選城市 : 多倫多 | 溫哥華
2019年01月17日 星期四 12:58:19
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地產投資

5次加息後,應該認真聽聽專家的意見怎麼貸款省錢!

利率上升未見頂 房貸續約有章循 年終將至,伴隨着持續加息和房貸政策的收緊,大多倫多地區樓市度過了相對平穩的2018年。習慣了近10年低利率期的加拿大投資者,從去年夏天開始,已經經歷了5次加息。然而央行暗示加息仍未到位,12月是否會有再一次的加息還懸而未決。在利率上升期,即將續約房貸(renew mortgage)的家庭,有必要提前了解應關注和注意的事項,以選擇最適合自己家庭的財務政策。 滿地可(BMO)銀行房屋貸款專家王紅雨(Henry)向星島《都市地產》記者介紹,加拿大的房貸合同期最長為10年,而大部分借款人選擇的是5年以內的合同。因此,絕大多數人很難在一個合同期內就付清全部房貸。 「絕大多數借款人需要在房貸合同到期時續約。什麼時候開始續約,續約有哪些步驟和考慮因素,每個家庭都應該儘早了解。」 提前2個月續約為宜 首先,如果對原貸款金融機構的服務和產品都很滿意,要做的是了解提前續約的政策。很多人的確對續約房貸有未雨綢繆的想法,早早就找到銀行開始諮詢利率着手續約。但是,在2017年之前簽約的房貸,利率和現在相比都非常低。王紅雨表示,原貸款金融機構通常允許合同到期日之前N個月就可以續約。但如果借款人原來的貸款利率很低,而當下的房貸利率較高,過早續約會導致低利率過早過期,高利率提前生效。 「我建議提前2個月續約即可。通常情況下,在原銀行提前續約,鎖定一個利率的時間不會超過1個月。如果原合同利率低,因提前續約就會減少原合同的執行時間。一旦選擇了提前續約,新利率就會在下個月立刻生效。例如,原貸款利率2.09%,目前的市場利率為3.3%,現在是3月份,原貸款合同到期日是7月1號,如果選擇在5月15號提前續約並鎖定3.3%的利率,那麼6月1號3.3% 的新合同利率就生效了。提前兩個月續約是為了不要把自己逼到沒時間選擇,同時讓原來的低利率盡量不要過早失效。」 王紅雨總結,續約時利率是上漲趨勢的情況下,借款人往往就面臨了兩難境地:提前續約,低利率就提前結束了;可不提前續約,又怕利率繼續漲,2018年以來這種情況非常普遍。 「因此,我建議在這種情況下,可以考慮去其他銀行申請新的貸款。新銀行可以鎖定利率130天,即4個月10天。到期前5個月時,可以向原銀行以外的其他銀行詢價,並準備材料,這樣可以給自己多留一個選擇。」 滿地可(BMO)銀行房屋貸款專家王紅雨(Henry) 提早詢問 不着急續約 除此之外,還有一些人因為忙碌忘記及時按照時間續約貸款,此時銀行多會自動為客戶續約。而自動續約的利率往往非常高。 王紅雨分享,其實大多數銀行會在房貸到期前主動聯繫客戶。很多家庭,原銀行的電話銀行會通知並提醒客戶貸款即將到期,可以考慮續約了。 「接到此類電話,不要急着在電話里續約,建議大家致電給熟悉的客戶經理討論房貸續約問題。日常生活中注意保持與客戶經理良好的私人關係。相熟的客戶經理更了解你的需求,另外會提供更多選項。例如,很多人不知道,銀行內部把續約利率劃分了兩個檔次。還款期還剩300月以上和300個月以下的。如果前者利率高,借款人可以選擇通過加速還款將還款期降為300個月以內,或提高月供並把還款期降為300月以內。熟悉和了解你的客戶經理會更耐心地提供更多選擇。 」 了解續約所無法改變的 房貸合同到期時,是審視自己是否有新的財務需求的好機會。王紅雨表示,有很多事無法在房貸續約時解決,比如改變還款期、改變房貸抵押的方式、增加貸款金額等。要做上述改變就需要做加按。因此房貸合同到期時,借款人需要審視一下自己是否有這些方面的新需要。 「原來簽訂的房貸合同,無論時間長短,都是有一定約束的。即,在合同期內很多情況都無法改變。例如,希望房貸產品不僅僅是一個分期還款的按揭貸款,還需要一個可以循環使用的信用額度。如果在合同期內做出改變,會引發因棄約而遭到罰款。」 加息通道權衡浮動和固定利率 本報早前對於浮動利率和固定利率的選擇問題做過相關報道。總的來看,浮動利率的按揭貸款,隨時可以轉成固定利率貸款,且沒有罰款。王紅雨稱,「這是加拿大主流銀行通用的做法,但一些小的金融機構沒有這個便利。因此選擇浮動利率的時候,選擇你要合作的銀行就非常重要了。下一期的貸款如果選擇浮動利率,需要問清楚借款銀行兩個關鍵問題:是否可以隨時轉成固定利率而不會被罰款?以及,提前還款額度有多大。」 王紅雨續稱,「大銀行通常允許借款人將浮動利率轉為固定利率,原浮動利率合同所剩的時間要少於新固定利率的合同期。」 而一旦利率如2018年一樣幾輪下來都持續上漲,該怎麼應對呢?王紅雨認為,消除利率影響的手段之一就是加速還款,因此提前還款額度的比例對於選擇浮動利率的借款人非常重要。 「A 銀行允許每12個月提前還款的額度是10%;B銀行允許每個日曆年提前還款額度是20%。如果今天是2018年6月5日,到2019年6月5日之間,A銀行的提前還款額度限制是10%,B銀行的提前還款額度限制是40%,相差非常巨大。」 目前,我們正處於央行的加息通道。王紅雨建議,「自住房如果貸款餘額比較大,例如超過30萬,我建議選擇續約成5年的固定利率。而投資房,選擇最低利率即可。這個建議主要是出於心理承受能力來考慮的。自住房貸款餘額較大的情況下,借款人在選擇中長期固定利率時的安睡指數會比較高。」 投資自住 都應適當申請加按 王紅雨觀察,在過去幾年中,因為利率低,很多持有投資房的人,房貸本金下降很快,房子又升值了,因此地產投資的槓桿效應減少。 「可以利用合同到期的機會,適當申請加按,重新提升投資地產的槓桿效應,將取出的房權用於其它投資。投資房,如果加按時可以提取的房權金額是當時投資款的2倍,就值得做加按。例如,當初首付7萬買了一個35萬的投資房,如果加按取出的金額是14萬,就值得考慮做加按。投資房做加按時,建議使用最長還款期,例如,30年。 而如果持有的是自住房,且房貸款餘額很低了,又不打算賣掉這個自住房,則可以考慮在本期貸款到期時做加按,申請一個最大值的信用額度,以避免日後借款能力下降後,無力申請大金額信用額度。 」 對於那些自住房貸款到期時,希望更換自住房、且保留原自住房的人,王紅雨提議,最先要做的是給現有的所有投資房加按,再給現有自住房加按,最後再申請新自住房的預批。 「自住房貸款是大額消費貸款,儘快還完最好。貸款的供款額越平穩越踏實,加速還款可以用lump sum payment;而投資房的貸款,就像是小生意貸款,是'別人的錢'(OPM,Other people's money),因此要盡量多用,能加大槓桿就加大槓桿。」 續約前,先理解這些概念 王紅雨提出,在人們講到貸款續約之前,首先應該先了解並理清五個基本概念。 合同期(term),是指與銀行簽訂的貸款合同期限。 還款期(Amortization),就是預計多少年還清房貸。 續約(Renew)是指在原銀行再簽訂一份借款合同,貸款金額,抵押註冊方式,以及所剩還款期保持不變。續約不需要重做貸款,不看收入,不評估房價,不調閱信用記錄報告。 加按(refinance)是指重做貸款,可以改變貸款金額、還款期、以及抵押註冊方式,可以留在原銀行,也可以轉去其他銀行。 轉銀行(switch or transfer),是指從原銀行貸款金額不變,抵押註冊方式不變,還款期不變,但轉到另外一個銀行。

加拿大第3季度房價調查及市場預測出爐 大多區共管公寓依舊很搶手!

儘管近期大多地區房價及銷售量似有谷底反彈之勢,但根據一份全國性的第3季度報告,仍然錄得輕微的按年跌幅,華人聚居的萬錦市,平均房價甚至出現近一成下跌。不過,撇除大多地區,安省其他主要城市及地區的房市其實表現不俗。好像京士頓市(Kingston)的屋價,按年有15%升幅,搶柯化大戰也成了當地買房常態。 皇家地產(Royal LePage)發表的第3季度屋價調查及市場預測,分析了全國63個最大房地產市場在過去3個月的房價與市場走勢。報告指出,美墨加3國達成貿易協議,使很多加拿大人對就業市場恢複信心,也會考慮進行大型購買。該公司總裁兼行政總裁Phil Soper表示,本國有正面的經濟基礎,加上新的貿易協議支撐,應該會帶動全國性的消費者信心,並推動全國房地產市場的需求。再加上一些地區的房地產過熱危機已在今年得到冷卻,房價繼續回暖,這都是政策制訂者預期見到的房價軟着陸情況。 今年第3季度的全國綜合屋價為62.5萬元,按年升2.2%。如果按照房屋類型來看,兩層獨立屋的中位價為73.6萬元,按年升1.4%;平房的中位價為52萬元,按年升1.5%;共管柏文按年升6.7%至44.1萬元,是全國升勢最高的房屋類別。該公司相信,今年最後3個月的房價,仍然可保持升勢,預計綜合屋價會再上升1.5%。 不過Soper擔心,市道放緩會導致房屋供應問題的受關注度被轉移。他指出,全國各大房地產市場屋價可能再次飆升,也許不是今年,但可能是不久的將來。加拿大就業增長強勁,吸引大量來自世界各地的精英,再加上千禧一代,都對有限的新屋庫存構成壓力。各級政府應該積極尋求方法解決房屋供應短缺問題,尤其是可負擔房屋。  以下就來看看安省各大主要城市的第二季度房市走勢: 大多地區(GTA) 縱觀整個大多地區,今年第3季度的綜合房價為83.6萬元,出現了0.4%的輕微按年跌幅。兩層房屋中位價為97.4萬元,按年下跌1.7%。平房中位價為80.7萬元,按年跌了2.6%。但與此同時,大多地區共管柏文單位價格升勢凌厲,第3季度中位價達到51.4萬元,比去年同期勁升8.3%。 在此期間,多倫多市的房價可見健康的升幅,主要支撐是需求強勁與掛牌量不足。形成強烈對比的是905地區的房價,繼續出現按年下跌。不過,如果按季度比較,不少地區的走勢指向,是開始出現溫和復蘇。 Royal LePage Signature Realty 總裁Chris Slightham表示,大多地區房市有穩定需求,縱使加息及壓力測試都削弱了買家的購買力,消費者信心已經回復。在第3季度,已見到房市調整終結的尾巴,特別是905地區,已經轉向到更健康及溫和的復蘇,對買家來說是一個可以抒一口氣的好消息。事實上,如果定價合理,能反映實際市價的放盤,還是很受買家追捧,除了賣得快,還會收到多個買家出價。 多倫多市的綜合房價升了5.2%至88.4萬元,共管柏文市場依然是最受追捧的房屋類別,尤其是千禧世代的買家。期內共管柏文中位價升了9.3%至56.2萬元。 綜觀各個華人聚居區域,士嘉堡是很多新移民及家庭的落腳點,第3季度趨向於平衡市場,綜合屋價下跌了1.8%至65.9萬元。北面的烈市及萬錦市,都經歷了不少的跌幅。期內分別跌了8.1%及9.7%,綜合屋價分別要114.1萬元及98.9萬元。不過,共管柏文市場是完全相反的境況。由於相對容易負擔,買家亦開始適應新的按揭申請規則,期內升幅1.7%至45.9萬元。 其他出現跌幅的大多地區城市,還有賓頓市(跌2.1%)、奧克維爾市(跌2.1%)、米爾頓市(跌2.9%)、奧沙華市(跌2.8%)、亞積士市(跌6%)、皮克靈市(跌4.4%)、韋比市(跌3.5%)。唯有密西沙加市,在此期間有1.3%升Belleville/Trenton Belleville及Trenton地區的房價,在第3季度有明顯增長,按年升幅達9.5%,綜合房屋價格為29.4萬元。以房屋種類來看,兩層房屋中位價為28.7萬元,升幅達14.7%。平房中位價也有5.7%升幅,達30.8萬元。 Royal LePage ProAlliance Realty經理Jeff Nelles指出,2017年熾熱的房市過後,當地房市已回復更合理的水平,但仍繼續見到升幅。來自渥太華及大多地區的買家數量,已經開始回落,但這裡仍然是賣家市場。叫價合理的房盤,都可吸引多個買家落柯化,甚至高於叫價成交。他續說,當地的房屋庫存量耗盡,建築商都掙扎於如何追上買家對新屋的需求。展望未來一季,潛在買家的積壓需求,導致當地樓房銷售活動繼續活躍,推動房價穩步上升。 咸美頓(Hamilton)   咸美頓市的房價在第3季度錄得穩健增長,按年升幅5.2%,綜合房屋價格為57.1萬元。細分不同類型房屋,兩層房屋中位價為60.7萬元,升幅達5.1%。平房中位價達50.9萬元,升幅達5.1%。共管柏文單位升幅最大,有8.9%,中位價是34.4萬元。 Royal LePage State Realty地產公司東主Joe Ferrante指出,咸美頓房市逐漸走向平衡市場,但定價合理的房屋,仍然可吸引多個買家競爭,且很快賣出。新的按揭壓力測試政策帶來的震蕩已逐漸退色,買家需求回復,來自大多地區的買家及新移民,都因為咸美頓樓價的可負擔性而選擇在此定居。 不過,房價越來越高,加上申請按揭較以前困難,使當地的共管柏文市場越來越受關注,特別是千禧一代買家。他指出,當地有多個新盤上市,買家有大量選擇。沒能力購買獨立屋的年輕人,都把目光轉到共管柏文,導致樓價也被推高。預計未來一季,咸美頓房市會更趨平衡,房價與銷售量均可平穩增長。 京士頓(Kingston) 京士頓房市升勢凌厲,第3季度綜合房價為38.8萬元,按年升幅達14.6%。兩層房屋及平房是區內兩大樓房類別,中位價分別為42.4萬元及36.3萬元,按年升幅分別是12.9%及13.7%。 Royal LePage Pro Alliance Realty地區經理Bob Armer表示,目前該地區的庫存非常低,形成了賣家市場及頻密的爭柯化情況。儘管房價升勢強勁,當地房價仍然較易負擔。強勁的本地經濟支撐了房市需求,亦帶來新的工作職位與樓房買家。   他補充,面對大量來自金馬蹄地區的買家,當地建築商的建屋步伐卻未能追上需求。預計要再過幾年,等到新的共管柏文項目落成,才能有望抒緩需求上的壓力。 基秦拿/滑鐵盧/劍橋 (Kitchener/Waterloo/Cambridge) 屬於滑鐵盧區(Waterloo Region)的基秦拿、滑鐵盧及劍橋市,綜合房價按年升了6%,達50.8萬元。兩層房屋按年升6.5%,中位價為54.1萬元。平房中位價達45.8萬元,升幅有3.5%。同期共管柏文單位升幅最強勁,達7.8%,中位價是30.2萬元。   Royal LePage Grand...

