Condo“业主委员”必须是业主吗?

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SOURCE都市地产

Five Condos被指遭前法团成员亏空公款。 

多伦多一Condo大厦,疑遭“假冒业主”的前业主委员会成员操控,被迫缴纳双倍的保安、门房、物业管理费,并签下市价3倍的电力合约,道致负债累累。事件尚在刑事调查阶段,结果未明。不过,律师Gerry Hyman在答读者问时表示,根据安省《共管物业法》,非业主能否担任委员会成员,是由大厦自己制定的附例所决定。

 

被告George Laczko(左起)、Ray Blanchard和Darryl McGregor。 LinkedIn

下面是Gerry Hyman律师对业主委员会选举相关疑问的回答。

问:我所居住的业主立案法团规定,任何获选加入业主委员会的人,必须是这座大厦单位的业主,或者是业主配偶。有人告诉我这项附例违反《共管物业法》(Condominium Act),并且不能强制执行,是这样吗?

答:《共管物业法》第56条指出,委员会可以依照决议制订一项附例,来限定委员的资格。如果附例指定委员必须是单位业主,或者是业主配偶,该附例需经大多数业主投票赞成并注册,是具有法律效力并可以强制执行的。

问:我们有个单位的租客,有意竞逐我们Condo即将举行的董事会董事选举。物业经理通知,虽然租客无权在周年大会投票,但他可以入选董事会,之后便被授予在董事会投票的权利。一个没有物业所有权、也没有在我们的储备基金持股的租客,却可以在董事会就重要事项投票,我觉得很荒唐。我有理解错误吗﹖

答:是的。由于不存在隻有业主才有资格担任董事这条附例,租客有权竞逐董事会,一旦当选,他们有像其他董事一样的投票权利。这取决于业主是否决定投票支持竞逐董事会的租客。

问:业主能否要求罢免一位已搬走、并且不再是Condo业主的业主委员会成员?

答:仅仅提出罢免要求并不足够,必须有超过50%的Condo大厦业主投票通过,才可以罢免该名委员。并且,最少15%的业主提出开会申请,业主委员会才可以召集投票会议。开会申请书需要指出要求罢免委员的原因,通常对原因的性质没有指引,所以任何原因都可以,除了与公众政策相矛盾的原因,例如:基于该委员的宗教原因而要求罢免。

以该名委员非大厦居民为理由应该是符合要求的,儘管附例并没有要求委员必须是大厦居民。

问:如果某人的妻子而不是其本人是单位业主,这个人能成为业主委员会成员吗?

答:可以的。除非法团有附例要求业主委员会理事是单位业主。

问:我和伴侣均共同拥有一个共管单位,我们可以一起竞选业主委员吗?如果当选,是共同担任一个职位还是分别作为两名委员?

答:你们每个人必须单独竞逐,如果你们都当选,将会持有两个席位。

问:一名前董事会成员打算在下一次周年大会董事选举时参选。过往的表现显示,她接人待物会秉持挑舋和吹毛求疵的态度。备受称赞的大厦物业管理经理已经声言若她当选就会辞职,另外两名优秀的董事也已表明她一旦当选,自己便不会留任。假如她真当选的话,董事会能否撤销她的董事资格呢?

答:在大数情况下,董事会不能将由单位业主投票选出来的董事革职。不过,董事会可以通过一项附例,规定一个人必须遵守若干行为准则,才能继续担任董事。附例也可以列明,一名董事若在董事会发出违规通知后一段约定的期限内,仍然未能纠正违规行为,经大多数董事投票通过决议后,董事会将有权罢免违规董事。这条附例应当赋予董事权力向董事会抗辩,反对董事会试图召开会议进行罢免董事的表决。