房东恶意逐客怎么办?出租新规定告诉你!

加拿大都市网

TORONTO, ON - JANUARY 17: Ontario Premier Kathleen Wynne listens to a question from Helen Chilas, a member of the Board of Directors at Metro Tenants Association. Community members from Thorncliffe Park, at Thorncliffe Park Public School, met with the Premier regarding tenant and landlord issues. A number of landlord representatives were on hand also. Wynne is the MPP for the riding, Don Valley West. Toronto Star/Rick Madonik Rick Madonik/Toronto Star

 

▲今年初安省省长韦恩(右)参加公众会议听取房东房客的意见(星报数据图片)

▲多伦多于氏法律事务所法律顾问(paralegal)于戎伟

▲多伦多专攻出租物业管理的地产经纪王昕

TORONTO, ON – JUNE 7 – Aliza Kassam, tennant at 87 Jameson Ave. (holding gavel), Steven Love (back, beard) and other tennants were amongst at least 100 protestors that stormed a hearing room and staged a sit in at the Landlord and Tennant Board south district office, Toronto to protest rent hikes. The protest later settled down and the hearing resumed. June 7, 2017. Bernard Weil/Toronto Star Bernard Weil/Toronto Star

▲今年6月多伦多Parkdale的公寓租客在“房东与租客协会”办公室抗议业主大幅加租(星报数据图片)

文 / 本报记者 文琪

2017年4月20日,安省政府宣布推出新措施对《民用出租法》(Residential Tenancies Act, 2006)做出修改,此次是该法律10年间第一次大幅度修改。修订案中较为人关注的是对如何界定“房东收屋自用”作出量化,对恶意逐客行为给出明确的惩处标准,同时规定,即使是真实合理的“自用”导致租约解除,房东仍须给付租客相当于一个月租金的补偿,或为租客另外安排相似的住处。该法已于2017年9月1日生效,本期特请来法律界人士解析新法的修改细节。

多伦多于氏法律事务所法律顾问(paralegal)于戎伟在接受本报记者专访时表示,安省于1975年开始规管民用出租事务,目前的《民用出租法》颁布于 2006年,此后的十余年间,该法没有太多变化,直到今年4月20日才发生重大修改。于戎伟认为,此次民租法的修改对于小房东来说,特别需要关注的是“收回自用问题”。

之所以这个问题值得关注,是因为房东与租客一旦发生纠纷,房东通常会想到解除租约。“房东在不掌握法律知识、没有完全合理、合法的理由时,往往会说需要收回房屋自住,仿佛收回自己用就是一把利剑,使得租客一定会被驱逐。其实收回以后,房东往往不一定真的会自己住。在以往,真的与假的理由都出现过。比如有的房东会直接卖房,或者租给可以付更多租金的租客,这些导致了对民租法的滥用现象。房东与租客协会(LTB, Landlord and Tenant Board)很早就洞察了这些滥用现象,新法出台,也有抑制这些滥用现象的作用。但是也应该注意到,新法也同样把有真实自住需求而收回房屋的房东一并涵盖在内了,同时需要房东对租客予以经济赔偿。”

三个主要修改

《民用出租法》尚未修改时,房东与租客协会会采取若干手段抑制这种“房东自用”被滥用的现象,比如说严格提高对搬回自住原因的考虑、真实性的考虑、以及对证据的界定。于戎伟称,修例前,在这些严苛的审查机制下,房东收回自住的申请严格地受到法律的衡量。修例之后,新的法律更给出了量化的附加条款。这些修改主要表现在以下三个方面。

  1. 新法要求,一旦收回自用,必须自用最少一年,之前没有时间上的量化要求。现在这个量化标准要求在这一年中,房东可以自己住、空置,但不可以出租、销售。一旦被发现房东没有自己住,另外出租他人或出售了,租客可以诉讼房东恶意驱逐。以前也是可以这样做的,但租客需要举证怎样发生恶意驱逐,一年之说只不过是租客可以诉讼房东的诉讼时效而已。而现在的新法给出了严格定义,房东必须自己居住一年,租客不用去举证是不是一年之内发生了什么问题。除非房东发生了极端的情况,但是现在还没有真实的法庭案例来界定房东的确是没有办法自己住一年而要搬离 ,同时也不是恶意驱逐。所以现阶段只能从法条本身去分析,而没有案例法(case law)去援引。
  2. 一旦租客被驱逐,无论是法令驱逐,还是证明了房东的申请是否合法或获得了法院的支持,只要法官给出的结论是房东可以收回自用,房东必须给付租客一个月租金等额的补偿金。也就是说,即使房东没有与租客打官司,房东按照LTB的标准样式给了租客合法的通知以后,租客见到通知同意搬离,这种情况也依然需要补偿一个月的租金。因为新法的法条中并没有说明必须是通过法定判决才要给租客做出补偿。只要是租客因房东收回自用而导致解除租约时,都要给付一个月的补偿金。
  3. 这条新法还特别明确地说,如果以公司名义持有物业,永远不可以收回自用。因为公司不可以居住。有些人为了避免税务、收入、法律风险等问题,认为以公司持有的方式拥有物业更为方便,于是成立公司并以公司名义购房(例如房子的产权在123456 Ontario Ltd.名下)。这些房东在新法规定下,将永远无法以收回房子自用为理由而驱逐租客。

