邁阿密塌樓事件會發生在加拿大嗎?專家這樣說

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【加拿大都市網】建築問題在加拿大可能會更快被發現!

當Jack Driscoll看到佛羅里達州Surfside公寓大樓倒塌的視頻時,他的第一個想法是:「這太可怕了。」然後他開始思考,自己的家是不是也會經歷這種事情?

Driscoll住在哈利法克斯港Dartmouth區一棟12層公寓的二樓。他可以俯身越過陽台的欄杆,直視下面的海水拍打着混凝土地基。

「你會不由自主地想到『萬一』,」他說,「如果發洪水怎麼辦?」如果混凝土上有裂縫怎麼辦?」

2016年人口普查顯示,有超過360萬加拿大人住在公寓里。溫哥華有超過30%的城市居民是公寓住戶,這一比例在加拿大是最高的。

Surfside的大樓倒塌後,有Driscoll這樣想法的公寓居民都在問,他們的大樓是否也有發生類似災難的風險。

加拿大共管公寓協會的數據顯示,全國共有113,000家共管公寓公司。加拿大從來沒有發生過公寓大樓的重大結構事故。定期檢查是為了在潛在問題變成災難之前發現它們。而且幾乎所有的共管公寓大樓都必須預留資金以支付未來的維修費用。而這些防護措施在佛羅里達都不是強制性的。

 

巨大的問題

「我們遇到了一個大問題,」Fort Lauderdale的共管公寓律師Eric Glazer說。多年來,他一直主張對共管公寓大樓實施更嚴格的監管。

「現在,我們在這裡實行信用制度,」他說,並補充道,主要是由共管公寓委員會來監督他們的建築是否需要進行必要的維修。

佛羅里達州只有兩個縣要求對這些建築進行任何形式的官方檢查,而且這些檢查只需要在這些建築滿40年的時候進行。

這就是那座倒塌大樓的情況。它建於1981年,並在2018年進行了第一次狀況評估。它發現了嚴重的結構問題,需要花費數百萬美元進行維修。雖然檢查工程師沒有發現即將出現的結構故障的跡象,但很明顯,需要立即進行必要的作業。

然而,當居民們收到910萬美元的賬單時,他們中的許多人拒絕批准必要的作業。

經過三年的激烈內訌,他們才最終達成協議,但當時,成本已飆升至約1500萬美元。作業才剛剛開始樓就塌了。

 

加拿大規定大不同

在加拿大,有關公寓建築檢查的規定非常不同。

根據不同的省份,建築物必須每三到五年進行一次評估,以制定儲備基金研究,在卑詩省也被稱為折舊報告。

這些研究預計了未來30年內,屋頂、窗戶、電梯、陽台、暖氣和空調等主要部件可能的維修和更換成本。

除愛德華王子島外的公寓委員會被要求通過每個月的公寓費用來支付這些未來潛在的費用,所有業主都要支付這些費用作為大樓的運營成本。

儲備基金研究過程包括定期實地視察建築物。

「在安省,你不會需要等40年才能發現一個長久以來明顯存在的問題,」註冊儲備規劃師Chris MacMillan說。他是安省Barrie市AvidCRP公司的所有人。

MacMillan與共管公寓委員會合作,確保他們預留足夠的錢,以保持大樓的良好狀態。他認為,佛羅里達公倒塌寓發現的那種問題,在加拿大會更快地被發現。他表示:「在實地考察儲備基金研究時,我們就會發現這個危險的信號。」

但許多較老的共管公寓正在努力收回儲備資金,因為法律沒有要求它們在建造時提供適當的資金。他們現在已經到了需要進行大量必要維護的年頭。

MacMillan說:「我想說,如果你的建築有30到40年的歷史,你就應該有所顧慮。不是說它會倒塌,而是說你應該對任何可見的問題採取行動。」

這可能很昂貴。MacMillan舉例說,他正在處理的一座老建築需要1000萬元的維護費用,但早期節省下來的錢不足以支付成本。

MacMillan說,計算出節省多少錢是不精確的。雖然屋頂、供暖系統和窗戶等主要物件的壽命是眾所周知的,但情況可能會發生變化。例如突然的泄漏可能導致10年後更換屋頂,而不是預期的20年後,還有原材料價格可能會飆升,比如在新冠肺炎大流行期間那樣。

但是,如果儲備基金得到適當的維持,總應該有一大筆錢可用來支付大部分費用。MacMillan說,這樣做的目的是通過支付定期維護費用,防止將來昂貴的維修費用。

 

佛羅里達餘糧不多

佛羅里達的情況則完全不同。「你可能希望共管公寓協會已經存了錢以備不時之需,但佛羅里達的絕大多數共管公寓協會並沒有這樣做。」

佛羅里達州的法律允許共管公寓的業主投票決定,是保留儲備基金還是不保留儲備基金來儘可能降低月租費用。

「我們這裡有很多55歲以上的社區。在55歲及以上的社區中,有很多人認為,既然我們可能活不了那麼久,為什麼我們要從現在開始存15年或20年的錢來修屋頂呢?」Glazer說。

倒塌的公寓隸屬的共管公寓協會確實有一筆儲備基金,但40年後,它只佔大廈必要維修所需資金的不到7%。

Glazer認為,這場災難將使得佛羅里達州改變法律,並借鑒加拿大的經驗,迫使公寓協會進行更頻繁的檢查,並保持足夠的儲備資金。

MacMillan認為,應對加拿大公寓大樓潛在問題的最佳方式,取決於居住和管理這些大樓的人:「物業經理和董事們應該自己定期檢查。他們不是專業人士,但他們至少可以確定值得關注的領域,」

Driscoll也是這麼想的。他說,他現在正在檢查他所在大樓的地下停車場是否有裂縫和積水,這是在塌樓災難發生前出現的那種警告信號。「我以前從未這樣做過,但你需要知道。」他說。

 

(編輯:北極星)

(Ref: https://www.cbc.ca/news/canada/condo-building-collapse-inspections-reserve-funds-1.6102153)

(圖片來源資料圖,僅作說明使用)

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