楼花买家前路双重难 如何安排规避风险?

加拿大都市网

SOURCE都市地产

压测风险高 不定因素多

联邦政府监管加拿大银行的专责机构 “加拿大金融机构监理办公室”(The Office of the Superintendent of Financial Institutions, 简称OSFI)于2017年10月17日公布房屋贷款审批过程中新的压力测试(Stress Test)规定。房屋贷款专家王红雨认为,该项政策对于已经买了楼花、但尚未交割产权、又没有做出财务安排的买家影响较大,处于这类情况的买家可以在年底之前与银行商洽申请“楼花按揭贷款”(builder capped rate mortgage),以控制未来的不确定因素。 

根据联邦法规,由2018年1月1日起,对于无需购买贷款违约保险(mortgage insurance)的房贷申请,也要强制接受压力测试,借此确保贷款者可承受加息风险。王红雨解释说,压力测试的另一个名称是“最低审批利率”(minimum qualifying rate)。银行未来要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率(five-year benchmark rate,目前约为4.89%),或是以银行批出的实际贷款利率(contract mortgage rate)再加上2%,两者比较之后取数值更大的一个作为“最低审批利率”,用以计算和决定最终批出的贷款金额。

银行根据贷款者的还款能力决定借出多少金额。不言而喻,用以计算贷款金额的利率值越高,表示贷款者未来的利息负担越重,在收入不变的情况下借款人能负担的贷款总金额就会越少。王红雨表示根据自己计算,25年摊还贷款的情况下,用于计算贷款金额的利率每增加1个百分点,在同等收入的情况下贷款的总金额将减少10%。在明年1月1日之后,政府将银行审批贷款金额的“最低审批利率”强制性定得更高,势必造成在同等还款能力的情况下,买家能由银行借出的贷款金额更少。

楼花买家面临双重风险

接下来的问题是,所有买家在明年1月1日之后都会面对压力测试,为什麽楼花的买家受到的影响和冲击会大过其它买家?简而言之,这是因为楼花买家接受压力测试时,使用的最低审批利率数值比一般现房买家更高。原因是楼花的交接期限很长,其买家在申请楼花贷款时无法像现房买家那样,与银行洽商出一个优惠之后的实际贷款利率,或称折扣利率,因而只能以数值更高的银行“挂牌利率”(posted rate) 为基础接受压力测试,能获得的贷款额也更少。

王红雨解释说,现房买家如果在贷款批出之后90天内可以完成交易(closing),可以获得银行的折扣利率,即挂牌利率经过优惠之后的实际贷款利率。新政策生效之后,银行会以折扣利率加上2%对买家进行压力测试。举例而言,如果一个现房买家可以由银行拿到3年固定3.1%的折扣利率,加上2%之后为5.1%。在新压力政策生效之前,银行目前用央行5年基准利率,目前为4.89%,来计算贷款额度。即使在新政策生效之后,用以计算贷款金额的利率为5.1%,与生效之前的4.89%相比增加有限,受到的冲击相对较小。

相比之下楼花贷款申请人,通常需要锁定利率的时间超过90天,这种情况下申请时不会获得批准更优惠的折扣利率。他们只能以银行的挂牌利率加上2%来计算其贷款数额。举例而言,假使某大银行今天公布的挂牌利率是3年固定利率3.89%,4年4.24%,5年4.99%,那麽在1月1日之后依据新的联邦规定,贷款申请人接受压力测试时,在不能获得优惠的情况之下,只能在上述挂牌利率基础上分别加上2%,即5.89%、6.24%和6.99%,分别与央行公布的目前5年基准利率4.89%来做出比较,取两者中数值更大的,最终会以5.89%、6.24%和6.99%来计算其可以获批的贷款金额。

新政之后对于楼花买家而言将面对的一个风险是,当初签约买楼时买家可能计算过自己有资格由银行取得多少贷款。但是到1月1日压力测试实施之后,由于计算贷款金额的利率大幅提高,买家发现自己拿不到预想的那麽多贷款了。到底差额有多大,要看几年之后楼花交接之时的利率水平。根据前文提到的计算,在25年还款期的情况下,用于计算贷款金额的利率每提高1%,由银行获批的贷款总额将会缩水10%。

