Tag: 房贷利率

（■■按揭利率是很多人所关心的事情。资料图片） 央行上周三把基准利率调高至半厘（0.5%），加上看来利率正在上升，那么现在是否应改用固定利率按揭贷款？ 自2018年以来，央行首次上调隔夜利率，以抑制通胀并为房地产市场降温。随着利率的提高，许多浮动利率按揭贷款持有人正在考虑转为固定利率按揭贷款。 随着隔夜利率上涨四分一厘，以现在支付的浮动利率按揭贷款1.65厘为例。假设央行按照计划在未来12个月内再加息5次，利率水平仍将低于3厘，低于目前提供的固定利率按揭贷款。 用于为固定按揭贷款定价的债券市场利率，近一年来一直在上涨。6个月前，很容易以不到2厘的利率获得5年期固定按揭贷款，而目前的利率约为3.3%。 倾向保留浮动利率贷款 财富管理专家Mark Ting在加拿大广播公司（CBC）撰文指出，虽然手上的浮动利率按揭贷款允许自己免费过渡到固定利率按揭贷款，仍不考虑这样做，原因包括，锁定固定利率的时间是几个月前，当时利率要低得多。固定利率远高于其低点，而浮动利率刚刚开始上升。目前浮动利率和固定利率之间的利差很大，浮动利率按揭贷款者在达到目前3.3%的固定利率水平之前，可以再承受6次或7次每次加息四分一厘；央行是否会贯彻在明年这个时候加息多5次的计划，令人怀疑；以及历史显示，央行通常无法实现其加息目标。浮动利率比固定利率按揭贷款提供更大的灵活性和更低的罚款。 切换到固定利率的主要原因是，如果每次央行发布利率公告时都会感到焦虑。对于5年期固定利率，3.3%仍处于历史低位，低于当前的通胀水平，因此，假如较喜欢安心，固定利率选项是说得通的。星岛综合报道  

(■■有报告指愈来愈多人认为贷款利率低，反而令置业更困难。星报资料图片) 加拿大中央银行将继续维持低利率政策，协助经济复苏和促进就业，房地产市道也一直受惠于低息；但一项最新民意调查显示，有超过八成人相信，低利率把屋价推高至无法负担得起水平。 疫情期间的封城、居家令以及在家上班和上学，促使很多人对寓所有新的要求，房地产市场经历了疫情初期的压抑后迅速反弹。加拿大地产商会（CREA）的统计显示，去年4月至今年3月的房屋成交量急升235%，平均屋价也上涨44%。由于民众对生活空间和绿化环境有更大的需求，加上在家上班的便利，促使偏远地区和小镇的房市也活跃起来。 78.2%国民担心自己的可负担能力 网上地产平台Zoocasa的调查发现，有77.2%的人把郊区和小镇的屋价，已经上升至超出可持续发展的水平归咎于疫情，比今年2月的民调上升25.4%。有78.2%的人把可负担能力列为置业的最大顾虑，有70.3%则陷入争抢出价，也有51.9%觉得太花时间。 报告指出，愈来愈多人认为贷款利率低，反而令置业更困难。有47%人相信低息对买屋有帮助，比2月份的调查下跌3.8%；认为低息无助改善可负担能力的人，则较2月份增加12.1%至34.4%。有80.5%的人相信低息刺激屋价上升，比2月份大幅增加32.8%；有38.1%的人承认低房贷影响他们置业的意愿。 全国平均屋价冲破60万元水平，买家也需要有更高的收入，才能够在竞争激烈的市场中成功置业。研究发现，有50%的准买家的家庭收入超过10万元，有20%人的入息更超过16万元，只有32%准买家的收入低于10万元。星岛记者报道

