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2024年03月28日 星期四 08:17:50
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Tag: 房東

卑诗女子称未经同意遭自动扣款 提告房东和银行

【星岛综合报道】卑诗省一名女子称自己的账户在未经同意下被设置自动扣款功能,对她的房东及道明银行(TD)提起诉讼。 据Glacier Media报道,据卑诗最高法院(BC Supreme Court)1月8日的民事索赔通知指,巴迪库(Jenni-Laura Badicu)(又名 Jenni-Laura Lewis)和她的配偶于2022年5月与卡萨姆(Aly Kassam)签订租房合约。 诉状称卡萨姆是道明银行(TD)的抵押贷款专家。 巴迪库称,卡萨姆利用其银行员工的身份存取她的账户讯息,以便在她的账户中设定卑诗水电公司(BC Hydro)的自动扣款。 她声称该账户受银行私隐条款保护和条件的约束。 巴迪库表示,2022年7月至10月期间扣款总额超过376元。 当年10月,她发现了扣款状况,并要求银行停止付款。她被收取了25元的费用,并声称道明银行尚未偿还这笔钱。 诉状称:「卡萨姆和道明银行的访问行为,侵犯了原告的私隐以及对私隐的预期。」 据称的违规行为,导致她和家人搬到另一所房子并更换服务银行,费用约为5,000元。 巴迪库进一步表示,她因此事终止了与道明银行的长期合作关系,并冻结了信用卡。 法庭文件称:「原告对金融机构失去了极大的信任。」 她声称银行对她负有保护义务,并须对其员工的行为承担间接责任。 巴迪库对各种损失提出索赔。 道明银行发言人Mick Ramos表示,由于此事已提交法庭审理,该银行不予置评。 Glacier Media透过道明线上查询系统、电子邮件、电话和简讯联系了卡萨姆,但没有收到回应。 所有指控均未在法庭上得到证实。 图:资料图片 V6

二埠租客支持者集会 抗议房东欺骗性行使驱逐权

【星岛综合报道】二埠一个社区倡导组织与支持者周六(29日)集会,抗议低陆平原地区发生的多宗「房东欺骗性行使驱逐权」(fraudulent landlord-use evictions)。据Global News报道,集会在二埠的Mandalay Terrace柏文大楼外举行。二埠倡权社团ACORN声称,其成员发现Sangha和Harron Investments拥有的房产中,有多名长期租户遭到「恶意」驱逐。ACORN称,居民因「房东声称儿子需要他们的柏文而被驱逐」。ACORN在一份新闻稿中表示:「房东Ron Sangha通过他的公司Harron Investments Ltd在低陆平原地区拥有十几幢柏文,他经常利用卑诗省的驱逐法规漏洞,即如果房东个人需要该单位,则允许驱逐(房客)。」「ACORN发现了驱逐文件,该文件用于在2021年迫使Mandalay Terrace的另一名前居民搬离,以便房东Ron Sangha的儿子可以占用他的柏文。然而,该柏文单位经过翻新后,以更高的价格再次出租给了ACORN成员Ava Mah。」Sangha和Harron Investments的发言人就此事发表了声明。该发言人在一封电子邮件中表示:「这个问题涉及从这幢大楼驱逐一名租户,以便允许业主的直系亲属搬入该单位,这是允许的。」「虽然出于私隐考虑,我无法提供具体细节,但根据该法案的规定,该公司已向租户提供了补偿或搬迁到当地另一处房产的选择。关于我们公司通过使用房东驱逐权来获得新租户和更高租金的说法,我们可以向你保证,这不是我们的做法,而且这一指控毫无根据。」住房活动人士呼吁省府堵住房东驱逐房客的法律漏洞,并开始调查此类行为,以确保它们符合现行法律。二埠ACORN主席班达里(Monica Bhandari)表示,房东行使驱逐权进行翻新,正成为掠夺性房东的策略选项。卑诗房屋局(BC Housing)在回复Global News的一份声明中表示,卑诗省自2017年以来,已采取了一系列措施来更好地保护租房者,包括修改《住宅租务法》(Residential Tenancy Act)。「2021年,省府做出了改变,要求房东有责任至少提前6个月通知他们将房产用于既定用途,并在2018年提高了对房东不诚信行为对租户的赔偿金额,」该局工作人员表示。「如果租户认为房东发出的房产终止租约通知(notice to end tenancy,NTE)并非出于善意,他们可以在收到通知后15天内,向租赁住宅租务审裁处(Residential Tenancy Branch, RTB)申请对该通知提出异议。如果房东无法证明他们有正当理由终止租约,则RTB仲裁员将取消NTE,租赁可以继续。」该省府发言人还表示,如果租户在搬出单位后怀疑租约是恶意终止的,他们可以申请额外赔偿,最高可达租赁协议下应付月租金的12倍。一位专门处理房产交易和租赁纠纷的温哥华律师Ashley...

