选城市 : 多伦多 | 温哥华
2024年03月28日 星期四 06:14:22
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Tag: 短租

多伦多房东们把市府告上了法庭!最高索赔$160万!

【星岛都市网】据星报报道,多伦多市政府正面临房东的一系列诉讼,他们称市政不应该允许房客未经许可就在Airbnb上出租房产。 每宗诉讼都指控称,租户试图通过将公寓变成短期租赁而获利,这违反了他们的租赁协议。市政府在向租户发放短期租赁许可证方面存在疏忽。在其中两起案件中,Airbnb的房源据称还违反了共管公寓管理委员会的规定。其中一起诉讼要求赔偿160万加元。 这些诉讼凸显了一些批评人士所说的多伦多实施了3年的短期租赁条例的一个缺点——在向租户发放许可证之前,不需要房东的同意。这些案件还引发了人们对该市执行细则的整体能力的质疑。 多伦多星报最近的一项调查显示,该市的执法力度存在差距,该市试图限制Airbnb和其他短租平台的使用,以最大限度地提高传统租赁市场的住房供应。 这些诉讼的指控都没有得到证实,也没有任何被告(包括Airbnb和租户)提交辩护声明。 该市拒绝回答有关任何案件的问题,并已提出动议,要求驳回第一起诉讼。 该市在动议中表示:“在发布短期租赁登记之前,该市的规章制度并不要求确认申请人的财产所有权,也不要求他们是否已获得业主的授权租用房产。” Airbnb拒绝对这些诉讼发表评论,但发言人Matt McNama在一封电子邮件中写道,多伦多市政府负责处理和批准短租登记。 “我们鼓励所有房东遵守当地法律,包括共管公寓管理委员会制定的规定,”他补充说。 其他加拿大城市短租要求房东同意 与多伦多不同的是,渥太华和温哥华明确要求在向租户发放短期租赁许可证之前获得业主的书面许可。在美国纽约市,市政府在发放许可证时必须通知房东,如果一栋建筑不允许短期租赁,业主也可以要求将其列入禁止名单。 与此同时,在多伦多,遵守规定的责任落在了登记短租单位的人身上。 该市在其网站上表示,申请短期租赁许可证的租户“应该意识到自己在《住宅租赁法》(Residential tenancy Act)下的责任”,该法案要求租户在将租赁单元转租给另一个人之前,必须征得房东的同意。 当多伦多在2017年制定其章程时,市议会投票否决了一项要求申请短期租赁许可证的租户获得房东“书面授权”的动议。 现任省议员、前市议员Kristyn Wong-Tam是当时支持该动议的少数议员之一。 “我认为这是绝对合理的,”Wong-Tam在最近的一次采访中说,并补充说,租户在对租赁范围之外的房产做任何事情时,都要寻求书面许可,这是一种‘标准的操作方式’。” 诉讼指控市政府疏忽 自2021年起生效的短期租赁条例适用于连续28天以下的租赁,只允许房主或租户出租他们的主要住宅,且他们必须在那里居住至少半年。 多伦多大约有8000套住房登记在册。该市表示,约三分之一的房屋是由自认租户注册的。该市去年12月的数据显示,在市中心10座短期租金最高的建筑中,租户占了登记人数的近一半。 《星报》最近对短期租赁条例的调查发现,一些物业管理公司正在指导投资物业业主如何伪造自住住所,以逃避条例。 Allison Rasquinha是起诉多伦多市政府的房东之一。她在索赔声明中称,她房客的男友(未在租约中)于 2022 年 7 月获得了该市的短期租赁许可证,并且该房产在 2022 年 7 月至 2023 年 4 月期间至少出租了 30 次。 她在接受采访时表示,即使是对申请人或房产进行粗略的背景调查,也应该引起市政府的警惕。 “(申请人)不是业主,也不是租户。大楼里不允许这样做,”她说。“这里没有什么可以开绿灯的。” Rasquinha在 6 月份提起诉讼,她表示,她向多伦多市政府和 Airbnb 都提出了投诉,市政府花了近两个月的时间才吊销了许可证。 另外两起诉讼均于上个月提起,每起诉讼均要求赔偿...

卑诗省宣布短租法案 酒店业叫好 出租业主不满

  【星岛都市网】卑诗省府于周一(16日)宣布了《短期住宿法案》(Short-Term Accommodations Act)。新法案将对违反规定的房东处以3倍罚款。对于那些在旅游城市依赖短租收入的房东来说,他们对省府的政策表示担忧,担心这可能使旅游城市失去吸引力。然而,旅游业协会则认为打击短租将更有助于保障酒店业的发展。 在卑诗省旅游城市基隆拿(Kelowna)市中心拥有柏文单位的苏珊娜(Susanne Young)表示,该政策将影响当地旅游业。 她指出,她的两居室柏文经常接待来自世界各地的客人,短租一直是基隆拿的特色。尤其是对于那些不喜欢入住酒店,更希望体验似家感觉的旅客,“我的客人通常来自比利时、德国、爱尔兰、英国、纽西兰、澳洲、阿联酋等国家。” 她担忧地指出,在依赖旅游业的城市中,取消这样的住宿选择实在令人难以置信。她认为这将是毁灭性的,“当喜欢住在度假出租屋的人寻找房产时,但找不到可用的选择时,他们会认为所有的住宿都已被预订,于是他们可能会转向其他目的地。” 然而,卑诗省旅游业协会(TIABC)对苏珊娜的看法表示不同。TIABC 首席执行官Judas表示,即使政策发生变化,仍然会有很多游客选择入住当地的酒店。他认为这将有助于为酒店工作人员提供更多的长期住宿选择,同时确保酒店业的入住率。 “基隆拿市是一个很好的例子,那里有许多柏文大楼或单位,其中很大一部分已经被商业运营商出租。”Judas说,“因此,这些单位已经被排除在长期租赁市场之外。” 他还指出,即使这些单位不再提供度假租赁,仍然有很多其他地方可供人们短期居住,包括露营地、汽车旅馆和酒店。 苏珊娜则补充表示:“根据我的分析,酒店和度假租赁可能都会爆满,那么游客该去哪呢?我认为省府在立法前应该进行更广泛的公众咨询。” 基隆拿旅游局则表示,他们目前正在审查拟议的变更,因此对这一议题暂不发表评论。 V21

出手!加拿大财长勒令大银行降低收费!下一个目标也瞄准,这个行业危了!