(■■贷款经纪人警告，固定抵押贷款利率开始回升。 星报资料图片) 在去年夏天房屋贷款利率触及创纪录历史低点时，一些贷款经纪人警告称，固定抵押贷款利率开始回升，虽然涨幅只是一点点。 金融产品比较网站Ratehub的联合创始人，也是抵押贷款经纪公司CanWise Financial的总裁莱尔德（James Laird）表示，就在房地产市场为繁忙的春季市场做准备之际，全国各地的贷款机构都宣布将固定利率上调0.1至0.2个百分点。 截至2月24日，Ratehub上提供，也是通过Canwise Financial获得最低5年固定利率是1.39%。莱尔德表示：“我们预计这一利率近日将达到1.54%。” 根据RateHub提供的计算，对于购买一套价值50万元、首付10%、分期付款25年的房屋，利率上调将意味着每月的还贷额增加32元，从1,831元增加到1,863元。 借款人可预批确保当前利率 莱尔德说，成本增加很小，但对基于获得交易或担心利率可能进一步上升的借款人可以通过抵押贷款的预批来确保当前利率。 抵押贷款经纪人麦克里斯特（Rob McLister）也一直警告说，固定抵押贷款利率正在出现拐点。他说，由于投资者开始对经济前景感到乐观，同时也愈来愈担心通货膨胀，因此利率出现了上升。浮动利率往往会随着加拿大央行制定的基准利率变动而上升或下降，而固定的贷款利率通常是受债券市场影响，而债券市场状况会影响贷款人自身的借贷成本。 麦克里斯特还写道，尽管加国大型银行尚未行动，但如果债券收益率继续上升，这只是时间问题。 此外，就目前而言，加拿大央行几乎给选择浮动利率的人吃了定心丸。 央行长麦克伦(Tiff Macklem)在最近一次讲话中表示，央行仍致力于将基准利率维持在目前水平，直至经济重新站稳脚跟。 根据加拿大统计局（Statistics Canada）的数据，2020年加拿大新增了1,180亿元的抵押贷款债务，令住房抵押贷款总额达到1.7万亿元。这7.6%的年增长率，是2010年以来最快的增速。另一方面，非抵押贷款的债务下降120亿元，降幅为1.5%。星岛综合报道

多伦多道明银行(Toronto-Dominion Bank)宣布，调低5年期固定利率0.35%，成为调低房屋按揭息口的第一家加拿大主要银行。 随着联邦政府和各家银行面对减轻借贷者负担的压力，作为加拿大第二大房贷机构的TD，周二率先宣布下调受欢迎的5年期固定利率。 TD的5年期固定利率由5.34%降低至4.99%，而与大多数借贷人实际支付利率相近的特别利率，则下调0.11%，由3.2%下降至3.09%。 TD发言人奥伊拉（Ana Aujla）透过电邮表示，“当前市场状况”正有助融资成本降低，从而“令到客户利率与公布利率之间的差异越来越大”。她补充说 ，利率下调亦“促使TD的5年期固定利率与目前客户利率更加接近”。 料其他银行即将跟随减息 市场分析家指出，由于债券收益正在下降，各家银行引入资金进行房贷的成本亦在大幅减少。新型冠状病毒爆发所带来的全球不安情绪，加上美国与伊朗之间的地缘政治紧张局势日益加剧，正在削弱了人们对经济增长的信心，从而把更多资金投入债券市场，价格上涨，收益率亦随之下降。 事实上，影响房贷利率的加拿大5年期债券收益率，由今年初的1.7%，下降至本周的低于1.3%。在春天楼市旺季临近前，各家银行将把握机会调整按揭息口水平。 而观察家普遍相信，加拿大其他银行将会在短期内陆续跟随TD，宣布调低按揭息口。综合报道

固定房贷利率通常会比浮动利率高，因为民众愿意支付较高的利息，以换取稳定的利率和“安心感”。但在最近数月，固定房贷利率却反而低过浮动利率，这显示投资者看淡美国及加拿大的经济前景，认为央行会减息。不过，有房贷专家认为，提前锁定固定利率也不见得省钱。 利率比较网站RateSpy.com创办人麦利斯特（Robert McLister）表示，目前全国最低的5年期固定房贷利率为2.79%，而最低的浮动利率则为2.89%。这意味着目前持有浮动房贷利率的业主，既能锁定较低的固定利率，又可以换得“安心”，但这样做真的较为化算吗？ 多伦多房贷经纪拉洛克（David Larock）最近以三个假设情况，对此进行了分析。假设有三位业主，他们名叫Joe、Jane和Rahul，每个人都持有5年期浮动利率房贷，年期还有2.5年才完结，他们的未偿还房贷款余额均为40万元。 如经济恶化锁定利率不明智 业主Joe获得的浮动利率为最优惠利率减0.6%，按照目前的最优惠利率3.95%计算，Joe目前获得的房贷利率为3.35%；业主Jane获得的利率为最优惠利率减0.85%，她目前获得的房贷利率为3.1%；业主Rahul获得的利率为最优惠利率减1%，房贷利率目前为2.95%。 三人是否应该锁定目前较低的2.79%固定利率？拉洛克认为，如果经济情况恶化，锁定利率便不是明智之举。 假如来年经济放缓，但在下一年回升，导致央行在2020年初减息0.25%，并在2021年期间加息0.75%，那么上述三名锁定利率的业主都能省钱。 第二个假设是，美国陷入经济衰退，并拖累加国经济，导致加国央行调低利率0.75%。如果贷款机构只调低利率0.45%，那么对于三位业主而言，“锁定”和“保持浮动”之间没有太大差别。 第三个假设则是，美国陷入严重经济衰退，央行大幅减息1%，贷款机构降息0.8%，那么三位业主最好还是维持现有的浮动利率房贷。 麦利斯特指，根据过往纪录，浮动利率在大部分时间都比固定利率更省钱。综合报道