租客欠租又当如何?

于戎伟指出,新法仍然有许多不完整的地方,并相信这些不完整会在今后的司法实践中渐渐地被案例法所弥补和解释。“在我上面提到的第2条中,就涉及到一旦因为欠租而驱逐租客,是否还要赔偿租客的情况。如果租客发生了欠租,或租客已经对物业造成了损失,这种欠租和损失本身已经是界定了的。当已经能彰显出损害实质时,且房东也向LTB提出了申诉,那么租客在房东面前是一个债务人,本身是应该向房东偿付欠租和赔偿的。这时房东还要再赔付一个月的租金吗?法条中没有给出明确的指引。但是我相信以后可能会援引以前的一些做法,没有修改法条的时候,其他类似的状况可以给出一些借鉴。比如说,租客欠房东5个月的租金,租客说我替房东修房子花了2,000块,法官往往会判定房东应尽维修义务。应花的维修费用与租客所欠房东的租金进行抵消。我相信在新法实施后,这里依然会用这种方式。目前还没有新的判例去彰显这个漏洞会被这样修改,但我相信未来会有。”

恶意驱逐及相关赔偿

提及恶意驱逐的定义,于戎伟认为应该被认定为,是由于房东出于某种不是最先提出的驱逐申请原因而形成的驱逐;同时被租客在搬离以后发现了这种意图。这表明被发现的实质与被驱逐的实质大相径庭。

于戎伟举例称,比如说房东自己的儿子要大学毕业了,要从外地搬回来要住在出租物业里。租客因为这个需要解除租约离开。然而过了几个月以后,由于种种原因,或是由于租客并不认为这个理由是真实的、租客已经发觉了这个理由是牵强甚至是编造的情况,租客可以刻意地搜集证据。如果最终发现房东儿子并没有住进来,相反房东把物业出租给不是他儿子的其他人,或者房东把房子卖了,这就是恶意驱逐。恶意驱逐在法条中被形容为“bad faith”,是恶意地说假话。一旦界定了租客被恶意驱逐,租客可以提出若干条要求让房东进行补偿。

第一,如果租客新租的地方相比以前的物业租金提高了,同时居住的环境几乎相等,房东需要补偿差价。比如以前是在这个区租住三居室的独立屋,租金为1,800,现在依然在该区租住三居室的独立屋,新租的同类型物业租金是2,400。当然市场调整了,每年都会有涨幅。但是如果房东不驱逐租客,租客可以依然住在租金为1,800的三居室,仍是按照省府规定的租金每年涨幅1.5-1.8%来缴纳,而不是每个月一下涨了600之多。于是租客所被迫花出的额外租金需要房东来承补,时间为一年。在这个例子中,就是每月600元的差价乘以12个月,共计7,200元。

第二,租客由于搬家,可能造成工作时间缺失、产生搬家费用、以及对租客造成种种不便,这些需要按照实际发生的损失,租客可以提诉。

于戎伟称,“在新法环境下,房东收回房屋自用,只要在一年内改变了房屋的用途,除非能证明这种改变是迫不得已,租客就可以更方便地证明房东恶意驱逐。所以房东应该注意遵纪守法,避免风险。一事不可诉二次,一旦房东已经和租客进行了可能是诉讼或协议的赔付,当赔偿结束,房东就自由了,对这个房子有任意处置权。”

新法会导致租金上涨吗?

