加拿大人爱去美国买低价房屋 往往没考虑这些问题?

加拿大都市网

SOURCE都市地产

▲美国奥兰多四季如春,对加拿大候鸟族颇有吸引

加拿大与美国的关系在过去一年经历了诸多考验,但似乎没有影响加拿大人投资美国房地产的热情。在房价高企的大多地区,能获得正现金流的投资项目日渐难寻,越来越多地产经纪公司以及房地产从业人员开始兜售价格相对低廉的美国房产,佛罗里达州奥兰多(Orlando)的度假屋更是近来的地产投资热点。然而,房地产业内人士却对投资美国地产持两极分化意见。这到底是不是好投资,仁者见仁智者见智

常听到有人介绍,花30、40万甚至更少的美金,就可以在美国买到2000-3000呎的双车库独立屋,而且投资位于美国度假胜地的可短期出租物业,更是能获得颇丰的现金流。奥兰多四季如春的天气,让诸多加拿大人颇为羡慕,因此近年来去奥兰多养老的加拿大人也不在少数。

奥兰多优势独特

大多伦多地区全职地产经纪云飞在接受本报记者专访时介绍,奥兰多房地产之所以值得投资,是因为其独特的城市特点。 “奥兰多有极其丰富的旅游资源,还有具世界级别的会议中心,每年主办诸多展会,旅游业非常发达。有数字统计,去年奥兰多有高达7200万游客到访,流动人口非常大。”

云飞表示,在美国拥有度假屋是加拿大主流社会很多人的选择。 “奥兰多全年平均气温20度,四季如春。加拿大长者中流行半年住在奥兰多、半年住在加拿大这种候鸟生活方式。我的客户群里很多人买这类房子,其实自住是他们的用途。加拿大第一代华人移民从1998年开始算起,到现在已经20年了。他们很多人的生活已经很稳定,有一定收入,手上也有一定闲钱。很多人到了半退休年龄,或者近退休、计划退休。他们在寻找温暖的地方,因为多伦多冬天过长。这类人就很适合选择奥兰多短租屋投资。”

云飞称,奥兰多房产的多元性是多伦多所不具备的。 “首先房价比多伦多便宜,租金却比多伦多高,因此投资回报率也很高。其次奥兰多除了有和加拿大一样可以买来收租的普通民宅,还有一种加拿大没有的持牌短租屋。这类房子相当于一个小酒店,像Airbnb一样,但也不完全一样。

Airbnb在某种意义上钻了法律的空子,在很多地方并不合法,人们偷偷摸摸地经营。而奥兰多的短租屋是合法的,政府颁发牌照。这类在度假村里的房产,专门作为类似酒店一样出租,自住、出租两相宜,非常受欢迎。”

这类持牌短租屋不但可以合法经营,并且还能提供随时收回自住的便捷功能。云飞称,“它非常灵活,可以像酒店一样运营获得颇丰租金收益。众所周知,在多伦多投资一套房,出租给租客,想再收回来自己使用是很难的。而奥兰多的短租房就能满足这部分人的要求。比如,加拿大最冷的1-3月客人想自用,或暑假和孩子去度假,可以固定选择这段时间不出租,剩下时间出租。当然要提前一定时间通知管理公司,做好规划。”

管理维护成本高昂

大多地区全职地产经纪Ben Zhang在接受星岛《都市地产》记者针对奥兰多房地产投资的采访时,则与云飞持不同态度。他表示,最近的确有很多朋友咨询要不要购买奥兰多度假屋和美国房产,因为现金流和本金都有增长,价格相对多伦多的房市也比较低。但他并不认为这是好的选择,因为人们忽略了维护美国房产所需的高昂成本。

“在加拿大对租客的管理非常麻烦。美国离我们很远,远程通过管理公司去做本身就是一个昂贵的支出。奥兰多度假屋看起来很好,实际都是投资人花钱给管理公司赚钱。另外美国地税远高于加拿大。多伦多是0.6%-0.7%的样子,美国房产税务成本非常高,大约要二点几。再次,美国银行的利率,非本地人至少7-8%。这些都是问题。”

针对Ben的一些看法,云飞也给出了回应。 “持有美国房产的确是需要管理公司打理。管理费大概是租金收益的10-15%。但是奥兰多的房屋管理公司和多伦多不同,相对多伦多的物管公司或物业管理人员,他们更专业、做的事情更多,也更便宜,这可能和很多多伦多人想象的费用有所差别。”