房屋地產買賣交易需更透明 搶offer到底還行不行得通?

經紀:可促交易更透明公平有效 代表7萬會員的安省地產商會(Ontario Real Estate Association,OREA)10月11日向安省政府提交了一份長達33頁的報告,建議政府修改相關立法,令房地產買賣交易的過程更加透明。其中一項建議提出,在有多位買家「競買」同一物業的情況下,允許地產經紀向買家透露競買者的出價。對於這樣的提議,在記者的走訪中發現,大部分地產經紀還是選擇支持,但都認為應該在一些嚴格的規管和框架的規範之下進行。 安省於2002年頒佈的規管地產從業人員行為規範的「房地產及商業經紀法」(Real Estate and Business Brokers Act,REBBA)已經走過了20年時間,目前是時候根據市場條件的變化作出改進。安省地產商會提交的報告,就對REBBA的修改提出了37項建議。安省政府成立了一個由業內主流地產公司負責人組成的工作小組,對現有法規進行檢討,並就修法徵求各方意見。 更簡單、透明、公平、有效 目前最受民眾廣泛關注的一項提議,就是安省地產商會建議政府,允許地產經紀在多位買家競買同一個物業(搶Offer)的交易個案中,向有相互競爭關係的買家透露各自的出價詳情,前提是地產經紀得到相關各方的同意。 大多倫多全職地產經紀Sherri Nie和李軍在分別接受《都市地產》記者對此話題的訪問時,都對記者表達了對此提議的支持。目前有多個潛在買家競爭同一物業時,是在不知道彼此出價的情況下進行競價。如果未來向有競爭關係的買家透露各自的出價詳情,作為從業者他們都認同這種積極的改變。 ▲大多倫多全職地產經紀李軍 李軍認為,經紀之間並不需要以非專業的方式或搶Offer的方法相互競爭,而應把主要精力轉移到如何提高自己的專業水準和服務態度方面來。 「這樣會非常利於多倫多地產行業的健康,可持續發展。」 Sherri則提出,應在做足功課的前提下,且是在維護和保護客戶利益的基礎上進行競價公開。 「如果是競賣,那麼通過信息公開,讓買家更加明確甚至有信心地參與競賣,根據他們的現有實力給一個理性價位。賣家這方面也可以通過競賣方式更加快速地售出物業,同時可以一定程度上加大物業價值。」 她舉例稱,假如賣家對房子的心理價位是1百萬,買家A已經給出了這個價格,而買家B的心理最高上線也是1百萬,但考慮再三,如果多出2,000就能拿到這個房子,基本還是在預算範圍之內。因為公開了信息,買家B不必擔心多出的價格是個未知數,而是有據可依。 李軍也提出了類似的觀點。 「如果房屋議價更加公開透明,買方不再需要所謂的'搶Offer專家'的種種非專業服務,從而消除一切與房屋本身市場價值無關的人為因素對房屋成交價的影響。過去,房屋潛在買家相互競價時,由於經驗不足,輕信一些所謂'搶Offer專家'。在他們的指導下,多倫多房屋價格越搶越高。如果這項提議通過,房屋買賣議價變得非常簡單,非常透明,更加公正。」 搶offer在當前市場還行得通嗎? ▲大多倫多全職地產經紀herri Nie 想給物業賣個好價錢是每個賣家的心愿,Sherri認為,「競賣方案」,其實就是大家熟知的搶offer。 「競賣方案無疑可以增加賣個好價錢的可能性。不管我們代表的是賣方還是買方,作為地產經紀都應該從保護客戶的利益出發。競賣也好,低價也罷,其實最後的決定權都在客戶手上。而作為買方,我相信只有在真心需要和喜歡物業的情況下,才會願意去參與競賣。」 在2017年4月之前,搶offer在多倫多房地產市場是非常普遍的現象,Sheeri並不否認很多經紀都會採用這個方案。她認為,在賣方市場的情況下,這種方案是可行的,可一旦轉為買方市場,這種銷售策略未必是成功之舉。 「競賣都是為了給賣家賣出一個最好的價錢,縮短房屋的上市周期,同時也可以提高自己的知名度和業績。通常採用競賣方案會讓物業在短時間內完成銷售,屋主本身也非常傾向於這種策略。」而目前大多倫多市場趨於平淡,過去紅紅火火搶offer的時代似乎已經過去。現在OREA的這個提議,也並不是為了搶Offer而存在。 地產經紀李軍也表示,如果這項提議通過,房屋買賣議價會更簡單、透明、公平以及有效。 「過去房屋買賣競價,有時需要搶好幾輪,甚至搶到後半夜,房屋買、賣經紀都感到很辛苦。更重要的是,過去的搶Offer過程非常繁瑣且低效,而且買方通常感到非常無助,不知道要加多少價、是否應該取消條件等。這種情況,成交的房屋往往對買方非常不利。而多倫多二手房買賣又沒有冷靜期,一旦deal firmed,買方一點辦法都沒有,只能吃啞巴虧。很多人對過去的搶Offer方式都有意見,而且也確實產生了很多問題,我認為現在是時候改變了。」 搶Offer不透明風險大 地產經紀Sherri Nie認為,即便公開競價的提議是個好方案,但要達到可行,需要相關的配套規管,以及買賣雙方在進行競賣方面的完善準備工作。在未來如果真的競買信息可以互通,作為賣方的經紀(Listing Agent),做競賣決定之前必須要做足功課。 「首要作為地產經紀要和賣家溝通,看賣家是否願意採取這種銷售方式,而且要明白賣家的心理價位,也就是希望多少錢成交。其次,當取得賣家同意後,經紀需要研究市場,比較同區同類房屋的成交情況,對比賣家的心理價位;再者,經紀需要幫助和協調賣家把房屋狀況調整到最佳,這就牽涉到房屋售前美化(staging)、裝修、維護等一系列的問題,這樣才能更加吸引買家的關注。」 而作為買方, 去和其他買家搶offer,心理上也一定要做好思想準備。買方經紀要做的工作也不少。 Sherri稱,「首先,要告知對方此物業現在的叫價並不是市場價格,對方設定了搶Offer的日期。同時,要根據客戶的買房目的來做市場分析比對,根據實際情況給物業做評估,看客戶的心理買價是多少。」 Sherri認為最重要的一點是必須要指出參與「競賣競買」的風險。 「因為賣家設定搶Offer,其目的就是想要高價成交。有很大機會甚至會高出市場價,買家能不能接受?其次,賣家是否願意接受有附加條件的Offer?比如驗房和貸款這兩個重要條件。如果買家還是堅持保留這兩個條件,能搶到物業的可能性就降低了;而如果買方放棄這兩個條件,無疑增加了他拿到這個物業的可能性,但是風險也成正比的提高了。 如果不驗房,將來房屋有什麼問題,我們就不能以此來作為退出的理由,房屋的任何問題買家得自己負責,基本上沒有買家會提前去做驗房。花了錢不說,還不知道是否能競買成功。貸款也是如此,如果我們搶Offer時沒有在合約里放這個條件,可合約生效後貸款卻批不下來,這就會給買家帶來很大的麻煩,在參與競買前經紀一定要和客戶把這些利弊說清楚,如果買家明白後還是希望參與競買,那麼經紀再為客做其他的準備和市場分析。」 李軍也認為,過去由於議價不透明,一些買房人為了買到房子,不但額外加價,還去掉驗房條件和房貸條件,為買房人增加很多風險。有些房屋買方,一旦搶Offer成功,回到家裡就後悔了,感覺成交價格太高。李軍認同Sherri闡述的許多買家因為參與了搶offer大戰,而面臨沒有驗房、房貸條件所帶來的各種潛在風險。...

全國地產市場供求情況層次不齊 為何約克區成買家的天堂?

