購房降級 消費減少 壓力測試和加息間接拖累加拿大經濟

加拿大都市网

SOURCE都市地产

根據加拿大按揭專業人士協會(MPC)7月25日發佈的一份新報告顯示,在今年1月1日施行的房屋貸款壓力測試,阻止了18%的加拿大購房者購買他們心儀的房屋。有專家早前接受本報記者訪問時曾表示,壓力測試的出台旨在保護加拿大的金融體系。而按揭專業人士協會則表示,儘管壓力測試並不會過度抑制房地產市場的活動,但這可能會給加國未來的經濟帶來一定的負面影響。

加拿大按揭專業人士協會總裁兼首席執行官Paul Taylor在接受Livabl網站訪問時表示,「現在毫無疑問地,有很多家庭因此政策無法再符合買房資格。壓力測試有效地降低了每個人的借貸能力。它還扼殺了大量因為家庭擴大、打算升級房屋的買家。」協會的報告每半年出台一次,通過使用消費者調查問券來發佈人們對加拿大住房和按揭市場的見解。

嚴壓測下購房計劃降級

大多倫多全職地產經紀Sherri Nie在接受本報記者訪問時表示,「我認為壓力測試本是為打擊房地產投機者而出台的政策,針對利用高槓桿貸款的人士,確保他們能夠面對未來利率的上漲。但現在我見到這個政策卻’一杆子打翻了一船人’。比如說原來10萬年薪的收入者,可以貸款60萬,由於壓力測試,他們的貸款額度一下子減少了10餘萬元。本來計劃可以買獨立屋的,只能買到半獨立屋,或鎮屋。而本可以買鎮屋的,只能去買公寓。最後造成了如今公寓市場的火爆,而低層住宅活躍度下降的局面。」

▲大多倫多全職地產經紀Sherri Nie

抵押貸款者需進行的壓力測試是由加拿大金融機構監督辦公室(OSFI)實施,要求購房者在申請銀行貸款時,按照加拿大央行的5年基準利率,或合同利率外加2%,兩者中取利率高的一方計算,以「應對壓力」。只有在該情況下還能負擔的申請者,才能獲得貸款。首付款高於20%的買家也不例外。自今年1月該政策實施以來,加拿大的房屋銷售量和價格都有所下滑,尤其是在多倫多、溫哥華等大都市,因為消費者在觀望壓力測試和提高利率所造成的影響。

連鎖效應:消費減衝擊經濟

然而,如果房屋銷售繼續放緩,Taylor指出,房屋價格會開始下降,這可能導致業主削減消費支出來應對,因此會給整體經濟帶來相對危險的情況。 「當他們意識到房屋的價值開始變得更少時,人們會開始關注他們未來的經濟狀況。他們可能會停止消費、開始更多地儲蓄,或者他們不會再在周末外出遊玩。因此,這也會對當地餐館和其它服務提供商造成經濟上的衝擊。」

Sherri Nie表示,作為一名地產經紀,在最前線聽到的是直接來自客戶的聲音,也看到了政策對他們的影響。 「我有客人為此真的生活得很節儉,因為想換大點的房子就要付更多的首付,還要面臨升息的壓力。很多人為了確保家庭的開支能適應政府的政策以及近年持續的銀行加息,他們會早做準備,從各個方面的開銷預算上重新調整。比如,原本一年兩次的家庭旅遊縮減到一次,外出就餐的頻率也會減少,連過境購物的計劃也會取消,希望能夠未雨綢繆。畢竟全額付款買房的人群少之又少。在物價上漲、特別是油價高企的影響下,大家都生活得更加謹慎。我最近也有聽到旅遊界的朋友講,今年連旅遊行業都開始變得不大好做,客源大大少於往年。所以,目前房價下跌,間接地對餐館和其它服務行業提供商造成經濟上的衝擊,我認為是必然的。」

嚴壓測阻礙首置者入市

此外,Taylor還補充說,加拿大房屋銷售的放緩可能會為多倫多和溫哥華等房地產過熱的加國大都市帶來一定的喘息機會。 「但在全國範圍內,從經濟的角度看,下滑的銷售並不是一個值得歡迎(welcoming change)的改變。在加拿大另外一些經濟尚不那麼明朗的地區,比如艾伯塔省(Alberta)和一些大西洋省份,這個政策實際上可以產生相當大的經濟影響。」

Sherri Nie也認為,在此政策下,經濟必受影響,並且首次購房者更加無辜。 「最初也許人們的計劃是買獨立屋,可是計劃趕不上變化快,壓力測試的實施讓他們只能在公寓和聯排屋中做選擇,有些買家不想委屈自己,獨立屋住不上乾脆就不買房,選擇租房。可他們沒工作沒經濟來源供房嗎?並不是。這部分人,不應因壓力測試被阻止入市。再者,還款多少、多長時間還清,都是根據借款人的經濟情況決定的。好時多還點,不盡人意時少還點,特別是我們華人,只要經濟上允許,第一想到的就是把余錢拿去還貸,這都不是大問題。關鍵是這種強迫性的壓力測試對經濟的影響有待觀察。我個人認為,負面影響大於正面的。」

加拿大按揭專業人士協會表示,並不反對壓力測試的出台,但他們得出的結論是,目前壓力測試增加的利率可以考慮降至四分之三個百分點。 「我們只是認為目前在合同利率上增加的2%太高了。它沒有考慮到隨着時間推移,人們的收入也會有預期的增長。壓力測試似乎沒有考慮到這樣一個事實:5年的時間裏(借之加拿大央行的5年基準利率),借貸者就已經償還了一部分錢,所以他的欠款實際上會有所減少。」

Sherri Nie對此觀點表示認同,「其實我覺得壓力測試中要在合同利率上額外增加2%,對新買家和即將換大房的人都不公平。換房的人群中,很多人已經付了相當可觀的首付在現有房裡,加上少量的存款,原本想着可以有更好點的生活質量,卻因為壓力測試不能貸到自己預期的額度、但新房已買好需要交接,而不得不把一些家庭儲備資金或其他方面的投資,如股票、基金等收回,放到新房當中,生活質量不升反降,未來的儲蓄也受到影響。這些等同於都是壓力測試政策對經濟的間接影響。如果未來這增加的2%能適度地減少,這些家庭受到的影響必然也會有所減少。」

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