【星岛都市网】加拿大政府要求加拿大各大银行降低银行费用,帮助借款人应对更高的抵押贷款成本。加拿大人正在努力应对高通胀和不断增加的开支。 加拿大财政部长方慧兰(Chrystia Freeland)周二在新闻发布会上说,联邦政府正在推动银行遵守新的指导方针,这些指导方针旨在帮助财政紧张的抵押贷款借款人支付不断上升的还款。 她还宣布,政府正在指示加拿大金融消费者机构(FCAC),即该国的金融消费者监管机构,设定一个预期,即贷方将降低对个人银行账户和其他服务的收费,包括透支费(overdraft fees)。 这是联邦政府最近针对银行业采取的一系列措施中的最新一项。 在过去两年中,联邦已经进行了三次税收改革,要求银行和保险公司支付数十亿,以支持政府的举措和偿还政府债务。这招致了加拿大银行家协会罕见的公开批评。 与此同时,加拿大的银行业监管机构——金融机构监管局(OSFI)一直在提高资本金要求,这迫使银行拨出数十亿,作为应对潜在经济衰退的缓冲。 周二宣布的措施旨在使加拿大人在面临成本上升的情况下更能负担得起银行业务。这可能意味着银行将不得不放弃一大笔原本可以从利息和零售银行费用中获得的收入。 方慧兰在声明中提到的抵押贷款指导方针是加拿大金融消费者机构(FCAC)在7月份推出的。他们对银行应如何为面临“严峻”财务挑战的现有住房抵押贷款借款人提供支持设定了预期。 指导方针还概述了帮助这些借款人通过延长他们的摊销期(他们必须偿还贷款的时间)来适应更高成本的流程。 在季度财报电话会议上,六大银行中许多银行的高管都表示,他们正在接触面临抵押贷款支付不断上升的客户,探索管理这些成本的方案。在最近公布的第三季度财报中,分期偿还期限超过30年的银行借款人所占比例较第一季度略有下降。但加拿大三家主要银行披露,大约20%的住宅抵押贷款借款人的贷款余额在增长,因为他们的月供已无法支付所欠的全部利息。 方慧兰说,她在一个多星期前会见了最大银行的首席执行官,讨论了FCAC的指导方针。她表示,未来几周,政府将“密切关注”银行是否遵守了这些规定。 她说:“我告诉他们,我坚定地期望他们遵守加拿大金融消费者局发布的政府抵押贷款指导方针。我们的目标是保护加拿大人,确保他们的金融机构公平对待他们,并为他们提供量身定制的抵押贷款减免。” 政府还将目标对准了零售银行的收费。 方慧兰说,政府正在指示FCAC设定一个预期,即贷款机构提供个人银行账户时不收费,或相对较低的收费。为了解决其他收费问题——包括网上交易、借记卡交易、透支和电子转账(e-transfer)——政府已指示FCAC鼓励银行取消或减少收费。 这类收费是银行的一个重要收入来源,在某些情况下,它们使银行成为政府审查的焦点。2020年,多伦多道明银行(TD Bank)的美国分支机构向美国消费者金融保护局支付了数百万的和解金,后者指控该银行未经客户同意,就一项可选透支服务向客户收取费用。去年,在竞争对手迫于政治压力改变了自己的收费结构后,该银行美国分部取消了50美元或以下的透支收费。 加拿大银行家协会发言人Kiki Cloutier在一份声明中表示,加拿大“具有竞争力的银行体系为消费者和小企业提供了良好的价值、便捷的渠道和广泛的选择。” 她说:“加拿大的银行为加拿大人和小企业提供了管理财务所需的金融工具。银行业明白,加拿大人正感受到预算方面的额外压力。” 对于希望升级对银行投诉的零售银行客户,方慧兰还宣布,联邦政府将指定银行服务和投资申诉专员(OBSI)作为管理该行业消费者纠纷的唯一独立组织。目前,银行可以决定是否通过OBSI或ADR Chambers Banking Ombuds Office来解决这些纠纷。 2020年,FCAC在一份报告中表示,该行业有两个外部投诉机构导致效率低下,消费者在进行银行投诉时面临延误。 “长期以来,银行都可以选择由谁来裁决加拿大人的投诉,”方慧兰说。“加拿大人要求并应该得到更好的待遇。如果有一个独立、透明、非盈利的监察员,他们就会得到这样的待遇。” 但是OBSI仍然没有权力命令银行遵守它的决定。经过一年的过渡期,它将于2024年11月承担新的任务。 华人论坛的网友评论: “真的想骂人了,网上支付我不知道哪家银行还在收费,但周围朋友e-transfer 都是免费的;overdraft 大部分人根本不用,用也是千年一次的,这种事儿政府干得就是漂亮!” “政府不要浪费我们纳税人的钱,不要滥收苛捐杂税就可以了,银行那点费用真的是很少了。” 方慧兰:正“积极研究”打击短期租赁的方案 卑诗省长尹大卫(David Eby)和住房厅长柯议伦(Ravi Kahlon)于周一(16日)宣布了《短期住宿法案》(Short-Term Accommodations Act),这项新法案将对违反法规的房东处以3倍罚款。 相关阅读:卑诗省收紧短租市场 非法房东每天罚款$3000! 联邦财政部长方慧兰(Chrystia Freeland)认同卑诗省做法,称联邦政府也积极探索各种方案,以协助各省将短期租赁市场转向长期租赁市场,从而增加全国的住宅资源。 她指出,通过网站如Airbnb和Vrbo等进行短期租赁,导致可供加拿大人租住或长期居住的住宅减少,特别是在城市和人口稠密地区。她说:“这就是为什么我们的政府积极研究在联邦层面有哪些选择和措施,以确保更多的短期租赁转为长期租赁,并成为永久住宅,供加拿大人居住。” 方慧兰表示,在全国范围内,估计仅多伦多、蒙特利尔和温哥华将短期租赁转为长期市场,会为市场释放30,000个住房单位。 她表示,尽管住房大部分属于省级管辖范围,但住房短缺是全国极为重要的问题,以至于联邦政府正在研究可能的措施,应对该问题所产生的影响。 最后,方慧兰透露,联邦政府将在未来几周,会公布更多有关其计划的详细信息。 ref:https://www.theglobeandmail.com/business/article-liberals-fcac-reduce-banking-fees/ 编译:YUAN 图片:加通社

卑诗省推新立法监管短租市场 财长方慧兰表认同望各省推行!

【星岛都市网】卑诗省长尹大卫(David Eby)和住房厅长柯议伦(Ravi Kahlon)于周一(16日)宣布了《短期住宿法案》(Short-Term Accommodations Act),这项新法案将对违反法规的房东处以3倍罚款。联邦财政部长方慧兰(Chrystia Freeland)认同卑诗省做法,称联邦政府也积极探索各种方案,以协助各省将短期租赁市场转向长期租赁市场,从而增加全国的住宅资源。 卑诗省于周一(16日)宣布了《短期住宿法案》的第一部分,该部分主要增加对非法经营者的罚款。罚款金额将从每次违规的每日1000元提高至3000元。此外,地区政府将拥有更多权力,使那些目前无权进行许可或监管的地区政府能够授权和监管短期租赁。财政部长方慧兰对卑诗省的这一举措表示认同,她认为卑诗省朝着正确的方向迈出的积极且重要的一步。 她又指出,通过网站如Airbnb和Vrbo等进行短期租赁,导致可供加拿大人租住或长期居住的住宅减少,特别是在城市和人口稠密地区。她说:“这就是为什么我们的政府积极研究在联邦层面有哪些选择和措施,以确保更多的短期租赁转为长期租赁,并成为永久住宅,供加拿大人居住。” 目前,卑诗省约有28,000处短期租赁住宅,其中相当大一部分由营利性业者经营,而不是由居民出租自己的住宅或度假房产。 方慧兰表示,在全国范围内,估计仅多伦多、蒙特利尔和温哥华将短期租赁转为长期市场,会为市场释放30,000个住房单位。 她又指出,尽管住房大部分属于省级管辖范围,但住房短缺是全国极为重要的问题,以至于联邦政府正在研究可能的措施,应对该问题所产生的影响。 最后,方慧兰透露,联邦政府将在未来几周,会公布更多有关其计划的详细信息。 V21

女子购置柏文做短租赚钱梦 想不到业主翻脸丢出「杀招」⋯⋯

【星岛综合报道】卑诗省一位女子购买一套柏文,并计划将其用作Airbnb赚外快,却未能获得该物业禁止短期租赁的条例的豁免。卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal,简称CRT)周三对这一纠纷做出裁决,认为虽然物业拒绝业主使用其单位用于短租是「不利的」,但也不是「明显不公平」。审裁处裁决书披露​​,该名为尤斯塔斯(Dominique Eustace)的女子,于2022年9月购买了这套单位,当时该物业还没有制定禁止短期租赁的条例。尤斯塔斯买屋后不久,温哥华市政府告诉她,她需要一份来自分契业主委员会的信函,授权使用柏文作为短期租赁,以获得相关营业执照。但分契业主委员会拒绝了尤斯塔斯的授权请求。CRT裁判员坎贝尔(Kate Campbell)在总结中写道,物业委员会在信中称,并未批准尤斯塔斯的(短期住宿授权)请求,信中称「(短期住宿)可能会对分契物业产生『重大影响』,并且没有成员提出动议批准该授权。」「信中说,由于物业不会颁发批准函,市政府也不会颁发营业执照,因此『该房产不允许短期出租。』」根据决定,一个月后,该分契物业召开了一次特别业主大会,通过了一项禁止短期租赁的条例。尤斯塔斯以两个理由对物业的决定提出质疑。首先,她说,当她购买柏文时,业主兼开发商向她发出了一份「J表格租金披露声明」,仲裁庭解释说,该表格允许单位出租,即使分契物业有限制租金的条例。不过,坎贝尔表示,这封信所允许的豁免并不适用于尤斯塔斯的案件,因为「租赁在法律上与Airbnb和VRBO等(短期住宿)不同。」其次,尤斯塔斯辩称,她提出的授权书请求应该得到批准,因为当她提出请求时,该柏文并没有禁止短期租赁的规章制度。坎贝尔指,「然而,我发现分契物业决定举行投票而不是发出这封信并不是很不公平。结果对尤斯塔斯不利,我承认这会给她带来经济后果。然而,几项法院判决强调分契物业由分契地块所有者根据民主原则进行管理……基于这一推理,分契地块所有者可能将受到民主决策的约束,即使这些决策对他们产生负面影响。」仲裁庭的裁决还表示,即使在禁止短租的条例通过之前获得了许可,一旦新规则生效,该授权也将「失效」。坎贝尔写道:「虽然《分契物业法》(Strata Property Act)允许某些类型的附则追溯豁免,例如有关宠物和年龄限制的附则,但(短期住宿)附则不可能有这种追溯豁免。」他驳回了尤斯塔斯的说法。图:AirbnbV6

震惊!房东发现公寓擅自被租客放在Airbnb上短租!

