新租管已生效 房东不能随便收回房子自用了

加拿大都市网

TORONTO, ON - JANUARY 17: Ontario Premier Kathleen Wynne listens to a question from Helen Chilas, a member of the Board of Directors at Metro Tenants Association. Community members from Thorncliffe Park, at Thorncliffe Park Public School, met with the Premier regarding tenant and landlord issues. A number of landlord representatives were on hand also. Wynne is the MPP for the riding, Don Valley West. Toronto Star/Rick Madonik Rick Madonik/Toronto Star
■今年初安省省长韦恩(右)参加公众会议听取房东房客的意见。星报资料图片

■于戎伟

本报记者文琪

安省政府今年4月20日宣布推出新措施对《民用出租法》(Residential Tenancies Act,2006)作出修改,修订案中较为人关注的是对如何界定“房东收屋自用”作出量化,对恶意逐客行为给出明确的惩处标准,同时规定,即使是真实合理的“自用”导致租约解除,房东仍须给付租客相当于一个月租金的补偿,或为租客另外安排相似的住处。该法已于2017年9月1日生效,特请来法律界人士解析新法的修改细节。

多伦多於氏法律事务所的律师助理(paralegal)于戎伟在接受本报记者专访时表示,安省于1975年开始规管民用出租事务,目前的《民用出租法》颁布于2006年,此后十余年间该法没有太多变化,直到今年4月20日才发生重大修改。于认为民租法的修改对于小房东来说,特别需要关注的是“收回自用问题”。

这个问题之所以值得关注,是因为房东与租客一旦发生纠纷,房东通常会想到解除租约。“房东在不掌握法律知识、没有完全合理、合法的理由时,往往会说需要收回房屋自住。其实收回以后,房东往往不一定真的会自己住。以往,真与假的理由都出现过。比如有房东会直接卖房,或者租给可付更多租金的租客,导致对民租法的滥用现象。业主及租客仲裁委员会(Landlord and Tenant Board,LTB)很早洞察了这些滥用现象,新法出台,也有抑制这些滥用现象的作用。但也应该注意到,新法同样把有真实自住需求而收回房屋的房东一并涵盖在内,同时房东需要对租客予以经济赔偿。”

《民用出租法》尚未修改时,房东与租客协会会采取若干手段抑制这种“房东自用”被滥用的现象,比如严格提高对搬回自住原因的考虑、真实性的考量,以及对证据的界定。于戎伟称,修例前在这些严苛的审查机制下,房东收回自住的申请严格地受到法律的衡量。修例后,新的法律更给出了量化的附加条款。这些修改主要表现在以下三方面:

1. 新法要求,一旦收回自用,必须自用最少一年,之前没有时间量化要求,现在这个量化标准要求在这一年中,房东可自住、空置,但不可出租、销售。一旦被发现房东出租他人或出售了,租客可诉讼房东恶意驱逐。以前也可这样做,但租客需举证怎样发生恶意驱逐,一年之说只不过是租客可诉讼房东的时效。现在新法给出严格定义,房东必须自住一年,租客不用举证是不是一年内发生了什么问题。除非房东发生了极端情况,但现在还没有真实的法庭案例来界定房东的确是没有办法自己住一年而要搬离,同时也不是恶意驱逐。所以现阶段只能从法例本身分析,而没有案例法(case law)去援引。

2. 一旦租客被驱逐,无论是法令驱逐,还是证明了房东的申请是否合法或获得了法院的支持,只要法官给出的结论是房东可收回自用,房东必须给付租客一个月租金等额的补偿金。即使房东没有与租客打官司,房东按照LTB的标准样式给了租客合法的通知以后,租客见到通知同意搬离,这种情况也依然需要补偿一个月租金,因为新法的法例中并没有说明必须是通过法定判决才要给租客做出补偿,只要是租客因房东收回自用而导致解除租约时,都要给付一个月的补偿金。

