外媒:中國房價暴漲時代真的過去了

加拿大都市网

SOURCE来源:英国金融时报

4月18日,在實施重鎚「限購令」滿一個月之際,北京祭出了第12項房地產調控措施。這項措施貌似和購房者並沒有直接的關係——北京市所有科研、工業、酒店等用地不能再更改規劃為住宅,但實際上,這是對於房地產業精準而犀利的一針猛葯。

自從「地王」變成一二線城市土地出讓時的常態,變更土地規劃從而調整房地產產品形態,幾乎是開發商最大的依靠。在充分的市場競爭之下,高價買來的土地已經幾乎完全沒有利潤空間。往往要等到實質開發階段,開發商再私下做工作,用消防安全、增設幼兒園或菜市場等公共設施之類的理由更改土地規劃,由此改變容積率或戶型,爭取到利潤空間。

半個月前,一位在房地產業界深耕了近十年的從業者談及這次全國範圍內的限購時,曾帶有幾分憂慮地說,他最擔心的是出台政策要求絕對不能調整規劃,這將使得公司囤下的幾塊高價地徹底成為被高位套牢的燙手山芋。

在接連扔出11項調控措施之後,這項最被開發商擔憂的措施在北京正式出台了。而且可以預期的是,在當下的形勢之下,規劃部門不敢鋌而走險地打任何「擦邊球」,政策效果在實施中不會打折扣。

至此,這一個月以內北京出台的調控措施,足以成為一個樣本,用來證實市場上一個早已有之的猜測——作為擁有足夠行政能力的一方,政府從來就知道房地產真實上漲的原因是什麼,也完全清楚即使在貨幣政策不收縮的前提下用什麼方式能夠有效降低房價。以往的調控紛紛淪落為「空調」,只是因為不願意下狠手。

如果梳理一下從3月17日起陸續出台的調控政策,會發現它不像以往那樣是簡單的三板斧。過去的房地產調控邏輯更多地是在用行政手段強制壓低市場需求,抬高購房的門檻,使得交易量降低,再由此逼迫資金鏈緊張的開發商或業主不得不以略低於市場價的價格出售手裡的房屋。

但是,上漲預期仍然在,宏觀大環境也沒有變化,再加之房地產業在GDP上所佔的巨大份額,每次限購時都只是會造成微小的價格回落。能夠堅挺過限購期的開發商或房主往往選擇捂住房產,而緩降的房價則在不斷刺激剛需購房人的神經。於是,每當限購剛剛放鬆,剛需們就迅速衝進場內,使得每次限購調控都變成下一次漲價狂歡的前奏。

此次調控,起初仍舊祭出的是這些老套路,二套房「認房又認貸」、離婚1年內購房按二套房貸執行、認定時繳納個稅標準從嚴等,都旨在抬高門檻,把資金不足的剛需排除在購房者之外。整治商辦類項目,是堵住住宅限購後的下一個市場熱炒題材。而教委對「學區房」的整治,則是與這一輪最瘋狂的炒作題材針鋒相對。因而,市場上對此並無太多擔憂,甚至在開年房價瘋漲的時候市場上就早早預判了調控的發生。在一項項調控措施落地時,這些早有預備的專業炒房人或開發商甚至會有「靴子落地」的安心感。

而值得拿出來重點說一說的是隨後出台的一些政策,看似很微小很無厘頭,卻準確地打在了市場運行鏈條的潛規則上。

最大的招自然是今後5年和今年北京的土地供應計劃。今年北京住宅供地1200公頃,以保障30萬套住房建設需求。未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃、以保障150萬套住房建設需求,其中自住型商品房擬建25萬套房。同時,20萬套在途的商品住房項目也在加快入市。

這個數字看起來並不大,2012年北京市公布的「十二五」期間供地計劃為9300公頃,實際完成了6959公頃,比未來五年的計劃供地數多出了將近1000公頃,而眾所周知的是,由於各種原因,供地計劃完不成的概率要遠大於按期完成。但是,如果加上對人口膨脹因素的計算,這一供地數就多得有點嚇人了。

過去的五年里,北京每年平均以增加70萬常住人口的數量在迅速膨脹,而未來五年的人口增加數上限還沒有超過150萬。雄安和通州兩處高度配置行政資源的人口疏解重地已經準備就緒。

