购房降级 消费减少 压力测试和加息间接拖累加拿大经济

加拿大都市网

SOURCE都市地产

根据加拿大按揭专业人士协会(MPC)7月25日发布的一份新报告显示,在今年1月1日施行的房屋贷款压力测试,阻止了18%的加拿大购房者购买他们心仪的房屋。有专家早前接受本报记者访问时曾表示,压力测试的出台旨在保护加拿大的金融体系。而按揭专业人士协会则表示,尽管压力测试并不会过度抑制房地产市场的活动,但这可能会给加国未来的经济带来一定的负面影响。

加拿大按揭专业人士协会总裁兼首席执行官Paul Taylor在接受Livabl网站访问时表示,“现在毫无疑问地,有很多家庭因此政策无法再符合买房资格。压力测试有效地降低了每个人的借贷能力。它还扼杀了大量因为家庭扩大、打算升级房屋的买家。”协会的报告每半年出台一次,通过使用消费者调查问券来发布人们对加拿大住房和按揭市场的见解。

严压测下购房计划降级

大多伦多全职地产经纪Sherri Nie在接受本报记者访问时表示,“我认为压力测试本是为打击房地产投机者而出台的政策,针对利用高杠杆贷款的人士,确保他们能够面对未来利率的上涨。但现在我见到这个政策却’一杆子打翻了一船人’。比如说原来10万年薪的收入者,可以贷款60万,由于压力测试,他们的贷款额度一下子减少了10余万元。本来计划可以买独立屋的,只能买到半独立屋,或镇屋。而本可以买镇屋的,只能去买公寓。最后造成了如今公寓市场的火爆,而低层住宅活跃度下降的局面。”

▲大多伦多全职地产经纪Sherri Nie

抵押贷款者需进行的压力测试是由加拿大金融机构监督办公室(OSFI)实施,要求购房者在申请银行贷款时,按照加拿大央行的5年基准利率,或合同利率外加2%,两者中取利率高的一方计算,以“应对压力”。只有在该情况下还能负担的申请者,才能获得贷款。首付款高于20%的买家也不例外。自今年1月该政策实施以来,加拿大的房屋销售量和价格都有所下滑,尤其是在多伦多、温哥华等大都市,因为消费者在观望压力测试和提高利率所造成的影响。

连锁效应:消费减冲击经济

然而,如果房屋销售继续放缓,Taylor指出,房屋价格会开始下降,这可能导致业主削减消费支出来应对,因此会给整体经济带来相对危险的情况。 “当他们意识到房屋的价值开始变得更少时,人们会开始关注他们未来的经济状况。他们可能会停止消费、开始更多地储蓄,或者他们不会再在周末外出游玩。因此,这也会对当地餐馆和其它服务提供商造成经济上的冲击。”

Sherri Nie表示,作为一名地产经纪,在最前线听到的是直接来自客户的声音,也看到了政策对他们的影响。 “我有客人为此真的生活得很节俭,因为想换大点的房子就要付更多的首付,还要面临升息的压力。很多人为了确保家庭的开支能适应政府的政策以及近年持续的银行加息,他们会早做准备,从各个方面的开销预算上重新调整。比如,原本一年两次的家庭旅游缩减到一次,外出就餐的频率也会减少,连过境购物的计划也会取消,希望能够未雨绸缪。毕竟全额付款买房的人群少之又少。在物价上涨、特别是油价高企的影响下,大家都生活得更加谨慎。我最近也有听到旅游界的朋友讲,今年连旅游行业都开始变得不大好做,客源大大少于往年。所以,目前房价下跌,间接地对餐馆和其它服务行业提供商造成经济上的冲击,我认为是必然的。”

严压测阻碍首置者入市

此外,Taylor还补充说,加拿大房屋销售的放缓可能会为多伦多和温哥华等房地产过热的加国大都市带来一定的喘息机会。 “但在全国范围内,从经济的角度看,下滑的销售并不是一个值得欢迎(welcoming change)的改变。在加拿大另外一些经济尚不那么明朗的地区,比如艾伯塔省(Alberta)和一些大西洋省份,这个政策实际上可以产生相当大的经济影响。”

Sherri Nie也认为,在此政策下,经济必受影响,并且首次购房者更加无辜。 “最初也许人们的计划是买独立屋,可是计划赶不上变化快,压力测试的实施让他们只能在公寓和联排屋中做选择,有些买家不想委屈自己,独立屋住不上干脆就不买房,选择租房。可他们没工作没经济来源供房吗?并不是。这部分人,不应因压力测试被阻止入市。再者,还款多少、多长时间还清,都是根据借款人的经济情况决定的。好时多还点,不尽人意时少还点,特别是我们华人,只要经济上允许,第一想到的就是把余钱拿去还贷,这都不是大问题。关键是这种强迫性的压力测试对经济的影响有待观察。我个人认为,负面影响大于正面的。”

加拿大按揭专业人士协会表示,并不反对压力测试的出台,但他们得出的结论是,目前压力测试增加的利率可以考虑降至四分之三个百分点。 “我们只是认为目前在合同利率上增加的2%太高了。它没有考虑到随着时间推移,人们的收入也会有预期的增长。压力测试似乎没有考虑到这样一个事实:5年的时间里(借之加拿大央行的5年基准利率),借贷者就已经偿还了一部分钱,所以他的欠款实际上会有所减少。”

Sherri Nie对此观点表示认同,“其实我觉得压力测试中要在合同利率上额外增加2%,对新买家和即将换大房的人都不公平。换房的人群中,很多人已经付了相当可观的首付在现有房里,加上少量的存款,原本想着可以有更好点的生活质量,却因为压力测试不能贷到自己预期的额度、但新房已买好需要交接,而不得不把一些家庭储备资金或其他方面的投资,如股票、基金等收回,放到新房当中,生活质量不升反降,未来的储蓄也受到影响。这些等同于都是压力测试政策对经济的间接影响。如果未来这增加的2%能适度地减少,这些家庭受到的影响必然也会有所减少。”

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