北約克樓花詐騙案終有結果!100多血本無歸的華人有望獲得賠償

加拿大都市网

轟動一時的2014年北約克樓花詐騙案昨天出現實質進展,案中代表發展商處理買家樓款信託帳戶、令買家蒙受損失的韓裔女律師Meerai Cho,與控方達成認罪協議,承認一項違反信託(Breach of Trust)罪名。案件於昨天在北約克安省法院進行量刑聆訊,多名苦主上庭宣讀受害人影響陳述。法官經過3小時閉庭考慮後,判處被告入獄3年半。

此案受害者多達130多人,警方早前已對Meerai Cho控以詐騙超過5000元、藏有犯罪所得、違背信任等一共426項罪名。

  

根據控辯雙方達成的協議認罪事實(Agreed Facts for Guilty Plea),被告Meerai Cho由2010年底至2013年夏天,先後90多次由其掌管的律師信託基金帳戶中,非法向大廈發展商轉出買家的預付樓款逾1,300萬元。被告聲稱她錯誤理解發展商有權要求她將錢款轉出,而她必須依照其委託人的指示去做。沒有證據顯示被告了解這些款項轉出之後的去向,或被告自己侵佔了這些款項。涉案款項目前已被發展商花掉或轉移國外無法追回。

  

案情顯示,現年66的被告於2002年取得安省律師執業資格,主要處理移民、難民、家庭及房地產方面法律問題,房地產業務約佔其總業務量3至4成,不過涉案個案是她首次代表大廈發展商。女被告於2009年經人介紹與一名叫做Yo Sup(Joseph)Lee的韓裔男子相識,對方以成功年輕企業家形象出現。Lee被查明控制至少12間在安省註冊的數字公司,這些公司被冠以「Centrust」的公司總名稱。被告在代理該樓盤項目之前,曾經在Lee的私人物業買賣中協助其完成交易。

3年內逾90次提款

以發展商名義出現的Centrust公司,於2009年開始預售位於北約克央街5220號「Centrium」柏文項目樓花,項目包括住宅、商用及酒店單位。發展商最初委託一家名叫Bratty and Partners LLP的律師行處理買家售樓款。Lee於2010秋天找到被告,指由於文化及語言問題,感到Brattys公司無法為其提供足夠及完整服務,要求被告接手協助其處理售樓信託帳戶。

  

由2010年9月起,Brattys律師樓根據Lee的指示,將手中有關Centrium項目的商用物業買家樓款及售樓文件轉給被告的律師行。不過根據法規和協議,Brattys仍保留已收到的民居單位樓款及售樓文件。項目中的酒店單位則是在被告接手成為發展商代表律師之後,才開始公開發售。

案情指被告在接手Centrium業務後,先後在大韓外換銀行加拿大(Korea Exchange Bank of Canada,簡稱KEBC)及多倫多道明銀行,開了4個專門用於該項目的律師信託帳戶。由2010年10月起,被告收到由Brattys轉來的樓款逾300萬元,並開始接受新的商用、酒店買家繳來的樓款。2010年11月起,被告開始接受居住單位新買家樓款,儘管發展商與Brattys簽有協議,指定Brattys作為唯一處理居住單位購樓款的律師行。

  

案情顯示,在Brattys向被告的信託帳戶移交款項後不足1個月,被告即在2010年11月2日首次由其信託帳戶中提款75萬元,轉給由Lee控制的Centrust公司帳戶。在2010年底之前,另外兩筆分別為95萬元及85萬多元的款項由被告的信託帳戶中轉出至Centrust公司帳戶,到2013年8月1日止接近3年內,被告從其4個信託帳戶中提款90多次,控方提供數字顯示,由信託帳戶非法轉出的錢款總額達13,046,379.82元。這些錢涉及約140名大廈各類物業的買家,轉出全都違反安省共管公寓法的規定及信託規定。

