近年来，多伦多Condo的租金呈现疯狂上涨的趋势。位于市中心一带的Condo出租易，给房屋租赁带来盈利。但房东与租客的关系处理不好，往往造成房东的损失。
本报记者 文琪
本报记者近日接到一位房东Allan的投诉，称其位于市中心1室加1书房condo的租客在提前两月收到搬离通知、同意搬家的情况下，临近搬家时间临时又反悔，赖在房屋中不走。几经沟通失败后，Allan不但尚未收到当月房租，还被租客告知“我会用法律途径起诉你”，被反咬一口。 Allan无助地在网上发帖寻求大家的帮助，回帖者中不乏有过类似经历的房东，对租客的处理感到头疼。
房东Allen
租客称要告房东
Allan对《加拿大都市报》记者表示，过去两年来他向租客收取每月租金1,550。考虑租客全家只有一个人工作，信用记录还算好，妻子又全职带女儿，一家三口没有车生活不易，因此多年来没有涨过租金。 “我以前也租房住，一直体谅租客的艰辛。我知道如果房东收回房子，通常是要提前两个月通知房客的。我很早就写邮件给我的租客，也阐明了我父母要来多伦多需要住房的情况。租客在邮件中答应了我的要求。谁知道，最后几天他告诉我市中心的租房价格现在太高，找不到他能负担得起的同类型房屋。哪怕一室的condo也租不下来，因此拒绝搬走。”
目前多伦多市中心一室的Condo月租金超过1,700，一室加一书房更是要2,000元以上。 Allan表示，“房客和我要求再延期住一个月，可是如果一个月他再找不到便宜的房子，估计还要延期。其实他可以去住公寓，或者租一个小一点的房子。但是我认为他如何处理应该是他个人的问题。由于他的问题，我的父母无奈只有改了机票，暂时不来了。中国的老人，通常希望住在自己家的房子里。我无法安排父母在酒店里住几个月。现在这个租客还赖在那里不走，这个月房租也还没有给，我很头疼。”
Allan表示曾想过报警，但是警察也不管出租房子纠纷这些事。他曾尝试用各种方法联络租客，但租客一直回避见面，最后也不再回复邮件。 “我认为他就是在拖，多拖一个月就可以以便宜的价格多住一个月。更可气的是他现在完全不承认两个月前收到过我要收回房子的通知。”
根据房东与房客协会（LTB）规定，需要结束房屋租赁合约，房东需向房客以书面的形式发出N11（Agreement to Terminate a Tenancy）或N12（Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental Unit）。 N11 是指房东和房客协商后同意结束租约而使用的同意书，只要双方同意签署并阐明协定的搬出日期。而N12则是即便房客不同意，也必须搬离的通知书。前提是需要提前60天通知，收回房屋的理由需是因为房屋出售、或房东家人需要入住。
Allan表示，“我以前的租房经历相对简单，基本都是我的房东提前60天口头或者邮件通知我，也没签过什么N11或者N12。我都是很自觉按照约定搬离，以为在这边都是这样，所以就疏忽了。现在我的租客自称懂法，跟我说之前发的邮件都不作数。我一去查，也真是这样，因为我没有邮寄和书面的通知。现在为了快点解决问题，我打算以邮寄的方式发出一份N12，用书面的形式给租客，再等待两个月时间，租客到时便必须搬走。只是我爸妈暂时没法来看我了。但让我没想到的是，这个租客为了留在房子里，自称他已经咨询过’法律人士’，跟我说加拿大政府保护租客，他不怕打官司，要起诉我。”
Allan表示他自己也不知道这个租客该如何起诉他。 “和这个租客沟通一直不顺畅，他没有具体说明，我也觉得他蛮可笑，为了拖延什么办法都用。他对我说，我的父母来了住在哪里是我要去安排的事情，与他无关，不能成为要求他搬出去的理由。可是我最需要做的安排就是让他离开我的房子，让我的家人住进去，这就是我现在要做的事。”
诚忠法律服务法律助理张佩诗（Cynthia）
对待“霸王租客”法律有规定
