多倫多正式開徵海外買家稅!究竟哪些人要交?

加拿大都市网

今天一大早省長韋恩聯同安省財政廳廳長蘇善民(Charles Sousa)及安省房屋事務廳長巴拉德(Chris Ballard)一起公布了多項控制大多區房價的措施,明天就生效!

1.徵收15%的「非居民投機稅」

韋恩表示,這個新稅稱為「非居民投機稅」NRST(Non-Resident Speculation Tax)。如果房屋買家不是加拿大公民,也非永久居民,沒有住在安省,也非加拿大公司,購房之後必須交15%的稅,這項新政策將立即開始實施。

這意味着,從2017年4月21日起,中國買家想要在加拿大買房的話,100萬加幣的房子,要多付15萬給政府…200萬的房子,多付30萬….300萬的房子,多付45萬….

不過,韋恩也表示如果上述買家在買房之後一定時間內身份有變化 (比如在安省的留學生或者持畢業工簽工作的人,申請到了楓葉卡),那麼所交的稅可以返還。

徵稅對象不包括加拿大公民和永久居民,但包括外國公司或外國實體(foreign entity)以及應納稅受託人(taxable trustees)。

以下幾種情況可以豁免NRST:

1)已經被安省省提名項目OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申請人士;
2)已經取得難民身份的人士;
3)本人為外國人,但是是加拿大公民和永久居民的配偶,或是上述1)或2)的配偶。
不過,以上四類人的外國人配偶如果與另外一名外國人一起買房,則不能豁免NRST。還有,如果涉及到的第三方為外國人,也不能豁免NRST。

(大金馬蹄地區:用黑線圈起來的區域)

Toronto Star表示,有消息來源聲稱「非居民投機稅」的實施範圍為以GTA為核心的所謂大金馬蹄地區(Greater Golden Horseshoe):西起滑鐵盧(Waterloo),東至彼得堡(Peterborough),北起巴里(Barrie),南至尼亞加拉半島(Niagara Peninsula)直到加美邊境。

韋恩強調,現在正是參考溫哥華向海外買家徵稅的時機:「與早年相比,多市目前的炒樓情況與溫哥華較接近。假如我們聆聽經濟師的說法,聆聽想置業的省民心聲,實在很快會明白情況已經失控,而我們必須採取措施。」

2.擴大住宅租金管制範圍 

韋恩今天在宣佈對海外買家徵收15%的非居民投機稅的同時,宣布住宅租金管制措施(Residential Tenancies Act)的適用範圍擴大到1991年之後落成的建築物。省內各類出租物業的年漲幅不得超過2.5%。

省議會將修法,取消針對1991年之後所建房屋的豁免權,對所有出租屋「一視同仁」,即實施統一政策,以免房東亂漲租金。

根據1997年制定的 Residential Tenancies Act,1991年之前所建房屋的房東若漲租金要受限制,其漲幅上限不得超過通貨膨脹率,只有在房子進行過全面裝修才可考慮作為例外;但1991年之後所建房屋若出租便不受此法例的限制。

省府將收緊省內各類出租物業的漲幅,年漲幅不得超過2.5%。

3. 安省所有房地產買家必須提交這些信息

據《環球郵報》最新披露,有關措施包括一項重要的買家信息披露和報告制度,旨在收集外國買家和炒家在本地房地產市場活動的可靠資料。安省地區的房屋買家在土地登記文件上,必須填報其公民或居民身份等細節。新規定適用於任何一位購買含最多至6間獨立住宅的土地,或者購買農地的買家。

買家必須填寫他們的居民身份,是公民還是永久居民。如果買家是一間公司,必須提供公司的擁有人或實際控股人身份。新規定還要求買家的信託人或指定人,披露實際受益業主的信息。此外,買家還被要求披露他們本人或是家庭成員是否有意將物業用作其長期居所(principal residence),以及物業日後是否會整體或部分出租。上述信息必須透過安省田土產權登記時所使用的Teranet系統進行申報。

兩周內申報可免受罰

省府表示會給民眾兩周過渡時間,即由4月24日至5月5日。在上述期間未能完整申報資料的人士可免於受到處罰。

4.  禁止投機炒樓花的行為

省府採取總共16項系列措施控制房價,除上述的3大項之外,還包括:

1)鼓勵開發商建出租屋,以回佣建造成本

2) 出租文件標準化

3) 審查地產經紀職業規範

4) 多倫多及其他市政有權徵收房屋空置稅,以鼓勵房住轉讓或租賃控制房屋

5) 確定安省所有可用於廉價租賃的盈餘土地。在多倫多包括West Don Lands and 27 Grosvenor St. and 26 Grenville St. 

7) 宣布一項預算1.25億的五年計劃,修建專用租賃公寓,以回佣建造成本

8)禁止投機炒樓花的行為

財政廳廳長蘇善民(Charles Sousa)表示安省政府目前正研究壓抑房地產市場過熱情況,有意打擊多次重售炒賣樓花合約的投機者,即投機者在公寓樓建成前買下多個樓花且只付訂金,然後在公寓完成之前出售或轉讓,以此手段獲取利潤。

蘇善民早前稱:「有投機者購入大批樓花多次重售圖利,但卻沒有繳付應繳稅項。」他承認目前安省未有顯示物業炒賣情況的數據可供參考,而安省的物業炒賣情況僅發生於樓花方面,情況對年輕夫婦置業造成直接影響。

卑詩省近年亦出現類似的「影子轉售」炒賣情況,通常的做法是房產經紀在交接日前,把二手物業多次轉售抬高售價,過程中物業的售價可高出原價數萬元,而經紀則賺取差價。卑詩省去年5月針對情況推出新規例,規定物業經紀必須在得到賣家的同意下才能轉讓物業合約,而轉讓所得金額將歸賣家所有。

海外買家稅真的是解藥嗎?

海外買家究竟佔多少比例?自從徵稅開始後,大溫地區的房產市場的確得到降溫,但一般認為只是銷量有所降低,房價並未出現明顯下降甚至還有微漲。而關於打壓房地產市場對經濟的副作用也一直被人們所詬病。

房價與供需,經濟水平、市場波動等等一系列複雜因素影響,僅憑徵稅就能抑制房價嗎?NDP評論家David Eby表示,「人們依然買不起房子,就像在徵收外國買家稅之前一樣。簡蕙芝成功的是拖延了市場。兩年來,我們一直在討論房地產市場。但在這兩年里,政府完全否認我們的住房市場發生了什麼,獨立屋的平均價格增加了60萬加元,成千上萬的家庭無法負擔高昂的房價。」

 

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