买家毁约后卖家更高价再售 那定金应否归还?

加拿大都市网

SOURCE都市地产
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安省一位法官裁定,如果因为买方未能履约导致房屋交易告吹,签约时缴付的定金通常情况下会归卖方所有,除非定金金额与卖方所遭受损失“不成比例”(星报资料图片)

作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

如果买方违反房屋买卖协议,而卖方却以更高的价格再售出房屋时,买方之前支付的定金该如何处理?

一对8旬老夫妇辛哈(Sirish和Irwatti Sinha)在多伦多市Ravensbourne Cr.拥有一栋独立屋。 2016年,夏比斯塔里夫妇(Davood和Hakimeh Shabestari)同意以1,202,000元的价格,买下该幢独立屋。交房日期定在2016年8月3日。

夏比斯塔里夫妇根据购房协议支付了6万元定金。卖家辛哈夫妇就另外一栋房屋签署了购房协议,这宗交易的交割日期同样定在了8月3日。

然而,大约在交割之前1个月,买家夏比斯塔里夫妇告诉辛哈夫妇,他们申请按揭不成功,他们返回伊朗后发现在那里的祖屋也未能卖出,因此将无法按时进行交割。买家知会卖家,因为经济状况很差,落实足够的资金在多伦多购房将会被推延。

当买家明确交易不会完成后,辛哈夫妇于是重新将房屋挂牌求售。结果在2016年8月31日,以1,273,000元成交,即比之前交易议定的售价高出7.1万元。

前一宗交易的6万元定金保存在地产公司的信托账户中,辛哈夫妇因买家毁约,入禀法院申请该笔定金归自己所有。夏比斯塔里夫妇则反诉,申请取回定金。

这类法庭简易程序被称为即决审判(summary judgment)。一般来讲,申请即决审判的一方,负有举证责任,证明不存在有争议的事实以及需要进行预审的真正问题。法官Lucille Shaw在2018年1月裁定,法庭简易程序是及时、可负担以及与争议的数额成比例的。

买方夏比斯塔里夫妇称,因为卖家最终以比当初售价高出7.1万元的价格售出了房子,因此买方应当拿回定金。

Lucille Shaw法官指出,安省有既定法律,若买方违约,定金将会被卖方没收,而毋须损失证明。买方唯一能够索回定金的情况是,法庭相信定金数额与卖方所受损失“不成比例”(out of proportion),令定金如果归卖方所有,会过分和不合理。

过往的法庭案件中,曾有因买方原因毁约,导致高达售价7%的定金将被没收的案例。
在这宗案例中,买方辩称,他们从未违约不完成交易从而失去6万元定金的意图。然而,双方在买卖协议中并没有指明,一旦交易没有完成,买方可以取回定金。

法官发现,本案涉及6万元定金,相当于议定成交价的5%,并非高得与卖方所受损失不成比例。法官最终裁定,卖方辛哈夫妇可获得该笔定金。