Tag: 共管物业

  ■■预先获得验屋报告，对制定房价和售房策略很有帮助（星报资料图片） 问：我打算在屋屋放售之前先验屋，如何能找到一个合格的验屋师？ 答：如果卖房子时已预先做好验屋，对售屋很有帮助，特别是对于屋龄比较长的老房子。验屋师会检查房子的结构和组成部分——例如地基、屋顶、电气和管道系统等，根据他们观察到的情况撰写出报告。 如果验屋师发现任何问题，屋主可以先修补好房屋再拿出市场售卖，索价就可以高一点；但如果不修补，买方经纪可以为潜在买家提供建议。验屋报告是个选项，但相关信息对制定房价和售房策略很有帮助。 但如何找到一个合格的验屋师呢？可以与您的地产经纪聊一聊。地产经纪应是知识丰富的专业人员，应该能推荐一位信誉良好的验屋师，当然您可以听听朋友、亲戚或同事的建议。 过去验屋师行业是不受监管的，但去年发生了变化。政府通过一项法案，其中推出了“验屋法(Home Inspection Act)”。新法规定，验屋师需具备合格执照和保险，验屋相关的报告、合同、检查项目和披露内容等都制定了标准。该法的要点之一是：要求验屋师和屋主之间必须要签合同，并且在完成检查后必须提交书面报告。 政府还计划建立一个独立的组织，监督和规范整体验屋行业。 面对一个验屋师，应该询问些什么问题呢？首先，您可询问他们的培训经历、认证和工作经验，了解他们是否检查过与您家一样的房屋类型。例如，您的物业中若有包含水井、化粪池系统、地下储油箱或任何特殊功能，应该询问一下验屋师，他对这些有特殊项目的房屋检查有什么样的经验或建议？如果该验屋师没有处理过这些特殊项目，那么也许再找其他验屋师更好，毕竟这些特殊问题还是需要有经验的验屋师来执行比较有保障。 同样地，一位对新房屋比较了解的验屋师，可能会对旧式度假屋或被列为古迹类的房子没有敏锐的观察了解。 您可以要求验屋师提供推荐人，以此了解该验屋师的声誉。记得询问验屋师是否同时提供一般责任保险（如果在验屋时有任何地方被破坏或毁损，这些保险是很重要的）；甚至要求验屋师提供错误和遗漏的保险，万一未来发现他们检查时漏掉一个重要项目或是问题，所衍生的任何损失，保险公司可承担责任。建议您一定要与验屋师签定书面合同，收到验屋报告后，对于验屋师手中的空白副本亦要检查核实。在签名前，一定要仔细阅读、充分理解所有的文件内容。 ***共管物业问题答疑*** 公寓必须统一门把手形状吗？ 问：我有手部关节炎，难以转动我房门上的圆形门把手。管理处表示所有门把手必须是圆形的，但由于我的身体情况，我可以要求不同形状的门把手吗？ 答：当然。您有身体障碍，根据安省人权法守则(Ontario Human Rights Code)，要求公寓法团必须为您作出配合调整，该守则优先于公寓的章程书或规定。 您可能需要向医生索取残疾证明，如果公寓法团拒绝更换门把手，您可以根据安省人权法进行投诉。 物业经理没执照怎么办？ 问：我们有一位物业经理只有18个月经验。根据《共管物业管理服务法》(Comdominium Management Services Act)要求，他需于6月29日前获得执照，但迄今为止他尚未拿到执照。他有权担任我们的经理吗？ 答：共管物业管理服务法(CMSA)要求，任何提供共管公寓管理服务的人都必须获得执照，当然有极少数例外情况。若一个不满两年管理经验的物业经理，应先要向CMSA申请一个临时有限制的执照，然后接受完整教育训练并通过考试，最后获得正式执照，而CMSA会要求当事人必须在规定期限内完成相关认证程序。 如果一个人没有获得CMSA的执照申请程序与要求，是不能担任物业经理工作的。 （作者Gerry Hyman是星报《共管物业法》专栏作家）