銷售與新掛牌比率(sales-to-new-listings ratio),是衡量房地產市場屬於買家市場、賣家市場還是平衡市場的指標。目前,全國約三分之二地區樓市處於平衡市場。不過,大多地區各地供求情況不一,多倫多市屬平衡但偏向賣家市場,相反約克區與閃高縣(Simcoe County),則可說是買家天堂。 根據加拿大地產協會(Canadian Real Estate Association)的8月份全國地產銷售報告,銷售與新掛牌比率由7月份的56.2%微升至56.6%,而全國長期平均比率為53.4%。以該協會的解釋,銷售與新掛牌比率介乎40%至60%之間,屬於平衡市場,買賣雙方勢均力敵﹔低於40%屬買家市場,即代表買家選擇多,議價能力較高﹔高於60%則為賣家市場,即買家需求強勁,容易出現爭offer或成交價高於叫價的情況。因此,目前全國有大約三分之二的地區房市屬於平衡健康狀態。 咸美頓-伯靈頓仍是賣家市場 房地產網站Zoocasa就7月份的相關數據,比對了全國26個主要房市的狀態。當中只有紐芬蘭及拉布拉多正處於買家市場,比率為35%﹔11個地區屬於平衡市場,如大溫哥華、愛民頓、利載拿、大多倫多、卡加里等,比率都在40至60%之間﹔其餘14個地區為賣家市場,例如咸美頓-伯靈頓、維多利亞、聖約翰、渥太華、滿地可等,比率都超過60%。 事實上,與去年同期相比,全國有14個地區屬於平衡市場,10個屬賣家市場,只有2個為買家市場。由於受到更多買家關注,如安省的咸美頓-伯靈頓及濕比利(Sudbury)、紐賓士域省的聖約翰(Saint John)、新斯高沙省的哈里法斯、魁省的加蒂諾(Gatineau)及Saguenay,都由原來的平衡市場逆轉為賣家市場。當中以Saguenay的變化最為明顯,銷售與新掛牌比率由2017年7月的49%,大幅跳升21%至2018年7月的70%。 相反,卑詩省的菲沙河谷(Fraser Valley)則出現放緩,由去年的60%下降至今年的45%,即由賣家市場返回平衡市場。大溫哥華雖然仍然保持在平衡市場,但該個比率已由去年的56%跌至今年的43%,是另一個跌幅最明顯的地區。 大多地區屬平衡市場 至於大多地區,根據多倫多地產局(Toronto Real Estate Board)的8月份二手住宅市場報告,整體銷售與新掛牌比率為48.8%,屬於平衡市場。當中的荷頓區(Halton Region)、皮爾區(Peel Region)、杜咸區(Durham Region)及多倫多市,比率都是50%左右,顯示這些區域的房市都在健康範圍內。 多倫多市的相關比率,平均是57.8%,城西、城中及城東,分別是59.8%、57.5%及56.2%,即市場平衡得來,偏向賣家市場。不過,當中也有一些地區是賣家市場。尤其W01,比率達70.7%。而W02、C01、C08、C10、E01及E02,比率都超過66%。多市唯一的買家市場在C12,比率只得35.2%。 約克區成大多區最大買家市場 另一方面,大多地區最大的買家市場,則非約克區莫屬。整個約克區的銷售與新掛牌比率為34%,但轄下的9個市鎮,比率各有不同。當中華人聚居的烈市及萬錦市,分別為30.8%及38.5%。然而,要數最明顯的買家市場,皇帝鎮(King)及東貴林市(East Gwillimbury)可謂冠絕整個大多區,銷售與新掛牌比率分別為25.9%及26.9%。 Remax Realtron地產經紀Vicky周表示,之前市場熾熱時,每一個區都只有寥寥數個掛牌,所有放盤都是剛推出便被搶去,買家只怕「手快有手慢無」,加價搶offer及免條件也在所不計。但市場轉淡後,活躍掛牌量大增,四處都是選擇,買家可放慢腳步,逐間屋逐間屋慢慢看,也不急於落offer,還可以講價。這情況在uptown尤其顯著,成交量一般,放盤量多,是典型的買家市場。 她以烈市獨立屋市場為例,按數據顯示,近幾個月該市的獨立屋活躍掛牌量徘徊在700間左右,最新一個月減少了一點,但也有差不多600間。然而,去年3、4月高峰期,烈市獨立屋活躍放盤量只有200至300間左右。 中城區獨立屋渴市 「不過,獨立屋的熱搶情況,在St. Clair至Eglinton、Bathurst至Leslie之間的中城區,似乎沒有因房市調整而停止過,可謂出一間搶一間。只要房屋狀況正常,不是爛屋,幾乎一掛牌便有人搶。我有客人想在那一區買屋,多次搶offer不成,買家與經紀都感到沮喪。」 北面城鎮樓價大跌 她續說,幾年前受到買家關注的北面城鎮如Aurora、Newmarket、Stouffville、東貴林等,房市亦曾出現一股熱潮,多個發展商大興土木,興建大量低層房屋新盤,吸引不少投資者入貨。不過,由於近期有大量樓花交吉,很多買家放盤,導致供應量猛增,壓低了房價。以去年為例,Aurora或Newmarket的標準獨立屋新屋價要100至120萬元,但隨着市場降溫,銀行估價也下跌。 銀行估價跌業主蝕讓求售 Vicky舉例,有買家以110萬元買入,付了8萬元定金,但銀行估價只有95萬元。類似情況的買家,現在市場上非常多。他們一是向私人貸款籌措差價,一是放盤蝕讓只求脫手,導致市面上湧現大量便宜貨,拖累了當地房價之餘,也點醒了有意北上買房的人,置業還是不能距離中心區域太遠。 「地產是一環扣一環的,因為放盤量多,買家選擇多,價不會好,業主便會驚,越是驚便越急賣。市道好時,盤少買家多,業主心態是「皇帝女不憂嫁」,越遲放盤賺得越多,尤其見到鄰居放盤,便等人家高價成交了,才再加價放盤,因為遲上市一星期,叫價隨時可再高几個百分點,一樣不愁賣不去。但現在盤多買家少,業主心態180度逆轉,見到鄰居放盤,自己也趕快放,唯恐買家都被鄰居搶走,自己卻久久找不到買家,更擔心樓價一日低過一日。」 她慨嘆,市場調整後,不單業主發愁,地產從業員也叫苦連天。作為賣方經紀的,有盤在手卻久久賣不出去﹔作為買方經紀的,客人嘆慢板,反正選擇多的是,同樣是久久做不成一單生意。 「身邊很多同行都挨不住,被迫轉行,找另一份工維持生計,又或由全職轉做兼職,只保留地產經紀牌照,並在不收月費但抽佣較高的地產公司掛牌。」

最新數據:多倫多月租最便宜的5個區在這裡

公版資料圖 據Narcity報道,多倫多市政府昨天公布了25個選區的相關數據,為下周的正式市選做準備。其中,平均月租最貴的5個選區如下: 第一名,10號選區:Spadina-Fort York,平均月租$1673元; 第二名,11號選區:University-Rosedale,平均月租$1560元; 第三名,18號選區:Willowdale,平均月租$1537元; 第四名,17號選區:Don Valley North,平均月租$1390元; 第五名,12號選區:Toronto-St Paul's,平均月租$1384元; 平均月租最便宜的5個選區是: 第一名,士嘉堡西南區,平均月租$936元; 第二名,24號選區:士嘉堡-Guildwood,平均月租$950元; 第三名,5號選區:約克南-Weston,平均月租$957元; 第四名,7號選區:Humber River-Black Creek,平均月租$1011元; 第五名,1號選區:怡陶碧谷北部,平均月租$1064元。 (智蘇編輯)

公寓價格飆升 一睡房成最搶手戶型

一睡房或開放式單位受首置人士歡迎,因為這是最易負擔的價位(星報資料圖片) 多倫多公寓(Condo)市場近年大受買家追捧,但強勁需求導致價格不斷上漲,年輕買家以及首置人士,面對高樓價都大叫吃不消。市中心部分地區的Condo銷售量,暑假期間竟出現了雙位數跌幅。業界人士認為,這可能與高樓價導致買家負擔能力被削弱有關。相信步入秋季,市場仍然以一睡房單位最受歡迎。 根據多倫多地產局(Toronto Real Estate Board)的9月份二手住宅市場報告,大多地區Condo均價為57萬元,比去年同期漲價一成。 416地區Condo均價達61.6萬元,按年升幅達11.7%;905地區均價45.6萬元,按年升6.4%。銷售量方面,整個大多地區錄得1,791宗二手Condo易手,按年跌幅3.2%;當中416地區的跌幅更大,有5.5%,交易量為1,282宗,但905地區則微升3%,銷量有509宗。 事實上,416地區的二手Condo銷售情況,自今年3月以來已不太理想。除了5月份出現過一陣小陽春,銷售量按月增多了一成,其它月份的銷售量其實每個月都在下降。例如今年3、4月,416地區二手Condo銷量都在1,570多個單位,到了5月忽然激增至1,745個單位。但之後幾個月,又返回從前,由接近1,600個月銷售量的水位,連續數月遞減。 大多地區Condo均價比去年同期漲一成,用家轉買為租,租盤達買盤3倍(星報資料圖片) 出租量是易手量3倍 不過,只是個位數的跌幅,已經不算太差。地產公司Re/Max Condos Plus在每月簡報中指出,如果只看市中心的二手Condo市場,跌幅更驚人,單是8月份便錄得16.5%的銷量跌幅。好像Humber Bay Shores地區,8月份便錄得按年跌幅15%。然而,二手盤新掛牌量沒有太大變化,與去年同期相若。 該公司認為,這並不代表人們已經嫌棄或不想再在市中心居住,這一點從市中心的租務市場可窺一二。 8月份市中心有超過1,500個單位租出,維持一直以來的紀錄。出租單位數量,是二手單位易手量的3倍。 問題是,年輕人或首次置業買家,縱使本身收入不錯,但在今時今日Condo高樓價底下,依然不足以借到足夠的房貸。也許,取消房貸壓力測試,讓首置人士更易借到按揭,又或樓價不再飆升,讓工資得以追回慢下來的步伐。 無可否認,樓價若是停滯不前,對一些新盤買家來說肯定不是好消息。因為他們可能想以1,200元呎價轉售的單位,在二手市場可能只有800至1,000元。如果仍然覺得Condo價格還在升溫的,可能要停一停,想一想了。雖然按年比較,Condo樓價仍可見到升幅,但從今年入春以後,416地區的Condo樓價已經沒有什麼升幅,在60萬元左右的價位徘徊。 當然,長遠一點來看,Condo業主在出售物業時仍然可賺到不錯的升值。該公司以一個位於市中心St. James Town一個668平方呎的單位為例,現時業主是於去年8月以47.9萬元購入這個一睡房加書房單位,有露台,但沒有停車位及儲物櫃。業主今年8月放盤,最後以57.1萬元成交,呎價大概是855元。即是說,一年時間,這個單位便漲價了19%。 在同一座大廈內的另一個大單位,面積1,280平方呎,兩睡房加書房,有停車位但沒有儲物櫃。業主於2013年以67.5萬元從發展商購入,呎價527元。業主今年放盤前,單位經過裝修,更額外購入第二個車位及儲物櫃。最後,該單位以102.5萬元成交。如果不計算業主在單位投放的額外投資,即是說,4年半時間內,該單位便升值了9.5%。 呎價攀升 一睡房熱銷 地產網站condos.ca最近也對多倫多的秋季Condo市場進行了分析,按照目前的數據,大單位如兩睡房或三睡房單位,成交速度會繼續緩慢。其中一個原因是,市中心Condo樓價不斷攀升,現時平均呎價已達971元,有些較大的單位更已呎價過千,對很多活躍買家來說已是高得難以負擔,迫使他們尋求大多地區其它置業地點。有人不禁比較,100萬元在市中心買一個兩睡房Condo單位,但在其它地區,可能已足夠買到一間鎮屋。 相反,一睡房單位依然是皇者。由於市場對一睡房單位的需求強勁,很多放盤都有多個買家競爭,爭Offer導致成交價被搶高的情況非常普遍,更出現成交價比業主最先開出的叫價高出10萬元的案例。對於首置人士及投資者來說,50至70萬元的一睡房單位是最吸引的。一睡房或開放式單位受首置人士歡迎,除了因為是上車的最佳之選,亦因為這就是他們最能負擔的價位。

穆迪稱房價短期調整 巴里市或首當其衝

綜合報道 根據穆迪分析(Moody's Analytics)昨日發佈最新房地產市場預測報告顯示,安省的巴里市(Barrie)和沙省的利齋拿市(Regina),將意想不到的成為加拿大房價短期調整最有可能的地方。 據《金融郵報》(Financial Post)報道,根據穆迪公司研究部門的報告稱:「最大幅度的市場調查將出現在最近房價下跌,估值過高和預計收入增長放緩的大都市地區。」巴里和利齋拿則是首當其衝。 穆迪分析是獨立於評級機構穆迪投資者服務公司(Moody's Investors Service)而獨立運營的研究機構,它根據年初至今的數據,對未來一年的單戶住宅價格走勢進行預測。 料5年內不會出現重大短期調整 整體而言,該報告預計加拿大房地產市場相當穩定,未來5年不會出現重大短期調整。在房價上漲的市場中,預計漲幅繼續放緩,並可能被收入的提高所抵銷。 報告稱:「家庭收入中位數增長,將很有可能在未來幾年跟上甚至超過房價增長,從而提高住房的可負擔性。」 該機構預測,到2020年利率上升,可能會使抵押貸款利率從當前的5年期利率4.4%回升至6%左右。但該報告得出的結論是,沒有「顯著」的房價下跌,可以降低抵押貸款債務在此期間惡化的風險。 報告中強調的下行風險是,更高的貸款利率可能與貸款政策的收緊及貸款壓力測試相結合,可能會導致多倫多和溫哥華這樣的地區房價全面調整,以及銷售額明顯下降。 該報告還指出了加拿大房地產市場,已經出現的一些區域差異。例如,亞省、沙省和大西洋省份的抵押貸款拖欠率,顯著高於全國平均水平。卑詩省和安省的收入增加,則使得這些省份的拖欠率大大降低。 多市溫市單戶屋估值水平非常高 報告稱,多倫多和溫哥華的單戶住宅在估值方面,仍然處於非常高的水平。然而,自2016年中期以來,第一次限購政策出台後,這種情況已經明顯改善。 穆迪分析又表示,加拿大房地產市場基本展望面臨的風險是,銀行業監管機構OSFI今年推出的借款人壓力測試可能「過於強勢」。新的壓力測試可能導致抵押貸款嚴重重組,因為潛在買家會從銀行轉向信用合作社和其他不受OSFI監管的非銀行抵押貸款機構。此舉將不能有效控制房價,更會使負債惡化。

