卖房意外:嫌地块小买家毁约 卖家能拿到违约金吗?

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SOURCE都市地产
Re: Emailing: dreamstime_m_31587026 On 2013-09-25, at 5:15 PM, Van Der Voort, Jane wrote: <> Image of land surveyor, from Dreamstime. Homes & condos, jane vdv

房屋挂牌时需要提供物业地块的大小,土地测量是直截了当获得地块真实尺寸的方法之一(星报资料图片

安省初级法院早前裁定:因买家拒绝执行买卖合约,多伦多一栋物业的卖家,可以不退还买家签合约时所支付的10万元定金。然而,安省上诉法院(Ontario Court of Appeal)最近推翻了这项裁决。

在房子挂牌资料中,地块尺寸缺失的情况并不少见,例如某房屋标注为Lot:50×0,或者Lot:0x100等。这种真实尺寸缺失的情况,往往为后续交易产生纠纷埋下隐患。

普林格尔(Nancy Ann Pringle)在东约克Alder Rd.的一个转角地段拥有一栋独立两层独立屋,以1,288,888元的价格挂牌出售。

Lot尺寸非专业测量

普林格尔告诉她的地产经纪卡巴比(Steve Kababeh),她没有物业的正式土地测量(land survey)数据,可以向多重放盘数据库(MLS)提供必须填写的物业地块尺寸。卡巴比于是访问了市政物业评估公司 (Municipal Property Assessment Corporation,MPAC) 的数据库。

该数据库的资料通常不完整且不可靠,资料错误地显示普林格尔的物业所占地块,面宽为87.64 英尺,进深为0英尺。为了提供MLS所需的资料,卡巴比用卷尺丈量了普林格尔物业的地块长度。最终输入MLS的测量尺寸是87.64×100英尺,放盘资料同时标明:该物业为“不规则街角地,进深有待核实”(Irreg Corner Lot — Depths To Be Verified)。

该房子被描述为前宽87.64呎左右(more or less),深度大约100英尺(more or less),买家侯赛因查德(Daryoush Hosseinzadeh)对这栋房屋提交了购买的出价合约。修改后的合约指明:100英尺的进深尺寸有待核实(事实证明,长和宽的尺寸均不正确)。

嫌地块小 买家毁约

买卖双方最终同意以123.3万元的价格成交,侯赛因查德向卖方交付了10万元定金。但后来,买家发现物业实际尺寸太小,不足以划分成两个地块兴建两栋房子,因此拒绝完成交易。于是房子又被重新放售。

买卖双方因10万定金的争执闹上了法庭。法庭裁决,卖家可以不退还这笔定金,而买家只能自认倒楣,因为合约中含有“有待核实”(to be verified)的措辞,意味着买家承担责任,以确保尺寸的准确性。

买家不满裁决,上诉至安省上诉法院。一个由3名法官组成的小组,于2018年12月公布了裁决结果。

“有待核实” 涵盖范围不足

上诉法院推翻了最初的裁决,并裁定,“有待核实”只是明确指100英尺的进深需要核实,买卖双方都知道这个数据并非来自专业测量。同时,真实的尺寸也超出了合约措辞中“或多或少”(more or less)这些字眼所暗示的灵活度范畴。

在签署买卖协议并且协议被接受之前,买方没有义务核实尺寸。此外,卖家并没有在Offer中描述地块尺寸。

上诉法院最后裁定,卖家须退还买家的10万元定金,并且要向买家支付3.7万元的诉讼费用。
如果通过地契、土地测量或者土地细分规划(deed、land survey、the plan of subdivision)核实了物业的真实尺寸,这类个案永远都不会发生。这也是一个教训, 说明只有安省的土地测量员才有资格测量物业地块的尺寸。

作者Bob Aaron是多伦多房地产律师