皇家騎警洗錢案調查 揭破數百萬房產真實業主

加拿大都市网

SOURCE都市地产

卑詩洗錢情況多嚴重? Postmedia媒體集團透過法庭文件獲得的資料顯示,2015年卑詩省皇家騎警調查洗錢案時發起一系列突襲行動,在幾棟房屋內查獲逾800萬現金,其中,在一戶列治文的華裔屋主家中搜出逾400萬元現金。而洗錢調查所涉及的數百萬元物業,是由「掛名」業主所持有。

金姓屋主(Paul King Jin)和配偶魏曉琪(Xiaoqi Wei,音譯)於2013年,以180萬元買入位於列治文Fairbrook Crescent的一棟獨立屋。該屋擁有4卧室5浴室,裝潢高檔,配備大理石地板和家庭影院等。

在皇家騎警於2015年10月15日突襲搜查該房屋後的11天,即10月26日,魏曉琪立即脫手賣房,以193萬賣出。
 

當年這波稱為E-Pirate的洗錢調查行動,警方共突襲了低陸平原20棟房屋,總值超過4,300萬元,除搜出800多萬元現金外,還起出很多關於洗錢交易、賭博設備、電腦手機等資料。

被警方盯上後轉移房產

 報道中提到,一些被指控經營非法賭博業務和洗錢的人,當他們被執法部門注意時,都會想辦法保護資產。例如2015年警方查獲王姓男子(Maxim Poon Wong)涉及地下銀行業務,他立即將溫哥華62街價值280萬的房屋,以1元錢進行所有權變更,Karen Wong成了房屋所有人。
前加拿大皇家騎警反腐敗調查員波特溫(Patrice Poitevin)表示,以家庭成員的名義來擁有資產,使警方更難以收繳犯罪所得。
 

卑詩大學商學院教授大衛杜夫(Tom Dovidoff)表示,很難評估犯罪所得對房地產市場的影響有多大,但絕對有影響,特別是那些高端房屋。

Postmedia分析法庭文件發現,列治文有一家名為Silver International的地下銀行,據稱每年洗錢高達2.2億元,甚至可能多達10億元。其指控未獲法庭證實。

房產放家庭成員名下

據稱金姓屋主在列治文經營非法賭博公司,就是透過Silver International來洗錢。金姓男子自己名下沒有房產,除了妻子有房外,他的姪女賈元元(Yuanyuan Jia,音譯)在列治文有一套76.4萬元的公寓,但法庭文件顯示,公寓真正所有人是金姓男子。此外,賈元元還在西溫擁有一棟價值324萬的房產以及素里一間63.4萬元的公寓。

根據卑詩省公司註冊紀錄顯示,金的父親和姪女擔任公司註冊號0820490的董事,他們曾經營已經歇業的水立方按摩中心。
 

法庭文件顯示,金姓男子和妻子的父母帳戶都被用來做人頭戶,讓大量資金可從中國轉移到加拿大,成為洗錢的通道之一。

文件並顯示,金姓男子還以其他人的名義開設家庭賭場。其中一個是列治文4號路上11公頃、價值900萬元的豪宅,由尹元元(Yuanyuan Yin,音譯)擁有,資料顯示她還是個學生。另一個是位於列治文Brighouse Way的豪華公寓,由魏曉琪的母親擁有,價值近290萬元。

安省女子馮文(Wen Feng,音譯)擁有一間位於列治文490萬的豪宅,但真正的業主應該是彭姓男子(Lap San Peter Pang)。彭是水立方按摩中心的主任。

Postmedia試圖通過律師聯繫金姓男子及其家人,但沒有成功。

因為太多人利用他人名義來買房,因此卑詩省政府已提出一項新法律,將要求揭露真正的房產所有者,不能僅以企業或信託公司來登記房產。卑詩省成為加拿大第一個採用此制度的省份。

渥太華大學講師塔斯(Marc Tasse)讚揚卑詩省作法,認為其他省和聯邦政府都應該跟進,否則洗錢資金只會轉移到其他區域。

經紀律師貸款方多管齊下
預防以公司名義購房洗錢

最近的一項研究重點是,房地產買家如何利用無名公司在購買房地產時試圖洗錢。房地產經紀公司、經紀人、律師和貸款機構應在反洗錢領域發揮作用,同時避免自身惹上麻煩。多倫多房地產律師Mark Weisleder建議,從下面5個方面作出改進。

1. 核對公司和文件簽署人
研究中發現的主要問題,是由編號公司購買的房地產,這些公司可能與加拿大沒有任何真正的聯繫並且被用作洗錢的工具。要求籤約人提供公司章程或最新報稅憑證(tax assessment),以確保簽約人有權代表該公司簽署合同,然後親自鑒別簽約人。

2. 公司是否有其他董事、股東,以及公司地址
詢問公司中是否還有其他董事也很重要。如果有,則必須列出其姓名和地址。如果有任何人擁有公司25%或以上的股份,這些股東姓名及其地址也必須列出。還要找出公司的註冊辦公地點,這應該標註在公司章程或稅收評估中。

3. 如果無法自己驗證信息,求助律師
買方律師也必須驗證簽署人是否有權代表公司。如果您不確定如何閱讀文件,請諮詢買方律師,買方律師能夠查閱記錄簿中包含的所有公司文件,以確保您獲得所有正確的信息。

4. 錢從哪裡來?
沒有人期待你成為一名偵探。然而,根據反洗錢機構加拿大金融交易和報告分析中心(FINTRAC)的指引,要求您在填寫收到資金錶格時,驗證定金資金來源賬號。如果買方使用的是認證支票(certified cheque),將能辨認帳戶信息;但如果使用的是銀行匯票(bank draft)則更具挑戰性,因為上面不存在帳戶信息。
雖然FINTRAC要求您獲取一張顯示買方賬戶信息的無效支票(void cheque)或者廢止支票(cancelled cheque),但事實是許多客戶由於擔心身份被盜而拒絕提供。在這種情況下,如果存款來自客戶的賬戶,直接問客戶,然後在表格上寫下「買方確認存款來自他們的銀行賬戶」。

5. 公司人員是否與您的社區有關聯?
如果代表公司公司簽約的人與您的社區相關聯,欺詐活動的可能性就會降低。因此在FINTRAC的表格中明確填寫買家信息非常重要,因為它顯示了買家與社區有何種聯繫。在與海外買家打交道時,則必須採取不同的預防措施。

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