【排行榜】2018年安省可負擔性最高的城市竟是它

圖片來自Insauga眾所周知,多倫多是加拿大生活成本最高的城市之一,尤其是從房租到昂貴的房屋首付使市民不堪重負。在上個月的一份最新報告中,安省眾多城市按照可負擔性被排名,其結果出人意料。本網報道,今年8月,InSauga公布了安省各城市、小鎮的可負擔性排行榜。該報告參考的數據包括平均房價、物價-收入比例、收入中值等。在該報告參考的數據中,平均房價及收入中值與可負擔性關係密切,這意味着排行榜並不是「最便宜的城市」,而是從該城市人口的平均收入來看,可負擔性最高的城市排行榜。第21名:多倫多平均房價:$804,584收入中值:$39,560第20名:咸美頓平均房價:$569,490收入中值:$36,460 第19名:Oakville平均房價:$719,000收入中值:$48,604第18名:杜蘭平均房價:$604,514收入中值:$41,798第17名:彼得堡平均房價:$448,875收入中值:$31,924第16名:彌爾頓平均房價:$719,000收入中值:$54,184第15名:Kitchener平均房價:$479,497收入中值:$37,355第14名:尼亞加拉平均房價:$418,479收入中值:$32,201第13名:劍橋平均房價:$473,275收入中值:$36,717第12名:Brantford平均房價:$414,150收入中值:$32,491第11名:Barrie平均房價:$481,400收入中值:$39,243第10名:Burlington平均房價:$569,490收入中值:$48,039第9名:滑鐵盧平均房價:$479,497收入中值:$41,003第8名:貴湖(Guelph)平均房價:$436,000收入中值:$40,113第7名:倫敦平均房價:$368,490收入中值:$34,356第6名:Quinte平均房價:$338, 646收入中值:$33,617第5名:Kingston平均房價:$366, 582收入中值:$36,960 第4名:渥太華-Gatineau平均房價:$418,232收入中值:$44,189 第3名:溫莎平均房價:$303,183收入中值:$34,378第2名:Sudbury平均房價:$268,696收入中值:$31,115第1名:雷灣平均房價:$217,745收入中值:$35,282(智蘇編輯) 

Condo 與co-op類型 物業有何區別?

▲co-op物業雖不常見,但是在多倫多Downtown還是不難發現(本報資料圖片) Q:請問Condo與co-op類型物業有什麼不同? A:房地產條文未必總是清晰和容易理解。假如閣下想購買Condo(共管物業)或co-op(合作物業),本人強烈建議您聘用能回答您的疑問、並清楚解釋特定條款含義的註冊房地產經紀。 當您找到一個適合自己的地產經紀,應坦誠告訴地產經紀自己買房的財政預算,以及適合自己生活方式的建築類型或者產權類型。 閣下還應聘用熟悉房地產法律的律師,並在下Offer之前就徵得律師的建議。 物業可以依建築特徵或者所有權形式來分類。其中一個比較常見的所有權模式為共管物業condominium(或稱condo),就是業主擁有一棟建築內的某個單位的產權,但不擁有建築的土地或單位外任何公共區域的所有權。如果建築附帶的停車位和儲物室可以出售,您也可以購買。 購買Condo,業主要有心理準備,每月須要繳交管理費,作為諸如保安和維護保養之用。並要遵守condo法團的附例(bylaws),例如可能不允許飼養寵物和不準出租,甚至使用何種窗帘也可能有規定。 買家了解Condo法團的附例及財務狀況很重要,在購買時還應知道賣家是否已付清所有費用,例如管理費,否則可能要承擔賣家拖欠的Condo費用。在下offer前,應請律師仔細查看大廈的物業狀況證明書(status certificate),當中包含大廈建築和財務狀況信息,物業狀況證明書的費用為100元。 至於合作性質的物業co-operative(或稱co-op),與共管物業的最大區別在於業主實際擁有什麼。購買了某Condo單位,你就擁有了該單位的所有權;而co-op物業則不同,所購買的並非某個特定單位,而是購買了擁有該建築的法團的份額,令你有資格根據與法團的租賃條款,使用大廈內的一個可出售的單位,業主並無產權。 若你決定買進一個co-op物業,切記,重大決定皆由co-op物業董事局作出。無論是購買股份以及遷入,都需要董事局批准。假如你的購買要求獲董事局批准,並且你遵守會員的規管附例,你就會成為co-op的合作社成員。 維修外部陽台門不是業主責任 Q:我們的公寓樓已22年歷史了,一些陽台外門需要維修。物業經理說單位業主需負起維修責任。但我們的大廈章程書(declaration)中規定,每個單位的所屬邊界是以外門的側面算起,每個單位並不包括外門。究竟誰該負責修理陽台外門? A:基於你的公寓大樓章程書,外門是公共元素,而且章程書指出外門不是單元的一部分,因此外門必要的維修屬於大廈法團的責任。 Q:我們大樓董事會擔心有人在我們的街道上超速,因此下令將3-4英尺高的限速標誌用螺栓固定在道路旁的人行道上,此舉破壞了建築物外觀。董事會可以這樣做嗎? A:將標誌固定在道路上可視為對公共元素的補充、修改或加強,但只有符合《共管物業法1998》中第97條的規定,才能由董事會執行。該規定要求法團需發送通知給業主們,說明需要修改或加強的內容與方式,並列出估計成本與說明這筆花費如何支付。 該通知必須告知業主,若有15%的業主要求,就可召開業主會議,對擬議項目進行投票。只有在未被要求召開業主會議、或者在業主會議上該項目沒有被投票反對的情況下,法團才有權執行該項目。 如果法團未遵守第97條規定、或是在業主投票反對的情況下擅自執行項目,則該標誌必須被移除。 Q:公寓法團是否可以在沒有通過一個附例的情況下,在其網站上發佈月度業務會議記錄,或者發佈專欄? A:可以。 作者Gerry Hyman 為星報《共管物業法》專欄作家

上百萬房子為何成交價僅顯示為1元? 地產經紀填報虛假數據遭警告

日前,位於士嘉堡湖濱區一棟標價310萬的獨立屋以298萬的價格售出,但最後在MLS上顯示僅以1元的價格成交。據賣家代理經紀稱,之所以向數據庫登入了1元的銷售價格,是賣家不願公布成交價格。在這樣的要求下,經紀不得已輸入了1元錢。面對這樣的狀況,地產經紀應該怎麼做?房屋的銷售數據所屬權應歸屬哪方?賣家是否有權利拒絕向公眾公布自己物業的信息?星島日報就此採訪了地產從業人員、監管機構RECO以及法律界人士。 自8月23日加拿大最高法院宣布拒絕受理多倫多地產商會提出的上訴,多倫多地產商會將不能再壟斷房屋的成交價格、交易歷史等資訊。此後房地產銷售歷史數據也不再是持牌地產經紀的專屬信息,普通人也可以獲得。早前星島日報曾對此話題訪問業內人士,儘管地產經紀並不擔憂因此會造成大規模失業,但此項改變對隱私的影響卻不可避免。如案例中的屋主一樣,市場上已經有涉及地產買賣的人士對隱私信息有所擔憂。 數據所有權屬誰? 在「1元成交價」事件發生後,多倫多地產商會(Toronto Real Estate Board,TREB)認定這是填報虛假銷售數據,進而警告涉事地產經紀。 TREB還通告了所有註冊地產經紀,要求必須報告他們代理出售房產的準確銷售價格(sales prices),以便公眾可以訪問這些數據。地產商會在致成員的一封信中寫道,「我們收到的報告稱,由於客戶提出隱私問題,一些地產經紀報告其售賣房屋的售價不準確。發佈虛假價格違反了TREB的規則和政策,並可能導致紀律處分,以及持牌人可能會被暫停或終止執業資格。」TREB首席執行官John DiMichele在一份聲明中表示,董事會定期向其成員更新並提供相關的規則和最佳實踐建議,並重申不準確地彙報價格與TREB的規則背道而馳。 大多倫多全職地產經紀Ben Zhang在接受星島《都市地產》記者專訪時表示,該房屋目前的最新售價在MLS系統中已經更改為298萬元。但這件事的確給業內各方都帶來了影響和思考。 1元的數據對周圍房屋的銷售會有影響嗎? Ben稱,現在來看不會有太多的影響。 「因為在大家的壓力之下,地產經紀已經把價格改回298萬了。信息的準確性是RECO的一個要求,寫1塊錢是違規的。我也和其他行業從業者聊過這件事,有的時候這個賣家不願意讓別人知道價格,數據的所有者到底屬於賣家還是地產局?」 ▲大多倫多全職地產經紀Ben Zhang 針對數據歸屬權的問題,大多倫多地區民商地產和財產規劃律師石汝楠在接受星島《都市地產》記者專訪時表示,「賣家賣房的數額交接價格歷史以來都不是完全隱私的。只要僱傭經紀去查,或律師去地產局查,這些都是公開的信息。所以賣家沒有所謂'房產賣價信息歸屬權'的問題。」 石汝楠提示,若房產經紀隱藏真實賣價或提供虛假售價,比如案例中填寫1元售價,除了違反多倫多地產局對經紀的規範要求,會因此而受到處罰,甚至丟失牌照,其實還有更大的隱患。 「若這種侵權行為產生大額損失,經紀被告的可能性很大。比如,未來有人因採用錯誤數據導致某種程度的損失,可以向該地產經紀提告。」 但石汝楠也坦言,根據目前的狀況看,此次事件不會造成實質影響。 「一方面,在售房系統里記錄為1元,但實際產權登記為298萬元,買房再次賣房時,要以真實的成交價以及法律文件為基礎。並且現在MLS系統也已經更正了價格。另一方面,對買家再賣房時提供信息方面有影響。新買家們尋找房源信息時,容易誤解,接收了這個房子的錯誤信息,除非賣家找專業人士落實實際情況。」 售價已屬公開信息 不允許「故意錯報」 星島日報記者針對此問題採訪了安省房地產委員會(RECO)的註冊官(Registrar)Joseph Richer。他在回復記者的提問之前,首先對記者提出,想簡要介紹一下最近最高法院的裁決意味着什麼。 「TREB擁有受密碼保護的虛擬網站(VOWs, Virtual Office Websites)。通過登錄VOW,可以訪問房屋的銷售價格信息以及其它詳細信息。消費者可以通過經紀提供的服務,請求訪問受密碼保護的VOW。 TREB的成員可以在上面分享信息,包括房屋售價和使用途徑(display and use of sold...

買房前需做好功課 怎樣才能找到合適自己的房子?