长租短租 经纪全盘打理

如果在多伦多投资物业,买入后放盘出租,地产经纪通常会收取1个月租金作为管理费,平摊下来这笔费用大概是全年租金收益的8.3%。云飞强调,在多伦多经纪只负责招租,并不负责其他事务。 “而奥兰多的地产经纪做的事情会更多。除了物业放盘,大事小情都要打理。管理费里除了招租,还有检查、收租、维修的通知等工作。很多时候还要代缴电费、物业费等。如果收不到租,还要催租,驱赶不好的租客等。总体来说,他们的收费比多伦多要低。”

提及奥兰多的短租屋还有什么其他费用支出时,云飞提到这类房屋其他涉及到细小项目的管理费的收取的确相对复杂,和长租屋并不一样。 “首先是booking fee,比如出租300一晚,有人帮你放盘、收钱、转钱,这就叫booking的过程。这个费用是租金的10%-18%不等。除此之外,物管内容非常细致,完全是小酒店经营。客人走了,需要换床单被罩、清洁打扫,还要确保房子里所有东西能继续用,按次收取这些费用。同时这笔支出也会根据房子的大小有所不同。有的物业有3个房间,最大的则有14个房间,收费肯定不同。但总的来说,这些开支并没有想象得那么多。”

在奥兰多,持牌经营短租物业首先要满足两个条件。云飞称,“第一,特定房子在特定区里才能拿到短租房的牌照。近迪士尼公园附近的度假村才有这种牌照。第二,每年政府会检查安全和卫生条件,合格了才会给牌照。因此管理公司要确保把关卫生条件合格、安全、整洁以及每一样东西可以继续工作。他们手中有一份很细致的单子,客人离开以后一一检查。他们也有类似管家式的服务,比如有家庭带着小孩来度假,要求房间里有牛奶,客人到达前就会有人帮他们把买好的牛奶放在冰箱,这是附加服务。”

云飞还列举了一些按月收费的物管项目。 “奥兰多的房子里,特别是短租房,基本每一间在屋子后面都有游泳池。定期也需要剪草、除虫等服务。这些都是专业公司做。大部分房子都在度假区里,有些可能度假区负责剪草。没有的就要管理公司请人去做。这些都是按月收费。比如,游泳池清洁每月90元,除虫每月30,分很多细节。”

正现金流就是好投资吗?

这些杂七杂八的费用到底占了月租金收入的多少可谓“因房而异”。但云飞表示,奥兰多短租屋的年净利润有10%左右,这是除去杂费、地税、管理费、维修费等所有项目开销的净利润。她坚信,这是多伦多房地产无法比拟的优势。 “奥兰多物业,最大好处是正现金流。在多伦多这样的投资能打平就很好了,不要想还会有正现金流回报。”

而地产经纪Ben则认为,现金流的正负只是一个表象,后面有大量未知费用。 “我们说美国房地产的现金流,是理论的还是真正现金流?你在真正买了后,美国利息和加拿大是一样的吗?第二,管理成本多少?出了问题飞过去的成本?将来在退出时,退出成本可能是加拿大的2倍以上。有没有考虑进去?每个月或者将来退出的时候,产生的利益成本有没有考虑进去?都算完了现金流还是正的吗?这些都是问题。”

Ben认为房地产投资必须投资于一线城市,只有这些城市未来才能带来大幅资本回报。 Ben向记者提供了一些相关数据支持。 “英国伦敦,最近50年房价涨幅是106倍。整个英国是61倍。法国巴黎从1965年到2015年的50年间涨了32.5倍,整个法国是22.7倍。美国纽约从1975年到2017年32年间涨了8.1倍,高于美国总体的5.6倍。所以从这个意义上来讲,在投资房地产时一定要投资大城市。比如中国一线城市北上广深,美国就是纽约和旧金山,加拿大就是温哥华和多伦多。不要投资于二三线城市。”

Ben并不否认,美国湾区、旧金山区等地的房价的确非常高昂。但除去这几个大城市,其他城市房市并不具有很大投资价值。奥兰多更是没有热炒的基础。 “加拿大人在报税时都去填房屋的租金收入,但是加拿大人有一个特点,特别是多伦多的房屋拥有者,很少有报房屋折旧的。报了折旧,将来在卖的时候就有相当大的一笔税了。但是美国报折旧的人非常多,因为美国房屋基本上不怎么涨,人们知道将来没有这个增值税,所以都报折旧。这是

美国房地产属性决定的,说明只有房地产在不涨的情况下人们才会这么做。 ”

对此云飞则表示,自己是比较technical的人,更注重用地产局数据支持自己的观点。 “我相信官方数据。我也做过深入调查。奥兰多房子涨不涨、涨多少,不是我说的,是有数据看的。奥兰多前几年到现在每年涨幅在5-10%之间,有历史数据可查。哪怕整个美国的数据,并不能代表奥兰多。现在买的是奥兰多,去看全美国的数据,就像多伦多的地产数据和全加拿大的地产数据没法比一样。加拿大小城市不涨的地方多去了,不能以偏概全。大家仔细看一下奥兰多房市这几年的趋势就很清楚了。”

买美国房子哪里找经纪?