投资房现亏损寻求税务减免 房东没拿到钱先被CRA「整趴」

【星岛综合报道】有成千上万的出租房屋并没有为业主带来利润,但如果你是房东,希望加拿大税务局对这些损失给予税收减免,你可能需要回答一些关于你房屋投资方面的棘手问题。有税务专家表示,加拿大税务局(CRA)向寻求损失税收减免的房东询问盈利能力的信件,并不是甚么新鲜事。据《环球邮报》(The Globe and Mail)的报道,房地产经纪人凯勒(Brian Keller)担任房东已有23年,当他于2021年在纳税申报表上报告与租赁业务相关的损失后,近一年后收到加拿大税务局一份多达6页的调查问卷。CRA在信中写道:「请提供详细预测,说明你打算如何将租赁业务发展成为牟利的企业。」凯勒被要求在20天内提交相关材料,而他认为此举近乎「恐吓行为」,他说,「我不敢相信加拿大税务局竟如此厚颜无耻地要求我提供商业计划。」凯勒自2000年以来,在安省先后拥有多处住宅出租物业。虽然大多数年份都是盈利的,但他有时会报告并申报与租金相关的损失并要求税务减免。而这是他第一次收到这样的信。「这些信件已经存在很多年了,这不是甚么新鲜事,」加拿大BDO会计师事务所专门负责房地产税的注册会计师杜贝(George E. Dube)说:「在很大程度上,加拿大税务局对房地产投资者的规定相当合理。(例如),它们将允许我们扣除抵押贷款的利息成本。」根据杜贝的说法,CRA提出向凯勒提出的问题,旨在评估此人实际上从事的业务类型。杜贝说,「购买这些(出租)物业并出售它们是生意吗?你买苹果树是为了摘苹果然后卖掉苹果,还是为了把它砍下来做成圆木?」换句话说,如果你的投资是一套柏文,其中租金和费用无法覆蓋你的持有成本,但你希望在出售该资产时获得意外利润,那么,从CRA的角度来看,你就是一名房地产投机者,同时还兼任房东。凯勒表示,他的损失来自租户不付租金以及安省房东与租户局(Landlord and Tenant Board,LTB)的长期拖延,导致租金被拖欠超过12,000元。加拿大统计局2023年报告称,报税数据显示,2020年有135万加拿大家庭报告了租金收入,其中76.3%的家庭表示有盈利,反之,大约32万人出现亏损。市场研究公司Urbanation和CIBC最近的一份报告显示,即使是多伦多地区新竣工的柏文也常常无利可图。调查显示,在所有有抵押贷款的新柏文中,只有48%的收入足以支付拥有成本。据Urbanation称,多伦多地区约39%的柏文由投资者拥有,并将其出租。报告称,虽然2022年租金飙升,但抵押贷款利率也飙升,对那些通过浮动利率贷款借款的人影响尤其大。杜贝表示,CRA经常会要求那些声称亏损的房东给出答复,这些房东也将房屋出租给亲戚(怀疑损失源于低于市场的租金)。但在大多数其他情况下,如果房东无法证明他们的损失,以及是否有任何计划使他们的单位盈利,亏损就会被否定。「为甚么加拿大政府或纳税人应该资助你的生活方式?」杜贝说。他警告,最好避免提出随后可能会被拒绝的税务减免。「这开始变得有点惩罚性:也许5年后你就要偿还这些税款,再加上加拿大税务局的一些利息和其他处罚。」图:星报资料图片V6