固定利率向来高于浮动利率，但加拿大近日的固定利率反而比浮动利率为低。有贷款专家建议，预期家庭财务状况在未来5年内没有重大变化的人，不妨利用目前的利率优势，锁定固定利率。 网上金融LowestRates.ca的玛许(Jessica Mach)表示，固定利率提供较稳健的保障，房屋贷款人在按揭期间，只需支付固定的金额，不必承受市场波动的风险，因此金融机构要收取较高的利息。浮动利率息口较低，是因为随着市场的变化，贷款人可能有减息的机会，但也极有可能要支负更高的利息，因此利率较低。目前浮动利率最低约为2.64%，比最低固定利率的2.41%高出0.23%，对贷款人而言是一个好消息。她指置业者除了享受较低利息外，也意味着未来5年，可以有一个相当稳健的财务前景。 债券回报佳影响固定利率 鲲鹏国际总裁孙晓明（图）指出，浮动利率主要受中央银行最优惠利率影响，固定利率则主要是由加拿大债券决定。 固定利率息口低对消费者有利，但固定利率受一定条件限制。她说，选择浮动利率可以随时改为固定利率，但固定利率则不可以变为浮动利率。浮动利率有较大的弹性，如果贷款人突然中彩票或有其他意外收入，可以一次偿还全部贷款，只需要向银行支付额外3个月的利息；但固定利率则要缴纳利息差额。50万元的贷款，3个月利息约是4千至5千元，利息差额高达1万至2万元。 她说，如果没有计划在未来5年出售房屋或有大笔横财收入，也不会有重大改变的买屋者，又或是一些5年以下的短期借贷，可以选择固定利率。不过有意趁现在高档房屋价格回软，计划升级搬大屋或有其他变化的人，则应该选择有更多弹性的浮动利率。由于一般房屋按揭的贷款期，长达20年甚至更久远，买家可以在贷款5年到期时，再选择固定利率或浮动利率。 玛许称，债券一般是长期的回报高于短期。近期债券市场出现短期债券投资的回报超过长线，在经济学上称为“反收益曲线”（Inverted Yield Curve），反映出投资者相信经济放缓，甚至是踏入衰退。虽然加拿大的经济状况良好，但美国联储局10年来首次减息意味着要刺激消费。本报记者

■房贷利率涨幅大将令一些购房者却步，图为维珍尼亚州一处新建的房屋之前挂旗待售。美联社资料图片   房地美（Freddie Mac）11日最新数据显示，其初级抵押贷款市场调查统计发现，截至10月11日的美国平均周度房贷利率再创七年新高，还创下特朗普胜选美国总统以来最大涨幅。 美国30年期固定抵押贷款利率跳涨至4.9%，创2011年4月中旬以来最高，打破了上周4.71%的七年新高纪录。这代表房贷利率上涨了19个基点，创2016年11月17日以来最大单周涨幅，当时上涨了37个基点。 年初时的30年期固定房贷利率平均至为3.95%，不足4%，据Mortgage News Daily统计，2016年时这一利率甚至是不到3.5%。 新浪财经报道称，随着本周跳涨，这代表30万美元的30年期房贷美每月还款金额攀升至1592美元，较年初的1424美元上涨了12%，进一步减损了潜在买家的可负担能力。 2018年三季度，全美中位数房价为25万美元，同比上涨6%，是平均薪资增速（3%）的两倍。从2012年一季度触底以来，美国中位数房价累涨了76%，同期的平均周薪涨幅仅有17%。这令房地美首席经济学家Sam Khater12日在社交媒体上表示：“随着房价走高，美国借贷购房者要喘不过气来了。” 《华尔街日报》评论称，30年期固定房贷利率若“破5”，将吓跑很多住宅买家，加速美国楼市下行趋势，进而影响更广泛的经济领域。目前房贷利率上涨，同时大部分地区房价也在涨，一些经济学家认为，售房者可能不得不降价，因为买家在高利率环境下越来越买不起房。楼市表现也通常是利率走高如何影响宏观经济的先导指标。 Khater在近期接受彭博社采访时称，受利率上升影响最大的是年轻人和首次购房者，他们倾向于支付更低的首付款，也不能利用已有住房的抵押再融资或出售等红利。 房地美目前支持的房贷中约有45%是首次购房者，高于历史正常水准30%，代表利率上升对市场的影响大于以往。 而更年轻的买家在心理上更容易受到高利率震撼。Better Mortgage公司创始人兼CEO Vishal Garg对《华尔街日报》表示，金融危机后逐渐进入社会的一批年轻人已经习惯了3%或者4%的房贷利率，他们不记得1980年代初利率高达18%，也不知道21世纪初是5%-7%区间。 而一些业务倚重于房贷的非银机构，甚至是其中一些较大的市场竞争者，在十年前并不存在。 利率走高将扼杀抵押房屋产权再融资的热潮，正是这一细分市场在2008年金融危机之后帮助抵押贷款行业纾困。 房贷资料与技术公司Black Knight Inc．统计发现，如果30年期固定房贷利率达到5%，有资格获得再融资并能从中受益的房主将缩减至155万人，较年初资料深跌64%，也是2008年以来最少。