Q:獨立屋(Detached)、半獨立屋(semi-detached)、鎮屋(townhouse)、連屋(link home)…這些都是什麼意思?如果我不理解房地產行業術語,怎麼才能找到合適的房子? A:強烈建議您在購買房產之前,先自己做好相關功課,其中也許要包括驗房。並與您的地產經紀密切合作,坦誠說明自己的需求和期望,若有任何條款不理解,可請地產經紀解釋清楚。 以下對您提到的房型稍作說明: 如果您的家庭處於成長擴大階段,需要更多空間因應人口增長,您可能需要購買獨立屋(detached house)。這是一個坐落在自有土地上的獨立建築物,作為房屋和土地的唯一擁有者,您負責房子的維修和日常保養。獨立屋通常是市場上較昂貴的住宅,因為您可享有最大程度的隱私權,又完全擁有該幅土地。當然,根據地點、土地的大小、屋況等其它多項因素的不同,獨立屋的價格有很大差異。 所謂半獨立屋(semi-detached house)是一棟獨立建築,經由一道共同牆壁分成兩個獨立的住宅。如果您購買這樣的房屋,您將擁有您這一側建築的業權,包括房屋所坐落的土地。您要負責自己這半邊住宅的維修和日常保養。半獨立屋的潛在負面因素是,不知道自己能否與鄰合作、敦親睦鄰。當您與鄰居共享車道、共用屋頂,或者存在影響兩家房子的維護——例如屋頂需要維修時,或者通過公用牆傳播噪音時,這都會成為問題。 至於鎮屋/排屋(townhouse或row house),是一個長建築內有多個住宅單位,單位間各自以公共牆壁隔開。因為住宅間共用牆壁,從某種意義上來說類似半獨立屋模式。 連屋(link home)是混合獨立與半獨立模式的房屋。也許兩棟房子的地面部分,看起來獨立分開的,但房屋的某一部分,通長是車庫或地下室,會與隔壁的房子連在一起,所以不完全獨立,因而稱為連屋。在安省地產議會接到的投訴案中,曾有消費者抱怨,他們以為自己買了一棟完全獨立的房屋,後來才知道是連屋。賣家如果自己的房型是連屋,一定要讓放盤經紀知曉,在掛牌時披露這個事實非常重要。 法團有責任協助殘障業主 問:我們Condo大廈有一位業主摔傷了手腕,需要有人幫忙系鞋帶。一位職員幫助了他,但是大廈經理髮現後制止了這種行為,因為職員被禁止協助業主。涉及到歧視殘障人士,《加拿大人權法案》(Human Rights Code)適用於Condo法團嗎? 答:適用。根據《加拿大人權法》,Condo法團有責任為殘障業主提供幫助。允許職員去為業主系鞋帶是合理的,因為可以避免他被鬆開的鞋帶絆倒而造成更大傷害。 問:我和我丈夫能否一同競選大廈業主委員會委員(board of directors)?如果可以,若我們都被投票選中,是否可以同時擔任委員? 答:《共管物業法》規定,委員會的委員可以制定附例去規定和調整委員會人員的數量、資格、以及競選。而附例需要足夠合理、有效、並且具可實行性。若附例禁止同住一個單位的兩個人、或一對夫妻同時在Condo委員會任職,法院可以認為,此附例是不合理。 問:我們曾經申請,修理使用不順的共用前門,但是管理處認為,門的毛病出在門鎖上,因此我們必須付錢才能修理。這樣對嗎? 答:如果鎖在門內,就是公共元素的一部分,修繕工作就是法團的責任。除非法團最近修訂了大廈章程書(跟隨共管物業法的修訂),規定將修繕公共前門或者門鎖的責任轉移到業主身上。而大廈章程書,是需要至少80%的業主投票同意才可以修訂。 問:我們的Condo已經建成45年了,單元內有面牆都是窗戶(wall-to-wall windows)。法團提議借款800萬元來更換這些窗戶,許多業主不希望法團背負這樣的債務,是否有其它選擇? 答:聽起來大廈現在的窗戶還沒有壞。如果窗戶壞掉了,那麼依據《共管物業法》,法團需要負責更換。 更換窗戶可以視為對公共元素的增添、改造或改進(我傾向於定義為改造),只有在符合《共管物業法》第97條法例的情況下才能進行。 若要開始這項工程,法團必須提前通知業主,解釋所建議進行的改造計劃,給出費用預估,並且說明將如何支付該費用。此外還需明確告知業主,他們有權在接到通知後的30天內,申請召開業主大會對此改造計划進行投票。開會申請需要有至少15%有資格投票的單位業主支持才行。 若業主沒有在30天內申請開投票會,或者在投票中沒有得出反對的結果,則法團可以動工進行窗戶置換。 作者:Gerry Hyman為星報《共管物業法》專欄作家

地產協會報告指 溫哥華屋價奪冠 多倫多屋價回落0.6%

■溫哥華屋價為全國之冠,7月份典型屋價接近110萬元。圖為溫哥華市中心住宅群。資料圖片 綜合報道 根據加拿大地產協會(Canadian Real Estate Association,簡稱CREA)公布的最新數字顯示,溫哥華一個典型住宅單位價格差不多須110萬元,超過全國其他地區。 據房地產網站Better Dwelling引述由CREA提供的2018年7月份數據顯示,溫市、菲沙河谷(Fraser Valley)及多倫多,成為全國三大屋價最高市場。其中高踞首位的溫哥華,一個典型屋價高達108.75萬元,比去年同月攀升了6.68%。緊隨其後是卑詩省另一市場──菲沙河谷,7月份典型屋價按年上漲13.83%,至83.13萬元。至於占第3位的多倫多,今年7月份典型屋價較一年前回落了0.6%,至76.84萬元。 菲沙河谷屋價升幅 全國第一 此外,屋價升勢最明顯的小型市場也集中在卑詩省,升幅最大的是此前提及的菲沙河谷,緊隨其後是溫哥華島,7月份典型屋價比一年前上升13.75%,至48.98萬元。全國屋價升幅第三高的是卑詩省會區維多利亞,7月份屋價為67.28萬元,較去年同期上調了8.24%;渥太華及溫哥華,分別占第4及第5位。

加拿大史上最富裕的一代想大屋搬小屋為何困難重重?

每當談論到大多地區房價不斷飆升、房價可負擔性等問題,大家的焦點往往落在千禧一代及年輕家庭之上,慨嘆他們上車難、置業夢碎、只能一直蝸居Condo單位等。但是,高樓價引發的住房問題,一樣影響着已屆退休之年的嬰兒潮一代。他們想賣屋上樓,想搬回原居社區,想住進長者大廈,統統都不成,可謂動彈不得。 幾年前已退休的何氏夫婦,在現居的獨立屋已居住了20多年。本來他們想效法一些朋友的做法,在退休後賣掉大屋,再買一個共管Condo單位養老。不過,由於差不多30歲的幼子還與兩老同住,大屋搬小屋的計劃暫時未能進行。 一動不如一靜 「雖然兒子已積極為首期儲蓄,但他賺取的年薪不算高,加薪幅度遠遠追不上樓價升幅,看來短期內仍難具置業能力。我們很想幫他一把,資助他付首期,但即使如此,他日後的供樓開支亦難以負擔。而且,如果我們把大屋賣掉,再分別買兩個Condo單位,預算亦只能買到一睡房加書房那種間隔的小面積單位,居住空間大降。左計右計,還是一動不如一靜。」 事實上,像何氏夫婦差不多狀況的嬰兒潮一代,並不罕見。以前,人們退休後都會賣屋上樓。對已經上年紀的屋主來說,上樓後不用再打理前後園,也不用擔心房屋內外維修保養等粗重功夫。對地產市場來說,上一代把房屋出售,提供了二手樓房的庫存,讓年輕一代有屋可買,地產市場才能繼續「貨如輪轉」。 寧花錢裝修也不換屋 雖然自去年4月省府推出樓控辣招,再加上日益嚴格的房貸審批、加息等因素,大多地區的房價已回落不少。可是,早兩年房價不斷屢創新高,累積的升幅仍然超越了很多置業人士的負擔能力。嬰兒潮一代想實行賣屋上樓計劃,亦障礙重重。 皇家地產公司(Royal LePage)於今年7月中進行了一項全國性的市場調查,主要對象為54至72歲、於1946年至1964年出生的嬰兒潮一代,看看他們目前的置業情況及趨勢。此次網上調查,成功訪問了1,000名嬰兒潮一代的國民。雖然他們當中近8成都擁有房產,而且擁有的絕大部分是獨立屋、半獨立屋及鎮屋等低層房屋,但當被問到會否在未來5年有換屋計劃時,只有17%表示有此打算。換言之,有8成嬰兒潮一代縱使已屆退休之年,但卻沒有遷離現居住所的計劃。反而有6成人表示,寧願花錢進行裝修,也不會考慮換屋。 嬰兒潮一代選擇裝修現居也不實行換樓計劃,也有幾個考慮因素。好像兩年前曾把居住了十多年的獨立屋進行多項翻新工程的梁先生表示,一直很喜歡現居的小區,習慣了該處方便的生活設施與交通,所以就算要實行大屋換小屋大計,都希望留在該小區附近。可是,兩年前樓價開始瘋狂飆升,什麼樓盤都要搶Offer,他們想看清楚形勢才作決定。 難習慣空間驟減 「當時心想,如果真的決定搬上樓,這間住了多年的舊屋怎樣也得裝修一下才賣,所以就找了裝修師傅,花了差不多5萬元,廚房、主人房浴室都翻新了,全屋油上新的顏色,二樓地毯也換上木地板。不過,全屋整理得煥然一新後,我們又捨不得把它賣掉。而且,如果要搬到Condo單位,我們很難習慣生活空間一下子由2,000多呎縮小至只有幾百呎。」 在皇家地產公司的該項調查中,也有問到受訪者在退休後對於減縮居住面積的意向。結果顯示,只有4成人有意在退休後換小屋,超過半數則表示無意進行換小屋計劃。至於近兩年全國多個房地產市場都出現顯着的房價升幅,有56%受訪嬰兒潮人士認為,他們現在居住的城市或地區,房價已高得難以負擔。這個比率,在卑詩省及安省更高,分別有78%及63%。 獨立屋始終是首選 為了改善房價可負擔性,願意在換屋時遷離原居地的受訪者中,有35%表示可以接受與現居地相距少於一小時車程的地方,也有3成表示一小時車程以上的距離亦可接受。不過,在房價相對較高的安省,4成人表示會遷移到另一城市或城郊,尋找更易負擔的房屋,因為大部分嬰兒潮人士希望,縱使要大屋搬小屋,居住在獨立屋始終是首選。 不論搬到何種類型的住房,過半數受訪者表示其購房預算將低於45萬元,只有25%表示購房預算高於45萬元。至於新的房貸政策,似乎對這一班購房大軍影響不大,過半受訪者回應指,新的房貸政策不會影響他們可負擔的樓房類型,不過也有兩成表示新政策令他們對購房感到猶豫。 加拿大史上最富裕的一代 事實上,嬰兒潮一代可說是加拿大史上最富裕的一代。調查發現,超過6成擁有房產的嬰兒潮業主,房貸已有9成供完。這一代人也深信,擁有房產就是財富的基石,所以他們亦很想下一代能走相同的路,擁有自己的房產。故此,近半數嬰兒潮人士表示,願意在某程度上資助子女置業。當中41%願意資助房價的25%或以下,願意資助多於25%的,只有5%。

你想建個後巷房嗎?應該從哪幾個方面入手?

