訴訟爭議:加拿大房產市場存在價格操縱 經紀串通抬高價格傭金

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楼市火热时,经纪佣金也水涨船高。星报资料图片

【加拿大都市網】據加拿大的房地產條例規定,房屋賣家需向買方代理人支付傭金,最近有訴訟指,價格操縱(Price Fixing)使房地產經紀的傭金在已熾熱的市場中持續飆升。

據CBC報道,關於加國房地產市場的大部分討論,都是圍繞房價的快速上漲,但經常忽略的是幾乎在每次買賣房屋時,國民支付的傭金都會同步增加。

主要研究房地產行業傭金結構的經濟學家巴維克(Panle Jia Barwick)舉例,大多倫多地區代表買家的經紀公司於2005年,可從平均單戶住宅中賺取約8,795元的傭金; 在2021年12月,買方的經紀公司將獲約36,230元,或是同一棟房屋的四倍傭金。

不過,經調整通脹率後,2005年至2019年間,家庭收入中位數僅增長14%。

報道指,近年有國民提出集體訴訟,指控加拿大房地產市場存在價格操縱和反競爭行為,而上述差異只是訴訟中提出的要點之一。

2021年4月9日,代表多倫多居民修特蘭(Mark Sunderland)發起的集體訴訟案聲稱,加國部分最大經紀公司,包括ReMax、世紀21(Century 21)和IproRealty Ltd.等,以及加拿大房地產協會(Canadian Real Estate Association)和多倫多地區房地產局(Toronto Regional Real Estate Board)互相密謀、同意或安排,以固定、維持、提高或控制價格,為大多倫多地區的買方經紀服務。

全國各地的傭金結構各不相同,但房地產經紀及其經紀公司通常會根據房屋售價收取一定百分比的傭金。在亞省和卑詩省,首10萬元為7%、餘額是3%; 在全國其他地區,傭金界乎4%至5%之間。

雖然賣方支付全部傭金,但會由代表他們的經紀和代表買方的經紀公司分攤。

修特蘭的訴訟稱,由多倫多住宅房地產局和加拿大房地產協會制定、稱為買方經紀傭金規則的協議,迫使在多重放盤服務(MLS)放盤的住宅房地產賣家支付買方經紀的傭金。

訴訟指,這種安排阻礙市場競爭,原因是它迫使賣家支付在沒有協議下不會支付的費用,並否定談判價格或服務質量的能力。

全國許多房地產局也存在類似的做法,而網站Realtor.ca允許房地產經紀查看提供的傭金金額,但將訊息隱藏於公眾視野之外。

巴維克說,不提供標準傭金率的人可感受到這種價格操縱的影響。

目前加拿大房屋的平均售價為74.6萬元,稅前傭金(由買賣雙方的經紀分攤)為26,330至37,300元。在多倫多,平均稅前傭金超過6.2萬元。

修特蘭的律師稱,當他賣掉房子時,向買方經紀和他的經紀支付了標準的2.5%傭金,而他必須支付2.5%傭金的原因是大多區各經紀公司串謀的價格操縱。

涉及訴訟的答辯人已反駁其論點或認為個案沒有根據。

不過,巴維克表示,如沒有買方經紀傭金規則,服務的價格將更具競爭力,買方將為自己的代理人付費,並可協商定價或完全放棄服務。

在英國和澳洲,買賣雙方要為自己的代理人付費,傭金率也較低。

巴維克說,這也鼓勵賣家與其代理進行更積極的談判,傭金率也很可能會下降。

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