财经故事:恒隆九仓 争做中国Mall王

加拿大都市网

SOURCE都市报

▲九仓位于长沙的国际金融中心上月开幕,总投资达200亿元人民币。

香港发展商争地皮斗到内地。日前阿里巴巴的大本营杭州拍卖一幅商业地王,新地(0016)、新世界(0017)等俱倾巢而出。经过疯狂“举牌”7小时,叫足336口价后,最终由恒隆(0010)击退九仓(0004),以107亿3千万人民币投得地王,较底价高出超过一倍!向来保守稳阵的恒隆,今次不惜用“癫价”抢赢九仓,旋即成为金融界热话。事关早年大举投资中国誓做“Mall王”(商场)的陈启宗,与同样投身在内地插旗的吴光正曾数度交锋,有传九仓“截”了恒隆几次胡。而由恒隆做大包租公30年的金钟廊,7年前重新招租时,又被吴光正的连卡佛一脚踢走。所谓君子报仇十年未晚。恒隆与九仓这对“商场冤家”,今次在杭州再度接战。一向爱逞威的陈启宗,今铺终于一吐乌气。

撰文:财经组︱摄影:摄影组

日前在杭州举行的一场土地拍卖,出现犹如星爷电影《美人鱼》开头为抢青罗湾靓地皮疯狂“举牌”的情节!而当中的主角,竟是本港发展商恒隆和九仓。

当天拍卖的,是被誉为“浙江省最具商业价值”的武林商业圈百井坊地皮,杭州人形容为等同“东京银座”、“巴黎香榭丽舍大道”、“新加坡乌节路” 。这块“杭州香榭丽舍”地皮,面积44827平方米,可建楼面达19.41万平方米。

由于杭州市政府限制房企要百分百持有地皮,兼且明年2月前要付清地价,因而“赶绝”不少未够实力的内地房地产商。相反,水头充足的香港发展商却北上抢地。当中包括恒隆集团联同恒隆地产(0101)、九仓、新地、新世界,以及内房龙头华润置地(1109)。甚至连杭州本地姜马云的阿里巴巴亦加入战团,反应热烈得出乎市场意料之外。

知情人士透露,今次地皮拍卖采取“网上竞投”,底价49.1亿人民币,每口叫价1000万,不设上限价,意味价高者得。 “㩒个‘Enter’输入价钱就得,好似香港之前‘举牌’那样。之后有4分钟给大家计数,无人再叫就会成交。”

疯狂“举牌”7小时

据知竞投当天九点半展开,不到两小时,拍卖价已节节上升。由第70轮叫价开始,已高达64亿。激战约6个小时后,最后一百轮叫价几乎都是九仓和恒隆这对商场冤家近身肉搏。

“整个竞投非常激烈,去到最后100轮叫价,基本上已经系恒隆同九仓对决。到第335口价,九仓出到107亿,恒隆加多3000万,九仓最后放弃咗! ”知情人士忆述。

经过逾7小时的疯狂竞投,叫足336口价,恒隆终以107.3亿人仔投得心头好,成交价超出底价足足一倍有多,荣登杭州史上最贵商业地王。

癫价撼赢九仓

▲恒隆主席陈启宗一直对中国商业及零售市场的发展相当乐观,认为恒隆将踏入收成期。

恒隆传讯及投资者关系董事关则辉回覆本刊查询时笑言︰“其实公司过去5年唔系咩都唔做,呢幅地我哋等咗5年!每次买地都一定深思熟虑,要系黄金地段,等待时机出手。今次系一个好重大慨投资,系整个董事局,包括陈文博在内慨核心团队,一齐拍板决定!”

原来早于2015年,恒隆已派人多次实地考察百井坊地皮,深入了解拆迁进度、周边商业气氛和交通情况。其后恒隆第三代接班人、陈启宗长子陈文博公开表明心迹,希望将百井坊打造成世界级商业项目,显示今次志在必得。

关则辉表示,百井坊项目总投资约190亿人民币,准备打造成世界级甲级写字楼和高档商场。 “杭州系中国创科重心,阿里巴巴都喺呢度。除咗当地900万人口之外,每年好多年轻一代嚟杭州,写字楼需求强劲。”现时该区的甲级写字楼,每平方米租金约9至10元,直逼上海。 “预计第一年租金回报率,可以达到4至5厘。”

作风稳健的恒隆,对上一次在内地投得地皮,已经要数到2013年2月斥资约40亿港元,投得武汉硚口区京汉大道商业地。一向奉行要等到“满地鲜血”才投身入市的陈启宗今次为抢地王,不惜用“癫价”砌低九仓,自然成为金融界热话。

资深投资者林一鸣认为,恒隆一直对上海有情意结。 “渠今次用高价夺得杭州地王可以理解,因为香港地皮太贵,发展商要去其他地方寻找投资机会。恒隆系最早入上海慨香港发展商之一,杭州喺上海附近,渠哋应该都好有兴趣。”