温市房东为鼠患埋单逾2千元

温市房东因出租屋鼠患被判赔2千多元。 网上图片 【星岛综合报道】温哥华的租金继续攀升,许多租户的烦恼不止如此,还包括与清洁和虫害有关的问题。在受到老鼠侵扰后,租户是否须支付全部租金?温市一场纠纷中,双方就被各打五十大板。根据《住宅租赁法》(RTA)第32条,房东依法有责任提供和维护其住宅物业,以符合相关健康、安全和住房标准。换言之,他们需要保持租客的住所无虫害或在出现虫害时采取措施。但租户也有责任维护其出租单位的清洁度。RTA规定,「租户必须在整个出租单元内保持合理的健康、清洁和卫生标准」。省住宅租务处(Residential Tenancy Branch,RTB)根据一系列因素,包括权衡证据和每个因素的概率,逐案处理争议。例如,在温市之前的一场纠纷中,RTB没有做出有利于房东或租户的裁决。相反,它根据证据发现双方都有理亏之处。房东申请终止租约并获得未付租金,而租客申请取消未付租金通知,却因「鼠患严重」,房东被要求对单位进行紧急维护及支付租客25,000元。租客声称老鼠是通过散热器进入他的屋内,房东使用毒药毒死牠们时产生了「可怕的气味」。他称在告知房东后,房东告诉他「暖气有老鼠味」,他无法控制。为了减轻单位里的难闻气味,租客使用了箱式加热器以及「离子发生器和高效过滤器」。然而,由于房东没有立即采取行动,他也因自己进行「紧急维修」而扣留了租金。租务处查看出租单位,并向房东发出一封信,其中概述了虫害的严重程度和其他一些问题。市检查员甚至注意到该单位有「腐烂的老鼠味或供暖问题」。RTB在其决定中表示,由于老鼠问题「显然不是他们的过错」,租户失去了「在他们单位的平静享受」,须补充他们每月租金三分之一(700元),共2千多元。与此同时,房东仍然有权获得未付租金,从总索赔额中扣除后,租金总额为4,200元。此外,租客被要求搬离。V6

