Tag: 可負擔

分析认为全国楼价在本年仍会上升。资料图片【星岛综合报道】虽有新冠疫情，但去年本国楼价持续攀升，分析指，可负担能力已不只是大城市的问题，另相信全国楼价在本年仍会上升。 根据加拿大房地产协会(CREA)周五公布的数据，2020年12月房屋交易量比2019年12月增加了47%，是11年来最大的同比增长幅度。与此同时，房屋的基准价格上涨了13%。 加拿大上一次出现类似的房地产狂潮是在2016年，刷新了一年内的房屋销售纪录，2017年初基准价格同比上涨了15％以上。 不过，这一次，更快的房地产升值并非出现在加拿大最贵的两个市场：温哥华和多伦多，而是在那些曾经可负担的地区。 房地产经纪公司Realosophy总裁帕萨里斯（John Pasalis）指出，在杜咸区和荷顿区的郊区，独立屋、双拼以及城市屋的价格同比上年增长了约20%。例如，杜咸区的独立屋平均价格从2019年11月的64.1万元上涨到2020年的79.5万元，增加了24%。 疫情加速了城市居民涌向郊区、寻找更大更便宜的房子。加拿大统计局的数字显示，在2019年7月初至2020年7月初这段时间内，多伦多涌向安省其他区域的人，比反向搬进多伦多的人多50,375人。满地可的净流失人口也有24,880人。而两个城市的总体人口增长主要归功于来自加拿大以外的移民。 在满地可，最近的房地产热潮也推动了房价上涨，到目前尚属相对可负担的程度。皇家地产公司(Royal LePage)的地产经纪高彻（Georges Gaucher）举例说，在城市的东部，平房价格比去年上涨了19％。 寻求更低价格的购房者也涌向了海洋省份，给当地房价带来上行压力。 以哈利法斯为例，在截至2020年7月的一年中，来自其他省份的净流入达到1,584人。这些数字尚未显示出2020下半年涌入的人口，这可能会导致房价以两位数增长。皇家地产公司周五发布的一份报告显示，该市一栋典型平房现在的价格是335,744元，比2019年最后一个季度上涨了19％以上。 这种趋势引起了人们对住房负担能力迅速恶化的担忧。帕萨里斯表示，当房价以年增幅超过20%的速度升值时，它很快就会侵蚀掉之前存在的任何可负担能力。他认为，在多伦多一些郊区，已经看到类似「泡沫」的状况。 不过，并非所有人都认为房价飞涨是一个泡沫。在满地可，高彻驳斥了由于担心错失机会或者「错失恐惧症」（FOMO）而决定买房的观念。他认为，当前的住房需求是由那些有意离开市中心公寓、追求更大的房子和绿色空间的购房者带动的，而且因为疫情限制了度假、娱乐、服装和其他费用的支出，帮加拿大人存下了钱。他认为这是与2016-2017年的市场最大的不同，当时房地产投资者涌向的是最热的市场。 RBC高级经济学家霍格（Robert Hogue）称，草原省份和纽芬兰及拉布拉多省的房价仍将受到经济挑战的影响，市区公寓的价格2021可能会一直保持平稳，而较小市场中较大的房屋和物业价格将在2021年继续强劲，有利于卖家。 他说，除非受到更多的经济冲击，否则2021年将充满了竞价、价格飙升以及无法找到可负担的房屋的愤怒买家。 v16  

根据加拿大另类政策中心(CCPA)的一份新报告，赚取最低工资者，尽管每周工作40小时，还是不可能在大温哥华任何一个地区租得起一房的公寓。CCPA依照加拿大按揭和房屋公司(CMHC)计算30％以内的税前收入用于租金为标准，制定出所谓的「租金工资」(rental wage)，就是单一收入者在全国36个大都市区的795个社区中租上一房或两房公寓，所需要的时薪标准。租金工资互动地图，看看你能租得起哪里？不出所料，温哥华市平均租金工资最高，时薪35.43元，才能租上一套两房公寓。但卑诗省最低时薪为12.65元，等于每小时有23元的差距。即使租一房公寓，也要时薪26.72元才能负担。安省最低时薪14元，如果要多伦多租一房，需时薪27.74元；租两房需时薪33.7元。CCPA温哥华高级经济学家李马克(Marc Lee)说：「温哥华难以负担不是新闻，但这样的数据还是令人不知所措。」不只是温哥华市， 每周工作40小时的最低时薪者在整个大温哥华地区都不可能租得起一房公寓。即使在枫树岭也要时薪17.93元、素里Newton社区时薪18.01元、三角洲的Ladner社区18.73元才可以租上一房公寓。低薪者要不是选择租独立屋的地下套间，要不就只能每周超时工作了。若想在列治文市租一房公寓，时薪要22.5元，租两房要32.04元以上。在本拿比租一房的时薪要20.44元，两房要28.12元以上。大温哥华哪一区的租金最高呢？答案是北福溪（North False Creek），若你每小时赚60.93元，就能在该区租上两房公寓，这也是全国最高的租金工资。图：星报v01