3. 这条新法还特别明确地说,如果以公司名义持有物业,永远不可以收回自用,因为公司不可以居住。有些人认为以公司持有的方式拥有物业更为方便,于是成立公司并以公司名义购房。房东在新法规定下,将永远无法以收回房子自用为理由而驱逐租客。

于戎伟指出,新法仍然有许多不完整的地方,并相信这些不完整会在今后的司法实践中渐渐地被案例法所弥补和解释。“在我上面提到的第2条中,就涉及到一旦因为欠租而驱逐租客,是否还要赔偿租客的情况。如果租客发生了欠租,或租客已经对物业造成了损失,这种欠租和损失本身已经是界定了的。当已经能彰显出损害实质时,且房东也向LTB提出了申诉,那么租客在房东面前是一个债务人,本身是应该向房东偿付欠租和赔偿的。这时房东还要再赔付一个月的租金吗?法例中没有给出明确的指引。”

如何界定恶意驱逐

提及恶意驱逐的定义,于戎伟认为应该被认定为,是房东出于某种不是最先提出的驱逐申请原因而形成的驱逐,同时被租客在搬离后发现了这种意图。这表明被发现的实质与被驱逐的实质大相径庭。恶意驱逐在法例中被形容为“bad faith”,是恶意地说假话。一旦界定了租客被恶意驱逐,租客可提出若干条要求让房东进行补偿。

第一,如果租客新租的地方相比以前的物业租金提高了,同时居住的环境几乎相等,房东需补偿差价。第二,租客由于搬家,可能造成工作时间缺失、产生搬家费用,以及对租客造成种种不便,这些需要按照实际发生的损失,租客可以提诉。

加“解约免赔偿”条文? 业界:不能改法定义务

■地产经纪王昕
 

记者向于戎伟提出,是否认为赋予租客更多权益的《民用出租法》新法的产生,会导致未来租金上涨,于表示之间很难看出相关性。“法律的修改和租金的上涨,我看不到有必然联系。无论是法例越来越严格还是宽松,租金是受市场控制的,是靠市场给付量决定的。”

多伦多专攻出租物业管理的地产经纪王昕说,“在新法推出时,为了获得专家确认,我还专门写邮件给一位资深律师朋友,咨询关于房东可否在一开始的租约里加入“解约免赔偿”条款,律师予以否认,原文回复是:‘根据租金管制的相关立法,租约中的租赁条款不能改变当事人的法定义务(A clause in the lease cannot change the legal obligation of the parties under the rent control legislation)。’”

新规定应从全局考虑

王昕回忆称,从当初看到修改后的新法时的惊讶,到冷静下来深入思考加拿大的价值观、人权法、多元文化政策和社会经济现状,她把自己想象成一个状况一般、拖家带口的租客,发现在接受新法的相关条例时多了许多理解。“关于房东收回自住,需要赔偿租客一个月租金,或者给租客安置新住所的法律规定,我认为这是政府希望维护社区安定和谐的策略,特别是在一些低收入社区,很多租客没有积蓄,收入也许只够基本生活,能交房租、买食物、支付交通费及养育子女,月月存不下钱。这种情况下,若房东下逐客令,60天内必须搬离,我相信很多租客是措手不及的。”

王昕举例称,很多租客甚至连需要搬家预订下一套房子的首尾两个月定金都凑不出来。此外,很多租客的子女就读学校的学期还没结束,不论大人或孩子,肯定都不情愿搬家。“在我的工作经历看,对于普通百姓来说,租到一个各方面满意的房子,真的很难。我也遇到过一位有工作的中年西人女租客,在按时搬出房东的Condo之后,由于找不到合适的住所,被迫申请住进了专门给女性开设的庇护中心(shelter)一段时间,并把行李寄存在公共储存仓库(public storage)里。这种种辛酸,非家庭优越、衣食无忧的人可以体会,因此我也希望各位房东和地产经纪,妥善处理跟租客的解约事宜。从更宏观的角度理解《民用出租法》修改的意义。”