欠租驱逐案例猛增 仲裁法庭转线上雪上加霜

 【星岛综合报道】一名又一名房客在线上聆讯会上发言,描述新冠疫情怎样破坏了他们的财务状况和他们的生活。据加通社报道,在房东和房客仲裁法庭(Landlord and Tenant Board)的线上聆讯中,一名多伦多母亲说她丢了餐馆工作,付不起账单,一名咸美顿男子说他被裁员,付不起房租。他说他一直都在和房东保持联系。他说疫情中,人们在挣扎。这样的情景过去数周里每天都在线上发生。疫情第二波以来,房东驱逐房客事件在增加,而恰在此时,仲裁聆讯转为完全在线上进行。安省房客权益中心(the Advocacy Centre for Tenants Ontario)的Kenn Hale最近接受采访时说,这些房客没有得到任何同情,他们被要求付房租,现在就付,不然就搬出去。身为该权益中心权益和司法服务总监的Hale说,在一场让很多人因为失去收入而无法付房租的卫生危机里把人们赶出去是非常「荒诞」的。他说,在正常时期,这样对人都够糟,何况现在面临的是生死危机。夏末以前,驱逐被暂停。现在,房东和房客仲裁法庭在处理不断增加的积压案件。安省审裁处(Tribunals Ontario)未保留驱逐数据,但根据安省房客权益中心的信息,总裁法庭11月对超过7,000个案例进行了聆讯,其中96%都是房东针对房客发出的。到12月14日,当月已经进行了4,597次聆讯。Hale说,线上聆讯导致房客们难以描述自己的情况,也难于得到司法建议。律师们只能和房客们在网上会面。聆讯时情况混乱,律师们也很难以让自己的话被人们听到。夏天时通过的对184法案(Bill 184)的修改也让人担忧。该修改允许房东不需通过仲裁法庭就可以向房客提供还款协议。一些房客可能在不了解协议条款的情况下签名,从而损坏了自己的权利。反对党提出的冻结驱逐的动议本月被一致通过,但安省省府在省议会休会前尚未采取任何行动。安省审裁处则说,会采取线上优先的策略来满足安省人的各种不同需求,提高纠纷解决服务的质量。该处说,亲自到场的聆讯将根据案例具体情况来确定。但到12月中旬,尚未有任何案例被批准进行亲自到场的聆讯。多伦多人民防卫组织(People's Defence Toronto)的组织者Sam Nithiananthan说,线上聆讯在驱逐过程中是「双刃剑」,因为人们可以结成同盟,上网支持他们的邻居。他说,本市房客们长期面对的问题已经暴露出来,这导致房客们以他从没见过的规模组织了起来。他说,房客们已经站起来了。多伦多保住租约(Keep Your Rent Toronto)组织的房客组织人Bryan Doherty则说,他的团体呼吁减租。他说,暂停驱逐只会让案例堆积。他说,多伦多的房租长期以来都不可负担,现在疫情是火上浇油。他说,需要向房东和政府施压,解决在疫情中和疫情以后影响工作阶层房客们的住房危机。(图:加通社)T04