■■道明银行也推出房贷优惠折扣。网上图片 星岛日报综合报道 过去一年央行3次提高利率，房贷市场吹起一阵涨风，但因为竞争激烈，银行又开始祭出优惠。继满地可银行后，道明银行(TD Bank)周二宣布5年期可变动封闭利率下调至2.45%，或者其房贷优惠利率减少1.15%，该优惠期至5月31日截止。 满地可银行上周率先将其5年浮动贷款利率降至2.45%。利率比较网站RateSpy.com的创办人麦克利斯特(Rober McLister)上周表示，满地可银行对浮动利率的折扣是6大银行有史以来最大的优惠行动。 道明银行发言人贝莉斯摩(Julie Bellissimo)表示，新申请与续约的客户都可享用他们的房贷优惠利率。 房贷市场增长放缓 银行促销竞争，乃因房贷市场增长放缓。加拿大房地产协会周二公布报告显示，4月全国房屋销售量下降至5年以来的最低水平，比去年同月下降13.9％。全国平均销售价格同比下降11.3％。 除了房屋销售降低外，联邦政府今年起规定的房贷压力测试政策，也使得很多购房者无法顺利获得贷款。 如今压力测试的利率基准点已经上升至5.34%。这个新政策不只影响新贷款申请者，就算是续约贷款者也受波及。 如果利率上升30个基点，对有30万元贷款者来说，每个月要多付房贷50元，听起来似乎不多，但对于财务吃紧的家庭来说锱铢必较，何况如果贷款金额大，要增加的支出更多。根据加拿大央行数据，未来12个月内约有7,000亿元的房贷需要续约。有专家分析，86%的现有房贷客户不会与原有的金融机构续约，在换约潮中，各银行将想尽办法抢到最多最优质的客户。

■ 房贷压力测试利率调高至5.34%，申请房贷门槛更高了。加通社 星岛日报综合报道 想要申请房屋贷款的民众更艰难了，因为加拿大央行规定的压力测试利率周三上涨20个基准点，从今年1月中旬以来的5.14％上涨至5.34％。 央行规定的压力测试利率是以大银行的传统5年房贷利率为基准。去年5月时，该利率仅4.64%，如今已调涨第5次。 房贷公司续约比率创新高 贷款公司Ratehub公司共同创始人拉尔德(James Laird)表示，利率调涨意味着房贷户每个月要缴更多贷款，手上的可用现金自然减少了。他说：“利率上涨对首次购房者压力最大，因为他们通常是资金最紧张的一群。” 必须经过房贷压力测试 根据央行1月1日生效的新规定，首付比例低于房价20％的购房者，或无保险的抵押贷款者，都必须经过房贷压力测试。 上周起，加国五大银行陆续调高了5年期房贷利率。大型房贷公司Home Capital Group Inc.周三公布最新一季财报，行政总裁比萨达(Yousry Bissada)表示，在联邦推出的贷款新规定之后，公司的续约贷款户比率创30年来新高，但净收入没有提升，同比去年下降40%，达3,460万元。

