加拿大地产风险最高的两个城市警报解除

加拿大都市网

SOURCE都市报
TORONTO, ON - November 16: A view of the Toronto skyline including the CN Tower. November 16, 2015. Randy Risling/Toronto Star

根据加拿大房地产贷款中心的最新评估报告,加拿大地产风险最高的两个城市多伦多和哈密尔顿风险级别降低,分别从高风险High risk,高估值Overvalue,降低至中等风险Moderate。

CMHC认为现在的两个城市的地产价格已经更好的反映出经济情况的基本面,在这份报告的更新后,加拿大只有BC省的Victoria和Regina仍旧高居风险评估的榜首。

关于市场过热,CMHC的衡量标准是,销售量是否明显超过挂牌量;价格上涨方面,则要看价格上涨的斜率是否超过平均值,过快的上涨往往代表投机市场;价值评估方面,CMHC关注的是房价上涨是否超过收入水平,按揭利率是否开始走势等其他基本面;楼市供应方面,则要看房屋租赁市场空置率,新屋建成的未成交量是否超过平均水平。

根据这些标准,CMHC则用不同的颜色显示房地产市场当前的状态,绿色代表地产市场一切正常,黄色代表有证据显示地产市场存在问题,红色表示地产市场存在严重问题。

在过去4年里,多伦多一直都被CMHC排在价值高估的名单上,这次摘下高风险的帽子,对于多伦多地产市场无疑是个好消息。 CMHC的首席经济师Bob Dugan表示,我们看到明显的见好迹象,房地产市场的不平衡性得到改善。

这次报告的数据依据是今年六月底的地产市场信息,自从6月以来,多伦多和温哥华的地产市场大幅反弹,买家蜂拥而入价量齐升。

自从2015年多伦多地产市场被列入高风险市场后,随着后来的价格调整,多伦多地产已经触底反弹价值凸显。十月份多伦多房屋销售暴涨14%,平均房价也上涨5.5%!安省的哈密尔顿市也是自2016年第三季度以来,首次被移出地产高风险城市的名单,CMHC认为现在的价格与当地的经济基本面相符。

不过,似乎还嫌利好不够,本周的十月份就业数据公布后,净损失1800个就业岗位,加拿大央行在年底降息的概率开始上升。对利息政策最敏感的加元汇率,本周出现大幅走低,一下子从76美分上方跌落。

加元汇率的下跌,令许多人产生外资流入加拿大房地产的遐想! 2015年加元的大幅贬值,海外资金流入加拿大,造成连续两年的房地产疯涨,如果今年加元再次出现大幅贬值,两年前的美好情形是否会重现呢?

除了多伦多以外,Hamilton市的房地如此火爆,恐怕也是没有多少人可以想到的事情。由于多伦多房价奇高,大批华人涌入周边城市,哈密尔顿房价的疯涨程度也在全加房价排名中非常靠前。由于当地有着名的麦克马斯特大学,很多买房的华人,基本上都是留学生和退休长者。

房子买在大学边上,有一笔非常稳定的租金收入。一个失业人口众多的城市里,哈密尔顿在这股风潮的带动下,房价竟然也大幅上涨,可谓经济学中的一个奇观!似乎加拿大所有的结构性经济问题,都被房地产市场的炽热温度化解。

纵观过去十年,加拿大政府自2009年以来的低利息政策,帮助加拿大经济走出沼泽的同时,同样抬高了房地产价格,使得加拿大金融体系面临风险,使得现在的加拿大银行,再也不像当年般固若金汤!那么,从历史经验看,加拿大刺激经济的道路,最终还要回到货币政策的老路,基本都会选择货币贬值。

汇率和房地产实在是个两难问题,保也不是,不管也不行。加拿大政府过去两年在抑制房价上动作很大,高举的锤子落下时,现在的后果已经显现出来。随着全球经济的放缓,美联储不断降息,加拿大政府对房价的态度矫枉过正的问题越来越明显。

新当选的少数政府一定会在这方面有所改善,如果不能放宽按揭贷款的压力测试,加拿大央行的货币利息政策就要走到前台,降息已经是写在墙上的标记,任何人都可以看到。

杨凡
加拿大证券学院院士/特许金融规划师
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