【星岛都市网】温哥华一位房东惊讶地发现他的租客在 Airbnb 上非法将他的公寓单位短租,他呼吁省政府加强对短期租赁的监管。 CBC 报道,沃伊托维奇(David Wojtowicz) 表示今年初他收到了大楼经理发来的一封电子邮件,称他以每月 3,000 元的价格出租带家具的单位违反了大楼规则。 沃伊托维奇才发现他的租客搬走了原本的家具,在 Airbnb 上登出短租资讯。该大楼物业管理委员会禁止房东短期出租单位,违规者将被处以每天 1,000 元的罚款。 在与温哥华市政府和 Airbnb 申诉后,沃伊托维奇希望省府针对短期租赁业者制定更严格的法律,以验证他们的房源是否合法营运。 省住房厅长卡隆(Ravi Kahlon)在一份书面声明中表示:“地方政府需要更多工具来应对与遵守和执行当地短期租赁章程有关的挑战,我们正在满足这些需求。” 沃伊托维奇说,接到大楼经理的电话后,他去看看套房里发生了什么,当时他发现有 2 名英国游客,他们说以大约 1,200 元的价格租下了这个单位,住了 4 晚。他说:“公寓一片狼藉。” 他发现此房源由短期租赁管理公司管理,陆续都有人预订。 沃伊托维奇联系了 Airbnb 和温哥华市政府,询问删除该房源的事宜,尽管两方都称该房源非法运营,但却未能将其下架,只将责任踢到其他地方。他说:“没有相关执法工具。” 在回应 CBC...

温哥华长租房源一屋难求 短租规定被指有漏洞

【星岛综合报道】短期租赁房源的数量不断增加,同时寻找负担得起的长期租赁住宿变得越来越困难。温哥华市对短租民宿有规定,但居民指出了漏洞和灰色地带。据Postmedia报道,有温哥华居民指出了法规中的漏洞和灰色地带。这些担忧出现之际,活跃的短租房源数量正在增加,而且有更多报导称,长期租户比以前更难找到房源。一位居民写信给Postmedia指出,虽然居住在主楼的业主不能合法地把后巷屋用于短期出租服务,但长期租户若在业主许可的情况下,是可以提供后巷屋出租服务的。然而,实际上有些业主将后巷屋提供给名义上的长期租户,例如亲戚或朋友,通过短期出租后巷屋获得了更丰厚的利益。温哥华物业经理穆迪(Alan Moody)表示,一位租户从他所在大楼的不同房东那里租了3套带家具的柏文,然后挂上Airbnb。仅此一点就违反了规定,市府规定,用于短租的民宿必须是主要住宅。当穆迪联系市政府时,市府打算对这些单位的业主处以罚款,而不是对未经许可在Airbnb上列出这些单位的租户处以罚款。穆迪说:「市政府在执行这些规定方面完全没有效率。」他最终说服市政府对违规租户处以罚款。一位公民研究员在推特(Twitter)上使用账号@mortimer_1发帖,引起人们对Airbnb房东Jordan Deyrmenjian的关注,这位房东拥有110多个房源,经营著一家帮助房主短期出租住宅的企业。市府向Deyrmenjian等物业经理颁发许可证并对其进行监管,Deyrmenjian是温哥华Artin Properties的创始人兼首席执行官。该公司代表持牌房主列出和管理多个短租房产,前提是每个单位都主要住宅。大多数此类物业管理公司的房源数量远少于Deyrmenjian。房源数量位居第二的Level Hotels and Furnished Suites共有40家。Deyrmenjian过去曾公开谈论过自己的生意,并指出市府没有要求你必须在住所居住多少天才能被视为主要居民。他在自己的网站上写道:「我认为这是城市应该考虑的事情,尤其是现在许多人远程工作。如果人们有一个家庭基地(本质上是主要居住地),他们仍然可以在其他地方旅行和工作。当他们离开时,他们有权利用自己的财产获得补充收入。」市府在一份声明中表示,只允许在主要住宅内提供短期租赁。它将其定义为「使用中的居所,不允许无人居住的单位用于短租。」与短期租赁许可证相关的城市附例规定,一个人只能拥有一处主要住所,但它没有指定业主必须在主要住所居住的天数。截至7月19日,活跃的短期挂牌数量为4,084套。与去年夏天(2022年8月)市场上的数量相比,增加了37%,当时市场上有2,982套。CTV较早时曾有报道指,发现有数十个房源声称来自温哥华以外,但其照片和其他细节清楚地显示位于温哥华市内,可能是为了逃避城市调查人员的审查。图:加通社V6 

惊!多市中心公寓被陌生人放网上短租 业主被物业提醒才发现!

【加拿大都市网】一位多伦多公寓的业主得知,除了她认可的租户之外,竟然还有其他人能够为她的公寓获得短期租赁许可证,她要求多伦多市改变发放短期租赁许可证的方式。 房地产经纪人艾利森·拉斯昆哈(Allison Rasquinha)说,她在市中心Adelaide Street West的单间公寓在几个月的时间里,在她不知情或未经她允许的情况下,被用来在airbnb网站上出租给多名客人,这违反了她所在公寓物业的规定。 在拉斯昆哈以违反租约条款为由提起驱逐诉讼后,租户提出在一周内离开,但条件是要她支付数千元的赔偿金。 “她住在我的公寓里把这当做一个事业,而不是当成一个家,”拉斯昆哈说。“我觉得自己被侵犯了。” 短租监管的漏洞 拉斯昆哈现在正在支付法律费用,并努力夺回自己公寓的控制权。她说,这种情况凸显了市政厅在管理短租方面的问题。 “为了保护公寓业主,市政府需要承担一些责任,采取一些行动。他们必须做点什么,至少确保他们监管的airbnb确实得到了授权,并获准经营。” 拉斯昆哈说,她在2019年购买的公寓是她的主要住所,但她去年决定把它租出去,因为她要结婚了,要和丈夫住在一起。通过 Realtor.ca 网站,她找到了一位来自卑诗省的女士,她说她对这套公寓很感兴趣。 该女子当时提供了一份租房申请、身份证、信用检查报告、其他文件和个人推荐信。 拉斯昆哈说:“她当时跟我说,‘我也是房东,我知道这是什么感觉……我会很照顾我住的房子的。这给了我很大的安慰。” 根据CBC看到的文件,两人签署了一份从2022年7月1日开始为期一年的租约。 而市政许可和标准部门则表示,这套公寓在同月就被登记为了短期租赁。 物业经理联系房东 拉斯昆哈说,如果不是她在2月28日收到了她所在大楼安全小组的事故报告,她可能永远不会发现她的公寓被短租出去了。 大楼的物业经理当天在给拉斯昆哈的一封电子邮件中写道:“我刚收到保安部门的一份事故报告,说有人在寻找airbnb的房间号。我认为你应该知道,因为短期租赁是不允许的,转租也是不允许的,你甚至可能不知道你的租户似乎在出租你的单位。” 当拉斯昆哈通过电子邮件向房客询问此事时,房客回答说:“(我)不太确定这是怎么回事。”她认为这可能是与邻近的单位混淆了。 拉斯昆哈后来在airbnb上找到了她的房源,房东不是她的房客,她并不认识这个人。CBC查看了3月份的截图,其中包括30条用户评论。 她通过向多伦多市提交的信息自由请求得知了持有短租执照的人的名字。拉斯昆哈说,她在Airbnb上联系了房东,并联系了Airbnb官方之后,房源被撤下了。但她说,房源之后以一个新的标题重新出现了四次。 Airbnb在一份声明中表示,在其客户服务团队就公寓的所有权问题与房东进行了跟进之后,该房源于4月16日被撤下。该声明指出,多伦多市负责处理和批准许可证。 房客承认出租 在与CBC的电话和电子邮件交谈中,拉斯昆哈的房客承认在Airbnb上出租了这套公寓。她说她很少这样做,而且只有在她不在城里的时候才这样做。 这位租客说,她的男朋友和她一起住在这个公寓里,男朋友在市政府登记了房子,并在网上发布了房子的信息。 这位租客说,她没有义务通知房东她的男朋友已经搬来和她一起住了,她引用了房东和租客委员会(LTB)的网站,上面写道:“只要租客也住在出租单位里,无论房东同意与否,任何人都可以作为房客或室友住在出租单位里。” 这位租户说,她不知道短期租赁违反了公寓公司的规定,因为尽管租赁协议中提到了这些规定,但拉斯昆哈并没有向她提供一份副本。 市府审批的主要要求 要在多伦多的Airbnb上出租房屋,房东必须在该市注册,并在房源上注明自己的登记号,除非是酒店或汽车旅馆。...