一名地产界高层忆述,恒隆2004年左右已开始大举投资内地,发展其商场王国。 “Ronnie唔钟意喺内地卖楼,嫌税太重。九七金融风暴前,恒隆卖咗好多物业又批股集资,揸住几十亿’茄殊’,谂住趁冧市大肆抢地。点知后嚟政府为救市暂停卖地,断咗渠’米路’。其后楼市急速反弹,渠嫌香港竞争太大,咪决定返内地搞商场做收租佬。”

最初恒隆主攻上海,其后靓地买少见少,遂转向二、三线城市。刚开始时顺风顺水,接连投得多块核心靓地皮。随着中国“入世”后经济急速增长,居民消费对经济增长贡献开始追上投资,其他本港地产商亦大举北上发展商场写字楼,当中包括进军内地愈见勇猛的九仓。事有凑巧,如今恒隆和九仓在内地同样坐拥10个商厦物业,而且不少都位于同一个城市,例如上海、无锡、长沙等。在吴光正掌舵下,九仓90年代开始参照香港时代广场模式,发展内地“时代广场”系列。最早一个是大上海时代广场,比恒隆的上海恒隆广场更早落成。

两大港资数度交锋

▲吴光正的九仓数次与恒隆斗力,竞投内地黄金地皮。

据一名内房高层忆述,当年由吴光正掌舵的九仓,曾“截”了恒隆几次胡。其中一次是2006年,恒隆曾计划在湖南长沙起大型商场,跟当地政府签好框架协议。岂料迟迟未动工,有传项目临门一脚甩拖,恒隆选择退出,后来地皮却辗转由九仓夺得。

其后九仓的内地投资物业,开始以“国际金融中心”系列为主,着意建立地标性建筑。到2007年,恒隆与九仓在四川省会成都交锋,竞投一幅位于市中心传统商业区的地王。由于该地皮四周人流极旺,因此吸引不少港商参与竞投,包括太古地产(1972)、信置(0083)等。

而恒隆和九仓,更是志在必得。当天竞投至白热化阶段,变成两大港资之争。恒隆出价一直甚勇,但九仓却死咬不放,最后更以超出底价逾3倍的72亿4千万元成功截胡,创下当地单一地价新高纪录。地皮其后发展成九仓内地首个国金系列“成都国际金融中心”,占地60万平方米,集商场、写字楼、酒店及公寓于一身。

金钟廊惨被截胡

陈启宗对于争输成都地皮相当“堵心”,一直耿耿于怀。后来双方更由内地斗回香港。原本由恒隆做大包租公30年的金钟廊,2011年重新招标。 80年代初落成的金钟廊,位于港铁站上盖,商场约有100个铺位。

政府1981年首次推出招租时,由恒隆投得,租期21年。 2002年恒隆再次中标,获得10年承租权。到第3次招标,吸引到多个发展商如新地及太古(0019)等入标。

恒隆原本被视为大热门,临门一脚却遭吴光正的连卡佛踢走,要将打造30年的心血结晶拱手相让。此事令陈启宗相当“无瘾”,事后还酸溜溜说:“人哋本事,咪畀人哋做啰!”

事实上,过去10年恒隆在香港的发展不但落后于吴光正的会德丰(0020)和九仓,股价更大幅跑输对手。尤其是吴光正幼仔吴宗权接班后,会德丰不单密密卖楼投地,更几乎每年都高价沽出一幢商厦,实行货如轮转。

▲恒隆现时在香港的土地储备不多,较有把握是已申请强拍的淘大工业村

去年九仓更大玩财技,将持有本港商场物业的九仓置业(1997)分拆上市,九仓则变身半只内房股,积极在内地买地,今年头两个月已斥资过百亿人民币,在苏州、杭州等扫入10幅地皮。反观恒隆,在内房和本地发展商围攻下,想等香港地产“衰到贴地”执死鸡的陈启宗只能狂“呻”买地难,一直未有斩获。现时集团只剩下浪澄湾10个货尾,以及蓝塘道豪宅13伙待售单位。

明年踏入收成期

恒隆作风保守,与其发展历史有关。在创办人陈曾熙执掌下,70年代恒隆曾是最大华资发展商之一,与合和(0054)合作发展九龙湾地铁上盖物业德福花园;1978年又收购上市公司淘化大同,将厂房地皮重建成淘大花园。

然而80年代中英展开前途谈判令楼市大跌,恒隆元气大伤。此后陈曾熙转趋保守,错过之后的楼市大升浪,市值落后于长实、新地及恒地(0012)等华资大孖沙。

1991年陈启宗接手恒隆后,一心要公司市值追上其他华资。为吸引国际投资者,他于是定下大计,主力发展内地商厦市场长揸收租。其后时来运到,中国市场变得炙手可热,带挈恒隆市盈率和市值一度水涨船高。

近年内地打贪,高档零售陷入低谷,恒隆业绩和股价亦受到影响。不过随着优化中港商场工程陆续完成,零售市道见底复苏;加上无锡恒隆广场二座办公楼,以及昆明和武汉两个恒隆广场明年开幕,估计将踏入新一轮收成期,甚至有能力提高派息。

“我哋每个项目讲紧40至50年慨投资,当中一定有5、6个周期。好似买股票都有升升跌跌,但整个趋势系向上。恒隆无惧低潮!”关则辉说。

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