安享晚年仍留恋大城市生活 长者对房地产影响不可小看!

加拿大都市网

SOURCE都市地产

已届退休之年的婴儿潮一代,普遍被认为会在年纪大了或子女离巢后,大屋换细屋,甚至搬到偏远一点的宁静小镇,安享晚年。但最近有调查却发现,长者仍然留恋大城市生活,就算要换细屋,亦只会选择房价便宜但稍远少许的城郊。这种趋势下,原本相对「年轻」的社区,也因为长者人口增加而变得老龄化。长者对加拿大房地产的影响,不可少觑。

出生于1946至1965年的人,被统称为婴儿潮一代。根据市场调查公司Environics的数据,加拿大的长者人口,已经历史性地超越了14岁或以下的儿童人口。 2016年加拿大人口普查亦发现,1996至2006年间,55岁以上人口激增了87%,未来10年,婴儿潮一代人口还会再增加16%。与此同时,16至54岁加拿大人的人口,仅增长了14%。

加国历史上最富裕一代

Although living under a bar was hell, Margaret was panicked at being evicted. She paid more than double for that bad apartment but is now, luckily, in a seniors building. Unfortunately, room is so small she had to leave behind a lot of her things.

这一批现时年龄介乎54至73岁的人口,也被誉为加拿大历史上最富裕的一代。 Environics的分析报告指,成员包括65岁或以上的本国家庭,2016年平均净值有84.5万元。加拿大苏富比国际地产(Sotheby’s International Realty Canada)一份报告亦指出,婴儿潮一代在房地产投放了大量资金,他们都认为,在房地产的投资收益,远胜于其他如RRSP、TFSA、股票、债券等投资。此说法对于生活于本国4大城市,包括多伦多、温哥华、满地可及卡加里的婴儿潮一代,更为准确。正因为他们在房地产领域中累积到丰厚财富,所以他们也乐意见到下一代能够成为业主,投资房地产。

退休大屋换细屋为房市推波助澜

婴儿潮一代除了在投资方面左右了本国房地产市场外,他们退休后的大屋换细屋计划,也为房市起伏带来推波助澜的作用。他们会卖掉原来的单住户房屋,让年轻一辈有房可购。皇家地产公司(Royal LePage)一项针对婴儿潮一代置业情况与趋势的网上调查,成功访问了1,000名婴儿潮一代国民,当中近8成都拥有房产,且大多是独立屋、半独立屋及镇屋等低幢房屋,17%表示计划在未来5年换屋。换句话说,未来5年,将有140万婴儿潮一代国民,会活跃于加国房地产买卖。

长者的大屋换细屋计划,普遍认知的两种典型模式,一是本来居于市区独立屋的,搬到城郊或更远小镇的小户型房屋,而本来居于城郊大屋的,则搬到市区的共管柏文单位,贪其邻近生活所需,出入方便。

不过,地产资讯网站Point2Homes最近发布的一份数据分析发现,越来越多长者选择在大城市居住,原因之一是想搬近其他家庭成员,而那些本来就居住在大城市的,则选择「一动不如一静」,继续留守原居房屋至百年归老。长者进驻及留守大城市居住的人口分布趋势,正逐步改写本国未来的房市。

年轻人与长者购房目标相同

在房价可负担性的前题下,年轻一辈的购房目标,与婴儿潮一代买家的目光,可说是撞个正着,令此等住房类别的市场需求构成压力。然而,初出茅庐且购房预算有限的年轻人,实在难与拥有一定财富的长者争抢,无形中增加了年轻人上车的难度。根据加拿大统计局有关共管物业拥有权的数字显示,32.6%共管柏文单位的业主,都年龄都在65岁或以上,相比之下,35岁或以下的业主,仅占17.05%。

从数据看,多伦多的长者人口比例不高也不低,2016年55岁以上人口占全市人口28%,从2006至2016年这10年间,只增加了15%。安省最「年轻」的城市,要算是多市以西的Milton市。虽然10年间该市总人口增长了一倍,但55岁以上居民人数,反而下跌了3%至只有18%。

Brampton、Ajax和Bradford West Gwillimbury,也是安省最少长者居住的城市,55岁以上人口只占市内总人口22至23%。

安省多个小镇长者逾4成

至于最「年长」的安省城市,是距离多伦多一个半小时车程的Kawartha Lakes,长者人口占43%,也是全国长者人口最多的第5位城市。另外两个偏远城市Brockville及Owen Sound,长者人口也超过4成。

10年前年轻城市「老」得最快

有趣的是,10年前相对年轻的城市,竟也是「老」得最快的城市。好像位于多市以西大约1小时车程、去年被MoneySense杂志评为全国最佳置业城市的Brantford市,2006年55岁以上人口比例只有19%,但10年后,长者人口大跃进了61%,是全国城市中「老化」得最急速的第3位。约克区的Aurora市,2006年长者人口只有18%,但10年后也增加了52%。其他安省城市如Clarence-Rockland、Pickering、Newmarket、Ajax、Georgina等,长者人口也出现超过4成增长。

上述地区的长者人口增长率,与皇家地产公司的分析结果,可谓不谋而合。该份调查指出,愿意在换屋时迁离原居地的受访者中,有35%表示可以接受与原居地距离少于一小时车程的地方,另外3成表示一小时车程以上的距离也可接受。

但在安省,4成人表示会搬到另一城市或城郊,寻找更易负担的房屋。因为大部份婴儿潮人士希望,大屋搬细屋也好,还是想购买独立屋。所以,长者人口增长较快的城市,房价仍然较易负担。就像Brantford市,平均房价才42.7万元,相比多伦多市的84万元,便宜了一半。

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