租客外出旅游 水管冻裂房屋被淹 损失谁承担?

加拿大都市网

SOURCE都市地产
January 03 2010. Toronto firefighters bring pumps to remove standing water after a water main break on Hillary Ave in Toronto's west end has sent families out in the cold, while city repair crews battle the gushing water. It happened around 9 a.m., when the outdoor temperature was -10C, according to Environment Canada. Five homes were evacuated. Fire Captain Doug Harper said residents would not be back in their houses until tomorrow at the earliest. Four of the five evacuated homes have extensive damage to them, and firefighters are struggling to pump water out because they are in an area of low-lying land. (Rene Johnston/ Toronto Star)

多伦多冬季多发爆水管事故(星报资料图片)

在多伦多当房东称得上是份繁重的“职业”,并非轻而易举能胜任。不但房屋大大小小的维护是个问题,甄选租客、和租客沟通协调都是门学问。多伦多天寒地冻的天气刚刚过去,因为年初极寒天气所道致的各种问题却逐一而至。近日,《都市地产》记者收到了房东W女士向本报发来的故事和求助。W女士在北约克有一栋出租的独立屋,在去年12月圣诞节期间,因为租客一家人外出旅游未关水管,道致水管爆裂,淹了车库以及地下室。该由谁承担因此产生的损失?房东与租客对此存在异议,让我们听听法律界人士有何说法。

根据W女士提供给本报记者的信息,租客是2016年下半年入住。一年多时间裡,房东与租客关系良好,并且2016年冬季租客租住物业也没有发生任何类似爆水管的问题。租客一家是来自中东的富裕投资移民,家中雇有一名专门打理家务的菲佣。这家人入住以后,房东一直委派专门修理物业的承包商(contractor)Jack 负责租客提出的所有维修要求。租客夫妇平时不大会亲自打理房屋,许多家务由菲佣接手。因此,在房屋交付当初,房东W女士与自己的地产经纪以及Jack,特别花费数小时为菲佣讲解房屋的使用和维护,并修缮各种小问题。据W女士的地产经纪称,“清楚地记得当时讲过冬季水龙头的养护以及外出旅游关水闸的事项”。

2018年1月4日,菲佣回到雇主家中,发现车库水管爆裂,流到室外的水已经冻冰,并且渗入到地下室。在事件发生后,房东第一时间请Jack上门关闭水阀,整理现场。由于地下室的地毯被淹,菲佣和Jack约定1月13日进行地下室修缮和清洁,声称会由自己的雇主付钱。但1月10日菲佣没有说明任何原因便取消了原订的清理和修缮计划。1月19日,租客给房东的地产经纪发来信息,声称自己维修此次水管破裂道致的水浸花费2,000元,要求房东报销,因为根据租赁合同,“这不是租客的责任。”(this was not the responsibility of the tenant in any written document as per the lease contract)

地下室水浸不仅损坏室内物品,物业本身也会受损(星报资料图片)

冬季关水闸责任属谁

租客一家提出,自2017年夏天Jack上门做过一些维修后,他们一直没有动过水管,也以为Jack已经关掉了水管。女租客对房东称,清楚记得Jack说过会登门关掉水管。因此认为Jack和房东应该对此次水管爆裂负全责。

房东W女士也给本报发来了他们当时签署的合约,合约裡面的第4、5页和最后一页,都有提到“租客不能忘记或忽视物业、不能未经许可对房子进行施工,冬天要关闭室外的水管”。

但根据W女士提供给记者的房东与租客邮件往来,租客依然完全推卸责任给房东。言辞中,因是“新移民”,“之前租的房子都是房东来亲自关水管”,“我完全不会做”等原因,要求房东承担此次事故造成的损失。

W女士对本报记者称,她知道这完全是租客的责任。“我去哪打官司、说理也许都会赢,但是我怕耗不起那个时间和精力,因为2月底租客一家即将搬走,而且租客目前欠城市水电账单高达900多元。2月份的房租是4,800,现在等于租客是用4,800+900来和我谈2,000的架势。我害怕租客因此不按时交租、支付水电账单,道致我的还贷压力更大。”