▲後巷房為急需可負擔租屋的大多地區提供了新的房源(METRONEWS資料圖片) 今年6月,多倫多市議會通過投票,允許東約克區(East York Region)建設後巷房(laneway suites),用以緩解多倫多市區內房價和租金過高所造成的可負擔住房數量不夠的問題。政府是在經過了何種考量,到底提出了哪些相關要求,才批准了建設後巷房?想着手建設後巷房的人應該從哪裡入手,注意些什麼?後巷房的產權是獨立的嗎? 買賣時與主體房分開賣還是單獨賣?本刊就這些疑問採訪了相關人士。 建設後巷房的提議並不是全新的住房策略計劃,早在2006年,多倫多市議會曾就興建此類住宅展開過探討,但是考慮到對社區消防安全、居民隱私以及環境等多方面因素,該提案最終不了了之。歷經12年的城市持續發展、人口變遷以及可行性的調研,後巷房的建設終於在今年獲得通過。雖然只是在多倫多的東約克區進行,但並不排除未來根據試行結果會有更多區域效仿。 後巷房蓋在哪裡? 多倫多許多古老街區,房子與車庫分離,彼此之間有一定的空間。後巷房,是指在與前院主體房屋分開的後院車庫之上加蓋的房屋,或是在主體房與車庫之間的空間所建房屋。通常主體房屋挨着街道(road),而車庫位於主體房屋後部挨着巷道(lane),因此在這種緊縮型的住宅車庫上再建房屋就稱之為後巷房。如果空間夠大,後巷房也可以建在車庫和主體房屋中間。過往,這些空間都是人們放置垃圾箱和雜物的地方。 根據多倫多市政府提供的數據,多倫多有超過1907條巷道,長達227公里,如果加以利用建成房屋,可為數以萬計的家庭提供居所,緩解城市住宅壓力。多倫多市政府傳訊部門官員Ellen Leesti在接受本報記者訪問時則稱,「市政府旨在東約克區施行該政策,目前並沒有任何意向考慮將後巷房的建設擴大到其它區域。」但她續稱,理事會已在2018年7月23日的會議上通過對官方計劃的修訂(an amendment),提前考慮了後巷房的施工建設,以便澄清和加強現有政策,提供符合官方計劃的全方位住房和補充安排。 「該修正案規定了後巷房要具有符合官方計劃修正案規定的標準,以確保後巷房與周圍空間和社區兼容。工作人員將進行一項後續研究,以審查有關多倫多其餘地區的第二套房(second units)的相關規定。在通過社區諮詢(community consultation)協商之後,再向市議會提交規劃附例(zoning by-law)的修訂建議。」 由於建設後巷房所涉及的土地是現有的,所以建設後巷房的成本不涉及購買土地,基本只有建築費和市政基礎設施服務費。在房價高企的市中心,想要擴大家庭規模或出租獲取額外收入的家庭,通過建設後巷房,都要比再投資買房、或推倒舊房重建的花費低得多,更能夠為普通人所接受。 ▲三維行(SummerView)建築項目管理公司創辦人張夏景 三維行(SummerView)建築項目管理公司創辦人張夏景在接受本報記者訪問時,對這個新政策的出台持肯定態度。 「在大多倫多地區北部,房屋加建要開聽證會。過往鄰居反映,抱怨最多的就是房子會變得擁擠,景觀會變差,會擋住採光等。這些理由在多倫多市中心根本不是理由,因為市中心本身就很擁擠。後巷房是政府土地稀缺所造成的必要結果,尤其是市中心已經沒有地方能再開發了,而人的居住需求在不斷增加,只能採取這種方法。它解決了老百姓的需求,同時也給政府帶來了財政收入。並且在建築市場上,又多了一塊新業務。東約克區開放了後巷房的建設,我認為未來會有更多靠近市區的區域效仿。」 後巷房建設重點是什麼? 車庫和房子中間有足夠大距離的空間也可以建後巷房,但張夏景認為這種方案不夠實際。 「因為房子比較窄,後面有車庫,在中間再加建比較難施工。除非把車庫拆了,先做一個再做一個,所以還不如直接在車庫上面加蓋。」 對老房子建設後巷房的建築要求,完全取決於已有房屋的基礎是否符合現行建築要求。張夏景稱,「和100年前相比,現在的建築標準和規範要更高。後巷做加建時,就要按照現行的建築條例來做。如果舊房不符合新的建築條例,就要做新的建築提高。比如在車庫上加二層,車庫要做相應的改造,按照現在的建築標準做。至於是在舊車庫上建還是重新建車庫再加建,是根據建築設計師的評估設計完成的。」 東約克區允許建設後巷房,張夏景認為只是政府開了一個綠燈。而具體的操作完全在於建築設計師。 「建築設計師會根據政府的規劃,決定加建的房子應怎麼做。是舊車庫拆掉做新的,還是在現有舊車庫上加二層,要考慮結構以及建築規範在今天還適不適用。有時候改舊的車庫成本更高,還不如直接拆掉做一個兩層建築。這些年我們接觸了很多建築師,也不是每個建築師的方案都很好。有的可能理論上行,但是可操作性不強,會導致建築成本大幅度飆升。雖然你給了方案,方案也可以做,但是給業主帶來不必要的工程開支,就比較麻煩。所以我們建議想做後巷房的業主,在做施工方案的時候要多考慮、多選擇,貨比三家,不要太過於依賴某一個建築師的方案。」 由於建築師一定要對後巷房的施工非常了解,而後巷房在多倫多還是個新項目,因此市面上對後巷房了解的建築師並不見得很多。張夏景稱,「多倫多不像溫哥華,溫哥華的後巷房存在很多年了,懂這一領域的建築師很多。多倫多不是每個建築師都很有經驗,因此業主應該多做一些功課。我聽到很多人有意向做後巷房,但是不知道怎麼下手。他們還是很傳統,先找建築設計師。方向是對的,加建必須找設計師。但是設計師也是新人,需要時間慢慢理解政策和相關的規劃要怎麼弄。」 建設後巷房費用如何? 張夏景認為,從設計上看,後巷房和普通的房屋加建價格差不多。 「不管有沒有後巷房,建築師收的設計費都大約在每呎2-4元,建築費按照面積計算。主要是屋主對建築師要有一定了解,建築師需要要對後巷房的規劃條例了解清楚。我們不希望看到,設計師把設計方案交給政府,政府退回來要修改的情況。有些設計師可能並不認為被退回是自己的過失,會認為是政府要求過嚴,找到自己的說辭。而重新設計、提交也會耽誤時間,有額外的費用產生,得不償失。」 張夏景建議,後巷房的建設通常不做地下室。 「我做了很多項目,作為一個項目管理公司,給客戶的建議是後巷房盡量避免做地下室。最主要的考慮是施工難度,開挖工程量巨大,也會造成旁邊老建築不穩定。再則,後巷本來就很窄,大型車開不進去,前面過不了。再挖土挖地下室,花費巨高,交通上也不可行,所以我們建議一定是做地面以上的。考慮到一定要有個車庫空間,最好的方案就是在車庫上做個小二層。舊車庫如果要拆掉,成本增加。如果足夠結實,可以保留。不結實,推掉,在原有土地做一、二層。 」 由於市中心東區的房子價格稍低,張夏景認為按照現行市場上接觸到的建造標準,估計花費在每平方呎200元的範圍,也取決於屋主對裝修層次的要求。如果在中區,物業價值高,為了和前面主建築物標準匹配,成本有可能達到300元每平方呎。 ▲後巷房,是指在與前院主體房屋分開的後院車庫之上加蓋的房屋(METRONEWS資料圖片 張夏景對建設後巷房會給房屋增值給出了肯定答覆。 「市中心房子本來就很小,很多甚至是連體的,拆也沒法拆,地皮也很貴。業主賣掉再買,也買不起。有小積蓄的,很多人會選擇加建,增加使用面積,或者出租增加收入。建設後巷房必然會給房屋增值。」 賣房時分開賣還是一起賣? 後巷房買賣時會否有問題?張夏景稱,根據目前看到的信息,一個Lot里的房子,是統一產權。如果想把主體房屋和後巷房一分為二,涉及到分地。我覺得在市中心不見得會獲得政府批准。因為新分出的地,不會在後院再assign一個新的門牌號碼。 」 多倫多市政府傳訊部門官員Ellen Leesti在接受本報記者訪問時表示,「議會通過的政策不支持從主要住宅切斷後巷房分地(Severance),因為後巷房是主要住宅的輔助設施。」 如何突破建設中的空間難題? 一旦每一家都在後面施工建後巷房,保持巷道通暢很不容易,大車難以進出,未來會產生交通問題。 Ellen Leesti對此問題的回復是,「與任何建築施工一樣,城市的相關部門也會參與其中,確保對社區的干擾最小化。城市建築檢查員(building inspectors)在接到投訴時會前往調查。 」 張夏景表示,自己關注後巷房的建設已經很久了,也研究了一些施工方案,希望未來可以給有意向的業主一些合理建議。 「考慮到後巷房施工的難度,現場太小太窄,轉不開,我們建議業主多採用裝配式施工,盡量減少在現場的施工時間,把能夠在工廠做的預先做好,這樣可以最大限度提高現場的施工效率。否則,一個大貨車在後巷卡3-5天,鄰居會抱怨。 裝配式施工來的東西都是半成品,就像宜家傢具一樣,現場拼裝,減少交通阻塞,減少現場混亂現象,這是我們研究比較好的施工方案。如果採用我們推薦的施工方案,一個小的加建房,6個月時間就夠了。 」安全因素也是一直以來通過後巷房建設政策很大的阻力。張夏景稱,「只要有正規圖紙、開工許可,施工的過程中按照最新建築規範進行,政府會在施工的不同階段去驗收,工程質量驗收和整體結構安全方面,我不擔心有違規現象,因為設計師在做方案的時候,政府會批複。有違背市政條例的地方,政府不會頒發許可(building...

調查:連多倫多屋主都希望房價下降

據CBC報道,一份加拿大房屋市場的調查報告顯示,連多倫多和溫哥華的屋主,都認為房價「不可理喻得高」,希望房價下降。Angus Reid調查機構使用「疼痛指數」給參與者在房屋和交通問題上給出的回答評分。絕大多數參與者認為,房屋問題是居民們面臨的嚴峻問題。根據Angus Reid 2015年的數據,多倫多市民最擔心的問題是交通運輸,但在今年,房屋可負擔問題上升到了第一位。Angus Reid的發言人Shachi Kurl表示,大多地區居民比三年前對房屋問題造成的「疼痛」感知更加明顯。造成房價上漲的主因據調查,參與者認為造成房價上漲最關鍵的3個因素是房屋位置、利率低和海外投資者。在多倫多,參與者普遍認為房屋位置是第一位,海外投資者是第三位致使房價上漲的主因。房價的個人影響然而,專家意識到,房價造成的實際個人影響比人們認為造成的影響要小很多。在多倫多,有35%的參與者表示,目前的房價對他們自己和他們的家庭造成了負面影響。(智蘇編輯)

現在,大多地區地產經紀可在自己網站上發佈銷售信息

星報圖加通社報道,加拿大最大的地產局上訴,阻止成員在自己網站上發佈房屋銷售數據,然而,加拿大最高法院已拒絕地產局的上訴。今天,加拿大最高法院宣布,拒絕代表5萬安省地產經紀人的多倫多地產局(TREB)申請的上訴。起初,競爭局(Competition Bureau)對TREB禁止地產經紀發佈信息的制度表示質疑,認為該制度阻礙公平競爭和數字化創新。於是,TREB從2011年開始這場曠日持久的法律戰。地產局表示,如若允許地產經紀私自發佈房屋銷售信息,則會侵犯消費者隱私和版權。多名律師和地產經紀人曾表示,在網上公布這些信息,有利於買家和賣家學習如何給房屋定價、如何談判,使其不用依賴於地產經紀來得到這些信息。由於法庭拒絕受理本案,律師們相信,TREB很可能無法再繼續法律戰爭,或阻止銷售信息被發佈到網上。(智蘇編輯)

返校季高等院校附近租房市場火爆 士嘉堡9人爭搶一屋!

▲早幾年投資多大周邊Condo的買家,獲得了不錯的收益(星報資料圖片) 9月開學在即,大量學生即將返校。每年此時,高等院校附近的租房市場都會十分火爆,一房難租。今年,不但房源難求,房租更成為很多學生心中的痛。自前任自由黨政府於去年出台租金管控政策以來,新簽約的房租價格不斷上漲,就連多年穩定的士嘉堡中心Condo,今年的租金都比去年上升2成以上。對於沒有收入的在校生,無疑是雪上加霜。在今年整個房地產市場放緩的大多倫多地區,唯獨公寓市場持續火爆,價格攀升,租金收入可觀,成為許多投資客的不二選擇。 加拿大地產商會(CREA)公布的最新報告顯示,7月份全國樓房柏文單位放盤價格增幅最大,按年升10.1%。 Urbanation的數據則顯示,2018年第二季度,condo的租金比去年同期上漲11.2%,平均每732呎的單位,租金高達到2,302元。在多倫多市,這個數字更是高達2,505元,與去年同期相比增長了13.5%。租金在一年的平均漲幅為231元,兩年內上漲了367元,是該公司自1981年追蹤多倫多公寓數據以來記錄的最高漲幅。 數據顯示,6月份加拿大房公寓開工的數量更是達到30年來的最高點。然而,讓學生們難以企及的租金價格,讓可供學生在學校附近居住的選擇變得越來越窄小。 新租客最受傷 大多倫多地區全職地產經紀Evan Tang在接受本報記者訪問時表示,房租的大幅增長正是前任省府在2017年4月20號公布的公平住房計劃中,租房管制政策弊端的顯現。 「該政策要求每年房租只能按照政府規定的少於通貨膨脹率的比例上漲。2018年出租房租金的漲幅規定是1.8%。而房東的利息漲了、地稅漲了、管理費也漲了,房子也需要保養維修。這些花銷完全無法用每年允許的1.8%漲幅來支撐。」 ▲大多倫多地區全職地產經紀Evan Tang 因此,該政策產生的直接結果就是新簽約的房租大漲。 Evan 解釋道。 「房東把一套房子租出去,租金價格被鎖住。無奈之下,只能在新的合同中,把未來好幾年的費用開銷和養房成本等增長都計算到租金中。這樣一來,最後倒霉的還是新租客。我曾預測今年的七、八月份,對於那些要在高等院校上學的學生,將是歷史上最黑暗、慘烈的時刻。6月我就說過屆時房租一定會大漲,並租金會比正常年份高出很多,很多人都會面臨租不起房的殘酷局面。很不幸現在正是這樣的局面。」 9人爭搶士嘉堡中心一單位 不要以為只有多倫多市中心的Condo搶手,無論租金還是售價都常年平緩增長的士嘉堡中心地帶,今年行情的火爆程度一點兒也不輸Downtown。 Evan陳述稱,不久前曾幫幾個學生客戶在士嘉堡中心(Scarborough Towncenter)租房子。當時15個人對一個兩室的Condo單位感興趣,9個人下了offer,最後5個人加了10%的租金,最終這個單位的租金漲到2,580每月。 「這些學生,都承諾付一年租金外加一個月的定金。最後房主選了我的客戶。目前,一個兩房900呎的condo單位,在士嘉堡中心賣到60萬,在北約克賣到70萬,在市中心可以賣到90萬,但租金都差不多。我的'地產觀'再次被刷新。」 ▲Urbanation的數據顯示,租金在一年平均漲幅為231元。 Evan認為,士嘉堡地區condo租金價格的大漲,除了和返校的學生有關,也與供需關係有關。 「士嘉堡地區已經很久沒有再建設新的condo項目了,唯一的樓花Kennedys Condo還被清算,最終取消了開發。似乎現在的房地產開放商已經不再關注這片區域。士嘉堡中心地帶幾年沒有新樓出來,因此供需關係也會緊張。多倫多大學士嘉堡校區以及百年紀念學院士嘉堡校區周圍都是一些比較舊的公寓樓,也沒有新的condo樓盤。」 普遍加價及預付一年租金 同時,留學生或者本地學生一定要通過提前支付足夠多的租金,以及加價,才能搶到offer的現象正在變得越來越普遍。一位不願透露姓名的地產經紀對記者爆料稱,現在很多學生是要一次性支付13個月的租金,因為其中還有一個月的保證金(security deposit)。 安省租客權益倡導中心(Advocacy Centre for Tenants Ontario)法律總監Kenneth Hale早前曾在接受本報記者訪問時表示,保證金(Security deposits)的收取在安省是被禁止的。此外,根據安省市政與住房事務廳(Ministry of Municipal Affairs and...

