楊凡:開徵出售自住房稅 房價和退休生活都慘了!

加拿大都市网

SOURCE都市报
From: Hanes, Tracy Sent: Tuesday, October 25, 2005 5:40 PM To: Photodesk - Toronto Star Subject: co-pleasantblvd <> Rendering of Pleasant Blvd. townhouses for Condo Living site story by Ellen Moorhouse

聯邦大選自由黨宣布如若繼續執政,將擴大對現有地區的首次購房刺激計劃,並且將在全國推廣針對海外買家的投機稅。他表示將效仿卑詩省和安省已經徵收的海外買家稅增加聯邦投機稅,這個1%是在各省份徵收稅的基礎上加征的。

不過最吸引眼球的,莫過於近日網絡上有一份信件,裏面提到自由黨國會議員和聯邦住房事務部門的官員,一起提出了一項開徵出售自住房的資本增值稅。

眾所周知按照目前的稅法,出售自住房的資本利得部分是不用交稅的,而新方案的構想是:
自住房如果在入手一年後出售,將要繳50%的資本增值稅;
兩年後出售,將繳25%的資本增值稅;
三年後出售,將繳15%的資本增值稅;
四年後出售,將繳10%的資本增值稅;
五年後出售,將繳5%的資本增值稅。

表面看上去,這個做法與BC省打擊炒房的措施類似,主要希望自住房是真正用來自己住的,而不是用來炒的,不過,真要執行起來,恐怕又會增加不少稅負。

現在的加拿大,幹什麼工作也不如買房子,全面炒房如火如荼,多倫多房價這些年的漲幅,讓美國分析師都看傻了。隨着房地產價格脫韁野馬般的越發不可收拾,加拿大政府祭出海外買家稅,已經讓房地產市場降溫。在這個基礎上,如果在徵收自住房的增值稅,無疑將讓市場買賣活躍度進一步下降。

其實,自去年杜魯多自由黨政府公布第一個預算案之後,關於資本增值稅的謠傳就開始在坊間流傳開,隨着加拿大房價不斷上漲,房屋資本增值稅的問題一直是許多房東所擔憂的。

從稅局的數據看,大部分繳納資本增值稅的都是高收入人士,就拿2017年的報稅記錄來說,81%的繳納資本增值稅的人報稅收入都在10萬以上,這些高收入人士里,58%的人收入都高於25萬加元!

僅僅從政府數據看,如果提高資本增值稅,真正受到影響的只有1%的加拿大人,這就是像政府所許諾的那樣,給中產階級減稅,讓這些富人多繳稅,提高普通人的福利,多麼完美的計劃啊。

政府認為,增加資本增值稅,將會從加拿大富人手中多徵收數以10億加元的稅收,但事實並非如此,增值稅提高對投資房地產影響不可小覷。

根據investor Economics 投資者經濟學機構的調查顯示,今年加拿大人的財富自2008年金融海嘯以來首次出現下降,越來越多的人不得不將有限的資金用來支付債務利息,特別是房貸利息。

這兩年來,股票和基金漲勢如虹,但是大部分人都沒有投資到股市,相反,我管理的很多客人,紛紛把RRSP的錢取出來買第二套投資房產。從現在的房地產局面看,已經是全民皆房,誰沒有第二套投資房的話,會被別人用怪異的眼光看待視為另類!當普通人的主要財富都在房地產這個領域時,政府就開始打主意了,Follow the Money 永遠不會錯。

現在加拿大政府負債深重,自由黨執政四年里加拿大政府債務繼續飆升,去年的聯邦政府預算中,政府表示在未來10年要進行大規模的基礎設施建設,但是至今雷聲大雨點小,原因就是被巨額利息支出所拖累,而無法施展拳腳。

如果政府徵收額外的資本增值稅,無疑會緩解現行的政府債務壓力。從這個角度看,政府提出自住房的資本增值稅,其實不是打擊的富人,而是要在投資房的市場上分一杯羹。政府如果真的對自住房資本增值稅下手,那麼,設想一下,當你的投資房產出售時,政府按照持有年份徵收資本增值稅,怎麼會不影響到你的房產投資呢?

投資者經濟學的分析人員認為,在未來十年里,70%的加拿大退休老人沒有存儲足夠的退休資金,平均退休都低於10萬加幣,他們的主要資產都在房子里。如果利用房子,特別是自住房的財富來維持退休生活,成為一個重要的課題。如果政府開始在自住房賣出時徵稅,那麼以房養老的資金將會被政府搶奪走一部分,這無疑會令這些靠房子來維持老年退休生活的人們雪上加霜

楊凡
加拿大證券學院院士/特許金融規劃師
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