“诚忠法律服务”法律助理（paralegal）张珮诗在接受《加拿大都市报》专访时表示，近一年来，可能由于房价上涨、经济不济、房租涨价等综合因素，前来处理房东房客纠纷的客户增多。 “类似Allan的这种与房客的纠纷，的确在邮件通知终止租赁租客也答应的情况下，租客是可以反悔的。根据房东与房客协会规定，发邮件是不承认的。正确的步骤是上网填写N11通告双方协议签署；或如果是自用，可给租客N12通告，以正规的、法庭认可的递交形式呈交给租客。就算日后打官司，你在庭上呈交所有邮件往来，法庭也是不承认的，只有白纸黑字呈交相关的通告才会被认可。我处理过很多类似的纠纷，当事人拿着一堆邮件往来记录想用作证明，但都是不能被承认的，因为房东没有向租客呈交相关的通告。大家一定要注意按照相关部门的规定按章办事。”
提及Allan的案子大概要多久才能完全解决问题，张珮诗称幸运的话可能需要几个月的时间，但如果租客在各个方面都不配合，可能要半年或以上才能完全处理完。 “很多租客是故意拖延整个处理流程的，因为他们知道加拿大的法律更倾向于保护租客。现在出租市场如此紧俏，租金又贵，很多租客能拖则拖，已经不像以前那么讲道理了。”
至于处理类似案件的法律服务费用，张珮诗表示，在多伦多法律助理的收费价格各有千秋，有的人是按照案件整体收费，有的是抽成官司所得费用，还有人是按照小时收费。 “但是很肯定地说，法律助理的费用比雇佣律师起码要便宜一半。”
张珮诗进一步表示，“Allan案子的具体处理流程，首先我建议他马上填写N12表格。需要注意的是，N12表格需要提前60天通知租客。这个60天是指每月缴纳房租、开始租约的那天，往后推算60天。比如说，如果Allan每月1号收租，今天是5月25号，Allan发出N12，那么这60天应该是从6月1号开始起算一直到7月31号。如果在发出N12以后的60天，租客仍然没有搬走，那么就需要填写L2（Application to End a Tenancy and Evict a Tenant）表格，同时需要找专业法律人士做一份宣誓书（Affidavit），证明是收回房屋给自己或父母使用。这是申L2申请书上必要的，也是立法的要求。之后就是等待排期上庭，看裁决。”
根据张珮诗介绍，据立法要求，在房东以自己使用为由结束租赁后的一年内，如果前租客发现房东再度出租房子，是可以起诉房东的。在Allan的案件里，Allan表示父母是来加拿大探亲加游玩，大概也就停留半年左右。张珮诗称，“如果Allan的父母住了半年以后回到中国，Allan再度把这个Condo拿出来出租，那么按照规定前租客是可以起诉Allan的。所以，Allan可以在父母离开加拿大后，选择自住在Condo里更为保险。”
至于租客没有付房租的情况，则需要填写N4欠交租或迟交租（Notice to End your Tenancy Early for Non-payment of Rent）通知。在书面或邮寄给租客后，如果租客再不付房租，房东可以向房东与房客协会提交L1要求驱逐和缴付欠租的表格（Application to evict a tenant for non-payment of rent and to collect rent the tenant owes）。总体来说，不论是因自用房屋需要驱逐租客，还是因欠租需要租客搬离，遇到无赖租客需一步步按照规定的法律程序进行，不能随意行动。需要下载任何相关表格可以登录http://www.sjto.gov.on.ca/ltb/forms/ 查询。
多伦多全职地产经纪Nancy Wang
房东先学会“退一步”
多伦多全职地产经纪Nancy Wang对本报记者表示，作为专攻出租物业管理的地产经纪，在她从业的14年时间里，由于严格筛选租客，极少遇到“霸王租客”的情况。但是几乎每天、每周，都会听到关于房东和租客纠纷的真实案例。 “如果我的房东客户遇到了’疑似霸王租客’，首先我会让大家先冷静下来，分析我们自己哪里做错了，是否是态度问题，还是文化碰撞或者法规忽略。能够发现问题并及时检讨，迅速做出相应的行动最适宜。如果房东一方没有错误，而租客确已露出’狰狞面目’，经多次调解和协调都无济于事，我会建议房东立即寻求专业法律顾问的帮助，循正规法律途径解决问题。同时，房东不能把案子向律师一推了之，认为交了钱等消息就行了，而是应该跟自己的经纪一起，向律师提供丰富的证据和信息，甚至一些好的思路，去辅助律师打赢官司。在商业战场上，永远都是细节致胜。”
