私售房屋沒人看房,原來是上了經紀「黑名單」

加拿大都市网

【加拿大都市網】CBC的一項調查發現,一些房產經紀為了保證自己的傭金,會刻意帶自己的客戶避開傭金低的房屋。專家指目前的傭金分配方式急需改變。

喬安 (Joanne Petit) 和她的丈夫弗蘭克 (Frank)住在Vaughan市。今年春天, 將他們的房子掛牌出售。他們決定不聘用房產經紀,自己操作。因為中介通常會根據他們房屋的售價向賣房者收取 5% 的傭金。 喬安的房子價格的5%加HST,將超過 73,000 美元。

為了節省費用,喬安只向一家經紀公司支付了200加元的固定費用,該經紀公司只是將她的房子列在了 MLS 上。

「我知道肯定會有像我這樣的人在 MLS 上買房子……而且 (他們會)對他們的經紀人說,’我想看看這房子,’」喬安說。

喬安準備向代表買方經紀支付 1% 的傭金,總計近 15,000 美元。 上市六周後,喬安妮沒有接到任何電話。

「經紀打了很多電話,因為他們希望我們與他們簽約,他們成為賣方經紀。」喬安說,她最終問其中一位經紀為什麼沒有買家感興趣。對方告訴她,她的房子已經「被黑了」

「經紀希望互相合作,這樣就有2.5%的傭金拿。」喬安妮向CBC投訴。 「這不公平,我認為必須讓更多人知道。」

測試一:經紀可以避開抵傭金房屋

為了測試喬安的房子是否真的被經紀冷落,CBC記者假扮成購房者,網絡搜索房產經紀,聯繫了最先出現的3人,表示想在喬安房子的街區找和喬安家一樣的房子。然後要求每個每個經紀都預約看喬安的房子和附近另外兩處房子。

結果三個人,有兩個經紀把潛在買家從喬安妮的家中引開。

只有一名經紀就低傭金與買家提前聯繫,並提出無論如何都會幫助潛在買家購買房屋,但另外兩名經紀完全沒向記者透露傭金的事情,並勸阻或阻撓他們看房。

其中一名中介告訴買家這棟房子的叫價高出市場價20萬加元,並表示賣家不會在價格上讓步。另一位經紀人說,她根本無法預約看房,並暗示該物業可能有租戶,這種說法對許多想要買房自住的人是致命打擊。

喬安說從來沒有接到過經紀人預約看房的電話,也從沒有說過不能預約話。說不能看房的那個經紀確實打過電話,但沒有問他們價格是否有彈性。「一開始,她想知道傭金能不能到2.5%。當我們告訴她只有1%的傭金時,她說,『好的,謝謝,我不感興趣。’」

測試二:經紀不建議降低買方經紀傭金

在第二次測試中,致電加拿大境內的50名房地產經紀人,其中一半是假裝賣家,一半假裝買家。假裝賣家的問25個賣方經紀,能不能把給買方經紀的傭金降低。其中88% 的人警告不要這樣做。

哈利法克斯的一位經紀說:「雖然他們不應該這樣做,但一些買方經紀人可能把顧客帶到其他的房子。」溫尼伯的一個經紀說「曾經有經紀對我說,『你知道如果有兩棟房子都很合適,我肯定會給客戶推薦傭金高一些的那一棟。』」

根據RECO的說法,傭金是可以協商的,並且賣家可以決定他們願意出多少錢給買方經紀。但是當所有50名經紀被問及他們收取的傭金時,幾乎所有人都報了相同的金額。四分之一的經紀將他們的費用稱為標準收費,大多數表示他們不會談判。

CBC就此事諮詢安省房產律師拉雷多(Lisa Laredo)。她表示經紀的做法是不道德的。 「你實際上並不是在(給客戶)提供服務,你不是在為任何人服務,而是在為你自己服務。」

傭金高於客戶利益是違法違規行為

加拿大房地產協會 (CREA) 和安省房地產委員會 (RECO)沒有對CBC的測試作出評論。但在得知調查結果後不久,RECO 就向其管轄範圍內的93,000多名房產經紀和經紀公司發出通知,指出此類行為違反了道德準則。

通知說:「除了違法,這種行為還破壞了消費者信心和整個房地產行業的聲譽。

在全國範圍內,《全國房地產經紀人道德守則》以及省級房地產法律規定,經紀人必須誠實行事並代表客戶的利益。 一些省級法律,包括阿省和安省,也有專門針對不規範行為的法規。

安省的《房地產經紀人法》(REBBA) 規定,當買方與房地產經紀人簽訂經紀協議時,該經紀人「……應將符合買方標準的房產告知買方,而無需考慮經紀可能有權獲得的報酬,」

解決問題方法:改變傭金分配方式

沃爾什(Michael Walsh)經營一家專門為買家服務的機構,他對 CBC的測試結果並不感到驚訝。在過去,所有房地產經紀都只為賣家服務,並且只對他們負有責任。 直到上世紀90年代,在一些經紀人倡導之後,安省才出現了買方經紀人。 然而,賣家通過資金激勵經紀帶買家來的傭金結構保存了下來。

沃爾什和研究該行業的研究人員一致認為,真正解決這個問題的方法是改變房產經紀的支付方式,即買方經紀的傭金不是由賣家通過賣方經紀來支付。

「就傭金而言,該行業就像一個卡特爾。他們對整個行業執行相對高且統一的傭金水平,」美國消費者聯合會高級研究員兼前執行董事布羅貝克(Stephen Brobeck)說。

羅貝克長達 20 多年的研究表明,「脫鉤」房地產經紀人傭金可以在幾年內將房產經紀傭金降低 1% 到 2%

「如果傭金脫鉤,買家就能和經紀協商傭金。這也將鼓勵賣家與賣方經紀進行更積極的談判,而賣方經紀很可能也會降價,」布羅貝克說。 .

「此外,這也能調節房價,因為賣家不必為買方經紀支付這麼高的傭金。」

羅貝克的論點以及如何支付傭金也是美國針對全國房地產經紀人協會和主要經紀公司(包括 RE/MAX LLC、Keller Williams 和 Realty Inc.)發起的兩起大型反壟斷訴訟的核心。集體訴訟稱,「反競爭行為導致美國購房者支付過高的傭金。」 美國司法部目前正在調查這些指控。

布羅貝克說,現在應由省府來實現這一改變。 在此之前,他也建議消費者不要放棄談判他們支付的傭金。「如果你是賣家,你應該嘗試將傭金降低一個百分點,」他說。 「其次,如果你想賣一棟昂貴的房子,或者你正在與一個經紀合作,他們會幫助你賣掉一套房子併購買另一套房子,他們可能會讓你的房子再降一個百分點。」

回到喬安的故事。夫婦二人堅堅持在沒有經紀參與的情況下賣房。「合適的人會在合適的時間出現,」喬安妮說。

最後,耐心確實得到了回報。 在上市五個月後,他們以全價將房子賣給了一個私人買家,沒有中介參與。

(Shawn,資料來源:CBC,圖片來源:Pixabay)

 

 

 

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