记者向于戎伟提出,是否认为赋予租客更多权益的《民用出租法》新法的产生,会导致未来租金上涨,于戎伟表示之间很难看出相关性。“法律的修改和租金的上涨,我看不到有必然联系。无论是法条越来越严格还是宽松,租金是受市场控制的,是靠市场给付量决定的。房子多租客少自然租金便宜;房子少租客多自然大家会抢,租金上涨。现在是好房难求,好客难求,永远都是这种状况。房子有,没有好客人,房东照样不愿意租。有时候房东撑不下去了,因为许多人是以房养房,就是为了出租还贷,那么租给谁呢?看了三五个租客可能都不可心,但是房贷的压力产生了,就有可能选择将就。于是,纠纷有可能因此产生。所以租金的价格上升或下降,与法律的改变没有太多关系。”

多伦多专攻出租物业管理的地产经纪王昕在接受《都市地产》记者访问时也表示,影响出租市场租金的因素很多,新法的产生未必会大幅度影响租金价格。“城市规划、就业率、经济势头、按揭利率、出租单位的库存量、甚至留学生和移民政策等,都可以影响租金。也正因如此,法律一定要与时俱进,房东和租客地位平等、双双都受到管制和约束,在长线来看,才能利国利民。同时,我个人认为法律的修订也几乎不会对我的日常业务和辅助管理的客户(房东或租客)有很大影响,因为我们总是会及时地提醒客户关于租务政策的改变,以及跟客户分析新政的本质和意义,避免客户出现无谓的焦虑和担忧。”

租约加入“解约免赔偿”条款无效

地产经纪王昕表示, RTA法例修订的消息刚公布时,她把RECO(安省房地产监管委员会)和TREB(多伦多房地产管理局)的通告发给了同事,大家第一反应是三个字:凭什么!?

王昕说,“我相信,这三个字代表了大多数房东和经纪在法案修改最初的心声和体会。但随着时间推移,我想更多人会意识到这个修改的目的和意义。在新法推出时,为了获得专家确认,我还专门写邮件给一位资深律师朋友,咨询关于房东可否在一开始的租约里加入“解约免赔偿”条款,律师予以否认,原文回复是:‘根据租金管制的相关立法,租约中的租赁条款不能改变当事人的法定义务(A clause in the lease cannot change the legal obligation of the parties under the rent control legislation)。’”

如果站在租客角度

近年来,房东和租客纠纷的租务法律官司正在逐年增多。在省府尚未出台政策规管房地产市场时,大多伦多地区房地产市场的繁荣,让无数人对房地产行业所产生的高额利润垂涎三尺。不论自身经济状况如何,很多人依然选择铤而走险,在经济实力不足的情况下依然加入炒房大军,成为房东。王昕说,“地产经纪和客户,需要明白一个道理,那就是一哄而上、翻炒房产、以租养房、转手暴利的资本游戏,不是政府希望看到的,政府也不希望租客成为这一游戏的牺牲品。近年来,我遇到一些投资客、炒房族,由于投入及按揭了大笔金钱购买物业及楼花,经济负担极重,分分钟徘徊在破产边缘,因此该类客户也是心态最不能淡定的一群人。他们一方面渴望租金达到市场峰值、最好年年涨到实时的最高值以减轻月月倒贴钱的负担;另一方面又在燥动焦虑地等待市场大火,从而可以转手卖出历史最高价。这种亢奋的状态很难制造房东和租客之间的良好关系。地产经纪会遇到一些不了解本地文化和律例的新手房东,在每一年重新签订(renew)合同时,都向租客提出不合理的加租要求,一言不合就要撵人走,毫不顾及租客的窘迫与感受,因而近几年的法律纠纷官司也特别多。”

王昕回忆称,从当初看到修改后的新法时的惊讶,到冷静下来深入思考加拿大的价值观、人权法、多元文化政策和社会经济现状,她把自己想象成一个经纪状况一般、拖家带口的租客,发现在接受新法的相关条例时多了许多理解。“关于房东收回自住,需要赔偿租客一个月租金或者给租客安置新住所的法律规定,我认为这是政府希望维护小区安定和谐的策略,特别是在一些低收入小区,很多租客手里并没有积蓄,收入也许只够基本生活费,也就能交房租、购买食物、支付交通费及养育子女,月月存不下钱。在这种情况下,如果房东一声逐客令下,60天之内必须搬离,我相信很多租客是措手不及的。”

王昕举例称,很多租客甚至连需要搬家预订下一套房子的首尾两个月的定金都凑不出来。除此之外,很多租客的子女就读学校的学期如果还没有结束,不论大人或孩子,肯定都不情愿搬家,因为下一个家路有多远还是未知。“在我的工作经历看,对于普通百姓来说,租到一个各方面满意的房子,真的很难。我也遇到过一位有工作的中年西人女租客,在按时搬出房东的Condo之后,由于找不到合适的住所,被迫申请住进了专门给女性开设的避难所(shelter)一段时间,并把行李寄存在公共储存仓库(public storage)里。这种种辛酸,非家庭优越、衣食无忧的人可以体味。因此,我也希望各位房东和地产经纪常怀慈悲之心、有容人之量,妥善地处理好跟租客的解约事宜。从更宏观的角度理解《民用出租法》修改的意义。”