房屋有建筑缺陷无法出售 业权保险能否为买家提供保障?

加拿大都市网

SOURCE星岛地产

如果房屋有严重的建筑缺陷,导致不安全,并且无法出售,业权保险(Title Insurance)能否为买家提供保障?安省上诉法院在上个月审理的一宗案件,或可解释这方面的问题。

布林(John Breen)于1999年在Lake Muskoka购入一幢度假别墅。当年他的房产律师在市府建筑部门查看记录时发现,虽然当局在1989年发出建筑许可证(Building Permit),但对该幢房屋的最后检查仍未完成。

市府办公室之后发生火警,相关的记录毁灭,没有人知道该幢房屋是否已通过最后检查。布林获悉情况后,决定不要求市府进行最后检查。

到了2011年,布林聘请的工程人员,在装修厨房时打开一堵墙后发现,房屋结构严重违反安省《建筑标准法》(Building Code Act)的规定。工程师的报告后来证实,该幢房屋有严重的结构缺陷,建议布林考虑将房屋重建,并且不要居住在屋内。因此,该幢房屋自2012年以来,一直没有使用过。

布林向提供业权保险的FCT Insurance Company提出诉讼,声称房屋的结构缺陷,令房屋无法出售。在法律上,这意味潜在买家有合法理由拒绝购买。

FCT拒绝了布林的索偿要求,声称对于布林已经知道的风险或缺陷,FCT不会提供保障。在去年的审讯中,法官艾伯哈德(Margaret Eberhar)裁定布林胜诉。

法官在1.3万字的判决书中指出,布林对于房屋的潜在缺陷,没有实际的认识。

FCT不服判决,向安省上诉法院提出上诉。上个月,上诉法院的3名法官推翻了原审判决,驳回布林的索偿请求,并判他须支付25,000元的诉讼费用。上诉法院将无法出售的土地(即买方不愿购买该建筑物),与无法出售的业权(即是所有权出现缺陷情况,例如本案例中未完成的动工许可证及检查),作出了区分。上诉法院裁定,布林的索偿申请不在保单范围内。

FCT保险公司在其住宅业权保险手册中表示:”许多之前已有的问题,直到交易完成后才会被发现,包括……在没有许可证情况下进行的装修…. ..”

“若持有住宅业权保险,FCT有责任纠正这些问题,或向投保人作出相应的赔偿。”

这似乎与FCT在诉讼中的立场不一致。

从布林个案中所得的教训是,并非所有的业权保险单都是相同的。置业者应该就业权保险单提供的保障范围,与律师进行仔细的评估。

作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

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