有人提出,即便要投资美国房产,与其找没有美国牌照的加拿大经纪去美国和美国经纪合作买房子,不如自己直接去找美国当地的经纪,房地产交易的成本也不会那么高。云飞对此则持相反态度。 “我认为买房子一定要找可靠的经纪。经纪对物业、区域包括售后服务都要了解。加拿大经纪如果对在奥兰多投资了解很多,有一条龙式服务,为什么不用呢?我大部分客人去奥兰多看房,首先问的问题是:买了谁帮我管?客户眼里最大的顾虑就是这个。假如你的经纪是美国经纪,有事打电话找不到人,你会放心吗?如果你的经纪是加拿大的,总能找到人和地产公司,能够take care你的问题。其次,我们是团队运作形式,团队常驻奥兰多,客人容易找到我,我也随时和我美国团队保持联系。这样一个协调比直接找美国当地经纪好得多。你是能看到我找到我的。美国雇佣经纪,你要飞去找他吗?我们不是做完生意就完了,在美国所有方方面面、关于房子的所有问题,都会有人去打理。这样的经纪才是最合适想要投资美国房产的经纪。”

美国贷款税务更轻松吗?

加拿大过去2年多次加息,房贷利率现在在3%左右。 Ben表示,美国银行的利率,非本地人至少去到7-8%。但云飞对此数字给出了不同见解。 “美国贷款政策比加拿大要松,比加拿大更容易贷款。利率实际上也不高。你看数字确实是高,但是你要理解美国利率是什么意思。在加拿大有3年、5年固定,利率不同,最多10年。而美国所有利率都是30年固定。也就是在未来30年都给你这个利率。从这个意义上来说,利率并不高。”

云飞认为,美国经济之所以非常繁荣很大原因,也是他们的体制相对松,借贷款比加拿大容易,并且税务优惠更多。 “在美国投资房子绝对比加拿大多有太多优势了。比如说我在多伦多买的房子,先不说海外买家税,先说收入税。我们要交安省税、联邦税,最高去到50%以上。奥兰多只有联邦税,弗罗里达没有州税。联邦税最高税率35%,比加拿大最高的少了20%。在加拿大减税的项目并不多。”

而Ben则认为,美国在国策的制定上,从整个经济的本质而言以及立法上,并不允许大量资金流到房地产行业,否则美国不会有今天这么强的制造业。 “美国最发达的行业是高科技、制造业和农业。如果房地产很挣钱,谁还去做实业?二战以后,凡是资金流向房地产的这些国家,基本上发展都不是特别好。全球而言,房价增长最慢的发达​​国家是德国和美国。因为政策原因导致这些国家房地产上涨慢。很多资金会流向制造业和实业,这些国家因此发展会强一些。”

投资房地产见仁见智

在信息发达、人们金融概念越来越强的今天,大多数人都理解房地产投资就要投在位置好、学区好、升值空间大的地方。但是很多人碍于钱包不够鼓,资金实力不够强,把目光转移到二三线城市或房价自己能够承受的区域也是无可厚非。这是不是成就了美国房地产或者大多地区周边城市的房地产市场的繁荣?也许对于没有那么多资本入市的人,美国房地产市场是他们的选择之一。而对于那些有更多投资选择的人,也许美国房地产市场就对他们不够具有吸引力。

云飞在采访的结尾表示,希望有更多对美国房地产感兴趣的人亲自去奥兰多探查情况。 “我这一个月已经飞去奥兰多3次,经常带客户来回美国。对奥兰多买房的方方面面,你可以问我任何问题。对于这个模式,我非常清楚。任何一行里,很多人都会有偏见,判断事情靠道听途说。这些源于他们对市场不了解产生的误会和误解。实际上我认为,不要说没有去过奥兰多的人,哪怕去过奥兰多但没有深入了解市场的人,都不应发言。到底好不好,是需要时间和深入了解,得到的逻辑分析。如果你什么都不知道怎么去评论呢?”

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