针对这个案例中事件责任到底归属哪方、房东是否可以拒绝补偿租客这笔修缮款,本报记者采访了多伦多于氏法律事务所法律顾问(paralegal)于戎伟。

于戎伟称,圣诞节和元旦期间,因为极低的气温,不少房子出现这样的问题,从数个渠道听到过类似的故事。他首先肯定根据表面証据看,事件的责任在租客。“房东提供的租约中明确了一条,‘如果是由于租客粗心、大意所道致的损害,由租客承担和赔偿’。房东应该是买了保险的,但保险公司也并不是出了任何事都会保。保险公司如果能鉴定出此次事件不在他们的理赔范围之内,我想保险公司也不会赔付房东的。从表面証据来讲,是租客的疏忽、外出旅游没有关水管道致了事故。在签约初期,就有合同条款以及地产经纪附带给租客的物业维护提示表格说过,冬季要记得关水管、放水。”

疏于维护还是使用不当

于戎伟指出,如果是物业使用不当而产生的问题而不是维护的问题,就是租客的责任。打个比方,地下室有一个灯,你从来都没有开过,但是你撞坏了,这仍然是你要去负责赔付的。从表面証据资料来看,我认为房东没有责任,租客有责任。

修缮须经房东许可

而此案例中还有一个争论点就是租客在未通知房东、未经过房东允许的情况下,就对物业进行修缮,过后再向房东索赔。对此,于戎伟表示,这种状况下,按照合约要求,租客对于房屋的任何修缮、工程,都应提前通知房东。因此,在该案例中,房东不但可以不补偿租客,更应该看物业是否有更多的潜在损失。“2,000的维修费,如果真的是地下室泡了水,需要花这么多钱去修缮、这么严重的话,那我们就要看房东的物业是不是也受到了损失呢?根据邮件証据显示,租客表示回家后,看到水淹及了车库和地下室。那么地下室淹到了什么程度,积水有多深?邮件中显示都已经到了‘让修理人员踏在冰水裡去做工作了’,那是不是整个地下室都变成像游泳池一样?如果是这样,那么房东的整个物业都受损了。”

房东可反诉租客疏忽

于戎伟提示房东,如果租客现在仍然住在这个物业裡,还没有把钥匙交回来的时候,此案例的申诉2,000元修理费报销,租客应该向房东房客管理局(LTB)提出,而不是直接要求从租金中减去2,000元。而一旦租客交还了钥匙,不再对物业有进入权和使用权时,房东如果因房屋潜在的各种损失再去起诉租客,就要去民事法院起诉。目前,本案例依然是房东房客的纠纷,在房东房客管理局的司法范围之内。房客一旦结束租约、离开了物业,房东再去起诉租客疏忽造成的损失,2.5万以下是到小额法庭,2.5万以上的是打到高等法院。届时官司会旷日持久,环节、流程、对証据的要求更加严密,比房东房客管理局严厉和复杂多了。于戎伟称,“按照邮件的描述,大面积的积水造成的损失,我个人不认为修理费只有2,000块,房东的各种损失应该比这个要多。” 

而潜在损失应该如何评估?于戎伟表示,房东除了不必赔偿因租客的疏忽行为道致的损失,还可以雇佣专业的评估师去评估这样的水浸意外对物业造成怎样的损失,房东有权提出这样的要求。“市场上有专业的评估公司。房东本身可能并不知道潜在的损失会到什么程度。房东应该找自己的评估师前往评估这种程度的水浸对房子的影响。当时水多深、泡了多久等等。”

多伦多于氏法律事务所法律顾问(paralegal)于戎伟

维修费和租金不能混为一谈

针对房东W女士提出的“能感觉出租客已经不愿意付钱,用欠缴的水电费账单和2月的租金来谈这2,000元修缮费用的报销”,于戎伟则指出,这根本不能混为一谈。“欠租或估计潜在的欠租与维修是两个完全不同的话题。房东不要自己把自己缠绕进去。由于目前向本报爆料的房东W女士尚未付诸法律行动,租客也没有告到法院去,尚处在双方希望谈判的阶段,于戎伟希望能够借此案例,告诉房东们不要误以为“法律偏向租客”、“房东上庭没有优势”。他说,“法律是平衡的,对谁都保护,这就叫作法律的公平。如果认为法律不保护自己,其深层原因是自己不懂法,是没有主动去寻求法律的指道和帮助。法律在书架上就是一本书;法院就是一个大楼。如果你不去请它来替你做主,它不会来主动找你的。房东遇到问题不是要犹豫和害怕,而是要去寻求法律的帮助。”