抢房大战!多伦多数百房源全被取消 租客疯狂轰炸 房东不知所措…

【加拿大都市网】最近多伦多的房东和租客都崩溃了! 即将来多伦多旅游并预定了Airbnb(爱彼迎)的租客们最近突然发现他们的预定无缘无故被取消了!然而连房东们都不知道这是怎么一回事,他们的房源已经被删除。 上周五,布兰登·沃尔收到了一封惊慌失措的电子邮件,来自即将入住他房子的一位客人,来询问她的预订为何被取消。他登录了网站,发现房子所有客人的预订都没了!他在Airbnb上的房源也被删除了。他做了6年的Airbnb是该公司的“明星房东”,第一次遇到这种情况。 多伦多市表示,最近收到了近百份来自沃尔这样的房东的咨询,他们Airbnb的预订均被取消了。CBC Toronto采访了一些人,他们都讲述了类似的事:所有的预订都突然被取消了。 市政府证实了他们的房子登记是有效的,Airbnb没有帮助他们解决这个问题。而焦急的房主们一边忙着解决问题,一边试图安抚他们的客人。 在市政府工作人员的帮助下,房东们最终发现,被取消的原因可能是他们在政府登记的地址与在Airbnb主页上显示的地址存在微小差异。 Airbnb没有回答CBC的提问,但提供了一份声明,称多伦多市“有责任确定不符合运营条件的房源,该市最近行使了这一权力,影响了社区内的一些房东。” 这家总部位于美国旧金山的公司还表示,“虽然执法完全由市政府控制,但他们正在与房东、租客及市政府合作,寻找一个共同的解决方案。” 登记信息的微小差异 沃尔最终发现,他的Airbnb房源资料中有“地下室套房单独出入”的信息,但在他的政府登记信息中却没有。他一直试图在自己的Airbnb主页上更改这一信息,但在与Airbnb的工作人员打了几次电话,发了30多条信息后,也一直没有任何进展。 周二,Airbnb给沃尔发了一条信息,称公司不能更改他个人资料上的地址,并建议沃尔联系多伦多的短期租赁办公室。 沃尔担心,如果他不能在市政府下次审核前更改地址资料,他花了几个小时重新预订的客人们将再次被取消。 “我无法想象要再做一次,”当他得知其他房东已经发生过这种情况时,他说。 塔尔曼的预订就在6月第一次被取消,在7月他重新预订了客人后再次被取消。 多伦多市政府表示,为了确保短租房源在审核期间不会被标记,房主应该确保房源信息与城市登记信息“完全匹配”。 本周,在收到数十次有关短租问题的询问后,市政府还在其短租官网上发布了关于此的信息。 “所有这些接待员在这里都只是中间人。(我们)一直被来来回回的告知。”沃尔说。 “Airbnb的人需要和多伦多短期租赁处的人打个电话,然后把问题解决掉。” 如果他们不这样做,沃尔说他可能会考虑其他短期租赁的预订选择。 被取消预订的租客被迫支付更多费用 沃尔说,当他的账户恢复运行,试图重新预订最初的租客时,他收到了大量来自新租客的预订请求。其他房东也有同样的经历,他们认为这是由于数百名房客因突然被取消预定而陷入了困境,他们不得不抢新的房源。 之后,沃尔不再开放房源,而是重新手动预约客人。他遵循了的初始价格,但仍有一些客人被迫支付了额外的费用,因为Airbnb对相同的预订增加了一些费用。 Tallman的一位客人的预订被取消了两次,并被要求为同一个预订支付更多的费用,他向Tallman发送愤怒的信息,指责他试图获利,称他是“人渣”和“耻辱”。 “你是一个道德败坏的人,我希望你受苦,”这位客人写道。 劳拉·金计划今年9月从英国前往多伦多,她在Airbnb上首次预订了沃尔的住所。在沃尔为她重新预订后,她不得不额外支付60加元的费用。她说,Airbnb告诉她,公司对此无能为力。 “这确实给我们带来了很大压力,这显然引起了一些戏剧性的事情,但谢天谢地,房东非常积极地回应了。所以,这件事还是很轻松的解决了。” ref:https://www.cbc.ca/news/canada/toronto/100s-airbnb-bookings-cancelled-toronto-1.6533868 编译:YUAN 图片:pixabay

密西沙加短租业者 必须申领牌照才能经营

由今年一月起,密市规定提供短期住宿的经营者,必须领有相关牌照。为更方便经营者进行牌照申领,市府现已开通网上申请服务。 由2021年1月19日起,根据密市的《短期住宿附例》(Short-Term Accommodation By-law),所有提供短期住宿的营运者,必须领有牌照,方可合法经营。相关牌照适用于任何人士,将全部或部分住所出租,租住期为连续30日或更短时间。 密市执法总监(Director of Enforcement)罗渣士(Sam Rogers)表示,通过要求营运者获得牌照,市府可以更好地确保公共安全,并维持社区及物业标准。所有新的和现有的经营者,现在都可以在网上获得经营牌照,令申请过程更方便和有效率。 要在网上申请短租牌照,经营者必须: ●至少年满18岁; ●出示由政府颁发的身份证明; ●提供短期住宿负责人的联络资料; ●出示租赁物业为主要居所的证明; ●在所有印刷或网上广告中,张贴市政府颁发的牌照号码; ●每年支付250元的牌照费; ●遵守《短期住宿附例》。 根据规定,在密市经营短租住宿的地方,必须为申请者的主要居所(即年中大部分时间居住在内的地方),亦即为保险、税项、账单等使用的地址。如果申请者是租客,必须先征得业主同意,若物业为共管柏文单位,也要得到共管柏文业主委员会(condo board)的准许。 短期住宿牌照有效期只有一年,经营者要每年更新一次,每次费用250元。有关详情,可上网到mississauga.ca/STA浏览。星岛记者报道

这套新短租管理法规 明日生效!

■■新市政附例规定,想将自己的主要居所全部或其中最多三个房间在短租市场出租,必须向市政府登记。星报资料图片 多伦多市政府推出对短租物业实行更严格规管的新附例,于本周四正式生效。附例要求用于短租的物业,必须是经营者的主要住所(primary residence),且所有用于短租的物业必须向政府登记并取得注册号码,否则不能在短租平台上发布广告。市政府亦要求短租平台提供数据,供市府查核执法。 加拿大广播公司(CBC)报道指,这一套新的短租管理法规,旨在杜绝那些本应进入多伦多长租市场、 帮助解决多市住房危机的物业,“漏网”进入短租市场成为投资物业,对多伦多房屋供应造成干扰。 新的市政附例规定,任何人如果想将自己的主要居所,全部或是其中最多三个房间在短租市场出租,必须向市政府登记。短租定义为租期少于连续28天的房屋出租行为。短租经营者登记之后,市政府将分配给他们一个单独的注册号码。Airbnb或是hotels.com等短租平台,未来必须要求经营者提供这一号码,方才能够在其平台上打广告。 Airbnb法规总监戴柯(Alex Dagg)表示,未能提供市政府注册号码的经营者,以后将不能在Airbnb的平台上登短租广告。他并指市政府对短租平台的要求中,包括向市政府提交数据。不过目前还没有明确到底以何种方式,向市政府提供哪些信息。 市政府表示,短租经营者须在今年12月31日之前向市政府注册登记,每年要缴50元登记费。短租规管法规将由市政府、而不是短租平台进行执法。市政府执照及标准部总监格兰特(Carleton Grant)表示,依附例对违规经营短租的人可处以罚款,有300元至最高1,000元五种罚款等级。此外违规者将被由短租平台广告上除名。 要以注册号码向短租平台登广告 理论上经营者可以使用一个注册号码,提交给短租平台为多过一个物业打广告。格兰特表示,市政府会由短租平台公司获取数据,最终会发现及抓到不法行为的经营者。“我们会有许多方式去执法,得知业者是否在合法经营。法规令我们能够找到那些非法经营的人。” 由酒店工人和住房权益者组成的联合团体FairBnb Canada代表威第兹(Thorben Wieditz)表示,该团体自2017年起,就推动类似的法规出台。这些法规可以杜绝那些地下旅馆经营,也可以阻止囤积投资物业专门用于短租的行为,减少对多伦多房屋市场供应量的影响。 威第兹表示,多伦多出台严格规管措施的同时,类似Airbnb这样的短租平台,亦必须承诺相应的责任,来协助和配合这些法规的执行。多市执法人员日后要依据短租公司提供的数据执法,并不表示这些短租公司可以置身事外。“我们知道在北美和欧洲的许多城市,Airbnb对于协助市政府执行有关规管法律几乎不做为。我们必须要让这些公司负责。” 短租经营者除了要缴给市政府每年50元注册费外,由明年开始还要向租客代收4%的“城市住宿税”,并且以每个季度为单位上缴。市政府预计在今秋就此颁布更多细节。

