便用上收入的30%或更多，换言之所余所几。不过，不少受访者称，能够自置物业，都是值得的。 该份由加拿大皇家银行（RBC）上周公布的《自置居所调查报告》（Home Ownership Poll），在今年1月9日至21日，以及由2月14日至15日访问了2,223个18岁或以上的加拿大国民，误差率为2.5个百分点。 调查显示，92%受访者承认，为了房屋开支，可能带来精神压力。调查又发现，81%受访加拿大人表示，购买房屋或柏文仍然是一项不错的投资，另有66%受访者认为，买屋比租屋为佳。 74%最忧加息将尽快置业 此外，36%受访者相信目前为买家市场，而认为现时是卖家市场则有34%，这是5年来首次两者百分比相若。 调查亦显示，传统买家，即是与配偶、伴侣或家庭成员一起购买的百分比，由2017年的49%减至去年的42%。相反，非传统买家，例如单独购买呈上升趋势，由2017年的29%增至去年的32%。 在卑诗省，逾三分二的受访者称，他们相信屋价会下跌，准备等候长达两年的时间买屋。还有28%受访的置业者表示，他们依靠家人协助买屋，单独购买者有32%。 预计在未来两年内首次置业人士，最担心会加息(74%)，这比其他受访者(59%)为高。也正因为担心会加息，所以其中56%准备首次买屋者称，他们实际上可能会更快买屋，以免夜长梦多。至于怎样选择购买的房子，21%受访加拿大国民认为最重要是有能力负担，其次是社区安全(20%)。 一家多伦多信用咨询公司发出警告。最近多伦多频频出现装修驱逐现象，也就是说，由于租金价格不断上涨，房东称需要对公寓单位进行装修后再出租，要求租客搬出。 CBC报道，破产信托公司Hoyes Michalos经理Scott Terrio说，过去3个月间，他就接待了6名财务陷入困境的客户。他们都是被房东驱逐的租客，因为房东计划重新装修单位。 根据房东租客法专家的说法，“装修”是一个合法的驱逐理由。但是在昂贵的多伦多租赁市场，如果想要重新找地方住，你需要拿得出第一个月和最后一个月房租的按金。这笔钱金额不少，Terrio说，一些被驱逐的租户发现他们被逼到了破产的边缘。 他说：“他们中有些人不得不找发薪日借款公司（payday lender）去借钱，或者寻求分期付款的贷款，这些借款或者贷款当然有很高的利息。”“一旦你这样做，你财务上就很难翻身了。” 这种境遇Paul Kolinski很熟悉。他在the College与Dovercourt交界地区一栋可负担低层公寓楼的一套单身公寓里住了10年。他的房东坚称需要装修整栋楼，强行要求他搬走。 音乐人被逼迁陷困境 Kolinski是一名音乐人，他每月为这套单身公寓支付830元房租外加上水电费。他不愿意搬走。他说，搬到一个新的、更贵的地方，会带来财务困难。 “租赁市场价格猛涨，我的收入可没有跟着升。我不相信我能在大多区任何地方找到类似我现在住的公寓。” 安省租赁住宅提供者联盟（the Federation of Rental Housing Providers of Ontario）总裁Tony Irwin说，从法律上说，房东装修后，必须允许被驱逐的租户搬回来，房租必须和原来相同。 房东还必须出示所在城市发出的建筑许可证，证明确实是要进行大规模装修，而“不是刷层油漆那么简单”。同时，如果租户居住在一栋有5个及以上单位的楼里，若他们由于装修被迫搬走，他们有资格要求获得相当于3个月房租的赔偿。 Irwin说：“对租客们有强有力的保护措施，我们联盟的成员们都是遵守法规的，认为租客应受到尊重。”但是城市租户协会联盟（the Federation of Metro Tenants' Associations）的Geordie Dent持不同看法。他认为，一旦租户被驱逐，一些人在财务上就没有能力再搬回来了。他说：“房东不需要告诉你他们打算让你搬走多久。”“所以你就不得不租一辆搬家货车，找一个新地方，签一份新租赁合同。然后旧房东说，你的地方准备好了。好吧，你可负担不起付两份房租。” 打工族被逼“逃离城市” Dent对Terrio的观察表示同意，他也认为越来越多的人因为“装修被驱逐”而陷入严重的财务困境。 Dent说：“我和很多人交谈过。他们尚能支付得起当前的开支，但是一旦被驱逐，他们就付不起新房租了，也就是说，他们负担不起住在城市里，这意味着他们无法继续他们的工作。” Dent建议，租客们不要一接到驱逐令就准备搬家，还是应该把租赁协议的细则仔细看一遍再说。他说：“有时候，房东说的和法律说的是一样的，那么你就应该遵守；但是有时候，并不一样。” 计划装修公寓的房东需要申请城市许可证，而这个许可证是可以搜索到的。 租客自保勿轻易搬出 房东联盟的Irwin则说，现在的系统是有效的。他说，他没有听说房东因为装修而驱逐租户的现象有大幅增加。 但是这种说法对Kolinski可提供不了多少安慰，他面临的驱逐日期在逼近，觉得没有安全感。他指出：“我的家、我能够与家人和朋友在这座城市里，创作音乐和艺术，这是至关重要的。” “一切都受到威胁。如果我不得不离开这里，我就得在其他地方重新开始。”他担忧地说：“问题是，我得走多远？咸美顿？或者更远？温尼辟？...

