利率上升讓樓市降溫 為什麼房屋租金卻一路飆升?

加拿大都市网

许多大城市的住房租金飙升。星报资料图

(許多大城市的住房租金飆升。星報資料圖)

【加拿大都市網】專家指出,利率上升導致加拿大房地產市場降溫,但同時也給本已相當緊張的租房市場帶來壓力,令許多大城市的租金飆升,加拿大央行抑制通脹的努力也因此變得更加複雜。

加拿大地產協會(Canadian Real Estate Association,簡稱CREA)周五發佈的數據顯示,6月份本國住宅銷量同比下降24%,進一步延續了4月份以來地產交易活動急劇放緩的趨勢。該數據證實了許多經濟學家的懷疑及市場觀察人士的預言,即利率上升正在拖累加拿大的房地產市場。

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation ,簡稱CMHC)首席經濟學家杜根 (Bob Dugan)在Global新聞的訪問中表示,「低利率有助於降低購房門檻,並減輕租房市場的壓力。當利率仍然較低時,很多需求仍然會流向購買住房。但現在我們真的看到這種情況已開始發生變化。」

加拿大央行周三又將政策利率提高了1個百分點,令基準利率已從年初的0.25%升至2.5%。

隨着利率上升,地產市場降溫,租房市場同時出現價格飆升。根據Rentals.ca的數據,6月份加拿大各類型出租物業的平均租金為每月1,885元,年增幅9.5%。

儘管全國各地的租金均在上漲,但主要城市中心的租金升幅更高。在溫哥華,6月份一居室柏文的平均租金為2,418元,同比增長近20%。多倫多同類型柏文每月租金2,192元,較一年前上漲18.5%。

Rentals.ca的內容總監丹尼森(Paul Danison)指出,隨着加拿大國民越來越沒有能力擁有住房,租房市場只能去容納更多的人。他說,部分原因是因為利率上升,人們不太願意離開出租市場去首次置業,或只是希望在場邊等待,但利率升高並非租房市場升溫的唯一原因。

丹尼森說,在疫情高峰期,主要城市中心的住房空置率相對較高,因為租房者需要更多空間且搬到了較偏遠的地方。但今年年初,需求開始向相反的方向變化,面積較小的物業,如一些高層柏文中的800呎左右單位,租金開始真正上漲。

CMHC的杜根說,搬回城市中心的加拿大人並非唯一的需求來源,最近湧入的移民也給大城市的空置率帶來了更大的壓力。由於租房市場的需求超過了有限的供應,他最擔心的是價格較低的單位,因為租房市場中只有很小一部分房源,是20%的收入最低加拿大人能負擔起的。

隨着高收入家庭被排除在住房擁有者之外繼續租房居住,可負擔單位的供應越來越少,從而推動需求、進而是租金越來越高。

儘管購買可負擔住房的能力主要是較高收入家庭的痛點,但杜根擔心,低收入國民的租金飆升,可能會將本國的住房系統推向崩潰邊緣。他說,「因為買房有點像一種選擇,如果你買不起房,可以回到租房市場;但是,如果你付不起租金,你還有甚麼地方可住?」

丹尼森認為,「我們還要承受更多的痛苦,在不久的將來,租金不會下降。」

加拿大央行的加息針對的是國內的通脹來源,但加拿大皇家銀行(RBC)助理首席經濟學家霍格(Robert Hogue)認為,租金上漲的副作用,是在短期內使央行控制通脹的努力變得「複雜化」。

霍格表示,加息最終將成功消除加拿大經濟的過度需求,並令通脹回落至目標水平。不過,儘管較高的利率將壓低大多數經濟領域的需求,但租金承受上行壓力,反過來可能會抵消央行已取得的一些進展,令他們在解決通脹問題方面面臨挑戰。

 

 

V18

 

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