问：我家楼上单位的按摩浴缸漏水，令我们的地板积水。住在楼上的夫妇同意不再使用按摩浴缸，但以费用问题为由不会维修浴缸。我们的业主立案法团表示，他们可以阻止业主使用按摩浴缸，但不能强迫他们维修，因为它不是公共设施的一部分。这是否正确？ 答：如果是水管渗漏，则属于公共设施的一部分，维修责任属于业主立案法团。但是，你的大厦章程书也可以规定属于公共设施的水管，若只供应某一单位，就是该单位的一部分。如果是这样的话，又或者有缺陷的水管是属于按摩浴缸业主的单位，维修的责任就归于该业主。 如果业主有义务维修，但未在合理时间内进行维修，《共管物业法》则规定业主立案法团必须介入和解决问题，而费用须由业主负责支付。 还有一件事：如果渗漏是来自业主的按摩浴缸水管连接到公共水管的接口，该连接位就属于非正常改动。业主会被要求把公共水管回复到原始状态。 问：我们的复式镇屋公共区域的屋顶出现漏水问题，在通知了董事会不久，董事会声称已修理好。但接之而来的一场雨，对我单位的天花板和墙壁造成严重渗漏。最终董事会修好了屋顶，但我却被告知，如果希望由他们维修单位的内部，我必须支付保险免付的2,500元。然后他们又说只会支付一小部分屋顶维修费，而我一定要支付7,500元的馀额。我是否别无选择一定要支付所有维修费呢? 答：很难明白为什么董事会认为，在公寓的保险政策下，你需要承担维修费的保险免赔额。 《共管物业法》（Condominium Act）规定，公寓法团应承担维修费的保险免赔部分，除非毁坏是由你或者居住在你单位的其他人造成。你的个案看起来并非如此。如果你不需要为屋顶问题负责，那麽公共区域的屋顶维修便是法团的责任，董事会不能坚持要你承担部分或全部费用。 再者，似乎你单位的损坏是由于董事会发觉之后，没能按照《共管物业法》在合理的时间内对屋顶作出必要的维修。若果真如此，董事会因违反了《共管物业法》，应赔偿所有你遭受的损失。 作者Gerry Hyman律师是星报共管物业法专栏作家  

■ 图中沈业主的七楼公寓单位因楼上严重漏水，造成损失惨重。受访者提供 本报记者陈仪芬报道 居于共管物业(Strata)的加国屋主可要留意了，物业一旦出现漏水问题时，一定要找出根源及依足程序逐步处理，否则可能变成索偿无门。卑诗上诉法院上周五(1月5日)裁定，一位因天花长期渗水而承受损失的业主败诉，法官主要认为没有证据显示，楼上的屋主在处理漏水问题时有所疏忽。   这位姓沈的温哥华居民(Shang Chen Shen)所住单位自2009年中漏水两年有多，她控告楼上八楼单位屋主失责，但卑诗最高法院2016年7月判沉姓事主败诉。沈业主向本报表示，不欲中文名字见报。 沈业主住在温市中心西端英吉利湾(English Bay)旁Beach Avenue 1900号路段的高层公寓七楼。法院文件显示，她所住单位从2009年5月至2011年12月间，天花板共漏水8次，她指楼上八楼的屋主万有棣(Youti Wan)，与友人兼地产代理Edith Chan(陈太)疏于处理，导致楼下她的单位受损严重；她控告两人有过失行为，索偿30万元，包括漏水修理费、家具衣服等损坏以及房屋折旧等损失。 法官认为上层业主没疏忽 不过，协助管理八楼单位的陈太在原审的宣誓书中逐一陈述漏水问题，表示她并不清楚漏水的实际原因，但她有把漏水情况转告业主万有棣，而万的保险公司已支付修理费，她也有替单位进行维修。 八楼的屋主万有棣于2014年4月6日去世，去世前她把房屋产权移转给Allister David Chan，亦即陈太的儿子。 原审法官认为，陈太负责万有棣生前的房产管理责任，负责处理沈业主与万有棣之间的纠纷，但没证据显示陈太处理漏水问题有疏忽过失。虽然陈太没提供万有棣联络方法给沈业主，不代表陈太没向万有棣即时传达漏水问题；陈太有安排维修人员处理房子漏水，也无证据显示漏水与陈太有关，最高法院遂判处沈的申索无效。 