買樓花如何做才有保障?

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作者:多倫多房地產律師Bob Aaron

樓花買家難獲保障

在一個典型的建築商售樓辦公室,買家通常會看到宣傳單張,當中會有一個包括單位總面積及各房間尺寸的建築平面圖。不幸的是,當這些同樣的平面圖被列入購買合約(offer)所附帶的明細表時,圖上可能不會再標有尺寸。

當與客戶翻閱建築商所開出的條件時我經常被問到,「如何在建築商的樓花合約中,找到將要購買的房屋的面積?」很可惜答案是:半數我所審閱的合約中,完全沒有提及單位及房間面積。而一份沒有標註面積的買賣協議,在交樓時允許建築商交出單位的面積,小於銷售宣傳資料中所承諾的面積。

所有建築商合約中均包括一條 「完整合約」( entire agreement)條款,指明具約束力的協議和細節均在購買合約內。宣傳單張、平面圖及銷售人員所做的承諾並不包括在交易中。協議中的平面圖不包含尺寸,所以客戶對於他們單位最終的尺寸並沒有任何保證。

自1990年起,新屋保險計劃Tarion的建築商公告22(Builder Bulletin 22)中列明了計算面積尺寸時使用的方法。公告表示,與列明的數字出現2%的誤差屬可以接受。但公告並沒有要求必須列明面積尺寸,而假若沒有提及尺寸,是否採用規定的計算方法則無關緊要。

結果就是,新公寓及新屋買家,可能會遇到以下情況:

•合約中沒標註尺寸的建築平面圖,並不能約束建築商交出任何特定尺寸的房屋。

•合約所附帶的平面圖明細表,有需要指明實際使用面積,可能會跟列明的樓面面積有出入。但當沒有列出面積的時候,建築商可以交出一個面積有顯著差異的單位。

•要約中有關有「完整合約」的條款,防止買家依據銷售中心所派出的銷售資料興訟,指出單位的實際面積與銷售中心所承諾的有「重大差異」的買家,在法庭上並不會有立論之處。

•Tarion並不會強制要求在建築商協議中所列出的平面圖,要標註房間尺寸和總面積。另外,條列亦不會保證買家收到單位的面積,會跟承諾的相符。

•銷售資料與購買協議中的平面圖,並沒有合約上的關係。

針對新屋保障,我建議:

•安省建築商每年出售上萬個、價值數十億元的單位。大部分單位是由未獲得執照的銷售人員售出,他們並不需要經過專門的教育,也不必擁有經驗、保險或道德標準,也沒要求他們有擔保,或核查其犯罪記錄。

我認為要保障消費者,應該要求樓花只能由領有執照、經過訓練、有保險和受規管的房地產經紀銷售。

•另一個迫切需要監管的領域,就是單位大小的披露。安省新屋保險公司的公告第22條,允付交付的單位面積有2%的偏差,這隻是指引,但應當廢除。

•我經常注意到推廣材料與建築商的購買協議內容存在巨大差異,購買協議總是特別指明推廣小冊子及售樓處的設計平面圖不是協議的一部分。這點應該被禁止,令建築商要遵守推廣資料和售樓處內所作的口頭陳述。

•隱藏在建築商協議背面的是Tarion的兩份明細表,分別列出將要附加在購買價格之上的已知和不確定的額外費用。我認為每份購買協議的首頁應該以粗體字型,明列已知額外費用的總金額,以及不確定的額外費用是否有任何金額限制。

•延遲入住賠償應該由目前的每日150元提高至250元,並廢除7,500元的上限。應該禁止建築商強迫買家放棄應得的權利,賠償款項應在交割日支付給買家,而非之後才支付。

• HST退稅是一個常常令買家困惑的問題。購屋協議的首頁應該包含聲明,註明若買家不把物業當作自己的主要居所,所應支付的HST金額。

• 建築商如果允許買家轉讓購屋協議,這往往涉及數額巨大且往往未申報的利潤,應把轉讓細節上報加拿大稅務局(Canada Revenue Agency)。

•最後,應禁止建築商強制共管物業的買家分攤客房、節約能源設備或娛樂設施的成本費用,而這類強制性收費有時長達11年。

 

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