Condo「業主委員」必須是業主嗎?

加拿大都市网

SOURCE都市地产

Five Condos被指遭前法團成員虧空公款。 

多倫多一Condo大廈,疑遭「假冒業主」的前業主委員會成員操控,被迫繳納雙倍的保安、門房、物業管理費,並簽下市價3倍的電力合約,道致負債纍纍。事件尚在刑事調查階段,結果未明。不過,律師Gerry Hyman在答讀者問時表示,根據安省《共管物業法》,非業主能否擔任委員會成員,是由大廈自己制定的附例所決定。

 

被告George Laczko(左起)、Ray Blanchard和Darryl McGregor。 LinkedIn

下面是Gerry Hyman律師對業主委員會選舉相關疑問的回答。

問:我所居住的業主立案法團規定,任何獲選加入業主委員會的人,必須是這座大廈單位的業主,或者是業主配偶。有人告訴我這項附例違反《共管物業法》(Condominium Act),並且不能強制執行,是這樣嗎?

答:《共管物業法》第56條指出,委員會可以依照決議制訂一項附例,來限定委員的資格。如果附例指定委員必須是單位業主,或者是業主配偶,該附例需經大多數業主投票贊成並註冊,是具有法律效力並可以強制執行的。

問:我們有個單位的租客,有意競逐我們Condo即將舉行的董事會董事選舉。物業經理通知,雖然租客無權在周年大會投票,但他可以入選董事會,之後便被授予在董事會投票的權利。一個沒有物業所有權、也沒有在我們的儲備基金持股的租客,卻可以在董事會就重要事項投票,我覺得很荒唐。我有理解錯誤嗎﹖

答:是的。由於不存在隻有業主才有資格擔任董事這條附例,租客有權競逐董事會,一旦當選,他們有像其他董事一樣的投票權利。這取決於業主是否決定投票支持競逐董事會的租客。

問:業主能否要求罷免一位已搬走、並且不再是Condo業主的業主委員會成員?

答:僅僅提出罷免要求並不足夠,必須有超過50%的Condo大廈業主投票通過,才可以罷免該名委員。並且,最少15%的業主提出開會申請,業主委員會才可以召集投票會議。開會申請書需要指出要求罷免委員的原因,通常對原因的性質沒有指引,所以任何原因都可以,除了與公眾政策相矛盾的原因,例如:基於該委員的宗教原因而要求罷免。

以該名委員非大廈居民為理由應該是符合要求的,儘管附例並沒有要求委員必須是大廈居民。

問:如果某人的妻子而不是其本人是單位業主,這個人能成為業主委員會成員嗎?

答:可以的。除非法團有附例要求業主委員會理事是單位業主。

問:我和伴侶均共同擁有一個共管單位,我們可以一起競選業主委員嗎?如果當選,是共同擔任一個職位還是分別作為兩名委員?

答:你們每個人必須單獨競逐,如果你們都當選,將會持有兩個席位。

問:一名前董事會成員打算在下一次周年大會董事選舉時參選。過往的表現顯示,她接人待物會秉持挑舋和吹毛求疵的態度。備受稱讚的大廈物業管理經理已經聲言若她當選就會辭職,另外兩名優秀的董事也已表明她一旦當選,自己便不會留任。假如她真當選的話,董事會能否撤銷她的董事資格呢?

答:在大數情況下,董事會不能將由單位業主投票選出來的董事革職。不過,董事會可以通過一項附例,規定一個人必須遵守若干行為準則,才能繼續擔任董事。附例也可以列明,一名董事若在董事會發出違規通知後一段約定的期限內,仍然未能糾正違規行為,經大多數董事投票通過決議後,董事會將有權罷免違規董事。這條附例應當賦予董事權力向董事會抗辯,反對董事會試圖召開會議進行罷免董事的表決。

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