市場回暖 市價合理 今年你換不換屋?

加拿大都市网

2019年大多地區的房地產市場基本是在原有放緩的層面回頭微弱上行,這得益於加拿大穩定的人口增長以及減壓降息。2020年新年開始,多方數據顯示大多倫多地區的房市步入回暖的跡象。有專家和業內人士預測,多倫多2020年的房屋市場將會正向反彈。

大多倫多地區的房地產市場在經歷了2017年的政策打壓、2018年疲軟和2019年的平穩發展後,2020年開年展現出恢復活力的跡象。多個區域的房價都有緩步上升。大多倫多地區全職地產經紀余浩表示:”2020年,大多倫多大多數地區的房產市場應該是量價齊升,表現優於2019年,但不大可能像2017年的市場一樣瘋狂,否則政府一定會再次出手干預。同時,我認為海外買家稅在未來10年也無法取消。本國購買者應該利用這段時間,巧用銀行貸款優勢,實現多套房的投資,在5到10年的短期內實現財富越級才是最重要的事。”
大多倫多地區全職地產經紀余浩

condo帶領樓市發展上行

余浩認為,2019年的房地產市場是穩中有升,尤其獨立屋市場逐漸顯現出回暖的跡象。”150萬以內的房產只要價格相對理性,銷售得還是很快的。70-100萬之間的房產還經常出現搶offer的現象。2019年的秋冬季市場,由於房源比較少,剛需買家大多數都是硬著頭皮上,也有極少數出現成交價高於市場理性價格的情況,頗有一點2016年瘋狂的樣子。”

對於2020年房地產市場的展望,余浩稱:”我相信2020年絕對是2019年多倫多房地產的2.0版本,穩中有升。2019年年末的3個月,根據成交記錄,已經在發出強烈的市場信號:中低價位的買家急於入市,市場上在賣的房源緊缺。這些都使得2019年年末秋冬季的市場相比較2018年和2017年冰冷的市場,有樓市小陽春的感覺。”

至於持續火熱的condo市場,多個地區都出現了一房難求的現象,在市中心(downtown)區域的condo尤其明顯。余浩對此表示:”市中心的condo掛牌之後,收到3至5個offer都是正常的現象。很多condo的單元年初居然會比年末少了5%以上成交量。我曾見過市中心city place的一個單元2019年比2018年多賣出了10萬元。Condo市場的火熱也讓眾多建築商在下半年發了好多樓花盤,看來大家對未來condo的信心還是很足的。”

 

余浩預測,Condo市場在2020年應該還會有一定程度的漲幅,尤其是位於市中心的樓盤。”因為市中心的生活圈本來就是一個自給自足的生態圈,downtown的人住在市內、生活在市內、工作在市內,所以他們只有選擇在市內居住,有房住或者有房租就成了最重要的因素。而住在市裡就一定是步行,舉步地鐵、公交、工作地點就成了非常重要的因素。可以預見C1 / C8的城市圈東至church,西至Bathurst,南至湖邊,北至Bloor這個大區域將成為未來買家和地產商爭搶和廝殺的大範圍。這個地區的condo單元尺價和租金一定會隨著剛需繼續往上。不同於downtown北面的北約克(North York)和萬錦(Markham)等地的condo,因為大多數住戶有車的緣故,變得購買主觀因素並沒有那麼集中。所以我認為在2020年的增值方面應該沒有市中心的condo增速快,但仍會因為其屬低價位的緣故,會處在剛需和投資購買者的入門級選擇。大多數一房在50至60萬,兩房都在65至80萬左右。因此我覺得2020年仍有增加的可能性。畢竟要在北約克居住的話,買獨立屋或者半獨立也要在80萬以上的。我也建議大家,如果選擇購買condo作為自住房,應儘早下手購買,因為condo市場仍然處在上升通道內,還沒有到最高點。”

今年換屋時機好

余浩認為,獨立屋以及freehold房屋的市場,在2019年秋冬季因為房源很少,造成了有一些看上去還不錯的房源出來就吸引了很多買家競標的現象,因此成交價自然高出標價很多。”這說明了目前的市場有很多選擇獨立屋的剛需買家。之前也有一些賣家掛低價吸引買家競標,但是多半是底氣不足,抱着差不多價格就能賣掉的心態去賣。現在的賣家則有絕對主動權(power)。價格一定要到位,不然寧可繼續等。而結果是,這些賣家大多數也等來了他們想要的價格。所以我認為2020年的賣家談判的實力應該是高於買家,賣家在談判桌上應是掌握著絕對權力,而不像2018年那樣多半是以割肉的心態去賣房。”

