加拿大地產風險最高的兩個城市警報解除

加拿大都市网

SOURCE都市报
TORONTO, ON - November 16: A view of the Toronto skyline including the CN Tower. November 16, 2015. Randy Risling/Toronto Star

根據加拿大房地產貸款中心的最新評估報告,加拿大地產風險最高的兩個城市多倫多和哈密爾頓風險級別降低,分別從高風險High risk,高估值Overvalue,降低至中等風險Moderate。

CMHC認為現在的兩個城市的地產價格已經更好的反映出經濟情況的基本面,在這份報告的更新後,加拿大只有BC省的Victoria和Regina仍舊高居風險評估的榜首。

關於市場過熱,CMHC的衡量標準是,銷售量是否明顯超過掛牌量;價格上漲方面,則要看價格上漲的斜率是否超過平均值,過快的上漲往往代表投機市場;價值評估方面,CMHC關注的是房價上漲是否超過收入水平,按揭利率是否開始走勢等其他基本面;樓市供應方面,則要看房屋租賃市場空置率,新屋建成的未成交量是否超過平均水平。

根據這些標準,CMHC則用不同的顏色顯示房地產市場當前的狀態,綠色代表地產市場一切正常,黃色代表有證據顯示地產市場存在問題,紅色表示地產市場存在嚴重問題。

在過去4年里,多倫多一直都被CMHC排在價值高估的名單上,這次摘下高風險的帽子,對於多倫多地產市場無疑是個好消息。 CMHC的首席經濟師Bob Dugan表示,我們看到明顯的見好跡象,房地產市場的不平衡性得到改善。

這次報告的數據依據是今年六月底的地產市場信息,自從6月以來,多倫多和溫哥華的地產市場大幅反彈,買家蜂擁而入價量齊升。

自從2015年多倫多地產市場被列入高風險市場後,隨着後來的價格調整,多倫多地產已經觸底反彈價值凸顯。十月份多倫多房屋銷售暴漲14%,平均房價也上漲5.5%!安省的哈密爾頓市也是自2016年第三季度以來,首次被移出地產高風險城市的名單,CMHC認為現在的價格與當地的經濟基本面相符。

不過,似乎還嫌利好不夠,本周的十月份就業數據公布後,凈損失1800個就業崗位,加拿大央行在年底降息的概率開始上升。對利息政策最敏感的加元匯率,本周出現大幅走低,一下子從76美分上方跌落。

加元匯率的下跌,令許多人產生外資流入加拿大房地產的遐想! 2015年加元的大幅貶值,海外資金流入加拿大,造成連續兩年的房地產瘋漲,如果今年加元再次出現大幅貶值,兩年前的美好情形是否會重現呢?

除了多倫多以外,Hamilton市的房地如此火爆,恐怕也是沒有多少人可以想到的事情。由於多倫多房價奇高,大批華人湧入周邊城市,哈密爾頓房價的瘋漲程度也在全加房價排名中非常靠前。由於當地有着名的麥克馬斯特大學,很多買房的華人,基本上都是留學生和退休長者。

房子買在大學邊上,有一筆非常穩定的租金收入。一個失業人口眾多的城市裡,哈密爾頓在這股風潮的帶動下,房價竟然也大幅上漲,可謂經濟學中的一個奇觀!似乎加拿大所有的結構性經濟問題,都被房地產市場的熾熱溫度化解。

縱觀過去十年,加拿大政府自2009年以來的低利息政策,幫助加拿大經濟走出沼澤的同時,同樣抬高了房地產價格,使得加拿大金融體系面臨風險,使得現在的加拿大銀行,再也不像當年般固若金湯!那麼,從歷史經驗看,加拿大刺激經濟的道路,最終還要回到貨幣政策的老路,基本都會選擇貨幣貶值。

匯率和房地產實在是個兩難問題,保也不是,不管也不行。加拿大政府過去兩年在抑制房價上動作很大,高舉的鎚子落下時,現在的後果已經顯現出來。隨着全球經濟的放緩,美聯儲不斷降息,加拿大政府對房價的態度矯枉過正的問題越來越明顯。

新當選的少數政府一定會在這方面有所改善,如果不能放寬按揭貸款的壓力測試,加拿大央行的貨幣利息政策就要走到前台,降息已經是寫在牆上的標記,任何人都可以看到。

楊凡
加拿大證券學院院士/特許金融規劃師
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閣下投資前需評估個人風險承受能力,並與專業投資人士商榷為準。

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