豪宅是“凶宅”?!上诉庭判命案与房屋品质无关

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SOURCE都市地产
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一栋“凶宅”的卖方,在被问到卖房原因时,仅解释说孙女要转学,却未进一步透露缘何转学。而买方在签约后得知原因,拒绝完成交易,双方因此对簿公堂相互索赔。业主是否有责任向潜在买家公开物业曾经发生命案的事实?这个议题在今年4月一宗由卑诗上诉法院审理的案件中给出答案。

该案涉及一宗2009年的温哥华豪宅买卖交易,案情指,卖方王美珍(Mei Zhen Wang,译音)未有向买方邵峰云(Feng Yun Shao,译音)披露,她的黄姓(Raymond Huang,译音)女婿于2007年,在该幢位于温哥华卡地亚街(Cartier St.)的大宅外遭人行刑式枪杀。死者涉嫌参与大圈仔帮派活动。凶手至今未落网。

在2018年,卑诗最高法院裁定,王美珍有责任告诉买家,物业曾经发生凶杀案,卖方应对2009年交易中欺诈性的失实陈述负责。但卑诗上诉法院推翻了原判,并裁定王美珍毋须告诉买家这些资料。

原买家拒成交降价再售

案情显示,交易双方商定以613.8万元成交,而卖方经纪仅仅透露,出售房子的原因是王美珍的外孙女要转换学校,她并没有补充说明,其外孙女被学校要求离开是因为她父亲被谋杀一事。不过,当买方获悉是校方以安全为由要求该女孩退学时,就拒绝完成交易。后来,王美珍以550万元把大宅卖给另一买家​​。

在初审庭,买方邵峰云要求王美珍退回30万元定金,而王美珍则反诉要求邵峰云赔偿因重售导致的63.8万元差价损失。

初审法官裁定,业主王美珍并没有在物业状况申报书中说明隐藏的缺陷,也没有向买方透露卖房的真正原因,构成不实陈述,故此买方有权退出交易。

上诉庭结论大反转

不过,今年4月在卑诗上诉法院,3位法官推翻了初审法庭的结论,一致裁决,发生命案对物业并非隐藏的缺陷,也与物业的物理和内部品质无关。

法官Mary Newbury认为,卖方并无理由了解买方会介意物业曾发生过命案,因此也没有责任做更深层的披露。她补充说,如果卖家不得不披露孙女离开原学校的原因,与房地产交易相关的法律将被反转。

“如果现在要修改法律,要求卖家在被问到常规问题——例如上述情况下买家提出疑问(为什么要卖房?)时,必须披露所有个人原因并解释,即使这些原因与房子的客观价值或实用性没有关系,也会为大量索赔敞开大门。”

买方有责详细查以自保

法官指出,“买家也许对他们的购买不满意,就可能声称卖家疏忽,隐瞒信息或虚假陈述——尽管客观上讲,未披露的信息与房屋价值和可取性完全无关。”

本案得出的教训是,作为买家,必须在合约做实之前,向卖方提出明确具体和详尽的问题,并做好自己应尽的调查,否则吃亏的是自己。

作者:多伦多地产律师Bob Aaron

买家卖家须遵循的4个交易要点

问:我注意到您的专栏从未深入探讨如何获得最佳交易的基本细节。请问读者应该在专栏中向您提哪类问题?

答:本专栏是一种不同类型的房地产咨询专栏,设立的目的,是提醒安省房地产市场的买方和卖方在交易中的权利和责任。

我总是很喜欢听听读者的回馈。上个月,我写了一篇关于购买投资共管公寓的专栏文章,这篇文章是根据与一些打冰球孩子父母在随意交谈中提出的问题而写成的。由于参与讨论的其他人非常感兴趣,所以我认为他们提出的问题值得让更多的人了解。

本专栏的目的不是告诉您如何推销您的物业,或者如何达成一套物业的最佳交易。我无法向读者提供法律、营销或财务方面的建议。

我和安省地产委员会(RECO)的同事总是建议消费者与注册房地产销售人员或经纪人合作,他们可以为您提供与另一方谈判的建议,或者设定符合您的需求、但仍对买家有吸引力的放盘价格,等等。我们还建议消费者遵循以下4个关键要点:

1. 当您在市场上购买或出售房屋时,至少与3位房地产销售人员面谈,了解他们的经验、推荐人和买卖物业的一般方法,以及其它考虑因素。

2. 使用RECO网站上的“查找房地产销售人员、经纪人或经纪人公司”(Look up a Real Estate Salesperson, Broker or Brokerage)功能,来检查他们是否已在RECO注册并且信誉良好。

3. 阅读并完全理解他们要求您签署的任何文件,因为对于您与经纪人或其他消费者签订好的合同,RECO无法帮您摆脱它的约束。

4. 积极参与买卖流程,这意味着您需要进行个人尽职调查,并公开诚实地让您的销售代表了解您的需求和服务期望。

实际上,我不会在看房者来看房或房屋开放日之前,分析点香薰蜡烛或烘烤苹果派的利与弊。但我会建议您阅读并理解您的协议,并与您的销售代表讨论您可能对看房或开放日活动的任何疑虑。同样,我可能还会向您建议应与销售代表、律师或贷方讨论其它问题。

想进一步了解您的权利和责任吗?请把您的问题通过电子邮件发送给我,地址是askjoe@reco.on.ca.

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