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(朴珍熙指受经纪误导，以为有其他买家竞价，在报价时出价高了20多万元。 CBC) 【加拿大都市网】在住宅买卖中，应否打破“盲标”(blind bidding)的报价方式备受争议，民调指有逾半受访者赞成，但地产协会表示反对。有学者认为，现在是时候检讨“盲标”制度对市场和公平性带来的影响。 “盲标”在本国各省的住宅买卖中已成标准做法，当多名买家同时看中同一目标时，他们就要在不知道对方报价金额的情况下进行竞投。 怀雅逊大学(Ryerson University)数据科学及地产管理学教授海德尔(Murtaza Haider)认为，“目前的管理方式存在严重问题”，取缔盲标可能会对市场价格的波动产生一些影响，但更重要的是，这将提高效率和透明度，为地产行业带来更多信任。 加拿大广播公司(CBC)委托民调机构Leger在9月17至19日间进行的调查发现，有52%的人支持取消盲标，23%希望维持不变，25%表示不知道。 朴珍熙(Park Jean-hie，译音)和家人今年春季在安省购下了一所度假小屋，以比放盘价高出23万元的报价成交，成为盲标制度下的牺牲品。 他们当时经历了竞烈的竞争，在数星期内4次于竞投战中败下阵来，不敌其他买家，在之后一次的报价中，代表他们的经纪告知他们，再次遇上了竞投对手。这次，朴珍熙不想再失之交臂，于是，在假设有两名对手的情况下，她以心目中最高的价钱报价。“我们获得的建议是，出价要比挂牌价高约20万，因为我想夺得心头好，所以再稍为出多了一点。”她事后从卖方经纪口中得知，原来她是唯一作出报价的买家。 朴珍熙对自己的经纪感到不满，向安省地产议会(Ontario Real Estate Association，简称RECO)作出投诉。“我们感到被欺骗和操纵，被虚假讯息误导，诱使我们报上最高价钱。” RECO证实已经受理她的投诉，并指如果经纪故意虚报报价者数目，有违该会规章，将会受到惩处，但拒绝就个别案例置评。涉案经纪表示会全面配合RECO接受调查，但同样拒绝发表评论。 如果地产经纪被裁定违规，RECO作出的纪律处分，由强制接受再培训课程至罚款最高5万元不等。朴珍熙认为，即使如此，也只能吐口污气，她额外付出的差价无论如何也讨不回来。“我们在未来30多年将要承担较高昂的按揭，这实在有欠公道。” 目前，以安省为例，地产经纪需要告知客户投标者的数目，但不能向别人透露报价的金额。地产经纪斯坦菲尔德(Daniel Steinfeld)支持公开所有报价，但这有违RECO的规例，于是他取得了拍卖官牌照，在2019年与合伙人开设拍卖行，以公开出价形式从事住宅买卖。他表示，“整个过程跟传统的挂牌放盘完全相同，唯一主要分别是物业以‘明标’方式作公开竞投。” 加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)及安省地产协会(Ontario Real Estate Association)均反对立例取缔盲标报价，认为消费者有权选择他们认为合适的方式来进行交易。 海德尔指出，令住宅售价居高不下的主因是供应不足，取缔盲标未必有助改善问题，但如果买家比其他竞投者出价高了50万而非30万元，这将引发连锁效应，令其他房屋的售价随之提高。   V20

【加拿大都市网】在卑诗省一宗房屋买卖中，一名买家在签署买卖合约后悔约，但卖方的经纪仍向客户追讨佣金。  据加拿大广播公司(CBC)报道，Mike Armstrong在2017年8月将其位于米逊(Mission)附近Lake Errock的两座湖边小屋放售，一名代表温市一家投资公司的买家同意以135万元购买，双方签署了买卖协议书，但到过了2018年7月的最终交易日期后，无法与买家联络上。买方违反了买卖协议，意味Armstrong可以没收70,000元的订金。  Armstrong打算委托同一经纪再次放售，但换来对方提出诉讼，追讨70,875元经纪佣金另加利息。在Armstrong签署的放售委托书中，有条款列明，只要有一份法定可行的买卖合约，经纪就可收取佣金。  曾任菲沙谷地产委员会专业准则顾问的Paul Cowhig表示，经纪在交易告吹后向客户追讨佣金的情况极为罕见，虽然这是法律容许的，但在他从事经纪40年来，此事闻所未闻。“通常我们只会另找买家把房屋售出，不会向客户提出诉讼。地产经纪是一门公关行业，关键是建立关系，状告客户只会自绝后路。”他补充说，地产经纪必须向客户详细解释放盘协议书，而客户也有责任留意当中的内容。  Armstrong的地产经纪Fabian Saul表示，他此前从未遇过这种情况，但放盘协议上的条款写得很清楚，一旦买卖合约生效，经纪公司就有权向卖家要求收取这笔费用。  地产经纪公司21世纪Seaside在上诉文件中称，Armstrong收取了的订金数目，差不多足以支付佣金。如果经纪公司空手而回，而Armstrong却坐享经纪替其工作的成果，实在不公平。  Armstrong要求卑诗地产协会(BCREA)改变协议书的标准文本内容，以免其他卖家重蹈其覆辙。协会则指，任何一方在签署协议前，均须先看清楚所有细则。Cowhig指出，各省的协议条款不尽相同，本省的大可作出修订。协会称，现行的协议书是经咨询法律界、地产界及消费者代表后订立的。  Armstrong已找另一经纪公司放盘，协议中列明，如买方悔约，经纪不得提诉追讨佣金。   V20 （文章来源：星岛综合）