华裔租房子经营Airbnb 竟试图起诉市府和业主

【星岛综合报道】即使找不到城市的附例规定,也不代表可以忽略它。卑诗一华裔男子试图通过其租赁的独立屋经营Airbnb,但却违反市府相关规定。男子后来试图起诉市府及屋主,不过最终未有成功。   华裔男子名叫孙同(Tong Heintz Sun,译音)。他与屋主段良志(Liang Zhi Duan,译音)签订了一份为期一年的租赁协议。租赁的物业是段良志与丈夫罗德恒(De Heng Luo,译音)在本拿比海景墓园(Ocean View Cemetery)以南,卡玛街(Kaymar Dr.)8050号的一个5居室独立屋。   根据卑诗法院在8月27日的裁决,段良志知道孙同会用房屋来做短租;租赁协议中亦有条款允许这样的行为。   判决书写道:“段良志称,孙同告诉她,本拿比市府允许短期租赁。他从事短期租赁业务已有多年。孙同说他正在学习法律,了解本拿比市府政策,值得相信。”   但在租期刚履行完三个月的2019年4月3日,段良志的丈夫罗德恒就收到一封来自市府的信称,发现物业在上网打短租广告,这违反了市府附例规定。信中说,这种行为必须停止,否则业主将面临400元的罚款。   段良志和罗德恒随后告诉孙同必须停止使用独立屋进行短期租赁。这对夫妇的物业管理经理所在的公司Green Team Realty Inc.开始讨论终止租赁事宜。   判决书指,孙同也没有支付下个月房租,所以段良志向他发出了10天的驱逐了。   孙同随后开始反击,于2019年5月对段良志、罗德恒、Green Team Realty Inc,以及本拿比市府提出了3.5万的诉讼,理由是他们违反合同,导致出租收入损失,此外还损失了他为房子购置家具的钱。   根据裁决书,对市府的起诉在开审前就被驳回。裁决书称,孙同表示,他搜索了可能违反市府附例的规章制度,但他未有找到。孙同辩称这种短租运作是合法的。   但这一论点并没有说服卑诗法院法官李威尔逊(Wilson Lee)。他在裁决中表示:“无法找到相关附例,不能成为一个人不遵守法律的借口。事实上,我通过快速搜索就能找到相关的规章制度。”   根据裁决,孙同也一直没有营业执照。最后法官也驳回了孙同的违约请求,因为合同一开始就是非法的。李威尔逊表示:“孙同的索赔来自其短租业务,他的经营违反本拿比市府附例。如果法院允许孙同的索赔,拿就是在鼓励非法经营,并允许孙同从非法经营中获利。法院不会支持这种主张。”   李威尔逊也驳回了孙同3.5万元的诉求,同时要求孙同向段良志支付500元,作为她在法庭上聘请翻译的部分费用。   根据加拿大广播公司(CBC)报道,孙同至少还与其他两处房产的业主因短租问题对簿公堂,一处物业位于列治文,另外一处则在温西。   此外,孙同还在等待数宗刑事指控。根据法院在线服务记录,他被控行为不检、偷盗5,000元以下财物、危险驾驶和故意抵抗或妨碍治安罪;这些都是今年早些时候犯下的罪行。孙同在回应CBC时表示,不确定这些指控内容。   v33

想短期出租的业主注意 现在需要网上登记

■■在多伦多把自住房屋短期出租的业主,需要向市府登记。加通社 多伦多市府于9月开始,实行新的网上登记系统。业主有意以短期方式,把房屋连续出租少于28天,要向政府登记。此举有助当局更容易规管短期出租房屋,让业主承担应有的责任。 该项新措施从9月10日开始实行,打算或已经把房屋短期出租的人士,必须在今年12月31日或之前,向政府注册。只有已登记的人士,才可把多伦多的房屋短期出租。 自明年1月1日开始,注册的短期出租营运者,将要每季度支付4%的市政府住宿税(MAT),有关付款的详细内容将会在秋季公布。 此外,市府要求短期出租公司向市府取得牌照,才可以在市内营运这门生意。 短期出租自住房屋有守则 至于短期出租公司是指在网上协助或代理短期租屋预订,并收取有关服务费用,例如Airbnb,Expedia和Booking.com,政府正与这类公司进行发牌的手续。有关网上登记的详情,可以浏览市府网址:https://toronto.ca/ShortTermRentals。 在多伦多,短期出租受市府条例及牌照与注册法规管: *容许在多伦多住宅区和混合用途住宅区所有楼房类型可以短期出租 *市民只能短期出租主要居所,该地址是用于身份证明、支付账单、税款或保险等 *任何楼房类型如平屋、柏文或共管住宅大厦的业主和租客,都可以短期出租房屋 *市民每年最多可在其主要居所出租三间睡房,每年夜宿的日数不限,或整个房屋最多每年出租180日 *市民只要居住在其套房,可以把第二个套房如地库柏文或后巷屋(laneway suite)用作短期出租。 多伦多市议会于2017年12月7日及2018年1月31日,批准短期出租规定。该市的条例修订案就容许将短期出租用途,向地区规划上诉庭(LPAT)提出上诉。去年11月18日,上诉庭裁决驳回上诉,并维持市议会通过的短期出租修订案。

安省短租解封恢复运营 鼓励民众在省内度假

星岛日报讯 安省的短租限制,已在周五凌晨解除。省府警告,旅游业遭到重创,鼓励省民留在省内度假。 据加通社报道,安省经济发展厅长费德利(Victor Fedeli)周五表示,从当天凌晨零时01分开始,省内短租设施已经恢复运营,包括小木屋、度假别墅、民宿、柏文单位及一般住宅,均可提供短租服务。 安省旅游、文化及体育厅长麦克劳德(Lisa MacLeod)日前表示,新冠大流行对安省旅游行业造成了沉重打击。她承诺省府将提供更多的支持,同时也敦促省民支持当地企业并留在省内度假。 她说,安省的游客人数可能要到2024年才会恢复到2019年的水平。星岛综合报道

airbnb利好 安省住宅短租服务周五解封

【星岛综合报道】安省政府宣布,由周五(5日)凌晨开始,容许渡假屋、柏文单位及其他类型住宅,可重新提供短期租赁服务。 安省经济发展厅长费德利(Victor Fedeli)表示,在大约2个月前,由于受疫情影响,禁止任何住宅经营短期租赁业务;但由周五凌晨12时01分开始,包括渡假屋、柏文单位及一般住宅单位,均可重新提供短期租赁服务。 根据安省《紧急状态管理与公民保护法》,目前只能向有紧急需要的人提供短期租赁(定义为28天或更短时间)服务,但容许旅馆、汽车旅馆及学生宿舍继续经营。 (资料图片) T02