在這種情況下新增的住宅加上原有的存量房,將對市場形成巨大的壓力——不是需求端的,而是供給端的。這種情況在過往的調控中殊為少見,原因很簡單:壓制需求只能造成短期上的房價下跌,增加供給則更能直接有效作用於房價。一旦真的從供給端下手,就可以認定是開始「動真格的」了。

對中介的打擊更值得細說。很多人難以相信的是,這輪房價上漲對於京滬深等以二手房交易為主的城市來說,中介的作用甚至大於開發商。舉個例子,從去年年初以來,北京熱點小區的中介就都是這樣玩轉市場的:找到想出手的房主,告訴他上一家同等戶型的簽約金額,之後提出獨家代理房源,承諾在兩個月內以高出上一家幾十萬甚至上百萬的價格成交,併當場給出幾千至一萬不等的「獨家代理費」,如果逾期未成交,「獨家代理費」就歸房主所有。對於賣主來說這是一次毫無風險的交易。如果成交了,能夠坐享紅利。即使沒成交也沒有太大損失,最多是把房子重新掛出去,而且還能得到一筆代理費。

用這種方式,幾家大的中介公司幾乎壟斷了北京熱點小區的全部二手房房源。而在一個單邊上漲預期背景下的商品市場,一旦做到了貨源壟斷、渠道壟斷後,中介的話語權就大得出乎人們預料。

此次調控中那些看似顢頇的禁令,如禁止出現「升值潛力無限」、「學區房」、「買一層送一層」等宣傳詞彙,禁止新房源比舊房源成交價高等,實際上針對的都是中介在渠道和貨源上的壟斷性。而措施則是最為狠辣的「一旦違令、立即封店」。從前在中介界的「上有政策下有對策」,在這次調控中變成了「毫無議價空間」。

實施半月間,北京已經查封了三十多家中介門店,並倒逼幾家行業龍頭做出了近乎苛刻的從業承諾。在北京使出第12招調控的同一天,在北京二手房市場佔據近七成的鏈家做出公示:未來二手房主在掛出一個月之內要求漲價的話,這處房源將被無條件下架。這幾乎是一個自斷雙臂的做法,是讓中介商賴以為生的渠道和房源進行左右互搏,但這也是政策高壓下想保持企業生存運轉的唯一做法。

一個月內,市場預期已經冷下來了,但是房價仍在上漲。房地產市場調控的成效,並非短短一個月就能總結的。但可以看出的端倪和趨勢是:如果已經將市場潛行若干年的潛規則端上檯面,公開予以重拳。那麼,房價暴漲的時代真的已經過去了。

不過,同時也能夠印證的一點是:政府的期待始終是房價平穩或緩漲,甚至不排除會做好出現一定幅度下跌時的預案措施,但絕對不會真的希望房價出現實質下降,更不用說是大幅下跌。畢竟全國累計超過300萬億的房地產市值,已經和政府形成了短期內無法替代的密切關係,一榮俱榮、一損俱損。

這從陸續在31天之內湊足一打的調控措施上就可以看出:這是一套有着成熟邏輯的組合拳:先循常規、再補漏洞、繼而捻死潛規則。而現在在政府手上,還至少有每年輪換調整學區、禁止某個時間段內成交(如兩年)的二手房再度上市、調高最低過戶計稅價格等幾張蓄而待發的牌可以打。

沒有一次性打出所有牌,而是不斷加碼,這從一定程度上意味着:至今為止,政府仍然沒有要徹底降低房價的意願,但是抑制住房地產業快速上漲的決心已經非常明顯,力度也大於以往的各次調控。同時也會反向印證:一旦調控意願減弱,政府也可以反向地給各項措施解鎖,屆時無須再行公布,只需要在執行過程中適量放寬就能夠對市場形成緩慢而穩定的預期。

所以,最近總有人來問我還是不是應該買房,那我在這裡統一回答一下:有自住需求,同時希望房子能起到保值作用的,就買。沒有必要的自住功能,希望房子能夠成為有效投資品的,別入場,小心因無法及時變現而造成資金緊張。因為房價暴漲時代已經過去,但上漲時代仍在繼續。

作者:資深媒體人黎岩

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