当购房者在完成交易前发现，卖方与邻居还在进行边界诉讼时，他们是否有义务完成交易？ 另外，当买家发现所购土地在地契上显示的面积小于实际面积时，他们是否仍必须完成交易？ 这些就是今年7月提交给安省上诉法院的一宗案件的问题，该案涉及的房屋位于Moore Avenue。希米丹(Sharifa Himidan)同意以1,905,000元的价格将房屋卖给法夸森(Emma Farquharson)和伯恩斯(Sheehan Burns)。 该房屋是L形的地形，车库位于后方，车道通往Cornish Road。在地契文件上，车道宽7呎，但实际宽度似乎达9呎。买卖协议附件是1987年的一项调查，该调查显示私人车道仅7呎宽。该协议指，车道是私人车道。 在签订买卖协议到交房日期(Closing Date)之间，拥有Cornish Rd拐角物业的邻居声称，希米丹并不拥有所有看起来像是通往车库的车道。他们用围栏割了两呎宽的车道，声称侵犯了他们的物业。希米丹起诉邻居侵犯车道，但该诉讼尚未结案，仍在等待解决。 法夸森和伯恩斯得知这一诉讼后，以希米丹无法明确车道的所有权为由，拒绝完成交易。卖方以对方未能完成交易要求赔偿，买家则要求退还押金。 原审法官裁定买主胜诉，裁决表示，由于车道到底是7呎宽(文件显示)还是9呎宽(肉眼上看的)仍存在争议，因此卖方的陈述存在缺陷。 上诉法院同意原审法官的意见。法官扎内特(Benjamin Zarnett)在裁决时指出，任何有合理思维的人都会认为，购房协议中所指的车道是指肉眼看到的东西，「不是7呎宽，而是9呎。」 大家从中学到什么？ 购房者没有义务卷入卖方与邻居之间地界纠纷的诉讼。 当买家在交房日期前发现购买的物业的所有权在文件上比实际看起来要小时，他们就不需要完成交易。 最终，在协议失效前，邻居为这条两呎长的土地开价20万元。希米丹提出比原合同价低出145,000元继续出售该物业，获得买方法夸森和伯恩斯同意。所有各方均需付律师费用。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

▲在租约到期之前，房东不能因卖房而终止租约（星报资料图片） 自去年4月20日安省政府宣布推出新措施对《民用出租法》（Residential Tenancies Act, 2006）做出修改，今年5月安省也执行了标准租约（Ontario's Standard Lease），对租客和房东的权益进行进一步细分，可以说目前安省的租客权益保护已经达到了有史以来的最高点。房东如果想要卖掉有租客居住的房子，会有哪些挑战？应该怎样着手安排？ 大多伦多全职地产经纪王昕向记者表示，近期帮助一位客户售出其位于士嘉堡中心的小户型Condo，此前已稳妥帮助客户打理出租两年半。在今时今日的大多伦多地区，由于政府对租客赋予最大权利，如何合理地“终结租约”，处理相关细节并最终“销售成功”绝非一件易事。王昕毫不避忌地向记者表示，这中间的过程曲折 ，是对房东以及地产经纪物业管理技能的考验。 带着租约还是清空再上市？ 王昕认为房东除了跟地产经纪评估房价和探讨售房细节以外，关于现有租约的细节以及租客安置，是出售在租房屋最为重要环节。 “房东首先要核查租约，确认租客属于固定租期（Fixed-term）阶段还是更新租期（Renewal）阶段。如果在固定租期阶段，则通常只能在租约到期前的2个月才能商议售房展示（Showing）等。例如，一年固定租期，房东不适宜在前10个月突然说要卖房、安排售房展示，因为这会对租客的生活产生较大干扰和影响。当然，也有特例，房东可以带着现有租约一起卖房，不允许买家随意看房，而是收到Offer之后才安排看房。” ▲大多伦多全职地产经纪王昕 如果在固定租期的最后2个月或者续约期间，法律还是允许房东卖房。王昕称，一种情况是房东给租客签发N12（Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental...

