选购城郊地有禁忌 前规划师揭秘土改发展计划

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■一旦政府批准土改发展计划,通常会给发展商一个发展时限,发展商是不能拖延的。网上图片
■■一旦政府批准土改发展计划,通常会给发展商一个发展时限,发展商是不能拖延的。网上图片

星岛日报记者

曾经在政府任职土地规划工程师的余先生表示,改变一块土地用途并非没有可能,但肯定有难度,应该必须配合天时地利及人和,才可以顺利完成。

他指出,以往有远见的人会在城市外围购买大片农地或荒地,如果荒地要缴交的地税有限,就把它丢空不理。至于农地就租给农民耕种,收到的租金足够缴付地税。于是就可以把这些土地留给下一代,等候发展。

余先生又表示,这些土地能够改变用途作为发展房地产项目,也要等待时机。例如就近城市人口激增,或有大公司在该地建立总部,城市需要向外扩展时,地主就有机会向当地市政府申请把原来的荒地或农地,改变土地用途来发展,理由是可以引进外资,创造本地就业机会。

城市人口激增 近郊发展潜质大

他声称,发展商与当地市政府谈判这些改变土地用途发展计划,很多时是互动的,因为有时当地市长及市议员会主动鼓励发展商开发,在当地大部分市民不反对的情况下,就可以水到渠成。

余先生又指出,发展商与当地市政府有了共识之后,发展商向市府提供将来土地发展蓝图及设计。市府的规划工程师、管理建筑官员将会和发展商的工程队伍,一起讨论发展计划的可行性。其中会涉及环境保护、交通及对居民的影响及利益,其他配套措施例如交通网络、水电煤的供应、污水处理及光纤通信领域等。很多时市府环保部门和传统历史文化管理部门,也会参与及给发展商一些意见。

历史文化地 环保区较难发展

他表示,如果市府各部门对发展计划没意见,发展商就可以正式把改变土地用途及发展计划,呈交政府有关部门,经过一连串公众咨询会以释公众疑虑,在没有任何大阻力抗拒这土改发展计划时,政府就会投票通过准许发展商的计划。

余先生又指出,一旦政府批准土改发展计划,通常会给发展商一个发展时限,发展商是不能拖延;另外,因为改变土地用途,令原来土地的价值增加,发展商要补地价给政府,市政府有一套补地价的计算方程式。

他提醒有意购买土地作为长线投资的人士,不要购买本身具历史文化的土地,因为将来要改变土地用途是几乎没可能的。一些低洼及沼泽和多河流湖泊地区,政府规划为绿色地带或环境保护地区,及曾经汚染过的土地都不宜购买。

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