新冠疫情影响 Airbnb短租业务倍受打击

在新冠肺炎疫情影响下,多伦多越来越多的Airbnb短租业者,被勒令停业。有多年争取取缔Airbnb的组织指出,许多大厦业主在疫症蔓延下,决心打击大厦内的短租房屋经营者。 位于约克街(York St.)夹湖滨大道(Lake Shore Blvd.)的ICE大厦,以及位于布雷姆那街(Bremner Blvd.)的Maple Leaf Square大厦,最近均通知住户称,由周四起禁止经营短租生意。 ICE大厦的管理公司表示,少于28天的订房必须取消。Maple Leaf Square大厦则发出公告指,短期租客对住户造成不必要的风险。 一直反对住户经营短租生意的组织Fairbnb,对该两幢大厦的禁令表示欢迎。该组织发言人成员韦迪斯(Thorben Wieditz)说,许多大厦居民跟他说,短租业者明明违反规定,但物业经理和业主委员会却只是“建议”业者停止经营,而不是强制执行规定。 Airbnb指防疫需要短租单位 Fairbnb早前为ICE大厦业主草拟一份警告声明,称如果大厦不遵守市府的土地用途(zoning)附例,将向物业管理公司提出集体诉讼,要求赔偿300万元。市府附例规定,禁止业主在其非主要住所,经营房屋短租生意。 代表Fairbnb的律师吉莱斯皮(Eric Gillespie)说,该宗诉讼个案仍未在法庭登记,由于ICE大厦已明令禁止短租生意,目前不知道会否进行诉讼。 约克大学(York University)环境学教授基尔(Roger Keil)称,将住所改为接待游客的地方,随时会造成公共卫生风险。他指出,在2003年沙士(SARS)肆虐期间,香港京华酒店(Hotel Metropole)就曾经有一名住客是“超级传播者”,导致沙士疫情在香港和全球各地大规模爆发。基尔称,酒店一般由专业清洁人员打扫,尚且出现疫情,何况是短租单位。 Airbnb加拿大分公司经理达格(Alex Dagg)表示,明白民众在疫情下对短租单位的忧虑。 但她指出,目前的情况是很多从外国回来的人,为了在隔离期间不想与家人有紧密接触,于是寻求短租单位;此外,一些医护人员为避免将疫症传染给家人,也选择在短租单位居住。

Airbnb在多伦多能否合法化?5大要点详解

  多伦多市府说,制定短租市场附例是为了保护多伦多住房供应,维持居民社区稳定性。房东们说,规则和附例限制了他们的物业权,影响了他们的收入。 多市短租附例原定于2018年6月实施。安省地方计划上诉庭(Local Planning Appeal Tribunal (LPAT))在一年多以后才开庭进行聆讯,以决定该附例是否真正实施。 判决官Scott Tousaw要在10月15日听取市府方,房东方,和短租权益团体the Fairbnb coalition方的总结陈词后,才会做出决定。 但在八月和九月初已经进行的头8天聆讯中,可以总结出以下5大要点。 1,租客被视作第二套单元的主要住户 附例将限制屋主使用第二套单元进行短租的能力。这是法庭上的争议重点。 根据信息,多伦多在2002到2018年之间有2,138套申请了建筑许可证的合法第二套单元。但是星报发现,这个数据远比实际数据小。多伦多还有在合并前修建的7万到10万套第二套单元。这些单元中很多在修建时都符合建筑和消防法规,应被视作合法单元。 至于是否市府会禁止屋主们出租第二套非法单元,市府未提供明确解释,仅说不想对执法进行过于清晰的说明,否则人们会想办法绕过规则。 市府说,如果想出租第二套单元,那么房主注册执照时,必须确保该单元符合区划(zoning),建筑,和消防法规。市府说,如果收到消费者或者执法部门投诉,他们就会验证上诉信息。 尚待实施的短租法规说,第二套合法单元的主要住客是唯一能够把该单元在短租市场放租者。这意味着,如果单元的长期租客想把单元在Airbnb这样的平台上放租,就必须先向市府注册。 2,房东们做短租比做长租能多赚多少钱? 屋主Desiree Narciso在法庭上说,她把地下室单元做短租,比租给一个长期租客要多赚450%。她未明确说明自己的收入,但她告知她的地下室可以分成一个单身单元和一个一卧室单元,每个单元每晚可租90元到160元。她的入住率达到80%到90%。按此情况计算,她做短租的每月收入能够超过7千元,而如果她仅仅长租给一个租客,收1,600元的月租她都觉得太高。 不过当然,地点很重要。 Narciso住在Queen St. W.社区,那里游客众多。 住在东约克的Alexis Leino用他家平房的地下室做短租,每晚80元。星报发现,该地区的长租价格是每月大约1,300元。 3,多伦多已经通过的短租附例会扼杀短租市场吗?如果扼杀了短租市场,重要吗? 不可否认,短租有市场。但是市府的短租附例将要取消职业或者商业的短租经营者,也就是那些出租多个房间和多间单元的房东。他们就是经营那些高层公寓里的鬼影旅店和独立屋住宅里分租卧室,共用厨房和客厅的鬼影民居的人。 由于附例做出限制,只有房东的主要住所才可用于短租,占据Airbnb房源三分之一的商业房东们都无法经营了。 麦基尔大学的Airbnb专业研究员David Wachsmuth同意市府的做法。他证实,减少职业房东可以真正开拓住房共享市场。根据附例,居民们仍可将他们的住宅进行短期出租,一次长达28天,一年多达180天。单独的房间也可全年用于出租,一次可以长达27晚。 土地经济学家Peter Thoma则站在房东一边,他作证说,没有那么多的居民对住房共享感兴趣。他表示,消灭职业房东对任何人都没有好处。他说,如果Airbnb在2016年被消灭,多伦多将损失4千万元的开支和600个职位。 麦基尔大学Wachsmuth则说,没有任何证据显示,短租市场能比本地居民给社区带来更多收益。他举例说,咖啡店可能有游客光顾,但是附近的居民也一样是常客。 4,做短租的是坏邻居吗? Wachsmuth同时说,伴随着短租的,总是噪音,垃圾,和停车问题。这些成本未由短租经营者承担,而是由社区承担了。传统酒店有生意运营成本,但是短租经营者赚钱更多,因为他们不用花钱解决这些问题。 市府员工也作证说,和短租有关的烦扰投诉在增加。高级城市计划师Caroline Samuel说,自2016年以来,市府记录的和短租有关的投诉翻了两倍到三倍。 她出示了一个投诉清单,包括陌生人走错门,人们爬到邻居家屋顶,18个房间的短租屋和一家儿童日托中心共用车道,以及床垫就扔在后院里任其腐烂等。 市府在2014年1月1日和2019年6月6日间,共收到514起短租投诉。其中最多的是不符合区划的投诉。多伦多警方报告说,2017年,他们处理了127起和短租有关的犯罪事件,2018年为132起。其中超过40%为盗窃,27.4%(2017年)和21%(2018年)为物业损坏。2018年还有4起凶杀和枪击案。 房东方的律师则说,所谓区划的投诉其实应归类为查询。Thoma说,市府的投诉数字微不足道,他说,Airbnb的订房中,99.98%无事故。 站在房东一侧的私人计划师Michael Manett说,每条街道上都有不剪草和很吵闹的坏邻居。 5,房东们是明知故犯吗? Clarence Westhaver在5处物业里经营了10个Airbnb单元。她说,他们向市府申请了对物业进行装修,修理,和改善的建筑许可证,花了十几万块钱进行装修,但是他们从未明确向市府询问,他们是否被允许经营短租。 Westhaver作证说,“我没有问市府我是不是获准做短租屋主。因为我没有把自己看成短租屋主,我认为自己是房东。” Desiree Narciso也花了很多钱对住宅进行装修。她住了二楼和三楼。一楼租给了一名长期租客,地下室在Airbnb上放租。她说她完全遵守城市建筑法规,是一名“模范生”,但是她说,她也从来没有问过市府,她是否可以把自己的物业用来做短租。她说,她没有理由质疑自己意图的合法性。 她说,“现状显示,短租是被允许的。每个人都在做,做了几十年了。尽管没有市府进一步的明确指示,我想,我根据城市里短租长期存在的历史来做出推断,很公平。” (网页截图,多伦多星报报道)T04

在加拿大经营Airbnb有哪些好处和坏处?

