問：我公寓單位的窗戶玻璃裂了，物業經理稱，因為破裂的玻璃屬於雙層窗的內層，所以更換窗戶是我的責任。物業經理表示，大廈法團只有修理和更換外部玻璃的義務，這種說法是否正確？
答：高層公寓的章程書無一例外都規定：一個單位的邊界線是窗戶的內表面。也就是說，整個窗戶——無論是單層還是雙雙層窗——都屬於公共元素，因此必要的維修或更換破損的窗戶都是法團的義務。
問：我的地下室最近被淹了兩次，其他業主也經歷了水浸。我們對董事會的投訴卻被忽略了。可否採取調解或仲裁方式？
答：根據《共管物業法》（Condominium Act），當業主與法團之間就章程書（declaration）、附例（bylaws）或者規定（rules）產生分歧時，可通過調解解決。調解員不做決定，但能協助當事各方解決爭端。如果調解無法達成解決方案，則會立即進行仲裁，由仲裁員做出具有約束力的決定。
業主與法團就公共元素的維修產生分歧，與章程書、附例或規則無關，但是與《共管物業法》有關。業主不可以就分歧要求進行調解，但可根據《共管物業法》第134節，向法院提出訴訟，以爭取獲得針對法團的合規命令。
問：在業主委員會任期接近尾聲前，委員會成員挨家挨戶收集委託書。考慮到委託協議中指明一位委員會成員擔任「委託代理人」，而代理人將投票支持委員會成員的再選舉。結果就是，這樣的成員獲得足夠的委託書，確保自己超過其他候選人而再度獲選。能接受這種作法嗎？
答：《共管物業法》規定，業主委員會會投票可親自參加，或委託代理人進行。允許業主指定代理人的目的，是允許某位不出席業主大會的業主，委託其他人參加會議，並根據該業主的意願代表其投票。此目的似乎不是授予某人權利，從眾多單位業主那裡收集委託書，以確保選舉一名或多名候選人加入委員會。
但是現行《共管物業法》和修訂法案中，並沒有明確列出禁止收集多份委託書，為特定的候選人投票的內容。
作者Gerry Hyman是多倫多星報《公共物業法》專欄作家
