不是海外買家興風作浪也不是超低利率政策,多倫多房市真正的危機是它!

加拿大都市网

多倫多和溫哥華及其周邊城市房價高不可攀,有人說是海外炒家興風作浪、有說是供應太少、有說是超低利率政策,但更重要的危機卻很少提及,而且是10年前曾引爆美國金融危機的主因,就是信用等級低劣的房屋按揭,也就是「次按」。

  

根據投資市場專家卡爾克哈尼奇(Soheil Karkhanechi)為加拿大廣播公司撰寫的分析文章,這個業內人士都知道但不願意提及的危機,就是不符合標準的房屋貸款。他聲稱業內人士不願意提及,是因為不論是經紀或開發商,利益所在是多賣房,所以他們反對用增稅方式冷卻市場,認為應增加土地供應、蓋更多的房子。

  

風險由全體納稅人承擔

飽受公眾壓力的省、市政府為了回應民意,想推出一些治標不治本的措施緩解民怨。比如,卑詩省政府在大溫哥華地區推出了15%的外國人購房稅,安省政府建議聯邦對非主要住宅的出售增收資本增值稅,就是明顯的例子。

聯邦政府主要關心一旦房地產市場發生重大調整,不讓加國納稅人承擔太多的財政壓力,所以在加拿大按揭和住房公司(CMHC)已經高房貸保險費後,再度提高房貸保險費。

  

加人購房所需的房屋貸款由銀行等金融機構提供,絕大部分由CMHC承擔保險。換句話說,金融機構並不承擔過度發放房貸的風險,而表面上是由CMHC承擔,但實際上是由全體納稅人承擔。在聯邦政府要求嚴格房貸發放的措施後,雖然表面看申請標準提高,但想申請但又通不過銀行壓力測試的人,仍可通過其他方式得到房貸。

  

如外國買家在加國沒有或缺乏收入和信貸歷史,無法通過壓力測試;或在多市已有屋的打工族夫婦,但又想買第二間屋賺一筆,其收入和信貸情況從銀行是貸不出多少錢;這些人尋求房貸經紀人幫助。有些經紀人會告訴他們,只要能拿出35%首付和承受比銀行正常高出2%房貸利率,就可避開嚴格審批標準。信貸經紀人收入靠傭金,他們和尋求房貸人的利益綁在一起,所以有些房貸經紀人或會暗示申請人虛報收入、或直接幫申請人填報虛假信息。

知道問題所在,就只需採取針對性措施堵住次貸。措施的中心點就是讓申請成立不符合標準房貸的金融機構變得困難:金融監管局可以要求提供不符合標準房貸的銀行和信託公司拿出更多的儲備金,這會提高這些金融機構的經營成本;金管局可要求申請「次貸」的人交付更高比例的首付;可嚴格對房貸申請人年收入審核等。

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