Airbnb自2008年成立以来,使用共享模式将旅行者与世界各地的房东紧密联系在了一起,成为新兴科技领域的黑马,也成为当下旅游行业的新星。比住宾馆和旅店更为便宜的价格、更接地气的布置、更像家的环境,以及共享概念所创造的空间利用增多,让Airbnb的大军不断壮大。越来越多人希望能把房子用来短租,因为这比长租带来的利益还要多。很多人认为这是「容易来钱」(easy money),真是这样吗?本刊曾与读者分享了经营Airbnb可能遇到的房屋保险问题。本期我们会探讨经营Airbnb,还有哪些风险,以及又有哪些好处。 在当下,使用Airbnb住宿在世界各地都成为引领出游的时尚之选。多伦多在5年的时间里,经营Airbnb的物业数量更是增长了288%。有报告显示,多伦多13%的房东掌握了Airbnb上37%的短租单位。 2014年至2016年间,短期租赁房屋数量增加了两倍,覆盖10,800处房产。 Inside Airbnb的数据显示,截至2018年8月,多伦多的Airbnb房屋上市量超过17,500。但与此同时,Airbnb也在世界各地受到酒店业和租客群体的抨击。 目前,在多伦多市经营Airbnb虽然并非是违法行为,但在一些情况下,仍有不少问题可能使屋主面临法律诉讼。多伦多市府2017年对规范短租市场出台了规管附例,但被一些Airbnb经营业主和几家相关的短租运营商告上了安省规划上诉庭(LPAT,The Local Planning Appeal Tribunal ),目前正在等候聆讯,因此相关法律并未真正生效。而在大多地区的万锦市(Markham),考虑到经营短期租赁可能产生的噪音、垃圾、滋扰、社区安全等情况,万锦市更是明令禁止区域内的居民进行此类的出租业务。 加国两大城市着手规管短租 2017年底,多伦多市政府在市议员的投票下通过了规管短租的动议。要在Airbnb等短租网站上出租整个房屋,就必须向市府注册,支付50元年费。一年内一整个单元最多可出租180天。短租平台则需要一次性支付注册费5000元,每晚一元的执照费,以及把所有在线房源的信息做记录保存。 市府也对Airbnb的规管出台了建议,包括从事短租的屋主要自行前往市府登记交费,只允许自住物业作短租,空置物业不可短租,多个房间的物业最多只可出租3个房间等诸多条例。 但不久后,数名从事airbnb的业主和相关团体认为这样的附例决议不公,随即把市府告到了安省规划上诉庭。原本的聆讯日期是2018年9月﹐但并未成功举行,随即推迟到了2019年8月。处于观望中的民众,现在该短租的还是放出去短租收取更高的回报。而蠢蠢欲动希望加入短租行列,又怕政策风云突变的也大有人在。 卑诗课收11%「苛捐杂税」 就在多伦多为规管Airbnb进行激烈讨论的时候,温哥华于2017年就公布了监管短期出租的相关资讯政策,已于2018年4月正式实施。附例的要求包括,业主需购买49元的年度营业执照,以及缴纳一次性申请费54元。 2018年卑诗省政府也宣布,在Airbnb上出租房屋的业主和租客会被收取8%的营业税(sales tax)和3%的旅馆税(hotel tax),总共高达11%的「苛捐杂税」。收取的营业税将用于补贴城市的可负担住房计划(affordable housing)。在去年4月温哥华实施了附例后,一个月内在Airbnb平台上下架的房源多达400套,大部分转为了长租。 旅馆税会被纳为市政府一级的财政收入,促进城市的旅游业发展。未来一旦多伦多关于短租的立法开始实施,商业税收制度必然参考其他城市。目前,在多伦多如果物业被算作为商业类,需要按2.5% -2.7%交税。而一般的民宅,地税在0.7-1%左右,差别较大。税收的增加是短租业主不得不面临的现实。 虽然目前在多伦多还没有执行短租的相关立法,但如果政府决定制定并执行类似其他省市的短租法律,短租业主最可能面临的是来自省、市政府的增加税收。为了市场公平原则,许多通过短租附例的城市都要求Airbnb等短租平台上的房主,像酒店一样支付旅游相关的税项。 短租让出租和自用转换自如 抛开管理短租的琐碎,Airbnb和长租相比,除了每月收入增加,还有一些其他优势。本报读者刘女士一直对有关短租的话题感兴趣。她是一名家庭主妇,平日主职是照顾女儿、儿子上学和日常生活,同时她也兼顾一套市中心公寓的短租管理。她对记者分享道,「我有快两年的短租经验。租客大多是来加拿大探亲或旅游的,最多就是住个几天到几周,很少有超过一个月。这些人因为行程忙碌,往往在外时间多,较少使用厨房,甚至有些人除了睡觉时间都很少待在房间里。因此,我认为这样轻度使用房子,对房屋的损耗小。我平时住在约克区,所以在市中心找到了华人家政清洁公司,租客走了他们会上门帮我做清洁。因为频繁定期做清洁,房子的保养比长租要多。我去市里的时候也常会去照看一下房子。」 刘女士还表示,她对短租最满意的地方就是自己可以更自由地控制如何使用自己的房子。 「以前做长租最常遇到的就是租客不能随意驱赶,收回自用需要的手续很多。经历过长租的房东,都知道当房东太不容易了。有时候国内来了亲友,你正在长期出租的房子也不能给他们使用。而短租的自由度很高。我知道有亲戚朋友要来住的时候,就会在Airbnb上提前把那些日子划掉。这能让我在出租和自用之间做到平衡。这是我最喜欢短租的地方。」 刘女士对记者表示,在女儿的帮助下,自己有记账并按收入都报了税。对未来多伦多市府立法的执行和法规的更改并没有过多担忧。 「我们都是遵纪守法的公民。Airbnb只是属于短期租赁的一种,按照收入正常报税,就不会有税务上的问题。如果未来市政府的规管条例出来,我就正常缴纳商业税,或者可以随时换回长租,都不是问题。」 贷款怎么批复? 一个一直用于短租的投资房,拿去银行做加按(refinance)的贷款申请,银行如何审核收入也是很多人关心的问题。蒙特利尔(BMO)银行房屋贷款专家王红雨在接受本报记者访问时表示,购买短租物业贷款没有问题,续约(renew)也没有什么问题,但是加按会比较麻烦,主要是因为拿不出租金收入去抵减债务。 「本人不住在房子中,银行会认为这是出租物业(rental property)。做贷款时,会有两种情况,如果是标地房产(subject property),买的时候不存在任何问题,别人的出租收入和你没有关系。银行会估长租的租金。而加按不是购买,是已经有了,要把升值部分的钱拿出来。这时就很困难了。首先要看是不是报税了。经营短租,如果按照商业收入(business income)去报,不填在税表的T776里,也就是租金收入不在126这行,屋主的贷款申请就没有收入可以抵减。银行要看的是标地房产的债务和租金能不能抵减。没报在租金收入而是报在了商业收入里,收入没法抵减,就会导致加按时很难,房屋的收入用不到。这时就要看其他收入是不是够高了。」 蒙特利尔(BMO)银行房屋贷款专家王红雨 王红雨认为,经营短租的业主,守规矩的应该把收入报为商业收入,因为这完全是经营性的主动收入。 「但的确通常大家不这么报。大部分人用的就是出租收入(rental income)。但是如果银行要看租金入账记录、每月存钱记录,做短租的人恐怕就拿不出来了,会缺一分文件。并且存的每笔收入也不连续,金额不一致。银行不会看平均值,其实是在银行的规则里从来没有考虑过短租。我遇到过原来做Airbnb的人,后来觉得不划算,收回来做长租。他虽然拥有房子已经3年了,但是前两年没有报税记录。这种情况下银行可以变通地处理。比如他刚刚出租了,我们可以用租约(lease agreement );或者现在正在短租,提供不了租约,银行也可以变通地做出租收入评估(rental...

多伦多经营Airbnb不违法 但为何屋主却常面临法律诉讼?

