末班车开出压测即兑现 明年你还买得起房吗?

加拿大都市网

SOURCE都市地产

加拿大金融机构监管办公室(OSFI)公布的贷款压力测试政策(B20),即将从2018年1月1日起实施。根据新的要求,加拿大购房者在申请房贷时,都将面临接受等同于加息2%的压力测试才能获得贷款,首付款高于20%的买家也不例外。有专家预测,此举对房价的打压将产生十分显著的作用。压力测试旨在保护和控制银行等机构的房贷风险、考验购房者是否能在未来有可能连续加息、利息上涨的情况下,依然可以承受贷款压力。有十多年五大银行金融工作经验的专业贷款经纪巫春(Jay Wu)接受了本报记者访问, 详谈压力测试B20及其对明年房贷市场和房价的影响。

B20压力测试最简化的解释就是在“正常利息+2%”的情况下,评估借贷人的贷款能力。这额外增加的2%力度有多大?巫春称,假设央行一次加息平均在0.25%,那麽B20压力测试相当于直接进入连续加息8次以后的贷款环境(2/0.25=8)。巫春认为明年央行可能会出台两次实际加息。因此,借贷人的还款能力实际上是按照8次甚至10次加息后的假设环境进行实际评估的。他说,“在我们的生活中,事实上永远不可能会连续加息8次。但是B20,恰恰能让房地产市场可以呈现一次性达到8次加息后的情况。这相当于政府用行政干预政策达到间接加息的效果。” 

理论上8次加息明显冷却市场

安省政府今年4月实施的海外买家税和贷款收紧政策是针对非居民以及房地产市场投机行为的管控;随后的住房政策16条(Ontario’s Fair Housing Plan)也预示著严厉规管的开始。而现在的B20影响范围则更广泛更深远:即所有收入类的贷款。巫春表示,“政府这次行事风格比较严厉,中短期内一定会产生冷却市场的效果。试想按照假设一下子加了8次利息去计算,大家的贷款能力至少降低15-20%。”

央行在发布压力测试影响评估报告时曾表示,若根据去年年中至今年年中的置业数据,全国会有一成比例的按揭申请者不及格。在多伦多和温哥华及两地的周边地区,不及格率将达到12%。在目前的市场上,许多大银行已经在配合即将施行的压力测试收紧了房地产按揭贷款,经济能力差的申请者几乎已没办法向银行申请到房贷。巫春称,收入类贷款是银行贷款业务的主流,尤其是今年4月20日第一轮收紧后,依照收入做贷款的比例占到银行贷款比例的70%甚至以上。“这样B20产生的结果就是直接削减个人的贷款能力达20%,放大到整个市场上就是相应减少大概15%的购买能力。除非房价相应地降下来, 否则交易量将会是直接受到冲击的指标。”

多伦多资深贷款经纪巫春(Jay Wu)

巫春认为,今年年初4月20出台的对外国人购房的海外买家税的政策,加上这次理论上的8次加息,对房地产市场的冷却效果将会非常明显,甚至立竿见影。“这样连续勐击(one-two punch),是政府逼著金融机构收回部分流动性(liquidity),这是本质性的收紧贷款政策,与以前的所谓‘收紧’很不一样。流动性被控制了,很难相信中短期内房地产市场还可以勐涨。虽然房市还时常会有零星的热闹出现,比如说现在的condo市场,但隻要在这些政策没完成使命、淡出历史舞台之前,市场的观望状态就会一直持续。”

当然,任何事情总有两面性。很多人都很积极地看到前不久移民部给出的“未来3年将吸纳100万移民人口”的激进移民计划。再加上加拿大国内自身不间断的向大多伦多地区流入的人口,每年增加的淨人口是可以在房地产市场中角力的最强大的一股力量。 巫春认为,人口(demographic )的供需关系可能会使各项打压房地产市场政策的效果有相对削弱的力量。“从流入人口质量上看,一是国际上的新增移民,他们越来越有资本、有实力;二是国内的人口流动,大多是年轻、有就业性质的人口流动。这种高质量的人口结构必然形成对GTA房产持续性的长期需求,即‘刚需’。新增人口带来的是真实、长期的市场需求。压力测试是时效性的强制措施,具有临时性,甚至妥协性的本质。一段时间这个力量大,一段时间那个力量大。在未来两年内,市场在这两股力量的相互对抗下呈现比较平淡的趋势,产生一个平稳的过渡,也就是政府所期待的‘软著陆’。如果软著陆迹象明显,估计这些财政收紧政策又会出人意料、以早于大家预期的时间淡出江湖, 让市场选择重新坐正。”

 

B20过后市场价格会如何?