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不同年代華裔女性移民的買房故事(下)

2018年是加拿大女性擁有投票權的第100周年,也是以#metoo為首的全球女權主義運動頗為激進的一年。2018年留下很多值得思考和回憶的女性話題,而星島《都市地產》要帶領大家走入生於不同年代的華裔有房族女性群體。作為不同年齡段的移民女性,擁有房產是否就擁有了安全感?移民和購置房產有必然聯繫嗎?華裔女性是基於什麼原因,要在加拿大最貴的城市買房?這一年樓市變化都對她們產生了什麼影響?讓我們一起走進她們的買房故事吧! 上周我們講述了分別生於90年代和80年代的兩位女性移民的買房故事,本期接着介紹70年代和60年代的兩位女性移民的故事。 70後女性:接連換房終買獨立屋 生於1970年後的N女士是2005年移民到多倫多的。在面對記者時,她認為自己的經歷代表了很一大部分人。「作為獨立屋持有者,這些年只能不斷換房,但不能同時擁有幾個物業。」 N女士剛移民來多倫多時並沒有買房。「從國內出來時,沒趕上中國的蓬勃發展。國內房產沒有房改或者拆遷,沒拿到什麼補貼。生於70年代的移民,出國相對不易,處於一個比較尷尬的狀態。我們這代也不是家裡的獨生子,家庭狀況不是特別好。現在每個出國的孩子家裡條件都不會差到哪裡去。我們那時不是家庭條件好的才出國,狀況和現在不一樣。我們這代人要靠自己拼搏去攢首付。」 70後N女士來到加拿大後購買的第一個物業(N女士提供) 2009年,N女士還是單身。用所有積蓄作為首付買了一個售價30餘萬位於404高速和Sheppard的condo樓花。「當時30幾萬也不是個小數目。我決定買樓花,是因為幾年以後才交接,不用一下投入一大筆錢。房子交接時已經是2012年了。後來我賣掉了這個condo。甭管賺了多少錢,我自己在樓花買賣中受益了。那時候不像現在condo會有很大的jump,但我確實是賺了。」 後來她生活穩定下來,步入婚姻。「我和老公一起買的第一個婚房是位於奧羅拉的鎮屋,當時大概38萬。那時候市場還沒有完全炒起來。2009年後到2017年買房子的,價格都是向上走的。那個鎮屋現在已經有50-60萬的價格了。隨着孩子出生長大,我們把鎮屋賣了,換了獨立屋。這一路走來不是為了炒房,純是為了兒子的生活空間能大些。」 N女士毫不猶豫地對記者表示,華人文化傳統就是熱衷於買房。但通過房產獲得安全感這件事,她卻不認為是絕對的。「對於我來說,現在的男女真的很平等(pretty even)。我沒有覺得一個房子讓我safe,因為當你的家庭關係真的不好時,說不好聽的最後房子還是要分。不是因為有房子才讓我有安全感,而是女性不論在職場也好、生活中也罷,自主、獨立、自我提升、和社會保有連接、自強才能讓你有安全感,而不是擁有房子。」 N女士認為,作為70後無法和年輕移民相比。「我的情況與土豪以及年輕移民非常不同。年輕人,父母都給他們準備好了許多東西。如今很多年輕人結婚,首付款都不用着急,兩個人只想怎麼還貸。在房價高企的今天,首付也不是一點點錢。不像我們最開始來的時候,二三十萬、三四十萬可以買套房。現在三四十萬就是一個首付款而已。你要我們這些早早移民來的去哪裡存?」 也正是因為如此,她表示自己只能不斷地換房,而不能同時擁有幾個物業。「當然生活是越來越好,所以我們還能換得起,越住越好。但我們不是有大筆資金的人。為什麼會選擇換房而不是從一個家搬到另一個家,把之前的家作為second property?因為條件不允許。必須把這個房子里的錢挪出來才能去買第二個房。現在回想起來都覺得當時應該咬咬牙,要留住、守住以前的房子。但是當時情形是不一樣的。而且誰都不能夠預見以後的市場會是什麼樣。」 提及是否覺得移民和買房有必然聯繫,她給出肯定的答覆。「這個關係很清楚。移民到這裡來,中國人的傳統還是要有個自己的家。我們還沒有到老外那種一輩子可以租房子的境界,這和我們的文化息息相關。」 回顧2018年的數次加息,N女士坦言會覺得有壓力,並會為此控制日常開銷。「還是那句話,我們不是家底豐厚型的家庭。我的初衷也會想為了應對加息而努力賺錢,但錢不是說賺就能賺的。我是個比較保守的人。我會努力,但如果這時不能達到如我所願的狀態,我勢必要把生活收緊一點。有孩子後考慮的會多一些。」 60後女性:後悔買房買晚了 2008年一家三口移民來多倫多的邢阿姨一家,居住在位於萬錦市的鎮屋中。2013年成為有房一族的她,看着目前大多地區的鎮屋價格下跌,卻表示沒有任何壓力。「對於我來說,房價漲和不漲,對我壓力都不大。房子既然是個商品,長期來講會漲。因為我是自住,就這一套房,漲不了會賣,跌了也沒辦法,也不會覺得身家少了。因為還沒賣,這一刻的錢都不是真的錢。」 作為60後,邢阿姨表示自己一家人是白手起家來到加拿大,最初並沒有打算買房。「當時想過把國內的房子賣掉在這邊買房。但有個朋友勸我說,作為技術移民剛來這裡,不要因為供房給老公太大壓力。 買房以後,人就束縛住了,租房可以隨時走。那時候趕上經濟危機,我們來的時候就帶了1萬加幣,還沒決定要留在這裡還是回國。所以一開始根本沒想要買房。」 至於是什麼讓邢阿姨決定加入有房一族,她表示原因極其簡單。「當時我們的房東裝修,生活被打亂了。裝修搞得非常亂,難以再住下去。剛好我女兒從滑鐵盧大學畢業,回到多倫多生活。我就想那就買房吧。從決定買房到住進去,我們就用了1個月時間,特別快。2013年買的時候42萬餘元。現在看,房價跌了,但到今年夏天的時候看鄰居也大概可賣到67萬左右。」 60後邢阿姨家的鎮屋外景(本報記者攝) 即便已經成為房東,她還是頗為懷念租房的日子。「當時我們住在Finch和Victoria Park附近的後複式中,兩間房租金才900多,房子也大,通往後花園。我們2008年來加拿大,到現在10年時間,只搬過兩次家。那時候作為新移民,生活還沒有完全確定下來。後來買了房,覺得心能靜下來了。生活按部就班了。」 至於加息後的還貸壓力,邢阿姨顯得非常坦然。「我感覺有個穩定工作,還是自住房,受的影響不大,至少心理上影響不大。如果是投資或者炒房,那就另說。現在我家每月還貸數目是比原來多了些。以往幾年,最低的時候一個月1400多,現在是最高的時候一個月1600多。如果持續一直這麼加下去,肯定會覺得壓力大。但就現在來看,壓力只有一點。」 邢阿姨表自己沒有後悔買房,因為即便房價跌,現在賣掉至少還能賺20萬。「但是後悔過我買晚了。2008年剛來那會不但房價便宜,首付也少。那時候5%就可以買房。在當時60多萬可以在萬錦賣很大的獨立屋。」 除此之外,邢阿姨並不認為移民和買房有必然聯繫。「我有朋友到現在一直在租房。他們覺得租房省心,什麼都不用管,利息也不用算,住得不好再重新租。因此我認為兩者沒有必然聯繫。」 提及擁有房產以後精神上是否擁有安全感,她表示肯定。「能感覺到這是你的家了。不論走到什麼時候、走去哪裡,都會掛着。」 邢阿姨總結道,「我們剛來的時候,老公因為工作原因,還想要再回國。後來我說,女兒在這裡,父母在跟前就不一樣。我不喜歡分居兩地。我認為一家人要在一起,不管租房還是買房,影響不大。」 以60後母親的身份,邢阿姨認為,現如今單身或未婚女性,應以量力而行的心態來看待購買房產。「我覺得當你經濟能力到了,未婚也罷結婚也好,你可以去買。如果沒有這個能力 ,沒有必要為了買房把生活硬壓縮和降低,真的成為房奴。因為房子應該是給人的生活帶去歡樂。生活中還有很多應該去體驗和享受的,如果因為房子改變整個生活質量就不值了。」

冬季陰沉易發抑鬱 這樣做身心健康運勢旺!

門前門內和樓梯切忌昏暗陰沉。 冬季的天氣陰沉,滿天是厚厚的、低低的、灰黃色的濁雲;不是雨時就是霜雪,加上北風肆虐,叫人的心情很是憂鬱。 季節性抑鬱 在天氣陰沉的日子裏面,很多人都是抱怨情緒不好,甚至患有中輕度抑鬱症,他們感到疲憊不堪、精疲力盡,並且經常莫名其妙地悲傷,這種痛苦稱為季節性抑鬱症,每個人都有可能得這種抑鬱症。 特別是由10月底至4月初這幾個光線不足的月份裏面,很多人的情緒不好,多是體內褪黑激素生產過多所致。因為在陰暗時,位於嵴椎動物腦中的小內分泌腺體,稱為松果體或者腦上體,一種會對醒睡模式與(季節性)晝夜節律功能的調節產生,是會大量生產使人安危入睡的褪黑激素。 這種激素的生產往往在夜幕降臨後一個小時開始,日出時結束。由於冬季體內生產的睡眠激素要比夏季多得多,因此人在冬季容易發困。尤其是生活在北緯地區的人,大部分時間是在陰暗中度過的,因為其住宅和辦公室裏面的光線都是太過暗弱。 用光照治療抑鬱 當人在遭受極夜抑鬱症的苦痛,他們長期會感到乏力、無緣無故地悲傷、容易激動、有恐懼感和注意力集中不起來。此外,患有極地抑鬱症的人喜歡睡覺、嘴饞,並且愛吃甜食。其實,用光治療抑鬱症是有效的! 在天氣非常晴朗,太陽光光照的非常好的時候,我們會感覺心情是非常的明朗,而陰天的時候光照比較陰暗陰沉感覺,心情比較抑鬱,這就是光照帶給我們不同的心裏感受。運用光照的作用對於我們室內的風水環境來說是不可缺少的。 燈光與室內裝飾的關係 1. 合理控制燈光照度,為人們的活動提供各種不同的照明。 2. 調節室內空間的深度、大小,達到劃分區域的效果。 3. 塑造物體的立體感、質感。 4. 調節室內冷暖色調的關係。 5.根據空間的要求與人們的生理和心理要求來布光,創造空間氣氛。 6. 光影及燈具營造裝飾效果。 7.特別在門前門內和樓梯切忌昏暗陰沉,因為這些位置是家中的交通咽喉,應用明亮的光線來營造出溫暖及舒適的氣氛,讓主人和客人都感到放鬆。從而創造良好的人際關係,令事業穩步上揚。 光和人的精神狀態有着最直接的關係。有了光,人的感官世界才可以變得完整。 在我們的家中,對光線的控制和利用也是保持家人精神健康的重要部分。 能夠好好運用室內的燈光和光線,可以使到身處沉鬱的冬季,甚至一年四季,變得更有活力和積極,提升運勢!  

