新移民攻略:在加拿大买房收租与报税

加拿大都市网

【抵埗攻略】安省的房地产业非常发达,在金融投资的风险较大的情况下,很多手头充足的新移民以至老移民,会选择房地产投资,不单保本而且可以用来作为房屋出租,从而得到长期收入的保证。

一般来讲,房屋出租可能会有三种模式:自住屋分租(租出地下室或个别房间),整个房屋租出去,或将整个大厦单位出租。

自住屋分租(租出地下室或个别房间)

很多大多地区的屋子,无论是买下来还是买下之后进行装修,都会看到一类分门出入的地下室单位。业主会在地下室设置厨房、浴室、洗衣房、小客厅等等,在屋子的侧面加一个入口给租客独立出入,并可能把其中一个车位划给租客。在这种设置下,租客不会和业主直接见面,生活也不会有太多冲突。另一个模式也可以是,业主把其中一个房间划给房客,共用公共空间和浴室。这种模式可能适合年轻的业主房客,或者整间大屋空间较大的业主,以确保生活之中不会太多冲突。

通常这种模式的租房会包水电暖,网络和停车位。价格则要看地段,附近的公共设施,商场和交通便利程度。

整间房屋出租

整间房屋出租可以分成一间屋租给一个家庭,或者把房间划分开来分别租给单身人士或留学生。

后者是比较常见的出租模式,通常业主会对每个房间的大小和配置定价,每次有租客离开,就要重新去找新租客。租给一个家庭的话简单很多,但灵活性小些。这类的租房模式一般包车位。一个家庭全租一间屋的话,可能会商量好让租客自己出水电暖,网络,但分别出租给单身人士,因为人口流动比较大,很可能要业主自己出水电暖。网络可以建议租客自费,因为学生使用网络经常有折扣,即使有人搬走也很容易把账户过给另一个人,或让另一个学生开账号。

整个大厦单位出租

和房屋出租一样,一个单位可以分别租给两个单身人士,或一个家庭,或一对情侣。作为大厦单位的业主支出会比较多,除了地税还有管理费和车位,租客会出网络和额外的停车费(如果业主只有一个车位,有可能可以租额外的车位)。

租房的正式程序是让未来的租客看过房子/房间的设备,问租期要求,价格,包什么费用,几时入住,然后双方签下合同,商量搬家的日期和几时给锁匙。从面谈租客到正式搬入通常是一个月左右,但只要双方都同意了时间和条件,那随时可以入住。正规的租房要求是长租的租客需要至少租1年,到期后合同会以月为单位的延续生效。业主可以一开始收下第1个月和最后1个月的租金,等租客正式提出要搬走,那最后一个月就不收租。每年安省会规定房租上升的百分比是多少,法律上规定不能加租超过那个数额。

也有很多业主房客之间不会正式签合同,不会说好租期多久。这么做并非不可以,只是到出问题的时候缺乏法律上的保护,最后仍是业主个人决定要不要承担风险。

租金以及报税

安省有很多中文和英文的租房广告,如果想知道自己的物业市价,可以参考网上同一地段,差不多面积的房子租金是多少来定价。租金并没有一个固定的范围,但一旦有一个固定租客,每年加租金的范围就会被限制,直到有新的租客入住才能重新稍为大幅度的加租金。

很多私下收租客的业主通常会叫房客报税的时候不要报租金支出,因为他们自己不想报租金收入并且被征税。从法律和保障方面考虑,是不可以那麽做的,就像常识来说不建议业主完全不拟合同的收房客。

作为业主如果决定报税,其实有很多支出是可以抵消掉租金的收入,而大量减少纯收入。

擧个例子,假如一个屋子里只有一个业主和一个租客,两个人公用空间所有设施都是对半分的,那麽这个屋子一年的地税、水电暖、网络、贷款的利息、保险和任何的维修费用的其中一半都可以抵收入;如果房客是租地下室,而地下室刚好是整个屋子的1/3大,那所有费用的1/3可以用来抵收入。如果是住大厦公寓的,那管理费、地税、贷款利息、保险以及任何自己出了的费用可以作为支出抵收入。

实际的报税计算可以理解为,假如一年的租金收入是1万元,而各种费用是4千,那真正会被打税的收入部分祇有6千。

处理与租客之间的冲突

大部分业主和租客之间的冲突都是可以两方之间解决的,同住的业主租客常见的冲突大概有家里暖气冷气的温度,用水用电的规律,车道是否有清洁,生活习惯不同等等。

安省的电费收费有两个模式,一个是按高低使用峰期收费,这种模式在晚上7点之后会比较便宜;一个是统一收费,不算高低峰。如果选择了第一种模式,可以和租客商量尽量在7点后才洗衣服、使用焗炉等等,如果不能和租客达到共识,也许第二个模式比较简单,省得争执。

公用场所的清洁多数是业主的责任,除非已经事先划好两方各自负责的区域。当然,如果租客吃完饭不洗碗堆洗碗池里,这更多是生活习惯问题,需要两方沟通。

住地下室的租客可能因为房间缺乏阳光而冬冷夏凉,由于过去有很多租客投诉过家里的暖气不够,现在法律规定,租客的单位必须在每年9月到6月保持在摄氏21度以上,夏天保持在摄氏26度以下。这不是指整个家的温度是21度,而是租客的睡房需要有21度。

欠租和收楼

最常见的冲突恐怕是无法付房租的问题。假如发生了租金,搬迁日期一类的纠纷,最后两人之间无法达成协议,安省有设置Landlord and Tenant Board (房东和房客委员会)来调解纠纷。注意这是个漫长的协调过程,从业主通知租客需要委员会进行协调,到排期去协调都要差不多2个月,期间如果租客给了租金就只能取消协调,但无法避免下次重复出现同样的问题。偶尔会有拖租半年到一年都没办法赶走租客,以及房子大面积被破坏没办法追回损失的故事。

之前说到没有合同法律保护不全主要会反应在此处,没有合同,也就是只能看委员会相信谁的说辞,期间会出现很多“当初不是那麽商量好的”情况,导致问题往后拖。由于多伦多已经出现严重的住房不足的问题,委员会一定程度会偏向同情租客,如果租客有意思要交租或已经交了部分租金,委员会通常不会下令让租客搬离。即使下了决定许可让业主踢走租客,也不是马上就能让他们搬走。所以在租房方面,千万要考虑好找适合的人做租客,出租时可以要求租客提供信用历史,咨询他们的工作是什么,是否有稳定的收入。由于可能是长期一起居住或相处,找差不多文化背景的人或许会更方便沟通和协商。

希望业主们都能顺利找到适合自己的租客,自己的工作之外也有一份额外收入保障生活。

(图:Pexels) T06

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