老人重病难爬楼望换房 房东下通牒定要涨租

 【星岛综合报道】一名多伦多老人在他位于Parkdale的公寓里已经租住了45年,现在他由于行动不便,需要换一个公寓单元。但是房东提供给他的方案他负担不起,他恐怕面临被赶出家门的命运。据CBC报道,77岁的莫里森(George Morrison)居住在位于1475 King St. W的一栋老公寓楼三楼一个单元。8月23日,他心脏病发作,无法再爬楼回家。公寓的租户委员会认为,公寓没有电梯,莫里森不应该因为他现在行动不便了,就受到惩罚。他们向房东提议,让莫里森从他现在居住的位于三楼的两卧室单元搬到位于一楼的一个空置的一卧室单元。因为莫里森是拿养老金的固定收入人士,房租应该维持不变,仍为每月1,000元。拥有这栋公寓楼的Golden Equity公司说,目前那套一卧室公寓的市场租金是1,650元,但是他们愿意以1,250元的租金租给莫里森居住。他们还给了莫里森本周一个时间为截止日期,要求他在那以前做出决定。CBC新闻希望能够采访莫里森,但是被他的朋友告知,他仍在康复之中,未能做出回应。租户委员会成员Emina Gamulin说,这对莫里森来说,太多钱了。而这不是他的错。她说,这让人难过。疫情仍在加重,公司拒绝租户委员会的要求,就是在变相地驱逐莫里森。Golden Equity公司否认他们打算驱逐莫里森。该公司说,他们提供的解决方案再合理不过了。代表该公司的律师Ian Copnick说,这不是驱逐,因为希望搬家的是莫里森先生。公司已经让步了一大半,以满足莫里森的需求。他说,「如果他不能居住在楼上的单元,又负担不起一楼单元的小幅租金上涨,而且这个上涨幅度比现在的市场价格低很多,那么恐怕他需要寻求其他的住宿方案,或者看他是否有资格得到更多的社会救助。」「我相信我的客户为莫里森先生提供的解决方案非常合理。他们当然同情莫里森先生的处境,但是我不认为把莫里森先生目前情况的整个财务负担让这栋公寓来承担是合理的。」「逼入绝境」莫里森已经在这栋公寓楼里居住了45年。由于安省的房租控制,莫里森现在每月为他的两卧室公寓支付的月租为1,000元。Parkdale社区法律服务处的Cole Webber说,如果他为楼下的一卧室公寓支付1,250元,那就意味着房租上涨了25%。他认为,莫里森先生搬到一楼单元,也应继续享受租金控制,因为他是由于行动不变才需要搬家的。Webber说,这里是莫里森的家,他在这里度过一生,变成老者。市值几百万元的Golden Equity公司如能让他搬到一楼而房租维持不变,是做了一件「正确」和「体面」的事。而且一旦莫里森搬出三楼单元,公司就可以对单元进行修理,以更高的价格出租。无论如何公司都是「有利可图」的。他说,用这种压力策略来要求还在医院里的莫里森做决定,是把老人「逼入绝境」。单元破烂失修,房东说不重要从租户们发给CBC的图片上可以看到,莫里森现在居住的单元需要大量维修,包括浴室天花板上的大洞。Golden Equity称,很遗憾的是,莫里森住院以前没有告知公司,单元需要维修。CBC则找到两份莫里森住院前发给公司的签了名的维修申请单。一份日期是2020年1月21日,要求事项是浴室天花板漏水,以及厨房有虫害。另一份申请单日期是2020年8月14日,要求事项是部分天花板由于漏水而脱落,另外还有其他问题。房东律师说他们从未收到这些申请单,并强调说,单元失修是另一个问题。不管单元现状如何,都不重要。现在的问题是他不能爬楼,而公寓没有电梯。疫情中弱势老人需要关注Gamulin说,莫里森的维修申请单和更多租户问题的文件一起,三月时就递交给了房租。她认为,莫里森的遭遇反映了这家公司更大的问题。她认为,公司是打算掩盖这些情况。很显然,公司忽略了这些维修要求,这对他们来说不是件好看的事。她还想说的是,人们要关注疫情中老人们的处境,尤其是那些弱势的需要得到有保障住屋的老人。她说,「看看你的弱势邻居经历了什么,组织起来。因为我真的相信,我们公寓的情况不是个例,莫里森不是唯一一个面临这种处境的租户。」(租户委员会提交图片)T04

地下室被污水淹浸半年 华裔房东不修理遭市府起诉

  温莎市目前对一名房东采取法律行动。这名房东被指未能清理一个由于下水管堵塞被污水淹泡的地下室。 温莎市副总建筑官Rob Vani对CBC新闻记者说,这个名为王子西(音译)(Zixi Wang)的房东于6月28日受到市府起诉。涉及出租物业地址为555 Dougall Avenue。 去年11月,该栋房屋的一根下水管道堵塞,导致污水回流,房屋的地下室被污水淹浸至今。 市府曾于三月发布命令,要求该名王姓屋主清理被淹的地下室。 王女士无视市府的命令。她争辩说,她面临6万元的修理费账单,而市府不让她从她的地税里扣除这笔费用。 住在该栋楼里的租户目前也在起诉王女士。 Vani说,市府起诉后,应该要过五周才会确定开庭日期。 他还说,被告通常会主动联系市府,试图在开庭前解决问题。 “我们预期这名屋主会很快和我们联系,进行讨论。” 王女士之前说,她聘用的承包商无法在八月前完成工作,所以才会延误。 Vani就此说法做出回应说,“我不知道她请的承包商有多大的工作量,但是市里有其他承包商,请其他承包商进行修理可能要快得多。” 除了地下室被水浸的问题,王女士的租户之前还投诉说,屋里没有热水。 Vani说,市府的理解是,该栋房屋的租户还是有自来水可以用,“但是没有热水”。 (GOOGLE地图)T04