不同年代華裔女性移民的買房故事(上)

2018年是加拿大女性擁有投票權的第100周年,也是以#metoo為首的全球女權主義運動頗為激進的一年。2018年留下很多值得思考和回憶的女性話題,而星島《都市地產》要帶領大家走入生於不同年代的華裔有房族女性群體。作為不同年齡段的移民女性,擁有房產是否就擁有了安全感?移民和購置房產有必然聯繫嗎?華裔女性是基於什麼原因,要在加拿大最貴的城市買房?這一年樓市變化都對她們產生了什麼影響?讓我們一起走進她們的買房故事吧! 多倫多雖然不是加拿大首都,卻是加國妥妥的「一線城市」。2018年,多倫多市中心公寓的月平均租金首次超越了溫哥華,一室condo的租金均價超過每月2,000加幣,平均售價也突破了每尺1,000元。經過省府2017年4月之後的調控,雖然freehold類型的低層住宅房價下跌,並伴隨利率攀升和貸款政策收緊,但華裔移民女性選擇買房和繼續持有房產,其中原因大有不同。新政策和樓市波動,對於不同年齡層、擁有不同類型房屋的女性也產生了不盡相同的影響。 90後女性:有房以後自由了 2002年跟隨父母移民到多倫多的王小姐算是半個CBC。訪問中用英文表達自己的思想更為準確,但還能閱讀和說相對流利的中文,這要歸功於她出國多年來喜歡拜讀金庸小說。作為大學畢業不久、20幾歲的年輕人,她已在五大銀行之一擁有了一份高薪工作,並在2016年11月成為了有房一族。 90後王小姐的condo外景圖片(王小姐提供) 而她買房的原因,只是單純地為了減少上班的交通時間(commute)。「2002年和父母來加拿大後,我們一直租房。很久以後爸媽才在萬錦買了鎮屋。大學畢業後,我在市中心工作,爸媽家離Go火車站又很遠。很長一段時間裏,我上下班要花費3個多小時在路上,非常痛苦。」 為了解決這個問題,王小姐和家人商量,要在市中心租房。「當時一室單位租金要每月1,800元,現在漲得更高了。我朋友租了我旁邊的樓,現在租金2,300。當時我和家人算了一下,租房月租金與買房每月還貸和支付管理費的價格差不多,那還不如買個房。」 就這樣,王小姐拿出自己工作的積蓄,在父母幫助下湊了首付買房。「買了Union地鐵站旁一個600多尺一室一廳的condo,首付20%,價格44.5萬。自己出了一部分,爸媽出的比較多一點。才幾年,現在房子漲到大概60多萬了。」王小姐看中的是聯合車站附近的便利性。「現在每天上班來迴路上花費不到1小時,省出來的時間可以做別的。」 被問到有了房子後會覺得生活更有底氣嗎?王小姐稱,「會有的。主要是覺得朋友都在Downtown住,可以多聚會見朋友,上班也很方便,也不用覺得『到點兒我要回家了』或者時間太晚不安全。沒有門禁了,但是我幾乎每周都回父母家看望他們。」 王小姐認為,20多歲能夠買房,是最好的時間。「當然要根據個人情況。的確要是不能買,可以租房或者搬回家和家人一起住。但我覺得大部分年輕人會傾向於尋求獨立,和父母住的會搬出來想自己去打拚。在這個期間,要根據個人情況滿足自己需求。」 作為年輕有房女性,她坦言,未來並不太介意男友有沒有房子。「因為我覺得以後成家,兩個人可以一起努力賺錢買房。近年Condo價格大漲,的確我會覺得自己擁有的資產更多了。假如以後結婚要買獨立屋,我可以把condo賣了再買,財務上也更容易。」 記者提出女性擁有房產會獲得心理或精神上的安全感嗎?王小姐遲疑片刻,表示對於現階段的自己,沒有安不安全的感受,主要的還是節省出行時間。「對於心理上的影響,我還是覺得自己擁有的獨立性(independence)多一些。」 2017年至今持續加息,對在銀行工作的王小姐卻沒有產生什麼壓力。她表示,「我有銀行的員工貸款rate,剛剛renew的4年固定利率3.2%。普通人在大銀行拿不到這個利率。就算4年以後rate越來越高,可能工資也會越來越高。加息以後我的月供比之前高出200多元,我沒覺得有壓力。未來如果再持續加息,每月再漲200塊,我也是還ok的。」 記者提及單身女性應該以什麼樣的心態來看待買房這件事?王小姐稱,「和單身倒沒什麼關係。假如可以以財務獨立(financially independent)的形式來買房,還是比較好的。」 80後女性:買房是一段感情後的破釜沉舟 作為80後的霍小姐在接受記者採訪時,對記者首先提出了要求:「不要公開我的照片,也不要寫我名字。但是要說我的故事。」 霍小姐於2002年前來到多倫多留學。在加國一路過五關斬六將,8年後終於拿到楓葉卡。「剛來上學的時候,每天都在緊張的學習生活中度過,想的都是畢業後怎麼找工作、哪種工作可以移民。那時從沒想過要買房,想的是生存。」 做了10餘年租客,霍小姐在2012年決定買房。「那時候我已不再是『小留』,在多倫多徹底穩定了下來,工作幾年升了職加了薪,也有了永居身份,是個考慮買房的時候。」 80後霍女士家客廳(本報記者攝) 而真正讓霍小姐下定決心迅速買房的,卻是她的一段感情經歷。「那時我有一個談了3年多的男友。他家境很不錯,父母早就給他在市中心買了一套兩室condo。那段時間剛工作,為了省錢,我搬去和他住到了一起。」 說到這兒,C苦笑起來,「也許就像你能想像到的,有一次我們吵架吵得很兇,他和我說『這是我的家,你給我走。』我在這個城市沒有房子,沒有親人,而唯一的男友趕我走。就算他說的是氣話,但是那次經歷真的讓我意識到,作為一個女生,我得有自己的一畝三分地。有房,就是我要在這個城市站住腳的目標。我和他也就此分了手。」 80後霍女士家外景(本報記者攝) 隨後,霍小姐用盡了自己在銀行工作的存款,又向父母借了部分錢,湊夠了北約克價值26萬餘元的一室condo的首付款。「初入職場,存錢太難。好在我學習金融,會理財,每年公司的分紅我都存了下來。買房的時候,我自己出了5萬,爸媽給我出了5萬。」 霍小姐對記者坦承,買房對於她而言是一段感情之後的破釜沉舟,也是作為年輕移民在這個城市獲得安全感的重要途徑。「從上學開始,不斷搬家的經歷我不覺得辛苦,因為出國留學是我自己的選擇。但是一段感情經歷讓我意識到,要在感情中有全身而退的資本。我想活得更有底氣。不管這個房子是大是小、是近是遠,它是一個完全屬於我的地方。」 到了2018年末尾,freehold類型的房屋價格下跌,公寓價格暴漲。說到這裡霍小姐笑了起來。「我覺得我的運氣也是好。6年時間,公寓價格翻倍了。在銀行做理財是沒有這麼好的產品的。我和現在的男友感情穩定,如果我們以後結婚,可以賣掉這個公寓和他一起換個大點的房子。總之,買房我從不後悔。」 至於持續加息的影響,霍小姐則表示並沒有過多擔憂,也不會因此而控制自己的生活開支。「我的工作處於屬於穩定上升期。我崇尚努力工作、認真賺錢、享受生活。我不大手大腳,但也不輕易降低自己的生活品質。其實加息對我們所有人的生活都有影響。但是對於善於規劃理財和有穩定收入的自住房持有者,我覺得影響不大。」

他家安裝神位後 夫妻經常發生口角!

中國福建泉州一酒店在大堂內擺放「福祿壽」巨型雕塑。中新社資料圖片 求財運亨通,神位安裝直接及間接影響家居財運及健康。有些人自安裝神位後,夫妻經常發生口角紛爭,財運反覆,乃由於神位安裝不妥所致。故此神位安裝正確與否都能夠影響家居財運及健康,安裝位置及供奉正神或邪神,會對個人健康、事業以及財運產生直接影響。 財神像大致上可分為「正財神」及「邪財神」兩類: 一、正財神分兩種:文財神、武財神 二、邪財神如四面佛之類。 文財神種類 一)福祿壽三星:在家宅中大多數人都喜歡安裝此類財神,因若能放置在財位上,財源立刻滾滾而來。 福星手抱小孩,象徵福氣臨門之意。 祿星手抱如意而身穿華麗官服,象徵加官進爵,財祿增添。 壽星手抱壽桃,象徵長壽安康之意。 其實在福祿壽三星中,只有祿星才是正直的文財神,其餘二位是主福氣及壽元增添之神。若能三者共存,則形成三星拱照,滿堂吉慶,自然財運增添了。 二)財帛星君:他是一個面帶白、須黑而長之神,身穿錦衣玉帶,左手捧着金元寶,右手拿着「財神進寶」的捲軸,號稱金神,是天上的太白星君,又稱財帛星君,專職掌管天下之財,若能安裝得益,求財者自能得財。 武財神種類 一)關公:關公又名關雲長,是三國時代之武將,與劉備及張飛結義兄弟,形象威武,精忠義膽,可鎮宅平安,招財進寶。關公分兩種,紅衣可安放在家中,保家宅平安;綵衣可安放在店鋪之內以招財。南方人特別喜歡供奉關帝聖君在家居或店鋪內。 二)趙公明:趙公明又名趙玄壇,為一武將,能伏虎降魔,也稱武財神,可以招財化煞而保家宅平安,北方人喜拱奉他在店鋪內。 論邪財神 邪財神主要有一種:祂就是四面佛。四面佛是婆羅門教的一位神,又稱為四面神。四面佛掌管人間的一切事務,其四面所求各不相同。 一說是:四面分別代表事業、愛情、健康與財運。正面求生意興隆,左面求姻緣美滿,右面求平安健康,後面求招財進寶。另一說是:代表慈、悲、喜、舍,凡是祈求升天者必須勤修這四種功德。

多倫多市地鐵計劃新進展 可能擴建到這些區域!

安省交通廳長尤列克日前在多倫多地區貿易委員會發表演說時證實,多倫多市中心地鐵紓緩線仍列優先考慮(星報資料圖片) 安省政府準備接管多倫多市的地鐵系統的計劃有新進展。新任交通廳長近日承諾,省府接管後,能夠將地鐵擴建到約克區、皮爾區和杜咸區。 據《環球郵報》The Globe and Mail報道,11月初在安省保守黨內閣改組中接任交通廳長的尤列克(Jeff Yurek)表示,省府的專家小組將在本月底,就地鐵擴建問題提交報告,而允許省府接管多倫多地鐵系統的立法或法規,可能會在明年年初推出。 他是11月21日在多倫多地區貿易委員會,發表上任以來首次講話時談到此議題。他說:「展望未來,當接管完成後,安省將有更大的控制力,來實施重要的區域公交政策目標。將能夠將地鐵擴建到約克區、皮爾區和杜咸區。」 此承諾與省長福特在夏天發表的承諾相呼應。 批評市府審批程序耗時 尤列克批評多倫多市府交通擴建審批程序耗時,及不能準時和按預算完成項目。他沒有提到多倫多市府一直認為最迫切需要擴建的紓緩線,卻多次指出地鐵不僅只對多倫多人來說重要,對全省都很重要。 隨後被問及為何紓緩線不在省府的優先考慮之內時,尤列克的發言人在一份電郵中,將其列為多倫多的幾個在建和計劃中的項目之一。稱這些項目處於不同的進展階段,而紓緩線的資金最少。 一個省級委任,由安省基礎設施公司前副總裁Michael Lindsay領導的專家小組,現正研究省府接管地鐵的機制。省府控制地鐵的可行性在多市交通專家之間存在許多爭議。 作為加速地鐵擴建的一種方式,省府已表達接管地鐵的願望,並希望市府仍負責地鐵的日常運營。 Lindsay領導的專家小組在月底將向省府提交可行性報告,作為明年初同市府談判的基礎。 多市至溫莎高鐵或叫停 安省原本計劃興建的多倫多至溫莎市高速鐵路可能生變,福特省政府的新交通廳長說,正尋找替代方案,確保該地區得到最適合的交通方式。 據加通社報道,該項目正進行的環境評估將繼續展開,但省進步保守黨表示,正擴大研究範圍,確定是否採用其它選擇,例如增加維亞鐵路(Via Rail)服務、更多公車或改進公路基礎設施,或可更好運作。 交通廳長尤列克(Jeff Yurek)說:「這是一個巨大的項目,我們必須確保正在採取正確的步驟。」 前自由黨政府原本計劃高鐵首期由多倫多至倫敦段,在2025完成,並在2031年前完成倫敦至溫莎段的二期工程。 今年3月,曾承諾投入初始預算110億元,但沒有最終預算。 自由黨當時承諾,火車將以每小時250公里的速度行駛,從而把多倫多和溫莎之間的旅程時間縮短到4小時。 前省長韋恩曾表示,該項目將成為超過700萬人的經濟走廊,以及貢獻安省60%以上的經濟活動。 但批評者對該項目可能納入大片優質農地表示擔憂。安省農業聯會(Ontario Federation of Agriculture)表示,該線路須建在被徵用的農田上,在整個農田中建立一個永久性分區,以免破壞野生動物走廊和自然排水模式。 尤列克說,前政府無視農民的擔憂,並表示保守黨將與農業部門成員進行磋商。他補充說,由前聯邦交通部長高倫尼特(David Collenette)領導的規劃諮詢委員會已被解散。 代表溫莎選區的安省新民主黨省議員格雷茨基(Lisa Gretzky)、薩尼亞(Sarnia)市長等人都表示,對此表示失望。
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