疫情冲击美商业地产 价值缩水至少四分一

加拿大都市网

A view of Manhattan with the Empire State Building during the reopening of the Top of The Rock observation deck on August 6, 2020 in New York City. - The Top of the Rock was forced to temporarily close in March to help limit the spread of COVID-19. However, the Observation Deck at Rockefeller Center has the benefit of being one of the largest in New York City, with more than 9,500 square feet (883 square meters) of outdoor deck space. (Photo by Angela Weiss / AFP)

因新冠疫情对经济的冲击,美国商业地产的价值可能缩水1/4甚至更多,暴露出了美国购物中心、酒店和其他商业建筑所遭受的破坏程度。

商业抵押贷款支持证券(CMBS)市场最近的评估也引发了对整个金融体系中支持商业抵押贷款的抵押品价值的质疑。

富国银行资料显示,陷入困境的房地产资产的平均减记率为27%。当商业地产所有者开始难以支付抵押贷款时,就会触发新的评估。这笔贷款将被移交给一个“特殊服务机构”,该机构最终可能会代表CMBS持有者没收房产。

《金融时报》报道,最近的实例表明,鉴于旅游业和商务旅行的崩溃,酒店受到的打击尤其严重。
休斯敦一家皇冠假日酒店(Crowne Plaza hotel)本月的估值为2590万美元,较2014年被捆绑进CMBS交易时下跌了46%。该酒店坐落于凯蒂高速公路附近,自3月份以来一直没有偿还抵押贷款,并在5月份被移交给了特别服务机构。另一个距离洛杉矶市中心约20分钟车程的米拉达假日酒店(Holiday Inn La Mirada)最近估值为2210万美元,较2015年下跌了27%。

“这些数字本身就很糟糕。” PineBridge Investments的固定收益投资组合经理冈特.西格(Gunter Seeger)表示:“几乎所有的评估都出现30%的折价,这很可怕。”新评估的房产数量正在加速增长。富国银行的分析涵盖了自4月1日以来新评估的116家捆绑在CMBS中的苦苦挣扎的房地产,其中有68家是本月进行评估的。

在全部抵押贷款中,有75笔是由酒店提供的,另有26笔是零售地产。由于强制关闭和经济疲软,零售地产的租户一直在苦苦挣扎。银行一直在提高准备金,以弥补今年可能出现的房地产亏蚀。今年第二季度,美国各银行被标为可能存在问题的商业房地产贷款数量激增。

同时,CMBS投资者一直密切关注评估价值,以评估其亏蚀风险。在过去的4年中,綑绑到CMBS中的抵押贷款的平均贷款与价值比率一直低于60%,给予投资者相当大的缓冲。然而,新冠疫情已大幅侵蚀了这一缓冲,目前多产权CMBS的平均贷款与价值比率接近90%。

特别服务机构CW Capital总裁詹姆斯.谢夫林(James Shevlin)表示:“这场危机持续的时间越长,我们就会陷入估值问题。”

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