■■六位共同业主中的五位。星报 多伦多的六位千禧一代工薪族，去年一起出资贷款，在多伦多市中心买下一幢两层半的独立屋，建立起一个独特的生活小社区。 谈及多伦多的住房，资金永远是话题的一部分。但对于这六位合住业主而言，分摊按揭贷款和其他生活费用的经济利益还是次要的，更重要的是他们可以分享彼此的生活。 实现这种生活方式突破的，是36岁的瑞茨卡拉（Karim Rizkallah)和他39岁的朋友纳瓦雷特（Valery Navarrete）。他们在2017年12月开始招募合资者，很快吸引了4位之前与他们有工作或合租关系的朋友。 130万在市中心西端“上车” 这六位年龄在28岁到39岁、来自不同行业的千禧一代工薪族，终于在去年3月，以130万元在多伦多市中心西端，买下了他们的同龄人梦寐以求的房子。经过数月的大规模重新装修之后，这幢温暖舒适的独立屋，现在不仅有高楼底的宽大门厅，足够6个人使用的卧室和洗手间，还有客房和开放式的聚餐和社交活动空间。 这幢房子还拥有一扇“敞开的大门”，六位业主经常接受朋友、熟人、邻居和游客的来访，每周举办电影之夜、聚会、DIY家居装修日，或者服装交换和小组讨论等特殊活动。 综合报道

■■有调查指，绝大多数年轻受访者认为，买屋是最佳投资。加通社 有调查显示，加国大城市的年轻家庭认为购房是未来五年的一项好投资，为了购买住房，他们宁可省吃俭用，甚至牺牲私隐和延后退休储蓄。 加拿大苏富比国际房地产（Sotheby's international Realty Canada）的一份调查报告发现，有78%受访者认为，在未来5年，房屋投资将胜过其他类型的投资。为能拥有足够的买屋款项，千禧世代和X世代不惜推迟退休储蓄，延后偿还信用卡欠款和学生贷款。有这种想法的多伦多受访者，更达到83%。 该项调查访问了1,743个家庭，受访者年龄由20至45岁。 苏富比行政总裁亨德森（Brad Henderson）指出，有33%受访家庭表示，买房的最大障碍是日常开支太大，例如用于食物、租金及水电费等的费用太高，这种情况值得关注。 51%为了储钱减少外出用膳 对于如何储蓄到足够资金，51%受访者表示会减少外出用膳，45%会减少旅游及度假开支，20%会延迟退休储蓄。 在多伦多的受访者中，有16%表示可能会减少汽车的拥有量，另有16%会从事兼职或额外工作。 为节省租金开支，有13%的多伦多受访者会与家人同住，而在卡加利和满地可，只有5%受访者会这样做。 首期付款方面，调查显示有71%受访者会动用个人存款，另有31%表示会从注册退休储蓄计划（RRSP）中借钱。 今年23岁、来自安省密西沙加的萨克尔（Aaditya Thakar）目前没有伴侣和子女，但他有一份政府工。 为储备买屋资金，他目前和一位表亲合租一个单位，在工余时间做兼职工作，并延后偿还学生贷款。萨克尔认为，房价上升速度快，他必须争取时间尽快存到足够的买屋资金。 但萨克尔估计，他仍须要家人的资助才可以置业，日后也会考虑购买附有出租房间的房屋，以减轻供款压力。 亨德森说，这一代的年轻家庭与以前的世代没有很大分别，他们为了买屋，宁可放弃旅游和外出用膳等的享受，好让自己和家人有个安居之所。 综合报道

讲到年轻人置业，现时不少注意力都落在千禧一代身上。而比他们更年轻一点、甚至仍未踏足社会工作的Z世代，也开始关注将来的置业问题。这两个年龄层的买家，对未来10至20年的楼市，将发挥重大影响力。有业界人士指出，一些有远见的年轻人，就算现在未有即时需要，也会买定楼花先上车。 根据都市研究及土地发展中心(Centre for Urban Research and Land Development)的研究显示，大多伦多和咸美顿地区，有大约73万名千禧世代青年，计划在未来10年不再与父母同住或与他人分租，预计这些地区将会增加50万个家庭。 其实，除了已届成家立室之年的千禧一代，比他们更年轻的Z世代，也开始关心日后的置业之路。地产公司Re/Max早前曾就Z世代对房市的看法，在安省及卑诗省进行了调查。结果发现，这些年龄介乎18至24岁的年轻人，已有计划在未来几年后成为业主，比例高于继续与父母同住或过着租客生涯的人。 7成Z世代对火热市场感紧张 虽然有近半尚未拥有物业的Z世代受访者表示，会在未来几年实施购房计划，但有67%受访者想到要在如此火热的房地产市场寻找新居时，都会感到异常紧张。