Airbnb自2008年成立以来,使用共享模式将旅行者与世界各地的房东紧密联系在了一起,成为新兴科技领域的黑马,也成为当下旅游行业的新星。比住宾馆和旅店更为便宜的价格、更接地气的布置、更像家的环境,以及共享概念所创造的空间利用增多,让Airbnb的大军不断壮大。越来越多人希望能把房子用来短租,因为这比长租带来的利益还要多。很多人认为这是“容易来钱”(easy money),真是这样吗?在前几期的都市地产中,本刊与读者分享了经营Airbnb可能遇到的房屋保险问题。本期我们会探讨经营Airbnb,还有哪些风险,以及又有哪些好处。 在当下,使用Airbnb住宿在世界各地都成为引领出游的时尚之选。多伦多在5年的时间里,经营Airbnb的物业数量更是增长了288%。有报告显示,多伦多13%的房东掌握了Airbnb上37%的短租单位。 2014年至2016年间,短期租赁房屋数量增加了两倍,覆盖10,800处房产。 Inside Airbnb的数据显示,截至2018年8月,多伦多的Airbnb房屋上市量超过17,500。但与此同时,Airbnb也在世界各地受到酒店业和租客群体的抨击。 目前,在多伦多市经营Airbnb虽然并非是违法行为,但在一些情况下,仍有不少问题可能使屋主面临法律诉讼。多伦多市府2017年对规范短租市场出台了规管附例,但被一些Airbnb经营业主和几家相关的短租运营商告上了安省规划上诉庭(LPAT,The Local Planning Appeal Tribunal ),目前正在等候聆讯,因此相关法律并未真正生效。而在大多地区的万锦市(Markham),考虑到经营短期租赁可能产生的噪音、垃圾、滋扰、社区安全等情况,万锦市更是明令禁止区域内的居民进行此类的出租业务。 加国两大城市着手规管短租 2017年底,多伦多市政府在市议员的投票下通过了规管短租的动议。要在Airbnb等短租网站上出租整个房屋,就必须向市府注册,支付50元年费。一年内一整个单元最多可出租180天。短租平台则需要一次性支付注册费5000元,每晚一元的执照费,以及把所有在线房源的信息做记录保存。 市府也对Airbnb的规管出台了建议,包括从事短租的屋主要自行前往市府登记交费,只允许自住物业作短租,空置物业不可短租,多个房间的物业最多只可出租3个房间等诸多条例。 但不久后,数名从事airbnb的业主和相关团体认为这样的附例决议不公,随即把市府告到了安省规划上诉庭。原本的聆讯日期是2018年9月﹐但并未成功举行,随即推迟到了2019年8月。处于观望中的民众,现在该短租的还是放出去短租收取更高的回报。而蠢蠢欲动希望加入短租行列,又怕政策风云突变的也大有人在。 卑诗课收11%“苛捐杂税” ▲满地可(BMO)银行房屋贷款专家王红雨(Henry) 就在多伦多为规管Airbnb进行激烈讨论的时候,温哥华于2017年就公布了监管短期出租的相关资讯政策,已于2018年4月正式实施。附例的要求包括,业主需购买49元的年度营业执照,以及缴纳一次性申请费54元。 2018年卑诗省政府也宣布,在Airbnb上出租房屋的业主和租客会被收取8%的营业税(sales tax)和3%的旅馆税(hotel tax),总共高达11%的“苛捐杂税”。收取的营业税将用于补贴城市的可负担住房计划(affordable housing)。在去年4月温哥华实施了附例后,一个月内在Airbnb平台上下架的房源多达400套,大部分转为了长租。 旅馆税会被纳为市政府一级的财政收入,促进城市的旅游业发展。未来一旦多伦多关于短租的立法开始实施,商业税收制度必然参考其他城市。目前,在多伦多如果物业被算作为商业类,需要按2.5% -2.7%交税。而一般的民宅,地税在0.7-1%左右,差别较大。税收的增加是短租业主不得不面临的现实。 虽然目前在多伦多还没有执行短租的相关立法,但如果政府决定制定并执行类似其他省市的短租法律,短租业主最可能面临的是来自省、市政府的增加税收。为了市场公平原则,许多通过短租附例的城市都要求Airbnb等短租平台上的房主,像酒店一样支付旅游相关的税项。 短租让出租和自用转换自如 抛开管理短租的琐碎,Airbnb和长租相比,除了每月收入增加,还有一些其他优势。本报读者刘女士一直对有关短租的话题感兴趣。她是一名家庭主妇,平日主职是照顾女儿、儿子上学和日常生活,同时她也兼顾一套市中心公寓的短租管理。她对记者分享道,“我有快两年的短租经验。租客大多是来加拿大探亲或旅游的,最多就是住个几天到几周,很少有超过一个月。这些人因为行程忙碌,往往在外时间多,较少使用厨房,甚至有些人除了睡觉时间都很少待在房间里。因此,我认为这样轻度使用房子,对房屋的损耗小。我平时住在约克区,所以在市中心找到了华人家政清洁公司,租客走了他们会上门帮我做清洁。因为频繁定期做清洁,房子的保养比长租要多。我去市里的时候也常会去照看一下房子。” 刘女士还表示,她对短租最满意的地方就是自己可以更自由地控制如何使用自己的房子。 “以前做长租最常遇到的就是租客不能随意驱赶,收回自用需要的手续很多。经历过长租的房东,都知道当房东太不容易了。有时候国内来了亲友,你正在长期出租的房子也不能给他们使用。而短租的自由度很高。我知道有亲戚朋友要来住的时候,就会在Airbnb上提前把那些日子划掉。这能让我在出租和自用之间做到平衡。这是我最喜欢短租的地方。” 刘女士对记者表示,在女儿的帮助下,自己有记账并按收入都报了税。对未来多伦多市府立法的执行和法规的更改并没有过多担忧。 “我们都是遵纪守法的公民。Airbnb只是属于短期租赁的一种,按照收入正常报税,就不会有税务上的问题。如果未来市政府的规管条例出来,我就正常缴纳商业税,或者可以随时换回长租,都不是问题。” 贷款怎么批复? 一个一直用于短租的投资房,拿去银行做加按(refinance)的贷款申请,银行如何审核收入也是很多人关心的问题。满地可(BMO)银行房屋贷款专家王红雨(Henry)在接受本报记者访问时表示,购买短租物业贷款没有问题,续约(renew)也没有什么问题,但是加按会比较麻烦,主要是因为拿不出租金收入去抵减债务。 “本人不住在房子中,银行会认为这是出租物业(rental property)。做贷款时,会有两种情况,如果是标地房产(subject property),买的时候不存在任何问题,别人的出租收入和你没有关系。银行会估长租的租金。而加按不是购买,是已经有了,要把升值部分的钱拿出来。这时就很困难了。首先要看是不是报税了。经营短租,如果按照商业收入(business income)去报,不填在税表的T776里,也就是租金收入不在126这行,屋主的贷款申请就没有收入可以抵减。银行要看的是标地房产的债务和租金能不能抵减。没报在租金收入而是报在了商业收入里,收入没法抵减,就会导致加按时很难,房屋的收入用不到。这时就要看其他收入是不是够高了。” 王红雨认为,经营短租的业主,守规矩的应该把收入报为商业收入,因为这完全是经营性的主动收入。 “但的确通常大家不这么报。大部分人用的就是出租收入(rental income)。但是如果银行要看租金入账记录、每月存钱记录,做短租的人恐怕就拿不出来了,会缺一份文件。并且存的每笔收入也不连续,金额不一致。银行不会看平均值,其实是在银行的规则里从来没有考虑过短租。我遇到过原来做Airbnb的人,后来觉得不划算,收回来做长租。他虽然拥有房子已经3年了,但是前两年没有报税记录。这种情况下银行可以变通地处理。比如他刚刚出租了,我们可以用租约(lease agreement );或者现在正在短租,提供不了租约,银行也可以变通地做出租收入评估(rental...

短租安全不安全?6成加国人忧心忡忡

资料图片 星岛日报记者 全国只有1%的人认为Airbnb等短期出租能够改善邻里的生活素质。加拿大酒店协会(Hotel Association of Canada)向国会提交的研究报告指出,全国平均有62%居民担心短期出租会对邻里生活素质和个人安全带来坏影响。最感到忧虑的是安省居民的69%;其次是卑诗省的65%。 协会总监贝克(Alana Baker)表示,有50%的人认为邻里的短期出租会危害个人安全,有63%的人更担忧儿童安全问题。 各个年龄层的受访者均存有这项顾虑,18至34岁的千禧代,有50%觉得短期出租令他们感到不安全。 只有1%的人相信短期出租有助提升邻里生活品质。由于Airbnb和其他网上短期出租并不仅是影响物业和业主,更波及左邻右里和附近社区;因此各级政府和议员必须立法监管。政府应该重视民众生活在一个感到安全和舒适的环境的权益。 48%忧短租令物业降价 调查发现,居民最感忧虑的是不清楚短期出租的住客和噪音问题。有24.1%的人完全反对短期出租,有半数人可以容忍邻居每年短期出租30日,只有14.5%的人不介意邻居或Condo内全年365日有短期出租。 报告显示,有48%的人担心短期出租会令物业价值下降;相信会升值的人只有6%;认为价值不变的有33%。民众对于短期出租是否有利就业的意见也相当分歧,有24%的人相信可以创造就业,但有19%的人认为会影响就业,有48%的人持中立意见。 虽然酒店协会是向国会提交报告,但对于两个星期后在安省举行的市政选举也有敲打意味。报告指出,有70%的选民偏向投票支持赞同加强监管短期出租的候选人,当中有72%是租客。不投票予要加强监管短期出租候选人的比率为14%。