疫情衝擊美商業地產 價值縮水至少四分一

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A view of Manhattan with the Empire State Building during the reopening of the Top of The Rock observation deck on August 6, 2020 in New York City. - The Top of the Rock was forced to temporarily close in March to help limit the spread of COVID-19. However, the Observation Deck at Rockefeller Center has the benefit of being one of the largest in New York City, with more than 9,500 square feet (883 square meters) of outdoor deck space. (Photo by Angela Weiss / AFP)

因新冠疫情對經濟的衝擊,美國商業地產的價值可能縮水1/4甚至更多,暴露出了美國購物中心、酒店和其他商業建築所遭受的破壞程度。

商業抵押貸款支持證券(CMBS)市場最近的評估也引發了對整個金融體系中支持商業抵押貸款的抵押品價值的質疑。

富國銀行資料顯示,陷入困境的房地產資產的平均減記率為27%。當商業地產所有者開始難以支付抵押貸款時,就會觸發新的評估。這筆貸款將被移交給一個「特殊服務機構」,該機構最終可能會代表CMBS持有者沒收房產。

《金融時報》報道,最近的實例表明,鑒於旅遊業和商務旅行的崩潰,酒店受到的打擊尤其嚴重。
休斯敦一家皇冠假日酒店(Crowne Plaza hotel)本月的估值為2590萬美元,較2014年被捆綁進CMBS交易時下跌了46%。該酒店坐落於凱蒂高速公路附近,自3月份以來一直沒有償還抵押貸款,並在5月份被移交給了特別服務機構。另一個距離洛杉磯市中心約20分鐘車程的米拉達假日酒店(Holiday Inn La Mirada)最近估值為2210萬美元,較2015年下跌了27%。

「這些數字本身就很糟糕。」 PineBridge Investments的固定收益投資組合經理岡特.西格(Gunter Seeger)表示:「幾乎所有的評估都出現30%的折價,這很可怕。」新評估的房產數量正在加速增長。富國銀行的分析涵蓋了自4月1日以來新評估的116家捆綁在CMBS中的苦苦掙扎的房地產,其中有68家是本月進行評估的。

在全部抵押貸款中,有75筆是由酒店提供的,另有26筆是零售地產。由於強制關閉和經濟疲軟,零售地產的租戶一直在苦苦掙扎。銀行一直在提高準備金,以彌補今年可能出現的房地產虧蝕。今年第二季度,美國各銀行被標為可能存在問題的商業房地產貸款數量激增。

同時,CMBS投資者一直密切關注評估價值,以評估其虧蝕風險。在過去的4年中,綑綁到CMBS中的抵押貸款的平均貸款與價值比率一直低於60%,給予投資者相當大的緩衝。然而,新冠疫情已大幅侵蝕了這一緩衝,目前多產權CMBS的平均貸款與價值比率接近90%。

特別服務機構CW Capital總裁詹姆斯.謝夫林(James Shevlin)表示:「這場危機持續的時間越長,我們就會陷入估值問題。」

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