杨凡:开征出售自住房税 房价和退休生活都惨了!

加拿大都市网

SOURCE都市报
From: Hanes, Tracy Sent: Tuesday, October 25, 2005 5:40 PM To: Photodesk - Toronto Star Subject: co-pleasantblvd <> Rendering of Pleasant Blvd. townhouses for Condo Living site story by Ellen Moorhouse

联邦大选自由党宣布如若继续执政,将扩大对现有地区的首次购房刺激计划,并且将在全国推广针对海外买家的投机税。他表示将效仿卑诗省和安省已经征收的海外买家税增加联邦投机税,这个1%是在各省份征收税的基础上加征的。

不过最吸引眼球的,莫过于近日网络上有一份信件,里面提到自由党国会议员和联邦住房事务部门的官员,一起提出了一项开征出售自住房的资本增值税。

众所周知按照目前的税法,出售自住房的资本利得部分是不用交税的,而新方案的构想是:
自住房如果在入手一年后出售,将要缴50%的资本增值税;
两年后出售,将缴25%的资本增值税;
三年后出售,将缴15%的资本增值税;
四年后出售,将缴10%的资本增值税;
五年后出售,将缴5%的资本增值税。

表面看上去,这个做法与BC省打击炒房的措施类似,主要希望自住房是真正用来自己住的,而不是用来炒的,不过,真要执行起来,恐怕又会增加不少税负。

现在的加拿大,干什么工作也不如买房子,全面炒房如火如荼,多伦多房价这些年的涨幅,让美国分析师都看傻了。随着房地产价格脱缰野马般的越发不可收拾,加拿大政府祭出海外买家税,已经让房地产市场降温。在这个基础上,如果在征收自住房的增值税,无疑将让市场买卖活跃度进一步下降。

其实,自去年杜鲁多自由党政府公布第一个预算案之后,关于资本增值税的谣传就开始在坊间流传开,随着加拿大房价不断上涨,房屋资本增值税的问题一直是许多房东所担忧的。

从税局的数据看,大部分缴纳资本增值税的都是高收入人士,就拿2017年的报税记录来说,81%的缴纳资本增值税的人报税收入都在10万以上,这些高收入人士里,58%的人收入都高于25万加元!

仅仅从政府数据看,如果提高资本增值税,真正受到影响的只有1%的加拿大人,这就是像政府所许诺的那样,给中产阶级减税,让这些富人多缴税,提高普通人的福利,多么完美的计划啊。

政府认为,增加资本增值税,将会从加拿大富人手中多征收数以10亿加元的税收,但事实并非如此,增值税提高对投资房地产影响不可小觑。

根据investor Economics 投资者经济学机构的调查显示,今年加拿大人的财富自2008年金融海啸以来首次出现下降,越来越多的人不得不将有限的资金用来支付债务利息,特别是房贷利息。

这两年来,股票和基金涨势如虹,但是大部分人都没有投资到股市,相反,我管理的很多客人,纷纷把RRSP的钱取出来买第二套投资房产。从现在的房地产局面看,已经是全民皆房,谁没有第二套投资房的话,会被别人用怪异的眼光看待视为另类!当普通人的主要财富都在房地产这个领域时,政府就开始打主意了,Follow the Money 永远不会错。

现在加拿大政府负债深重,自由党执政四年里加拿大政府债务继续飙升,去年的联邦政府预算中,政府表示在未来10年要进行大规模的基础设施建设,但是至今雷声大雨点小,原因就是被巨额利息支出所拖累,而无法施展拳脚。

如果政府征收额外的资本增值税,无疑会缓解现行的政府债务压力。从这个角度看,政府提出自住房的资本增值税,其实不是打击的富人,而是要在投资房的市场上分一杯羹。政府如果真的对自住房资本增值税下手,那么,设想一下,当你的投资房产出售时,政府按照持有年份征收资本增值税,怎么会不影响到你的房产投资呢?

投资者经济学的分析人员认为,在未来十年里,70%的加拿大退休老人没有存储足够的退休资金,平均退休都低于10万加币,他们的主要资产都在房子里。如果利用房子,特别是自住房的财富来维持退休生活,成为一个重要的课题。如果政府开始在自住房卖出时征税,那么以房养老的资金将会被政府抢夺走一部分,这无疑会令这些靠房子来维持老年退休生活的人们雪上加霜

杨凡
加拿大证券学院院士/特许金融规划师
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