房东号称“装修”下驱逐令 租客被逼到破产边缘

CBC报道一家多伦多信用咨询公司发出警告。最近多伦多频频出现装修驱逐现象,也就是说,由于租金价格不断上涨,房东称需要对公寓单元进行装修后再出租,要求租客搬出。破产信托公司Hoyes Michalos经理Scott Terrio说,过去三个月里,他就接待了六名财务陷入困境的客户。他们都是被房东驱逐的租客。他们的房东计划重新装修公寓楼。根据房东租客法专家的说法,“装修”是一个合法的驱逐理由。但是在昂贵的多伦多租赁市场,如果想要重新找地方住,你需要拿得出第一个月和最后一个月房租。这笔钱金额巨大,Terrio说,一些被驱逐的租户发现他们被逼到了破产的边缘。他说,“他们中有些人不得不找发薪日借款公司(payday lender)去借钱,或者寻求分期付款贷款,这些借款或者贷款当然有很高的利息。”“一旦你这样做,你财务上就很难翻身了。”这种境遇Paul Kolinsk很熟悉。他在the College 交 Dovercourt 地区一栋可负担低层公寓楼的一套单身公寓里住了十年。他的房东坚称需要装修整栋楼,强行要求他搬走。Kolinski是一名音乐人。他每月为这套单身公寓支付830元的房租,再加上水电费。他不愿意搬走。他说,搬到一个新的,更贵的地方,会带来财务困难。“租赁市场价格猛涨,我的收入可没有跟着涨。我不相信我能在大多区任何地方找到我现在住的这样的公寓。”安省租赁住宅提供者联盟(the Federation of Rental Housing Providers of Ontario)总裁 Tony Irwin说,从法律上说,房东装修后,必须允许被驱逐的租户搬回来,房租必须和原来相同。房东还必须出示城市发出的建筑许可证,证明确实是要进行大规模装修。“不是刷层油漆那么简单。”同时,如果租户居住在一栋有五个及以上单元的楼里,若他们由于装修被迫搬走,他们有资格要求获得相当于三个月房租的赔偿。Irwin说,“对租客们有强有力的保护措施。我们联盟的成员们都是遵守法规的,认为租客应受到尊重。”但是城市租户协会联盟(the Federation of Metro Tenants' Associations)的Geordie Dent看法不同。他认为,一旦租户被驱逐,一些人在财务上就没有能力再搬回来了。他说,“房东不需要告诉你他们打算让你搬走多久。”“所以你就不得不租一辆搬家货车,找一个新地方,签一份新租赁合同。然后老房东说,你的地方准备好了。好吧,你可负担不起付两份房租。”Dent对Terrio观察到的现象表示同意。他也认为越来越多的人因为“装修驱逐”而陷入严重的财务困境。“逃离城市”Dent说,“我和很多人交谈过。他们现在能支付得起他们的开支,但是一旦他们被驱逐,他们就付不起新房租,也就是说,他们负担不起居住在城市里,也就是说,他们无法继续他们的工作。”“人们在逃离城市。”Dent建议,租客们不要一接到驱逐令就准备搬家,还是应该把租赁协议细则仔细再看一遍再说。“现在的系统是有效的”他说,“有时候,房东说的和法律说的是一样的,那么你就应该遵守,但是有时候,并不一样。”计划装修公寓的房东需要申请城市许可证,而这个许可证是可以搜索到的。房东联盟的Irwin则说,现在的系统是有效的。他说,他没有听说房东因为装修而驱逐租户的现象有大幅增加。但是这种说法对Kolinski可提供不了多少安慰。他面临的驱逐日期在逼近,他觉得没有安全感。他说,“我的家危在旦夕,我居住在城市里和我的家人朋友一起继续做音乐的能力危在旦夕。”“一切都受到威胁。如果我不得不离开这里,我就得从其他地方重新开始。”“问题是,我得走多远?咸美顿?或者更远?温尼辟?”(网络图)(编译:T04)