楊凡:保守黨放寬壓力測試幫了誰?

加拿大都市网

SOURCE都市报

本周,聯邦保守黨黨魁Andrew Scheer謝爾表示,保守黨如勝選,將回讓加拿大人買房置業更加容易,這些措施包括:銀行貸款期限由現在的25年改為30年期按揭,減輕購房者每月的還款壓力,放寬壓力測試並且取消續按揭時所進行的壓力測試的政策。

加拿大央行統計數字顯示,今年有超過7千億加元的房屋貸款需要續簽。那些需要續簽房貸的房奴們如果繼續與原來的銀行續簽房貸,則不需要經過壓力測試;但如果為了尋找更優惠的貸款利率而更換貸款銀行,則新選擇的銀行要對其貸款申請進行壓力測試。如果保守黨可以緩解這方面的壓力,無疑對於房地產市場是個重大利好。

在今年秋季大選來臨之際,許多房東都希望能取消壓力測試這項政策。不過,在加拿大按揭貸款中心CMHC看來,壓力測試是為了保護加拿大所有房主的利益,使得加拿大房地產市場不會出現美國式的崩盤。 CMHC的首席行政官Evan Siddall認為,一些利益群體不斷地努力要求取消壓力測試,因為他們是既得利益者,如果政府滿足他們的要求後,房價將會繼續上漲,使得現在已經深陷債務陷阱的加拿大人進一步跌入債務深淵。

Evan Siddall表示,在我們現代世界發生的46次銀行金融危機中,超過三分之二都是由於房地產過度投機所導致的。特別是現在加拿大聯邦政府剛剛宣布了首次置業者免息貸款政策後,房地產市場已經得到穩定,壓力測試政策沒有必要取消。

至於保守黨提出的另外一個措施,調整30年期按揭有什麼好處呢?

大家想一下,按揭貸款的展期越長,按揭每個月的支付額度就會越小,如果能把按揭貸款從目前的25年延長到30年的話,每個月可以少支付10%的月供。在2008年經濟危機最深重的時刻,加拿大政府曾一度允許40年的按揭貸款,然後前保守黨財長費海提將其降低至35年,在2011年保守黨聯邦政府將其再次降低至30年,次年也就是2012年減至25年一直維持到目前,這次謝爾提出的政策等同推翻了保守黨過去的政策。

如果這些政策真的可以落實的話,這樣一來被壓力測試和25年按揭期限擋在門外的一部分買房者,就有機會獲得貸款買到自己喜歡的夢想住宅了。當然,這也是有一定代價的,因為隨着按揭展期的延長,還清房屋貸款總體支付的利息增加了,而且相當一段時間裏,自己的房子大部分都是債務,建立Home euqity的時間也延長了。

不難看出,這個政策是個雙刃劍,短期內讓更多買家可以買到房子,但是長期看來,加拿大的債務水平仍舊會上升,還債的時間延長,儲蓄的能力也同時下降。

不管怎樣,放寬壓力測試也好,增加按揭展期也罷,我們還是希望能看到更多有利於房地產市場,有利於加拿大普通人的政策。加拿大政府最容易為人所詬病的特點就是在政策執行上無差別、一刀切,無論是加稅還是壓力測試都有這樣的特徵。

保守黨的謝爾批評特魯多讓很多加拿大人,尤其是年輕人無法實現又有住房的夢想,這點絕對是正確的,但是保守黨如何解決這個問題呢?謝爾本人也莫衷一是。

對於新一屆加拿大政府來說,縮小貧富差距是政府最首要的任務,但很遺憾的看到,迄今為止各界政府在「濟貧」方面建樹甚少。

手中有房,心中不慌,但凡有產者,在這一輪房產牛市中或多或少都有收益,他們再次貸款買房也要相對輕鬆許多。而謝爾批評特魯多所涉及的「無產者」就不一樣了,本來就靠省吃儉用來積攢首付,可是利息越來越低,收入不能增加,稅負越來越重,房價雖然下跌一點,但還是無濟於事,就算怎樣省吃儉用,普通人特別是年青人,他們中間的相當一部分人基本上就被排斥在購房者之外了,購房夢遙不可及。

楊凡

加拿大證券學院院士/特許金融規劃師
文中提及產品只作參考,不構成推薦。
閣下投資前需評估個人風險承受能力,並與專業投資人士商榷為準。

share to wechat

延伸阅读

share to wechat

延伸阅读

share to wechat

你应该把冰箱里的这8样东西扔掉!

荒谬!全球费用最贵 多伦多人地铁里却不能上网打电话

Canadian Tire最新一期店内优惠(9月29日-10月6日)

安省鲍尔瀑布保护区 能看到瀑布和令人惊叹的秋色