房贷压力测试利率调高至5.34%，申请房贷门槛更高了。加通社 综合报道 想要申请房屋贷款的民众更艰难了，因为加拿大央行规定的压力测试利率周三上涨20个基准点，从今年1月中旬以来的5.14％上涨至5.34％。 央行规定的压力测试利率是以大银行的传统5年房贷利率为基准。去年5月时，该利率仅4.64%，如今已调涨第5次。 房贷公司续约比率创新高 贷款公司Ratehub公司共同创始人拉尔德(James Laird)表示，利率调涨意味着房贷户每个月要缴更多贷款，手上的可用现金自然减少了。他说：“利率上涨对首次购房者压力最大，因为他们通常是资金最紧张的一群。”必须经过房贷压力测试。 根据央行1月1日生效的新规定，首付比例低于房价20％的购房者，或无保险的抵押贷款者，都必须经过房贷压力测试。 上周起，加国五大银行陆续调高了5年期房贷利率。大型房贷公司Home Capital Group Inc.周三公布最新一季财报，行政总裁比萨达(Yousry Bissada)表示，在联邦推出的贷款新规定之后，公司的续约贷款户比率创30年来新高，但净收入没有提升，同比去年下降40%，达3,460万元。

网上图片 房贷利率上涨，到底浮动还是固定？ 加拿大五大银行中，TD道明银行和RBC皇家银行同时提高按揭利率，本周CIBC银行也随后跟进，这个消息无疑进一步削弱了目前的房地产购买能力。 这次按揭利率上涨几乎是全方位的，从1年到4年固定按揭，从5年到10年固定按揭利率纷纷上涨。时间越长的固定按揭贷款，利率上涨的幅度越大，低于5年期的按揭利率上涨10个基点，五年按揭利率上涨45个基点，7年按揭上涨50个基点。 央行没加利息，商业银行为什么无端提高按揭利息？银行的固定按揭利率是与5年期10年期的国债收益率所挂钩，在期限内，如果债券收益率大涨，银行将会遭受损失。因此，今天的加息来的并不突然，面临目前国债收益率飙升的市场环境 ，固定贷款利率必然上涨。 这样一来，许多希望买房的人好不容易盼来房价下跌一些，但今年的按揭贷款政策收紧不说，现在银行又提高按揭利率，买房的难度进一步增加。不仅如此，已经买房的人在过去几年里房贷都是短期的，续约将会面临艰难选择，据不完全统计，在未来的12个月内，一半的加拿大房屋按揭将会续约。 加拿大银行纷纷提高利息的情况下，到底是浮动还是固定贷款的问题，要分为两个层面看：浮动利率是以中央银行的基准利率为核心，而固定利率贷款则以国债市场的收益率为核心，浮动和固定所参照的是两个指标。这两个指标可以是方向一致的，也可以是相互矛盾的，关键看央行的货币政策，还有贷款者博傻的决心。除此以外，还要考虑一些因素。从浮动利率的角度看，只要央行不提高基准利率，浮动利率就是有利的。 有人会问，如果国债收益率上升，固定利率上涨，不是代表央行将要加息吗？现在不锁定，以后浮动利息不是越来越高吗？其实，这种压力都是来自感觉，固定贷款利息上涨不等于一定会央行加息，央行不加息，守着浮动利率不是很好嘛? 国债市场收益率只是反映将来的加息预期，很多朋友没有搞明白预期和实际是有区分的。试想这样一种情况，如果国债继续暴跌下去，国债收益率飙升，而中央银行不加息呢？TD 银行的就不太担心央行加息，因此判断加拿大国债收益率是较平缓的形态。过去这些年的经历告诉我们，凡是在利率上博傻的人都对了，聪明的人都错了，再搏一次又怎样！ 除了销售策略之外，皇家银行（RBC）和TD银行两家银行对于加拿大经济前景和利率问题的看法并不一致。TD银行不认为央行会很快提升利息，短期利率方面的压力不大，因此TD认为加拿大的收益曲线是平缓和稍有陡峭的形态，所以在短债利率上升不快的情况下，可以在5年以下的按揭给客户让利。RBC银行则不敢低估加拿大央行的加息决心，认为加拿大在短期利率的压力大于长期利率，因此，皇家银行担心短期利率上涨快，甚至可能超过长债的收益率。所以皇家银行在五年以上的长期固定按揭让利，不担心长债收益率上涨过快。 从TD银行在按揭利率策略上，可以看出银行不担心央行短期加息过急，加元汇率在美联储加息的情况下必然走软，因此在加元投资国际资产上并未作出对冲。反之，RBC银行则对央行加息有所顾忌，并且对加元汇率进行了部分或者全部的对冲。 TD和RBC作为加拿大最好的两家银行尚且有如此大的差异，因此，投资者在选择基金时，需要投资顾问的帮助，在不同的银行间，根据不同的市场环境进行仔细甄别，才能获得理想的回报。 有的朋友RRSP基金投资在银行一放就不管了，其实，在银行的工作人员眼里，您的RRSP投资不过是对方管理的近万个账户上的一个数字而已，你不理财，财也不理你。   作者：杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 （文中提及产品只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。）