■■该房屋位于街角。CBC   安省咸美顿(Hamilton)市中心一幢看起来有些像一部恐怖电影场景的老旧房屋，开价45万元求售，结果上周以高出叫价5,000元成交，而且有多人竞价。 该幢房屋坐落于卑街(Bay St.)夹斯图尔特街(Stuart St.)，属街角地，两层半，室内面积2,400平方呎，由1970年代以来都属于同一个家庭。 根据挂牌资料，该房屋有9呎高楼底，设有两套洗手间、8个睡房、两个厨房和两个客厅，没有车房，拥有湖滨公园(Bayfront Park)的迷人景色，并且信步可达西港GO站(West Harbour GO Station)。 往屋里看，该房屋相当黑，墙壁和天花板的油漆不仅褪色，而且部分剥落；地板上有碎片和污垢；其中一套洗手间的门更被拿下来，挨在墙壁。天花板正上方还被补上一个临时胶合板。 ■■如要入住，需要翻新。CBC   开价54万没卖出 减价吸引买家 地产经纪马莱克(Wes Malec)表示，该房屋曾在大约一个月前，开价54万元出售，可是未能售出，于是减价至45万元，吸引多个潜在买家的兴趣。在上周，他在家里收到4个出价。 马莱克续道，该房屋需要翻新，但部分人认为这价格可以负担。即使翻新费用可能要大约15万至20万元，然而经翻新后，该房屋应可增值至70万至85万元。 马莱克又表示，更重要的是该房屋的所在位置，位于相当炽热的咸美顿房屋市场。他指出，自去年7月以来，咸美顿中部的平均售价上涨了19.3%。 根据皇家地产公司(Royal LePage)上月发表的调查，咸美顿的屋价仍在上升，但与大多伦多地区相比，咸美顿的房屋较能负担，因此仍然吸引买家，尤其是首次置业人士。在今年第二季，咸美顿整体屋价上涨了6.1%，至541,778元。

如果房屋卖家在买卖合约中陈述和担保，根据自己最佳认知与信念(to the best of the seller's knowledge and belief)，房子从未被用于种植和制造非法物质；然后在交割前发现，房子于再上一任业主手中曾被用作大麻种植。那么，买卖合约是否仍有效？买家是否有权取消交易？卖家在合约中的陈述和担保只是表明签约之时，还是延续到交割之日？最近一宗大麻屋的法庭判例引发关注，提醒买卖方要注意合约中所提到的条文细节。 2016年魏先生（Zhong Wei）看中在多伦多士嘉堡Stainforth Dr的一栋独立屋，5月15日他与屋主毕迪夫妇(Beattys)签下合约，购买价格91.6万元。 买卖合同签署3周后，买家的律师收到多伦多警方的确认信，警方证实2004年在该物业查获265棵大麻植物。魏先生拒绝购买大麻屋，决定终止合约，并要求毕迪夫妇退回3万元定金。这笔交易告吹后，毕迪夫妇降价8.6万元，将该房产售予另一华人买家。 毕迪夫妇认为魏先生毁约造成他们损 失，于是双方对簿公堂。 2017年8月，初审法官认为，买家购买房子依赖于卖家的陈述和担保，理应延续到交割之时。所以判卖家败诉，须赔偿魏先生诉讼费2.6万元，且毕迪夫妇的经纪公司须向魏先生退还3万元定金。魏先生有权撤销合同，不用赔偿卖家。毕迪夫妇不服判决而上诉。 2018年5月24日，安省上诉法院的法官却做出完全不同的判决。上诉法院判魏先生败诉，卖家毕迪夫妇可获得1.5万元诉讼赔偿。 魏先生违反买卖合同(Agreement of Purchase and Sale)，所以毕迪夫妇有权获得3万元定金。 担保有效期应延续多久？ 本案的核心问题是在《买卖合同》中的非法物质条款（Illegal Substances Clause），毕迪夫妇在合同中声明并保证：在他们当业主期间，该房产没被用于种植或制造非法物质(大麻)，而且根据他们最佳认知与信念(to the best of the seller's knowledge...