这个比例在大多地区尤其严重，75%受访者皆有此感觉，而大温地区也有71%。 加拿大地产协会早前也委托民意调查公司Abacus Data进行民调，结果显示近9成受访千禧一代，强烈希望终有一天能拥有自己的房屋，但现时的住房可负担性、难以储够首期、担心没能力应付每月房贷、加息等等因素，都令他们的置业之路障碍重重。 Z世代人口将超千禧代 事实上，在未来一两年内，Z世代人口将会超越千禧一代人口，因此地产业界相信，在未来20年内，这一代人将加入买房大军，甚至取代千禧代买家，对加国房地产市场产生显著影响。虽然目前为止，Z世代尚算年轻，也自认对房地产市场认识有限，但却表示有兴趣了解更多，并对未来的首次置业感到兴奋。 Re/Max Integra安省及大西洋地区行政副总裁Christopher Alexander表示，尽管拥有房屋的前景好像有点艰巨，但并不代表他们便要放弃置业梦想。他认为，金融机构及地产业界，应该把握机会，透过这一代人经常到访的平台，例如互联网及社交媒体，向他们进行相关教育及推广。 另一方面，Z世代与其他年轻置业人士，将慢慢适应目前的买房趋势，懂得将目光放到市中心以外地区，寻找更容易负担的住房。在此之前，政府担当着非常重要的角色，就是确保这些城郊社区，与城市有着良好的联系。 太平洋地产经纪董建华(Edmond Tung)表示，有年轻客人原本想买楼结婚，但因压力测试的问题，最后只好租屋住，纵使租金亦不见得便宜。 压力测试令购买力大降 “因独立屋已贵得难以负担，这些年轻买家的购房目标，不过是一个共管Condo单位，顶多只是镇屋。在没有压力测试之前，银行批给他们的房贷也许足以购买40至50万元的住房。但有了压力测试，购买力大降，变得再负担不起原先想买的楼房，最后只好打消置业念头。楼花盘近几年会陆续兴建落成，令市场供应量增多，如果除去了压力测试的障碍，必定有大量买家再次入市。” 目前市中心1睡房加书房单位动辄50、60万元，对年轻一辈确实难以负担。廿一世纪地产经纪杨先生(Ken Yeung)说，很多父母为子女支付首期，让他们自己供楼，至少先帮助子女上车。 “在市中心上班的，当然想住在市中心，方便出入，但碍于楼价比uptown贵一截，愿意乘公车或有私家车代步的，烈市或万锦市也有不少上车盘选择，差不多面积的一加一单位，可能只需40多万元便可。” 供楼总比租楼好 对于有父母协助支付了两、三成首期，然而入息又不算高的年轻人来说，供楼可能颇为吃力，但杨先生认为，怎计数亦总比租楼好。 “以市中心1睡房单位来说，已差不多要2,000元月租。相对供楼、地税、管理费，其实相差不远，宁愿买好过租。但如果没有父母帮助，年轻一辈要上车确实困难一些，尤其市中心新建Condo呎价已过千元。或者可考虑放弃在市中心买楼，改为到uptown或西面伊陶碧谷市湖滨区，新盘呎价都是700元左右，uptown的楼盘很多更已包含泊车位及储物柜。” 筹首期买楼花上车最重要 他指出，一些踏足社会不久、较有远见的年轻人，虽然仍然与父母同住，未有即时居住需要，也会想办法筹措首期，先买入楼花，趁未来几年努力赚钱，待几年后收楼自住。 “他们都明白到，如现在不买，几年后楼价再高，可能更加买不起。就算只买一个1睡房单位，甚至只是最细小的开放式单位，也要先上车。” 事实上，以呎价比较，Condo比低幢房屋要贵得多。亿兆地产副总裁Eliza Cheung指出，Condo仍然大受追捧，受申请按揭困难，获批银码较低等因素影响。当买家可负担的整体购房金额缩小了，整体价格较低的Condo便成了唯一选择。 “很多千禧一代已经有置业计划，未结婚也会先同居及买楼，靠两份收入来应付房价，目标价位多数是40至60万元。市中心某些地区若找到呎价900元左右的楼盘，便能买到500多平方呎的1睡房或1睡房加书房单位。” 她续说，年轻买家不喜欢太旧的大厦，尽量在10年楼龄以内。 “要视乎地区，例如要近地铁的可到北约克Sheppard夹Leslie那一带，反而Yonge夹Sheppard或Finch那一带，10年楼龄以下的不多。在万锦市及烈市的7号公路沿线，近5年很多新盘发展，且还陆续发展中，该处便有大量上车盘供应，很适合在约克区上班的年轻人。”