Nancy进一步表示，她的工作中偶尔会遇到有租客恳请房东延后一段时间收租的情况，也有房东和租客会因一些小的争议产生摩擦。
但她称，“人无完人，加拿大是一个体谅弱势群体的多元文化国家，在一定的协调和帮助下，很多问题总是可以解决的。这一切都应是建立在专业的地产经纪认真、严谨地帮助房东筛选到优质租客的前提下。同时，房东提供的必须是一个健康、优雅、洁净的房屋，双方持续而忠实地履行各自的职责和义务。”
对于Allan的案例，Nancy表示，Allan在给租客终止租赁通知（Termination Notice）的时候，可能准备不够充分。 “当房东自己管理自家物业，租客是多年的老租客、过往付款记录良好，容易使租客对物业产生深厚的感情，也容易使房东疏忽很多事情的正规程序。有些情况下，租客的孩子还没有结束该学期的课程，而突然而来的终止租赁通知会让他们手足无措。再加上房东没有亲临物业给租客一些面对面的交流并提供一封推荐信等，都是准备不充分的表现。当今招租房东的标准要求越来越高，租客看房找房常常受挫。并且租客可能认为房东的父母只是来短期探亲旅游，为什么要撵我们走呢？况且，安省近期提出的住宅租赁法正在进行’二读’，房东把房子收回自住，如果租客索求的话，房东要赔付租客一个月租金，或者给租客安排一个新的住房。这个一旦通过，我们华人更要擦亮眼睛去寻找’君子租客’”。
Nancy称，“Allan的案例，如果多次调解无果，我建议Allan不要耽误时间，可以尽快找律师或法律助理。我不建议房东自己动手准备上庭文件，因为术业有专攻。”
“我本人在处理跟每月续租（month by month）的租客解约的业务中，异常小心谨慎，理由也要充分且合理，更会为租客提供一份如实的推荐信帮助租客在重新找房的过程中建立信心和希望。同时，在跟租客进行最后的结算时，应尽量给予包容和体谅。例如租客可能很快就找到了房子，无需住满最后这两个月，我会建议房东按实际天数精准结算，决不占租客的便宜。地产经纪要给客户做好这方面的工作。”
如何避免招“霸王租客”上门？
租房也讲究“门当户对”
多伦多地产经纪Nancy Wang指出，房东把物业出租，是一门投资、一个生意。房东需要具备或持续培养自己的能力如下：
多吸取房地产方面的相关知识和信息，尤其是法律、政策、税务、以及房屋保养相关的；
锻炼和增强自己的理财能力，在有突发情况时可以应对相应的财务安排；
拥有承受出租过程中不可预知事件的抗压能力；
熟练地运用英文，可以使用现代化电子办公设备；
重视合约、了解合约、细化合约；
出租过程中的所有事项留有凭据，一切沟通往来有凭有据；
哪怕是出租物业，也要真正热爱、维护、优化自己的房子，吸引优秀的租客；
跟租客和经纪保持良好的沟通，拥有与人为善也维护应得利益的高情商；
Nancy称，“寻找一位有经验的专业地产经纪，长期为物业出租保驾护航也是很重要的一点。优秀物业管理类的地产经纪很多，希望大家都能寻找到合适自己的地产经纪。”
通知租客结束租赁的理由
Nancy Wang向本报记者提供了通常房东迫使房客搬迁时，在通知书上经常使用的理由：
欠租；
时常逾期缴租；
在物业上进行非法行为；
对业主或其他租客造成损坏或严重问题；
房东想拆毁楼房或改作其他用途；
房东、房东的家人、未来买家或买家的家人想入住。家人只包括配偶、子女、父母、配偶的子女及父母；也包括上述人士的照顾者。
Nancy指出，在住宅租务法例中还有更多理由。但业主不能因为该法例中没有囊括的理由而迫使租客搬迁。同时，房东须遵守通知期限。终止结束租赁合。