從2018年到2019年,賣家心態的改變會在一定程度上影響市場。余浩稱:「只要有一到兩個堅挺的、較高的成交價格,接下來的賣家一定是以此為標準。事實上,2016年和2017年瘋狂的市場,也是因為一個比一個更高的價格而搶上去的。雖說2020年的市場大概不會重現2016、2017年的瘋狂現象,但是市場的反轉是肯定的。也就是說買家想要在一定程度上在2020年的市場上抄底的可能性很低了。可能你嘗試的每一個offer賣家都把價格咬得很死。」

很多有換房需求的人,都會思考2020年是否是一個換房的好時機。余浩對此表示,因為賣家的權力反轉,在價格談判上逐漸擁有優勢,因此這時如果是嘗試換房的人,應屬於機會到來。「因為此時賣掉房子,一定是過去三年內最好的價格。而要買的房子,雖然可能比2018年的價格要低,但仍有小概率的機會淘到寶。如果是小房換大房,我建議先賣再買。市場逐漸回暖證明了小房能以最好的價格在最短的時間內成交,而且可以把交接的時間放3個月之後,再去選擇買新的房子。這有點像2016、2017年我處理換房客戶的案例了。而在2017、2018甚至是2019年,我都建議換房最好先買好自己的房子,再去賣房。因此對於換房的客戶們,2020年會是過去三年裡,換房時機最好的一年了。」

至於單純想要賣房或者買房的人,余浩也認為2020年也依然合適。「最健康的供需平衡、最優惠的貸款政策、最穩定的移民政策和人口流向以及最充足的開發項目這幾個因素,將會構成2020年房地產市場的穩定。

坦白說,如果2017年出台了海外買家稅之後,房地產走勢是下坡路,那麼2018年是最低的坡底。走過了2018年,2019年已經開始往上回暖,但都是平緩的平直的狀態。如果不出甚麼新的政策,2020年將是過去三年來多倫多房市最健康發展、最穩定向上的一年。」

新屋動工量是重要標誌

大多倫多地區的人口流入量位於加國所有的城市之首。由於新移民、留學生、工簽持有者的大量湧入,對住房的需求往往供不應求。根據統計數字顯示,大多倫多地區每年新建房屋的數量遠遠趕不上大多倫多地區每年約15萬的人口漲幅。由於全年有許多購房者進入市場,為市場提供了穩定的需求。但房屋市場重要的健康標誌之一仍是每年房屋的建築數量。

安省的新建房屋數量在2019年有所下降。由於2017和2018年的房地產市場震動,讓許多建築商延期了建房計劃,步伐有所緩慢。人們不可不免地看到了房屋開工數量的下降。但這只是一個暫時的下降。有經濟學家預計房屋建築數量將反彈,2020年將是重振多倫多房屋市場的繁忙的銷售年。2020年及之後會恢復強勁的增長。

經濟學家 Edgard Navarrete在一分給安省的住房預測中寫道:「2019年房地產市場的疲軟數字可以歸因於前幾年的市場不佳表現,以及聯邦政府的相關政策降低了房地產市場需求後,市場產生的後續反應。鑒於新房的建設性質,新屋市場的動工滯後的現象不足為奇。」

他解釋稱:「在項目動工之前,建築商通常會發售新的單元。因此,2017年和2018年的相關地產交易活動並不能顯示那段時期的新住房需求,而是展示過去一段時間市場不受貿易緊張局勢和政策衝擊影響時候的需求。」

從整個安省的角度來看,經濟學家Navarrete預計,到2020年將有74,100個新屋開工,比2019年的69,400個增加6.8%。接下來2021年將進一步增加6.2%至78,700個。而後在2022年,預計會下降0.9%,有78,000個新屋開工。

經濟動力的持續強勢也會給房屋銷售帶來火花,這將使建築商在2020年能夠提高房屋建設數量。多倫多地區的人口將在未來繼續保持強勁的增長勢頭,而政府的政策是旨在通過擴大住房供應和解決可負擔住房的問題來增加房屋建設數量。

如果如上的專家預測得以實現,那意味着2020-2022年的房屋建設數量將會和2016-2018年的基本相同,那麼2019年低迷狀況就只是曇花一現。

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