沈不服判决提出上诉，认为原审法官犯了9个错误，包括全盘接受陈太的宣誓书、不接受大厦物业管理委员会支持她的陈述等，惟不获上诉法院法官接纳。 法官认为上层业主没疏忽 沈业主星期日接受《星岛日报》记者采访时表示，她对判决感失望，认为错在第一次开庭时，误信当时代表律师叫她不要出庭，事后才发现代表律师根本没有把漏水的报告与证据呈给法庭，导致原审法官认定她没有及时提供证据。她说，没想到上诉法院又认定之前该提供却未提供的证据，后来再补证也无效。沈还提出，到了2017年她住的房子继续漏水，但上诉法院认为，新的漏水问题与案中提及2009年至2011年间的漏水案不能混为一谈，所以判沈业主败诉。 沈表示，暂未决定是否上诉至加拿大最高法院，因为最高法院通常仅受理与全国有关案件。她可能选择控告前代表律师失职；也可能因2017年的新漏水事件，而起诉现任屋主Allister David Chan。 对于沈业主的指控与说法，本报记者星期日致电陈太，她表示个案经过多年诉讼后，上诉法院仍裁定对方败诉，她指裁决合理，希望尊重法院判决。

■ 大温都会局计划，到2040年，要把城市人口集中到运输联网的交通网络中。网上图片 撰文：廖长仁 据大温哥华都会局(Metro Vancouver Board)数字，大温地区2011年平均人口密度为每公顷33.3人，都会局目标是到2040年把人口密度增至每公顷44人，方法是在都会主要交通干道两旁，兴建更多如柏文等的高密度住宅。按加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)统计，柏文是过去30年加国增长最快的房屋类型。随着柏文居民数量上升，物业管理投诉也增加，有物业管理公司负责人表示，柏文及城市屋苑犹如小社区，有纠纷宜及早解决，以免演成住客间长期斗争局面。 都会局估计，到了2040年，大温98%的人口增长会出现在不同城市的都市容纳边界(Urban Containment Boundary)里，都会局的目标是，把68%增长人口集中在都市容纳边界里近市中心或频繁交通发展区(Frequent Transit DevelopmentArea, 见附表)；届时运输联网(TransLink)的频繁交通网络(Frequent Transit Network)联系起这些发展区，公共交通班次增加到至少每15分钟一次。按此计划，主要城市的公寓单位数目势大增。   忌恶化为长期斗争 随着柏文落成数量渐多，涉及物业管理的投诉也趋升。加拿大广播公司(CBC)报道，安省居民安博(Anne-Marie Ambert ) 5年前开设共管大厦资讯中心(Condo Information Centre)网站，至今收到逾5,000宗投诉。安博表示，投诉中占三分一的柏文业主称，作出正式投诉后，曾遭董事会或大楼经理恐吓、欺负、歧视甚至威胁。多伦多负责调查物业纠纷公司Eagle Audit Advantage总经理史察特(William Stratas)透露，该公司调查人员每天都接到投诉电话，指受到董事会和物业管理公司欺凌：“有些公寓董事会甚至向业主说『付你的费用，然后就闭嘴吧』，居民觉得自己活像住在监狱。”  推网上审裁处 居民宜善用解难 据大温物业管理公司负责人梁雄杰表示，公寓或城市屋苑有如小社区，有纠纷宜尽快解决，以免演成住客间长期斗争局面。他指出：“在本地，接到最多的住宅物业管理投诉是关于维修、噪音以及因抽烟引起滋扰。在问题出现之初，当事人最好尽快心平气和沟通，避免拖久了引发更大争拗，甚至恶化为住客长期冲突；这完全无助解决问题，反而会导致生活质素更糟糕。”  去年7月，卑诗省的网上民事审裁处(Civil...