预先安排规避风险

王红雨表示,已经签订楼花买卖合同的买家,没有机会再对自己的购房计划做出调整,只能采取可能的补救措施,提前做好自己的财务安排。对于目前打算购买楼花的买家,更建议应先到银行做好有关的财务安排。他指今次变化清楚表示,政府的房屋贷款政策并非一成不变,对于交接周期较长的楼花买家,在做出有关决定时都要做好心理准备。

他进一步指出,买楼花本身就是一种挑战 “经济不确定性”的行为,作出这一决定要考虑好规避可能的风险。贷款审批政策变化是其中一个不确定性,其它还有很多。比如说一些人买房时有加拿大合法居留身份,如留学生,到交接房屋时已经回流。一些人预备以海外的资金买楼花,未来交接时可能受到外汇管制或是汇率变化影响。还有一些人可能预备未来交接时卖掉手中的房产或股票来筹措资金,但交接时市场条件发生改变,拿不到预先估计的收益等。现房买家可以根据现时情况调整自己的购房计划和预算,而楼花一旦签约,调整的余地相对较小。

申请楼花按揭贷款锁定利率

王红雨建议,对于确定在未来3年内交接产权的楼花买家,可以抓紧在年底到来之前有限的几个工作日,前往银行洽商一种叫做 “楼花按揭贷款”(builder capped rate mortgage)的财务安排,争取获得银行3年期的承诺,锁定贷款的金额和利率。

他指并非每一间银行都有这一产品,或者都将其类似产品称作同一个名称。这种产品的大致含意是,银行对楼花买家作出一个为期最长3年的单方面承诺。如果楼花买家这期间内完成产权交接,银行会按承诺的利率和贷款额度发放贷款。鉴于到年底之前新的压力测试不会生效,借款人若在年前申请并获批,可以接照现时的政策去锁定3年之后的贷款额度和利率,从而减缓新政策带来的冲繫。

银行作出金额利率承诺

王红雨解释说,楼花按揭贷款不同于银行的贷款“预批”(pre-approval)。预批是针对贷款申请人的一种批复,而且有效期最长为180天。“楼花按揭贷款”是银行针对某一个特定的物业而批出的带有单方承诺性质的贷款。在申请“楼花按揭贷款”时,银行要求申请者提供有效的楼花购买合同。

楼花按揭贷款的最初用意是帮助楼花买家锁定未来房屋交接时的一个利率上限。在目前情况下还有一个效用,就是帮助贷款者锁定未来能取得的贷款金额。银行会取现时银行在网站上公布的挂牌利率(posted rate)来作为未来房屋交接时所承诺的利率上限。至房屋交接时,如果银行实际能够批出折扣利率没有超过预批的上限,则买家届时有权利按当时的折扣利率取得贷款。如果交接时的折扣利率超过了楼花按揭贷款的上限,则按锁定的上限利率取得贷款。

举例而言,如果现时某大银行的3年期固定挂牌利率为3.89%,银行以此为上限向客人批出楼花按揭贷款。两年半之后买家的楼花需要交接产权,若当时银行能给出的折扣利率是3.2%,则借款者以该利率取得贷款。若交接时银行的折扣利率上涨至5%,则贷款者仍以先前承诺的3.89%取得贷款。

楼花买家自提申请

王红雨指这种产品通常只有银行提供,其它金融机构并不提供。申请时除了必须提供购楼花合同之外,这种产品也必须由贷款者本人亲自向银行申请,与其它普通的贷款产品不同,银行一般不接受透过贷款经纪呈交的对这种产品的申请。此外非本国居民也没有资格申请楼花接揭贷款,他们在最终交接180天之内才能申请。

值得注意的是,银行在最长3年内维持其单方面承诺的有效性,也有重要的先决条件,简单而言就是在最终放款时,贷款的条件与当初批准贷款时相比不能发生重大变更( major changes)。包括购房价格不能改变(比如大规模升级道致购房价格升高),买家不能改变,房屋贷款用途不能改变(如申请时申明自住,交接时改为出租),贷款人的雇佣性质和财务状况不能改变(比如由原来的受雇改为自雇,变更雇主令收入大幅下降,借贷人债务大幅升高等)。

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