調查顯示巨款轉往國外

案情書表示,除了該收取的律師費用之外,沒有證據顯示上述由被告信託帳戶中轉給Lee的錢後來由被告佔有。也沒有證據顯示被告了解這些錢款轉出其信託帳戶之後的去向和用途。對Lee及其公司帳戶的調查顯示,錢轉出之後在其不同公司帳戶之間轉移,之後去了不同用途,一些用於支付其他律師行的費用,一些用作日常花費如餐館或是有線電視,也有大筆錢直接轉去Lee的帳戶或是轉往國外。到目前為止,沒有錢款被追回,Lee據信已離開加拿大未再回來。其樓盤項目則在2013年10月25日因還貸拖期被銀行沒收拍賣(power of sale)。

  

被告聲稱,最初Lee告訴她一些買家未能按售樓合同規定分期支付售樓款,因而發展商取消了這些合約並沒收先前所繳納的樓款。她聲稱Lee向她表示,由信託帳戶中提款是為了完成整個項目,他承擔完全責任,日後會將款項還回。

她聲稱最初開了提款先例之後,李不斷向她索要新的提款,告訴她如果不把款項提出來,整個項目就無法繼續進行下去,同時又向她保證已有數家韓國投資者同意注資項目,很快有足夠資金將信託帳戶金額補足。被告承認未能妥善保管(mishandle)信託款項。她聲稱自己誤以為Lee是其委託人,有權指示她提取信託基金款項用於大廈發展項目,所以她要依據Lee的指令行事。她沒有意識到買家才是她需要負責任的對象。不過被告承認,即使法庭接受她的解釋,也不能解除她最終同意接受的背信罪名。

華裔:不在乎刑期 我們的錢能賠多少?

被背叛、絕望、自責、經濟陷入困境,數十名聽審的不同族裔苦主,在法庭內外都表達着類似的情緒。對於被告認罪及入監3年半,他們的反應各不相同。一些人認為加拿大法律過於仁慈,對涉款逾千萬案件的罪犯量刑過輕,有人擔心被告自己是律師,熟悉法律程序,或許連3年半刑期也不用坐滿,很快可以假釋。

有不少人對於被告認罪伏法、可以儘快展開索賠程序都表示欣慰。因為律師協會的索賠,必須在被告被裁定有罪之後才能展開。不只一名苦主對記者表示,比起關心被告坐幾年牢,目前更希望將損失的多年積蓄儘快拿回來,即使只是早一天也好。他們對於未來索賠的程序和進展更為關心。

「最多可獲15萬賠償」

負責案件的一位男警官昨天在庭外向苦主分發一張通告,指安省律師公會(the Law Society of Upper Canada)有一個賠償基金(Compensation Fund),用以協助因律師不誠信行為而給受害人造成的損失。通告要求苦主儘快與該基金聯絡,登記註冊索賠要求。基金工作人員會給予苦主協助並回答其問題。此外,部分苦主也收到通知,得知安省律師協會定於3月8日上午9時30分舉行針對Meerai Cho的紀律聆訊。

  

通告又指,凡是購買住宅單位而損失樓款的苦主,應該與負責新屋保險的Tarion聯繫,依購樓按金保護條款(deposit protection plan)向Tarion提出索賠。負責案件的警官對記者表示,據他所知,凡是已向Tarion登記的住宅單位買家,由去年夏天起已陸續收到Tarion發出的每人最多2萬元賠償,但是不排除目前仍有苦主尚未向Tarion登記索賠。

據知涉案各苦主的索賠進度也不盡相同。購買商業單位的人大多表示已經向安省律師協會的賠償基金登記,有指對方表示每人最多可以獲得15萬元的賠償,他們目前正等待下一步進展。有購買居住單位的苦主則表示,已在去年夏天收到Tarion的2萬元賠償,但2萬元不足以填補他們的全部損失,所以他們進一步向律師協會賠償基金登記,要求該基金賠償不足部分的餘額。

而有購買居住單位的西人買家似乎並不知道在取得Tarion的賠償之後,還有資格向律師協會進一步索償不足的部分。還有買家表示近期才向Tarion登記,目前尚未獲得2萬元賠償。

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