提及压力测试实施后房价的走势,很少有人愿意预测房价会回到什麽价值上,因为这的确比较难准确预测。多数已在市场内的人当然希望2018能继续涨;还有部分期待入市的人则希望能有更为平缓的市场。巫春认为,比房价“一直涨”更有意义的,应该是市场能有序地回归到2015-2016年初的房价水平。“我觉得2015年的房地产市场是值得复制的一年:有活跃的交易量;成交价买方、卖方都能满意;地产经纪和各种衍生的相关行业从业人员都游刃有余。虽然没有暴利,但大家都有利可图。长期来看,我认为市场需要的不是暴涨,而是一个合理、能够支撑行业、平稳上升的交易量。  ”

对于目前大家对房地产市场持观望态度、交易量大幅下跌现象是否会令人担忧,巫春称,“从我个人的角度讲,希望交易量能够回来。以前市场的暴利增长其实是杀鸡取卵,等于前两年赚了钱,后面就没得赚了。在一个健康的交易量上,我们市场参与者(market participant )才能都有事做。现在大家都在观望,没有交易量。有很多新的经纪,在以前市场好的时候把自己的工作辞了,现在又回不去了。这裡没有交易,一些新经纪可能就会被淘汰,许多衍生行业的从业者生活也会受到影响。”

少有人赶搭压测前“末班车”

以往,每当贷款政策有改变,会有许多人前往银行申请赶“末班车”,提前办理房贷手续或锁定利率。然而此次房贷压力政策即将实施前,虽然呼吁大家提前去银行做贷款的广告声颇多,但业内人士反映普遍前来的人都是问得多、做得少。

巫春称,自己手上目前正在做的贷款,都是真正买了期房、马上要交接的人。“他们都是真的有交接需求,并且被贷款压力铺天盖地的报道吓到了。这些人属于实际的购买者。但是像那种赶著年底申请贷款是为了明年再去买房的客人好像不多。这也从侧面说明,以前所谓的‘末班车’,实际上是无关痛痒的贷款政策收紧,反而刺激了大家提前进入市场的时间表,带来了壮观的抢offer景象。而今年这两次连续勐击带来的收紧,大家迅速地体会到这次是来真的了。虽然新闻上有报道大量赶末班车、去银行做预批的,但这些‘大量’仅仅是咨询了解、甚至是观望性质的。真正付出行动的人没有想象中多。 目前的这种连续左右勐击的态势, 如果给大家心裡的预期是房价会往下走,道理上就不会再有人来赶这种‘末班车’,除非是必须安家置业的人群。这和以前赶末班车将会是两回事。”

通常来说,一个信贷周期(Credit cycle)平均是4-5年的时间,除非有重大的经济事件发生,比如经济衰退、大机构倒闭等,可能会道致这个周期的时间段加快。巫春指出,上一次信贷周期已经完成、并退出视野。条件宽鬆就能贷款借钱的日子正在迅速成为集体的回忆,无法挽留,也不必挽留。“ B20将把大家带到下一个信贷周期。周期长短、政策如何精确发力、以及借贷市场如何适应、如何演化、个人及行业如何获利,我们隻能拭目以待。从事实上讲,我们现在已经进入到了第二个信贷周期了。但是从政策上讲,是明年1月1号才开始施行压力测试。现在加拿大很多银行12月15号就开始实施压力测试了。”

压力测试如何进行?

以加拿大央行的五年固定利率为4.89%来举例:如果购房者个人获得的贷款为2.0%,那麽再附加2%后变成4.0%。因为4.0%比4.89%小,压力测试将会采用两个利率中较高的,即以加拿大央行的4.89%为基准。在这个指标下,看购房者是否有能力还贷。如果客户在银行获得的按揭利率为3%,再附加2%后变成5%,压力测试将采用较高的数值5%,而不是央行的4.89%。

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