 加拿大早前发布2019年预算案。预算案为加拿大人描绘了激励发展可负担住宅的蓝图。其中有首次住宅买家鼓励机制（First-Time Home Buyer Incentive (FTGBI)）。这一机制让买家们可以少出钱，而能获得他们所需的有保险房贷。2019年预算还许诺说，要在全加拿大建造42,500个新住宅单位，重点放在低价出租住宅上。但是问题是，对加拿大人来说，究竟什么是「可负担」？预算中的数字适用于全加拿大吗？菲沙研究所（Fraser Institute）高层政策分析师尤瑟夫（Josef Filipowicz）说：「对有些人来说，可负担住宅指的是社会或者公共住宅，也就是政府拥有的，补贴了的，或者有利益关系的住宅。另一些人则认为，可负担住宅指的是价位更可负担的住宅。」尤瑟夫说，常用的基准线是，个人收入的30%被用于住屋。不过这个基准线只是部分有用。「有些人可能愿意多花钱，非必需地住某一种住宅，住某一个社区，或者某一个城市。还有些人有很多钱，但是收入很低或者为零，比如一些退休者。」尤瑟夫说，「住宅可负担性」比「可负担住宅」用词更恰当，因为前者表达的是人们对住宅的相对负担能力。同时，对旧屋的负担能力比对新屋的负担能力更重要。「住宅和汽车一样，被称为耐用品。不是用一下就扔掉的东西。你在一段时间内使用耐用品，在此期间，它们的价值由于磨损或者破损而贬值。这就是为什么我们大部分的第一辆车都是二手车的原因。」在一个健康的住宅市场，逻辑是一样的。「起步」屋通常都不是新屋。旧屋顶，旧车道，或者旧地基，这些因素都会让住宅贬值。所以对买家或者租户来说，更可负担的住宅通常都是老房子。这一住宅随着时间推移变得更可负担的过程被称为「过滤」。但是，只有在有稳定的新屋流进入市场，主要是进入中高端市场时，过滤才会发生。基于收入的可负担性要确定什么是可负担性，很难。没有标准码。加拿大统计局的低收入分割线是其中一个可以用来测量住宅可负担性的指标。「在楼市里，看有多少低于某个收入线的人们需要花费高于收入某个比例的钱来负担他们的住房，会很有参考。不过这样得出来的数据可能会和联邦政府鼓励年轻人拥有住宅的企图相去甚远。」但对有些加拿大人来说，哪怕想想拥有自己的住屋，都是件可笑的事。有些人选择和父母同住，付一点钱，或者什么也不付。决定住在父母家，通常是因为租不到可负担的房子，为了节约开支，或者为了方便。地产咨询公司GWL Realty Advisors做出一份2018年研究。这份研究取用的是2016年加拿大人口普查的数据。研究显示，多伦多有279,000名25岁到39岁的成年人和父母同住（同年龄组的22%），温哥华有92,000名（同年龄组的18%），卡加利有10%。研究重点是加拿大的住宅短缺。研究评估是基于愿意居住在供出租单位里家庭的数量。根据GWL公司的报告估计，从2015年到2017年，多伦多增加了14,000个供出租的单位或者可出租的高层公寓。但是要满足多伦多的市场需求，每年需要增加或者空出共25,000套出租单位。温哥华每年需要提供12,000个出租单位，但是过去三年，温哥华每年仅有3,400个新出现的出租单位。一句话，完全供不应求。根据2016年加拿大普查的数据，2011年到2016年，多伦多53%的新建公寓是用于出租。而在温哥华，从2016年到2017年，3,400个新增单位中，2,600个是出租公寓，800个是用于出租的单位。各地的加拿大人都很困难RBC银行2018年12月发布的住房趋势和可负担性报告（Housing Trends and Affordability report）进一步说明了在加拿大拥有住宅有多难。报告说，加拿大的住宅可负担性跌到1990年以来的最低水平。其中，温哥华和多伦多的楼市最难负担。按揭利率在升，全国房价在跌（满地可除外），楼市看起来很麻烦。报告说，「去年，RBC的全加公寓可负担性测量指标上升了3.6%，独立屋上升了仅1.2%」。指标上升意味着可负担性下降。「我们在加拿大的各大楼市上，看到对公寓单位的强劲需求。通常公寓为更可负担的选择。」根据下图的表格，全加可负担性都很差，但是温哥华和多伦多最艰难。表格中数字取自2018年第三季度。在温哥华和多伦多，一个家庭需要分别拿出收入的86.9%和75.3%，才能涵盖拥有一个平均价位住宅的开支。前景尤瑟夫说，要观察加拿大住宅的可负担性，各级政府，尤其是地方和省政府，应该监控各个收入人群能够购买或者租赁住宅的选择有多少。比方说，收入百分比谱系上排到第30位的家庭，在市场上有多少个他们买得起或者租得起的住宅可供选择。「每个收入群体应该起码或者理想上有多少套单位可供选择，我说了不算，至于这些可供选择的单位里出租单位和出售单位应该是怎样的比例才理想，更不由我发言。但是，了解一个城市里所有收入人群租房或者买房的可能性，很重要。」「只有常规性地检查这些「生命迹象」，我们才有可能尽早地解决住宅短缺问题，而不是让问题随着时间的推移恶化。我相信各级政府已经在不同程度上采取了类似的监控措施，这是好事。」Dailyhive报道（资料图）（编译：T04）