公寓窗户维修和更换到底是谁的责任?

加拿大都市网

SOURCE都市地产

问:我公寓单位的窗户玻璃裂了,物业经理称,因为破裂的玻璃属于双层窗的内层,所以更换窗户是我的责任。物业经理表示,大厦法团只有修理和更换外部玻璃的义务,这种说法是否正确?

答:高层公寓的章程书无一例外都规定:一个单位的边界线是窗户的内表面。也就是说,整个窗户——无论是单层还是双双层窗——都属于公共元素,因此必要的维修或更换破损的窗户都是法团的义务。

问:我的地下室最近被淹了两次,其他业主也经历了水浸。我们对董事会的投诉却被忽略了。可否采取调解或仲裁方式?

答:根据《共管物业法》(Condominium Act),当业主与法团之间就章程书(declaration)、附例(bylaws)或者规定(rules)产生分歧时,可通过调解解决。调解员不做决定,但能协助当事各方解决争端。如果调解无法达成解决方案,则会立即进行仲裁,由仲裁员做出具有约束力的决定。

业主与法团就公共元素的维修产生分歧,与章程书、附例或规则无关,但是与《共管物业法》有关。业主不可以就分歧要求进行调解,但可根据《共管物业法》第134节,向法院提出诉讼,以争取获得针对法团的合规命令。

问:在业主委员会任期接近尾声前,委员会成员挨家挨户收集委托书。考虑到委托协议中指明一位委员会成员担任“委托代理人”,而代理人将投票支持委员会成员的再选举。结果就是,这样的成员获得足够的委托书,确保自己超过其他候选人而再度获选。能接受这种作法吗?

答:《共管物业法》规定,业主委员会会投票可亲自参加,或委托代理人进行。允许业主指定代理人的目的,是允许某位不出席业主大会的业主,委托其他人参加会议,并根据该业主的意愿代表其投票。此目的似乎不是授予某人权利,从众多单位业主那里收集委托书,以确保选举一名或多名候选人加入委员会。

但是现行《共管物业法》和修订法案中,并没有明确列出禁止收集多份委托书,为特定的候选人投票的内容。

作者Gerry Hyman是多伦多星报《公共物业法》专栏作家

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